【正文】 寓的銷售對象與 AAA 項 目相同，地理位置也與該項目富競爭性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結構、平而布局、內部裝修等大同小異，因而價格是可比較的。 (或 12035 元 )起步為宜。其董事會成員均有大學以上學歷和管理能力，領導群體素質較 高，在北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。該公司已對銷售人員進行了培訓，并擬定了銷售策略和銷售計劃。由于項目尚在施工，未能銷售，故無收入。詳見附表 4l。 詳見附表 42。全部借款在第 5 等本還款。 (4)銷售計劃：住宅及汽車庫車位進行預售，計劃 3 年內售完，第 2 年銷售15%，第 3 年銷售 50%，第 4 年銷售 35%：服務用房則于第 4 年銷售。 基準收益串 Ie 發(fā)定為 15。 利潤與稅金 該項目經(jīng)營稅金為 3726 萬元，土地增值稅為 6048 萬元，利潤總額為 14519萬元，所得稅為 4791 萬元，減三項基金后，可供分配的利潤為 7490 萬元。投資回收期為 年。詳見附表 47。詳見表 42 和圖 41。 臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內部收益率為 15%，則開發(fā) 投資臨界點為 47530 萬元，增長 4074 萬元；售房價格的臨界點 11041 元，降低 929 元：土地費用的臨界點為 22138 萬元，增長 5568 萬元；售房面積的臨界點為 50548 平方米，下降 6052 平方米。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內容為總建筑面積 56600 平方米，建設用地面積 5126 平方米。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費 (部分 )、設備款 (部分 )及其他費用。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應有所調低。 貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內歸還，評估進一步分析了如銷售受到影響，即使 3 年內銷售率只達 90%，亦不影響貸款的償還。該公司注冊資本為 8300 萬元，已全部到位。 (5)AAA 項目是一項在建工程，已投入資金 7910 萬元人民幣，預計 1998 年年底結構封頂， 1999 年進行設備安裝與內裝修，于 11 月即可人住。因此，該項目償還貸款是有保證的。 建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務，去贏得用戶。 (7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。 (6)經(jīng)測算分析， AAA 項目的財務效益好，抗風險能力較強。 (3)AAA 項目設計外型典雅，住宅戶型多，內部設施合理：施工質量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴格。 十、評估結論和建議 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。該項目需貸款 15000 萬元人民幣，加利息共計為 17400萬元。當時該項目正處于施工期，當年3~8 月又投入建設資金約 5000 萬元。 《估價報告》 將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設備費用。 表 43 臨界點分析表 指標名稱 基本方案結果 臨界點計算 內部收益率 (%) 期望值 開發(fā)投資 (萬元 ) 43456 最高值 47530 售房價格 (元 /平方米 ) 11970 最低值 11041 土地費用 (萬元 ) 16570 最高值 22138 售房面積平 (方米 ) 56600 最低值 50548 20020406040 30 20 10 0 10 20 30 40售房價格 預售款回籠進度 基準收益率 開發(fā)產(chǎn)品投資 13 九、貸款風險評估 申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據(jù)工程進度用款情況擬向 xx銀行 xx支行以抵押方式申請貸款 15000 萬元，寬限期為 2 年， 2 年等本還款。相比之下，預售款回籠進度對項目影響不太大。詳見附表 49。 清償能力分析 申請抵押貸款 15000 萬元，約定從第 4 年起兩年內償還，其資金來源主要為可利用預售收入。 盈利能力分析 全部投資內部收益率：所得稅前為 %，凈現(xiàn)值為 2868 萬元；資本金內部收益率為 %；投資各方的內部收益率都為 %；大大高于銀行貸款利率及基準折現(xiàn)率。 11 其中管理費用及銷售費用分別為 582 萬元及 970 萬元，財務費用為 2089 萬元。 (5)項目計算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，以商品房全部售完為限，計算期定為 6 年，從第 2 年起繼續(xù)施工， 3 年內完工。服務用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。 主要數(shù)據(jù)的確定 評估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下： (1)可銷售的商品房面積 56600 千方米，其中：住宅 42100 平方米；服務用房 4195 平方米：汽車庫車位 237 個 /10305 平方米。資金使用計劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬元， 1998 年投資 20955 萬元， 1999 年有著 9792 萬元， 2000 年投資 4214 萬元。 項目投資總額 該項目投資總額為 43456 萬元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。 (4)AAA 項口是在建項目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項目。財務部的財務制度健全；財務部經(jīng)理為乙方委派，具有大學以上文化水平，且有較高業(yè)務水平和管理能力。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國 XXX 公司。 (4)評估價格建議：開發(fā)商銷售部門主持人 XXX 先生是業(yè)內資深專家，有多年在美國、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗，諳孰房地產(chǎn)市場，為本項目制定了切實可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓練有素的營銷隊伍，預計在未來市場銷售上會有良好業(yè)績。 (3)市場現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購房展統(tǒng)計，預售的 l0 萬平方米普通住宅平均價為 4300 元，預獸的 萬平方米中高檔住宅平均售價為 7700 元，預售的 萬平方米別墅平均售價為 10000 元。因此，為降低經(jīng)營費用，外商增加雇用本地高級管理人最，縮減駐京高級管理人員，減少了外銷房的一部分客源。海外客商在京購置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。若加上內銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會超過 130 萬平方米。因此，開發(fā)商將本項目定位為中高檔專項住宅，銷售對象定為外國駐華機構、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國內企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。 環(huán)保與消防 (1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側，在設計上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設備，井考慮消聲隔離處理；對廢氣源車庫與廚房，均設置機械送、排風系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管 網(wǎng)。 2)工程設有共用電視系統(tǒng) 、可視對講電話系統(tǒng)、火災自動報警系境、保安監(jiān)視及停車場管理系統(tǒng)。 (5)弱電系統(tǒng)。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。 (3)熱力系統(tǒng)。該工程建筑物一層設有刀閘室及變配電室。生活污水平均排水量為 245 立方米 /天。 (1)給排水系統(tǒng)。由于一部分天井的面積過小 ( 米 * 米 )和過高 (89 米 )，難以滿足衛(wèi)生要求，井對消防不利。項日建成后適合外銷。 AAA 項 目建于北京第三使館區(qū)和國際學校的對面。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。 首層及 2 層為供住戶使用的商務、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設計研究院設計，經(jīng)北京市有關部門各級審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會辦公室認定。目前該項目土建工程已進入標準層施工階段。該項目的住宅采取預售與現(xiàn)房出售，銷售對象主要是外國駐華機構外資企業(yè)和國內企業(yè)等單位和個人。 1998 年 4 月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會辦公室認定， AAA 為住宅項日。 二、項目概況 項日背景 AAA 項日前身系北京市 xx 單位建設的綜合業(yè)務樓，并已于 1996 年破土動工。除資本金和 15000 萬元貸款外，項目的其余投資由股東按工程進度的需要貸款，不計利息。 (2)注冊資本為 1000 萬美元，其中： 甲方認繳 100 萬美元，占注冊資本的 10%： 乙方認繳 890 萬美元，占注冊資本的 89%； 丙方認繳 10 萬美元，占注冊資本的 1%。 合資各方名稱、注冊國家、法定地址和法定代表人姓名、國籍 (1)xxx 總公司 (簡稱：甲方 )，是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市 XXX 街 16 號，法定代表人 xxx，中國籍。 1 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 策劃單位：廣州廣興實業(yè)公司 2 目 錄 一、項目主辦單位概況 二、項目概況 三、項目工程建議 四、市場營銷評估 五、企業(yè)資信評估 六、投資總額及資金來源評估 七、項目財務效益評估 八、不確定分析 九、貸款風險評估 十、評估結論和建議 十一、附表 3 一、項目主辦單位概況