【正文】 特別要準備好抗風險資金，不可挪用。⑷項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。⑶要做精品。⑴實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。提高和改善了壽光市區(qū)的商業(yè)和居住環(huán)境，同時可帶動壽光市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此社會效益極為可觀。從社會效益來說：該項目的開發(fā)建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，積極有效的響應了壽光市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。⑶通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，做出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。該項目控制風險的方式包括三項措施：⑴通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。相比之下，預售款回籠進度對項目影響較小。詳見表106現(xiàn)金流量表表106 　　　　　　 現(xiàn)金流量表　　　　 單位：萬元序號項目名稱建設經(jīng)營期1231現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出建設投資（含建設期利息）運營費用財務費用銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量七、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點= ———————————————100% 　 銷售收入可變成本銷售稅金及附加=%經(jīng)測算，%，%時，項目可保本。經(jīng)測算，項目有很強的還款能力。%，%,%。所得稅該項目所得稅稅率為33%?？偝杀举M用該項目總成本費用由總投資和運營費用構成。年度銷售計劃見表101表101 　 　　銷售計劃表 　　　　 單位:萬元 年份 項目名稱第1年第2年第3年合計銷售比例25%45%30%100%銷售收入銷售稅金及附加。⑶銷售計劃及銷售收入根據(jù)項目實施進度計劃，在開工建設的同時開展銷售工作，預計項目3年內全部售出。住宅采用平均銷售價格計算，公寓2700元/平方米，商業(yè)5000元/平方米，車位4萬元/個。按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定。詳見91總投資估算表92工程費用投資估算表 總投資估算匯總表表9—1序號項目名稱金額（萬元）建筑面積（m2）單方造價(元/m2)占總投資比例（%）一工程費用二土地費用三其他費用1建設單位管理費2臨時設施費3勘察設計費4工程監(jiān)理費5工程保險費6拆遷補償費四不可預見費五財務費用六稅費七銷售費用八總投資工程費用投資估算表表9—2序號項目名稱建筑面積（m2）單方造價(元/m2)金額（萬元）備注一建安工程費330001高層公寓住宅2500011502商業(yè)300012003地下車庫50001250二基礎配套工程1701給水工程20662排水工程10333供電工程401324采暖工程21695電訊工程8266燃氣工程22737消防工程19638電梯工程16539道路、綠化工程82610市政管線工程620三合計三、資金籌措（包含銀行貸款1500萬元）；申請前期借款1500萬元；借款利率10%。不可預見費按工程費用和其他費用之和5%計列，價差預備費按國家計委計投資[1999]1340號文件費率為0%。裝置性材料購置按市場詢價估列。詳見實施進度計劃表實施進度計劃表時間項目名稱—立項、規(guī)劃施工準備施工圖設計工程施工竣工驗收第九章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》國家計委投資司、建設部標準定額研究所編《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》。建設單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍和設備、材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質地完成工程的建設。通過對新型材料、新技術的利用，提高居住環(huán)境質量，節(jié)約能源和資源，降低造價，建設生態(tài)型居住小區(qū)。主動紅外線周解防范及聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)營造安全舒適的居住環(huán)境，實現(xiàn)人性化的社區(qū)管理。③綜合布線系統(tǒng)采用光纜和無屏蔽雙鉸線組合以及星型拓撲結構布線，實現(xiàn)模塊化的開放性系統(tǒng)，增加實用性，提高擴充性。⑵系統(tǒng)新技術①計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)通過建立智能平臺，以ATM交換技術為主干，配合局域網(wǎng)交換技術和ATM桌面交換技術及多層協(xié)議（ML\MP）交換技術，實現(xiàn)單一網(wǎng)絡上（ATM）和單一用戶設備（高性能PC）的數(shù)據(jù)、視頻、語音的綜合服務。冷水給水管擬采用ABS塑鋼管，熱水管擬采用超強PEX保熱管，節(jié)能、耐腐、耐用、污染小。五、建筑新材料、新技術的應用根據(jù)建設部科技進步發(fā)展規(guī)劃，結合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項科技進步成果：⑴新材料技術墻體采用泡沫混凝土砌快，標準型材，板材及其它輕質材料，節(jié)約能源。區(qū)內垃圾收運系統(tǒng)規(guī)劃為分類收集。日。小區(qū)內各類管線，應根據(jù)其不同特性和設置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設順序應符合有關規(guī)定。空調所有住宅均考慮預留空調電源插座，空調設備由住戶自行選購。住宅建筑采暖熱負荷指標為60W/M2 ，采暖熱負荷：。公建建筑采暖熱負荷指標為80W/M2 ，采暖熱負荷：。(四)暖通工程規(guī)劃供熱工程⑴熱力站及熱源該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內設汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。管材選用室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管DN≤400采用UPVC加筋管，DN400采用鋼筋混凝土管。⑶建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災設計，滅火器最小配置級別為5A，最大保護面積為15m2／A。m2保護面積為160 m2。根據(jù)規(guī)范要求，在高層住宅、商業(yè)建筑等處設置室內消火栓，室內消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設置SSl50—。雨水排水規(guī)劃①暴雨公式：（1+）q= （t+）②屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。⑵生活排水規(guī)劃室內生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。日，2次/日設計。日；服務人員及管理人員用水50升/人生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源小區(qū)給水水源取自市政供水管網(wǎng)，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN150，支管DN100DN80,樓前管以單體設計時定，給水干管均在車行道下敷設，供水水源有保證。住宅寬帶終端標準為1個/戶，公建為1個/100m2，共計為1188個寬帶網(wǎng)絡終端。住戶寬帶接入系統(tǒng)建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡，在住戶家中設立網(wǎng)絡接入信息點，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡服務。住宅有線電視終端標準為1個/戶，公建為1個/100m2，共計1188個。(二)電信工程規(guī)劃電話通訊系統(tǒng)該小區(qū)內的所有住宅及公用建筑的電話用戶均設電話通訊，住宅按每戶1門電話考慮，公建按100m2（建筑面積）一部計，需電話容量約1188