【正文】 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 46 對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響 項目促進了所在區(qū)域基礎設施的建設，提高了服務業(yè)的服務質量，同時加快了 城市化進程，有利于構建和諧社會。 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 項目增添了區(qū)域良好的居住氛圍，人口增加促進了區(qū)域教育事業(yè)發(fā)展，同時也形成了健康衛(wèi)生的生活環(huán)境 。小區(qū)的施工建設對周圍居民生活、休閑、娛樂業(yè)帶來一定的不利影響，可能引起部分居民的不滿意。 對不同利益群體的影響 該項目投資涉及項目投資經營方、項目出售對象、當?shù)鼐用瘛⒄嚓P部門。 對居民就業(yè)的影響 建筑行業(yè)是勞動密集型產業(yè)，在當前金融危機加深，總體經濟放緩的形勢下，返鄉(xiāng)農民工增多， 勞動人口的就業(yè)壓力加大。 其城市化進程具有較強勁的工商業(yè)發(fā)展支撐，其城市的輻射作用更強大了， 快速發(fā)展住宅產業(yè)具有一定的合理性。 對經濟發(fā)展的影響 房地產業(yè)具有很高的產業(yè)關聯(lián)度，可以促進上游的鋼材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人們家庭用品的從新購置，帶動家電、紡織等相關行業(yè)的發(fā)展。 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 43 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 44 第 九 章 社會影響分析 本項目的建設對項目所在區(qū)域的社會多個領域都具有拉動作用，對社會的發(fā)展具有積極作用。 項目總投資 =工程費用 +工程建設其他費 +預備費 =21367 萬元 資金籌措 本項目總投資 為 21367 萬元。 9）招標代理費依據(jù)國家計委計價字 [2021]1980 號“關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》”的通知，采用差額累進法進行估算。 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 42 7）場地準備費及臨時設施費按工程費用 %。 4）環(huán)評費：依據(jù)國家發(fā)改委、國家環(huán)保局關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費的通知，計價格 [2021]125 號文確定； 5）勞動安全衛(wèi)生評審費按工程費用 %。 2）前期工作費、節(jié)能評估費用按照國家計委計價字 [1999]1283 號文件頒布《建設期項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》計取。投資參照當?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r指標估算；構筑物和功能區(qū)附屬工程參照《 省建筑工程概算定額》指標估算。主要包括建筑工程費用、安裝工程費用、設備購置費、室外配套工程費，具體包括多層建筑、小區(qū)道路、小區(qū)綠化及室外配套設施。 。 編制依據(jù) 1.《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 2.《 省建筑工程概算定額》； 3.《 省安裝工程概算定額》； 4.《 省建設項目概算其他費用定額》； 5. 市建設工程行政、事業(yè)、服務性收費標準； ； 省類 似工程項目的工程費用、設計要求及相關系統(tǒng)功能要求進行估算。 稅前利潤 == 萬元 所得稅 所得稅 = 25%= 萬元 稅后利潤 稅 后利潤 == 萬元 結論：可以看出該項目是有經濟效益的，具有可行性。 （ 1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為 5576 萬元； （ 2）房地產開發(fā)成本為 15791 萬元 （ 3）房地產開發(fā)費用 =（ 5576+15791） 10%= 萬元 （ 4）允許扣除的稅費為 +++= （ 5）從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除 20% 允許扣除額 =（ 5576+15791） 20 ％ = 萬元 （ 6）允許扣除的項目金額合計 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 39 5576+15791+++= 萬元 （ 7）增值額 == （ 8）增值率 =247。（《征收教育費附加的暫行規(guī)定》） 印花稅為銷售收入的 %，即 71225 %= 萬元 。（《營業(yè)稅暫行條例》） 城市維護建設稅為營業(yè)稅額的 1%，即 1%= 萬元 。本項目的住宅價格定位在參考周邊樓盤售價的基礎上，價格和銷售收入如下： 住宅按 3500 元 /m2 的價格進行出售，則住宅銷售收入預計 2035003500=71225萬元。 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 36 特殊環(huán)境影響 本項目地塊內部及周邊無歷史文化遺產、自然遺產、風景名聲和自然景觀等特殊環(huán)境，因此項目建設不會對這些特殊環(huán)境產生影響；若施工過程中發(fā)現(xiàn)有文物、古 跡等，則按國家相關法律法規(guī)執(zhí)行。 地質災害影響分析 勘察資料表明，本項目所在地塊地質情況穩(wěn)定，項目地質情況適宜項目建設。 （ 3）電氣環(huán)保措施 選用低噪音、低閃爍、 電磁輻射和電磁干擾滿足標準要求的電器設備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。 （ 1）建筑環(huán)保措施 采用新型墻體材料，減少對土地資源的消耗；在裝修工程中，采用 環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質的擴散，外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應用，以防止對城市及交通環(huán)境的光污染。垃圾處理的主要措施是：設區(qū)內按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務區(qū)，設置不影響室內外景觀的密封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運送小車和運輸車，規(guī)劃固定的垃圾收集運送通道，將垃圾運送至指定的處理地點。采取以上措施后，可以有效地 防止居民日常生活產生的生活垃圾及生活污水對環(huán)境造成的影響。使用剩余的廢料及時清出室內，不在室內用溶劑清洗施工用具。 ” b．嚴格遵守國家標 準《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前處理工藝安全及其通風凈化》 GB7692－ 1999 第 條 “ 涂漆前處理作業(yè)中嚴禁使用苯 ” 和第 條 “ 大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油 ” 。 e．脲醛樹脂泡沫作為室內保溫、隔熱、吸聲材料時會持續(xù)釋放出甲醛氣體，本項目應考慮采用其他類型的材料代替。 、防潮處理劑會持續(xù)釋放出污染嚴重的有害氣體，嚴禁用于室內木地板及其他木質材料的處理。 ① 材料選擇 ，以游離甲醛釋放量 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 33 不大于 。為減少施工期產生的噪聲污染，必須加強施工管理，合理布局施工設備，合理安排施工時間，對高噪聲施工設備采取必要 的減振、降噪處理，在中午（ 12： 30－ 14： 30）和夜間（ 22： 00－次日 6： 00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工的，必須取得有關部門的批準，方可施工。施工結束后應及時清運因施工產生的固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化造成破壞的，要恢復植被。 （ 4）固體廢棄物 施工產生的廢棄土 方、建筑垃圾等，如管理不當會影響施工區(qū)周圍景觀，并有礙道路通行。 （ 3）揚塵 工程基地開挖、施工過程、材料裝卸、運輸車輛行駛造成的揚塵均會造成粉塵污染。施工廢水對環(huán)境影響不大。 施工期環(huán)境影響及防治 （ 1）污水 主要是施工過程的建筑污水，污水排放須符合《污水綜合排放標準》GB89781996 一級標準。因此本項目的建設對項目地塊本身乃至周邊區(qū)域環(huán)境生態(tài)的改善是非常有利的。本項目的區(qū)域環(huán)境質量較好，目前地塊的區(qū)域環(huán)境空氣質量良好，場界各測點晝、夜噪聲監(jiān)測值均低于《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB309693 中相應的標準限值，說明本區(qū)域聲環(huán)境質量現(xiàn) 狀良好，達到環(huán)境功能要求。 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 30 第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析 編制依據(jù) 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《中華 人民共和國水污染防治法》 《中華人民共和國大氣污染防治法》 《污水綜合排放標準》 GB897896 《環(huán)境空氣質量標準》 GB30951996 《大氣污染物綜合排放標準》 GB162971996 《建筑施工場界噪聲限值》 GB1253290 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 項目用地地形完整，場地穩(wěn)定，地表未發(fā)現(xiàn)不良地質作用。 從上述內容可以看出，項目建設符合 總體規(guī)劃，符合土地利用總體規(guī)劃，建設用地具有合理性。 土地利用合理性分析 房地產開發(fā)有限公司在 國土資源局 的 國有土地所有權賣（掛牌）出讓活動中竟得 本次項目用 地，公正合理，現(xiàn)已手續(xù)齊全。 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 28 項目年綜合能耗表 年耗能量 能源種類 計量單位 年需要實物量 參考折標系數(shù) 年耗能量（噸標準煤） 電力（當量值） 萬 kWh 電力（等價值） 萬 kWh 天然氣 立方米 32021 179。 (4)改進燈具控制方式，采用節(jié)能型開關或裝置，根據(jù)照明使用特點可采取分區(qū)控制燈光或適當增加照明開關點。 (2)在滿足照明質量的前提下，有效控制單位面積燈具安裝功率，一般房間 (場所 )應優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈 (如 T T8 管 )及緊湊型熒光燈。 (2)用靜電電容器進行無功補償，電容器可產生超前無功電流抵消用電設備的滯后無功電流，從而達到提高功率因數(shù)同時又減少整體無功電流。也以減少供，電半徑；選擇電阻小的導線，合理確定導線截面積，盡可能減少導線長度。 采用節(jié)水的景觀和綠化澆灌設計，如景觀用水不使用市政自來水，盡量利用河水、收集的雨水或再生水，綠化澆灌采用微灌、滴灌等節(jié)水措施。 提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏。 節(jié)水設計 l、合理限定配水點的水壓 根據(jù)建筑給水系統(tǒng)超壓出流的實際情況， 合理確定給水系統(tǒng)的壓力，減少超壓出流造成的隱形水量浪費，當水壓大于一定限制時應采取減壓措施，如設置減壓閥、減壓孔板或節(jié)流塞。 冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)能的目的。 采暖管道采用聚胺脂泡漠保溫材料直埋敷設；散熱器外表刷非金屬性涂料，因地制宜地采用明裝和暗裝方式。 住宅節(jié)能設計規(guī)定性指標不超過節(jié)能限值。 控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。 屋面、外墻、樓梯間、陽臺采用聚苯板保溫材料，窗戶可采用塑鋼單框雙?；蛑锌詹Ａ?。 建筑物朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠的日照并避開主導風向，夏季能利用自然通風并防止太陽輻射。 編制依據(jù) 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 2021 年 10 月 28 日公布 《民用建筑節(jié)能設計標準》 (采暖居住建筑部分 ) 地區(qū)實施細則（第二階段） DBJ042162021 《居住建筑節(jié)能設計標準》 DBJ042422021 《建筑照明設計標準》 GB 50034— 2021 國家頒布的現(xiàn)行有關節(jié)能和合理利用能源政策的有關規(guī)定及標準 房地產開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 24 節(jié)能措施 建筑熱工節(jié)能設計 對建筑的總平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太陽輻射、自然通風等氣候參數(shù)對建筑能耗的影響進行分析。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占總能耗的 3040％，建筑節(jié)能是整體節(jié)能工作的重點，搞好建筑節(jié)能工作對節(jié)約能源和保證國民經濟持續(xù)健康發(fā)展有重要的現(xiàn)實意義，是實 現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段和根本措施。 因此，本項目將根據(jù)國家相關政策對征用土地進行充分利用并及時施工，杜絕土地的浪費現(xiàn)象及土地擱置現(xiàn)象的發(fā)生。對土地缺乏嚴格管理，土地浪費嚴重盡管有了土地管理法，但由于執(zhí)法力量不足，特別是從局部眼前利益出發(fā)開發(fā)利用土地，致使濫占 濫用土地現(xiàn)象嚴重。 其次 對土地缺乏嚴格管理，土地浪費嚴重 。 所以，本項目在征地過程中保證了項目所在區(qū)域及周邊的生態(tài)環(huán)境完整性。繼后中央相繼提出了退耕還林還草和重視生態(tài)環(huán)境等一系列重大舉措后，才初步克服了開發(fā)就是開荒的傳統(tǒng)理念，但遠沒有達到摒棄這一理念的境界，在考慮新疆兵團的發(fā)展思路時，總是念念不忘開荒，甚至還把開荒作為 今后大開發(fā)的重點，把擴大農地規(guī)模視為社會經濟發(fā)展的主要方面，而對產業(yè)結構升級和建設用地發(fā)展的研究則遠未達到應有的重視程度。 首先要摒棄開發(fā)就是開荒的傳統(tǒng)理念?？刂迫藶橐蛩厮a生的土地荒漠化，重點控制人類不合理利用資源的行為，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)籌建設、協(xié)調發(fā)展，以土地資源可持續(xù)利用促進經濟社會的可持續(xù)發(fā)展，從經濟效益最大化轉變?yōu)樯鐣?、經濟、生態(tài)綜合效益最大化。 土地資源開發(fā)及利用分析 土地資源的合理利用和優(yōu)化配置是決定一個地區(qū)能否持續(xù)、健康、快速發(fā)展的重要問題，對實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，切實提高土地資源利用效益具有重要的現(xiàn)實和指導意義。 積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識，自覺建設節(jié)水型社會。目前在我國大部分地區(qū)，污水都直接排入污水管道，這種傳統(tǒng)做法對水資源造 成極大的浪費。 區(qū)內的綠化灌溉采用地埋式噴灌和涌泉灌，在保證綠化灌溉的基礎上充分節(jié)約水資源。 （ 1）采用瓷芯節(jié)水龍頭； （ 2）建筑物 1～ 6 層由給水管網直接供水，充分利用管網水頭，減 少水加壓能耗； （ 3）所有止回閥進口側設有旁路小支管 DN15 試水閥，方便定期檢查它們是否失靈反向漏水，滿足節(jié)水節(jié)能要求； （ 4）衛(wèi)生器具與配件采用節(jié)水型產品