【正文】 中外合資經(jīng)營企業(yè)。 (3)注冊資本出資方式： 甲、丙方：以認繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以 890 萬美元現(xiàn)金出資。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計劃委員會批準，該項目于 1996 年 10 月轉(zhuǎn)給北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。 AAA 項日開發(fā)、建設(shè)總投資為 43456 萬元 (除特別說明外，指人民幣，下同 )?，F(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下 4 層和地上 2 層的施工，計劃 1998 年底主體工程封頂，1999 年 11 月全部工程竣下入住。該工程基地周圍已建成多座作為城市標志性的高層建筑：如長城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級商務(wù)、商業(yè)區(qū)。 4)該工程場地呈南北長、東西短，建筑主要朝向為東西向，設(shè)計上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對住戶的朝向功能未能完美解決。 1)該工程項目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線 DN400 通過。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺 1600KV該工程項目所需生活用燃氣由市天然氣公司供給。 (6)道路。若按此價格計算，項目的內(nèi)部收益率高達 46%。投資增值量取決于資源的稀缺程度。 表 41 為正在出售的類似于 AAA 項目的中高檔住宅消價統(tǒng)計資料 。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會亦由中美合資三方人組成。 自 1997 年以來，該項目已投入 7910 萬元，財務(wù)狀況較好。 10 項目資金來源 資金來源有注冊資本金 8300 萬元，股東貸款 6641 萬元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請住房建設(shè)抵押貸款 15000 萬元，以上約 29000 萬元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實的。汽車庫車位每個250000 元。詳見附表 4附表 43 和附表 44。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項目投資外，其余款項用來還款是富富有余的。由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。熟地價是委估地塊達到七通一平，公寓用地 70 年土地使用權(quán)的市場價格。如按抵押率 70%計算，抵押物價值是可以接受的。 (4)北京市朝陽區(qū)是北京市規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)， AAA 項目正處于該區(qū)范圍的中心地帶，為外商機構(gòu)、外資 (合資 )企業(yè)包圍，又與北京新開辟的第三使館區(qū)隔 14 路相望，交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備，因此，相對于北京市其他中高檔住宅而言，具有叫優(yōu)越的地理 環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強的競爭力。 總之，該項貸款是可 行的，安全度較高。只要銷售價格合理，營銷得力，可以按計劃完成銷售任務(wù)，回收資金。其經(jīng)營范圍就是 AAA 項目的開發(fā)、建設(shè)、出租、出售與物 業(yè)管理。該估價依據(jù)的市場價為 2500 美元 /平方米，目前來看似偏高。 抵押物及其估價 抵押物為主辦單位取得的《國有土地使用權(quán)證》。 八、不確定分析 項目的敏感因素 影響項目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和售房款回籠進度三項。因此在財務(wù)上是可行的。 (6)稅費率：營業(yè)稅稅率為 5%；城市維護建設(shè)稅稅率 7%，教育費附加費率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為 0~40%；企業(yè)所得稅稅率為 33%，管理費用按建筑工程費用的 3%提??；銷售費用按工程費的 5%提??；不可預(yù)見費為1351 萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按 5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留 在企業(yè)，直至項目計算期末再分配。 (2)貸款：向銀行借款 15000 萬，借款利 率 5%，項目第 2 年借款 11000 萬元，第 3 年借款 4000 萬元。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財務(wù)費用部分為 41367 萬元，其中：土地開發(fā)費用 16570 萬元；前期工程費用532 萬元；基礎(chǔ)設(shè)施及 配套工程費 1379 萬元；建筑安裝工程費 19409 萬元；預(yù)備費 1351 萬元。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時聘請香港某測量師行北京地區(qū)總經(jīng)理擔(dān)任市場總監(jiān)。 9 但是，綜合考慮該項目自身的優(yōu)勢 (如地理位置 、專項住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理 )，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場成交價，同時依照項目評估的穩(wěn)妥原則，建議在本項目評估中樓盤銷售價格以 1450 美元。從功能和質(zhì)量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價格卻差 20003000 元 (見表 41)，這一 價差也會搶走一些外銷房的中外方客戶。盡管如此，由于有上述的高額回報，不少開發(fā)商仍正尋找商機。 (2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。 1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。 (2)供電系統(tǒng)。盡管設(shè)計己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強專業(yè)管理。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國使館和國內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項目建立后最適合提供北京市國內(nèi)外駐京機構(gòu)人員居住。 地下 4 層 除設(shè)備及人防用房外，均為汽車停車庫及自行車庫房。 AAA 項日的設(shè)計單位是北京市 xx 設(shè)計研究院， 施工單位是北京 xx 建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京 xxxx 監(jiān)理公司。 項目內(nèi)容 AAA 項目位于北京市朝陽區(qū)。 合營期限、利潤分配 合營期限 50 年。 (2)美國 xxxx 公司 (簡稱：乙方 )，是根據(jù)美國法律成立的公司，法定地址是美國馬薩諸塞州波 士頓市，法定代表人 XXXX，美國籍。 法定地址：北京市 x 區(qū) xxx 街 16 號。 截止到 1998 年 3 月，公司注冊資本計折 8300 萬元全部到位。 1997 午 11 月，經(jīng)北京市計劃委員會批準，該項日原綜合業(yè)務(wù)樓的建設(shè)內(nèi)容變更為公寓，項目名稱變更為xxx 花園。北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金 14941 萬元 (包括注冊資木 8300 萬元和股東貸款 6641 萬元 )，占項目總投資的 34%。 工程總用地面積： 5126 平方米； 建筑面積： 56600 平方米 (地上： 45776 平方米，地下： 10824 平方米 )； 5 建筑層數(shù)：地上 18 層， 23 層， 26 層，地下 4 層； 建筑物最高處高度： 米； 綠化面積： 810 平方米，占總用地面積的 16%； 容積率： ； 建筑密度： 39%； 停車數(shù)：室內(nèi) 237 輛，室外 30 輛。該項日所處地區(qū)空氣質(zhì)量為北京市僅有的兩個二級標準地區(qū)，加之靠近東三環(huán)路交通十分便利，建成后對項日銷售業(yè)務(wù)十分有利。因此，居室單 朝向房間多，雙朝向房間少，居室室內(nèi)環(huán)境若不采取措施改善，會對銷售產(chǎn)生一定影響。經(jīng)市自來水給水規(guī)劃審批，同意待工程竣工后，從上述 DN400 管線上引入兩條直徑 100 以上水管，供給該工程建成后所需的生活及消防用水。 A 干式變壓器，正常時可同時運轉(zhuǎn)，并互相為備用。在該工程建筑物附近亮馬橋一側(cè)，現(xiàn)有直徑 400 中壓市政天然氣管線通過。該工程西側(cè)麥子店山路尚未鋪設(shè)，擬與沿線個單位合作集資建設(shè)，使人樓四周形成循環(huán)車道。 (1)中高檔住宅的供給： 1994 午以來，北京市中高檔住宅發(fā)展迅速，僅外銷房總供給量高達 100 萬平方米，目前仍有 30 余萬平方米待銷。目前市場中高檔住宅供給量充足，購入的地產(chǎn)增值空間不大，回報率比前二年有所降低，買家觀望者增多。 表 41 中高檔住宅銷價資料 住宅名稱 位置 內(nèi)外銷 銷售方式 價格 (元 /㎡ ) 美惠大廈 二環(huán)路港澳中心南側(cè) 外銷 預(yù)售 12035 國際友誼花園 三元橋 外銷 預(yù)售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現(xiàn)房 11000 羅馬花園 中日友誼醫(yī)院西 外銷 現(xiàn)房 13280 陽光廣場 亞運村 外銷 現(xiàn)房 11000 賓都花園 長城飯店東 外銷 現(xiàn)房 12500 錦繡園 工體北路 內(nèi)銷 預(yù)售 8588 世紀光華公寓 國貿(mào)中心北 內(nèi)銷 預(yù)售 9988 以上住宅和公寓的銷售對象與 AAA 項 目相同，地理位置也與該項目富競爭性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價格是可比較的。其董事會成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較 高，在北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。由于項目尚在施工，未能銷售，故無收入。 詳見附表 42。 (4)銷售計劃：住宅及汽車庫車位進行預(yù)售，計劃 3 年內(nèi)售完，第 2 年銷售15%，第 3 年銷售 50%，第 4 年銷售 35%：服務(wù)用房則于第 4 年銷售。 利潤與稅金 該項目經(jīng)營稅金為 3726 萬元，土地增值稅為 6048 萬元，利潤總額為 14519萬元，所得稅為 4791 萬元，減三項基金后，可供分配的利潤為 7490 萬元。詳見附表 47。 臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為 15%，則開發(fā) 投資臨界點為 47530 萬元，增長 4074 萬元；售房價格的臨界點 11041 元，降低 929 元：土地費用的臨界點為 22138 萬元，增長 5568 萬元；售房面積的臨界點為 50548 平方米，下降 6052 平方米。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費 (部分 )、設(shè)備款 (部分 )及其他費用。 貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務(wù)效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評估進一步分析了如銷售受到影響，即使 3 年內(nèi)銷售率只達 90%，亦不影響貸款的償還。 (5)AAA 項目是一項在建工程，已投入資金 7910 萬元人民幣，預(yù)計 1998