【正文】 建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強(qiáng)營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。 (7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。因此，該項目償還貸款是有保證的。 (6)經(jīng)測算分析， AAA 項目的財務(wù)效益好，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 (5)AAA 項目是一項在建工程，已投入資金 7910 萬元人民幣，預(yù)計 1998 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 1999 年進(jìn)行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于 11 月即可人住。 (3)AAA 項目設(shè)計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴(yán)格。該公司注冊資本為 8300 萬元，已全部到位。 十、評估結(jié)論和建議 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。 貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務(wù)效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評估進(jìn)一步分析了如銷售受到影響，即使 3 年內(nèi)銷售率只達(dá) 90%，亦不影響貸款的償還。該項目需貸款 15000 萬元人民幣，加利息共計為 17400萬元。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應(yīng)有所調(diào)低。當(dāng)時該項目正處于施工期，當(dāng)年3~8 月又投入建設(shè)資金約 5000 萬元。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費(fèi) (部分 )、設(shè)備款 (部分 )及其他費(fèi)用。 《估價報告》 將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費(fèi)用、部分設(shè)備費(fèi)用。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積 56600 平方米，建設(shè)用地面積 5126 平方米。 表 43 臨界點分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率 (%) 期望值 開發(fā)投資 (萬元 ) 43456 最高值 47530 售房價格 (元 /平方米 ) 11970 最低值 11041 土地費(fèi)用 (萬元 ) 16570 最高值 22138 售房面積平 (方米 ) 56600 最低值 50548 20020406040 30 20 10 0 10 20 30 40售房價格 預(yù)售款回籠進(jìn)度 基準(zhǔn)收益率 開發(fā)產(chǎn)品投資 13 九、貸款風(fēng)險評估 申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向 xx銀行 xx支行以抵押方式申請貸款 15000 萬元，寬限期為 2 年， 2 年等本還款。 臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為 15%，則開發(fā) 投資臨界點為 47530 萬元，增長 4074 萬元；售房價格的臨界點 11041 元，降低 929 元：土地費(fèi)用的臨界點為 22138 萬元，增長 5568 萬元；售房面積的臨界點為 50548 平方米，下降 6052 平方米。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對項目影響不太大。詳見表 42 和圖 41。詳見附表 49。詳見附表 47。 清償能力分析 申請抵押貸款 15000 萬元，約定從第 4 年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。投資回收期為 年。 盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為 %，凈現(xiàn)值為 2868 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %；投資各方的內(nèi)部收益率都為 %；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 利潤與稅金 該項目經(jīng)營稅金為 3726 萬元，土地增值稅為 6048 萬元，利潤總額為 14519萬元，所得稅為 4791 萬元，減三項基金后，可供分配的利潤為 7490 萬元。 11 其中管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用分別為 582 萬元及 970 萬元，財務(wù)費(fèi)用為 2089 萬元。 基準(zhǔn)收益串 Ie 發(fā)定為 15。 (5)項目計算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，以商品房全部售完為限，計算期定為 6 年，從第 2 年起繼續(xù)施工， 3 年內(nèi)完工。 (4)銷售計劃：住宅及汽車庫車位進(jìn)行預(yù)售，計劃 3 年內(nèi)售完，第 2 年銷售15%，第 3 年銷售 50%，第 4 年銷售 35%：服務(wù)用房則于第 4 年銷售。服務(wù)用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。全部借款在第 5 等本還款。 主要數(shù)據(jù)的確定 評估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下： (1)可銷售的商品房面積 56600 千方米，其中：住宅 42100 平方米；服務(wù)用房 4195 平方米：汽車庫車位 237 個 /10305 平方米。 詳見附表 42。資金使用計劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬元， 1998 年投資 20955 萬元， 1999 年有著 9792 萬元， 2000 年投資 4214 萬元。詳見附表 4l。 項目投資總額 該項目投資總額為 43456 萬元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。由于項目尚在施工，未能銷售，故無收入。 (4)AAA 項口是在建項目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項目。該公司已對銷售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計劃。財務(wù)部的財務(wù)制度健全；財務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。其董事會成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較 高，在北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國 XXX 公司。 (或 12035 元 )起步為宜。 (4)評估價格建議：開發(fā)商銷售部門主持人 XXX 先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗，諳孰房地產(chǎn)市場，為本項目制定了切實可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營銷隊伍，預(yù)計在未來市場銷售上會有良好業(yè)績。 表 41 中高檔住宅銷價資料 住宅名稱 位置 內(nèi)外銷 銷售方式 價格 (元 /㎡ ) 美惠大廈 二環(huán)路港澳中心南側(cè) 外銷 預(yù)售 12035 國際友誼花園 三元橋 外銷 預(yù)售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現(xiàn)房 11000 羅馬花園 中日友誼醫(yī)院西 外銷 現(xiàn)房 13280 陽光廣場 亞運(yùn)村 外銷 現(xiàn)房 11000 賓都花園 長城飯店東 外銷 現(xiàn)房 12500 錦繡園 工體北路 內(nèi)銷 預(yù)售 8588 世紀(jì)光華公寓 國貿(mào)中心北 內(nèi)銷 預(yù)售 9988 以上住宅和公寓的銷售對象與 AAA 項 目相同，地理位置也與該項目富競爭性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價格是可比較的。 (3)市場現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購房展統(tǒng)計，預(yù)售的 l0 萬平方米普通住宅平均價為 4300 元，預(yù)獸的 萬平方米中高檔住宅平均售價為 7700 元，預(yù)售的 萬平方米別墅平均售價為 10000 元。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國內(nèi)各個階層人購買私房的常識增強(qiáng)， — 部分成功的企業(yè)家和高級職員會在房屋市場低迷的時候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，為降低經(jīng)營費(fèi)用，外商增加雇用本地高級管理人最，縮減駐京高級管理人員，減少了外銷房的一部分客源。目前市場中高檔住宅供給量充足，購入的地產(chǎn)增值空間不大，回報率比前二年有所降低，買家觀望者增多。海外客商在京購置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會保持上升趨勢。若加上內(nèi)銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會超過 130 萬平方米。 (1)中高檔住宅的供給： 1994 午以來，北京市中高檔住宅發(fā)展迅速，僅外銷房總供給量高達(dá) 100 萬平方米，目前仍有 30 余萬平方米待銷。因此，開發(fā)商將本項目定位為中高檔專項住宅，銷售對象定為外國駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。 工程考慮了環(huán)保和消防問題，但在竣工后需進(jìn)一步核實，以免后患。 環(huán)保與消防 (1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側(cè)，在設(shè)計上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設(shè)備，井考慮消聲隔離處理；對廢氣源車庫與廚房，均設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管 網(wǎng)。該工程西側(cè)麥子店山路尚未鋪設(shè)，擬與沿線個單位合作集資建設(shè)，使人樓四周形成循環(huán)車道。 2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng) 、可視對講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系境、保安監(jiān)視及停車場管理系統(tǒng)。為方便大樓管理部門需要，項目設(shè)有一個 500 門內(nèi)部電話系統(tǒng)。 (5)弱電系統(tǒng)。在該工程建筑物附近亮馬橋一側(cè)，現(xiàn)有直徑 400 中壓市政天然氣管線通過。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線 DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為 DNl50的管線進(jìn)入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。 (3)熱力系統(tǒng)。 A 干式變壓器，正常時可同時運(yùn)轉(zhuǎn)，并互相為備用。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。該工程采用兩路 10KV 電源儀電。生活污水平均排水量為 245 立方米 /天。經(jīng)市自來水給水規(guī)劃審批，同意待工程竣工后，從上述 DN400 管線上引入兩條直徑 100 以上水管，供給該工程建成后所需的生活及消防用水。 (1)給排水系統(tǒng)。 綜上所述， AAA 項目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷售價格合理， 6 銷售前景看好。由于一部分天井的面積過小 ( 米 * 米 )和過高 (89 米 )，難以滿足衛(wèi)生要求，井對消防不利。因此，居室單 朝向房間多，雙朝向房間少，居室室內(nèi)環(huán)境若不采取措施改善，會對銷售產(chǎn)生一定影響。項日建成后適合外銷。 3)工程