【正文】 寓的銷售對(duì)象與 AAA 項(xiàng) 目相同，地理位置也與該項(xiàng)目富競(jìng)爭(zhēng)性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價(jià)格是可比較的。 (或 12035 元 )起步為宜。其董事會(huì)成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較 高，在北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。該公司已對(duì)銷售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計(jì)劃。由于項(xiàng)目尚在施工，未能銷售，故無(wú)收入。詳見附表 4l。 詳見附表 42。全部借款在第 5 等本還款。 (4)銷售計(jì)劃：住宅及汽車庫(kù)車位進(jìn)行預(yù)售，計(jì)劃 3 年內(nèi)售完，第 2 年銷售15%，第 3 年銷售 50%，第 4 年銷售 35%：服務(wù)用房則于第 4 年銷售。 基準(zhǔn)收益串 Ie 發(fā)定為 15。 利潤(rùn)與稅金 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金為 3726 萬(wàn)元，土地增值稅為 6048 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為 14519萬(wàn)元，所得稅為 4791 萬(wàn)元，減三項(xiàng)基金后，可供分配的利潤(rùn)為 7490 萬(wàn)元。投資回收期為 年。詳見附表 47。詳見表 42 和圖 41。 臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為 15%，則開發(fā) 投資臨界點(diǎn)為 47530 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 4074 萬(wàn)元；售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn) 11041 元，降低 929 元：土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 22138 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 5568 萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為 50548 平方米，下降 6052 平方米。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司評(píng)估，估價(jià)內(nèi)容為總建筑面積 56600 平方米，建設(shè)用地面積 5126 平方米。同時(shí)，含開發(fā)所支付的前期工程費(fèi) (部分 )、設(shè)備款 (部分 )及其他費(fèi)用。上述兩項(xiàng)相抵，抵押物原評(píng)估價(jià)值額仍應(yīng)有所調(diào)低。 貸款償還能力的評(píng)估 根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，本項(xiàng)目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評(píng)估進(jìn)一步分析了如銷售受到影響，即使 3 年內(nèi)銷售率只達(dá) 90%，亦不影響貸款的償還。該公司注冊(cè)資本為 8300 萬(wàn)元，已全部到位。 (5)AAA 項(xiàng)目是一項(xiàng)在建工程，已投入資金 7910 萬(wàn)元人民幣，預(yù)計(jì) 1998 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 1999 年進(jìn)行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于 11 月即可人住。因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。 建議在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，要加強(qiáng)營(yíng)銷工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。 (7)該項(xiàng)貸款為抵押貸款，抵押率符合國(guó)家規(guī)定的范圍。 (6)經(jīng)測(cè)算分析， AAA 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 (3)AAA 項(xiàng)目設(shè)計(jì)外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長(zhǎng)城杯”獎(jiǎng)；工程監(jiān)理嚴(yán)格。 十、評(píng)估結(jié)論和建議 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。該項(xiàng)目需貸款 15000 萬(wàn)元人民幣，加利息共計(jì)為 17400萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目正處于施工期，當(dāng)年3~8 月又投入建設(shè)資金約 5000 萬(wàn)元。 《估價(jià)報(bào)告》 將價(jià)格定義為：委估物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值包含地塊的熟地地價(jià)和部分工程費(fèi)用、部分設(shè)備費(fèi)用。 表 43 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率 (%) 期望值 開發(fā)投資 (萬(wàn)元 ) 43456 最高值 47530 售房?jī)r(jià)格 (元 /平方米 ) 11970 最低值 11041 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 16570 最高值 22138 售房面積平 (方米 ) 56600 最低值 50548 20020406040 30 20 10 0 10 20 30 40售房?jī)r(jià)格 預(yù)售款回籠進(jìn)度 基準(zhǔn)收益率 開發(fā)產(chǎn)品投資 13 九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 申請(qǐng)貸款的種類、金額、期限 項(xiàng)目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向 xx銀行 xx支行以抵押方式申請(qǐng)貸款 15000 萬(wàn)元，寬限期為 2 年， 2 年等本還款。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大。詳見附表 49。 清償能力分析 申請(qǐng)抵押貸款 15000 萬(wàn)元，約定從第 4 年起兩年內(nèi)償還，其資金來(lái)源主要為可利用預(yù)售收入。 盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為 %，凈現(xiàn)值為 2868 萬(wàn)元；資本金內(nèi)部收益率為 %；投資各方的內(nèi)部收益率都為 %；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 11 其中管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用分別為 582 萬(wàn)元及 970 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2089 萬(wàn)元。 (5)項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以商品房全部售完為限，計(jì)算期定為 6 年，從第 2 年起繼續(xù)施工， 3 年內(nèi)完工。服務(wù)用房每平方米 2000 美元，折人民幣 16600 元。 主要數(shù)據(jù)的確定 評(píng)估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下： (1)可銷售的商品房面積 56600 千方米，其中：住宅 42100 平方米；服務(wù)用房 4195 平方米：汽車庫(kù)車位 237 個(gè) /10305 平方米。資金使用計(jì)劃 4 年， 1997年已投資 7910 萬(wàn)元， 1998 年投資 20955 萬(wàn)元， 1999 年有著 9792 萬(wàn)元， 2000 年投資 4214 萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資總額 該項(xiàng)目投資總額為 43456 萬(wàn)元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。 (4)AAA 項(xiàng)口是在建項(xiàng)目，也是北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項(xiàng)目。財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)制度健全；財(cái)務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。中方股東有： XXX 總公司和北京 XXXX 工程有限公司；美方股東是美國(guó) XXX 公司。 (4)評(píng)估價(jià)格建議：開發(fā)商銷售部門主持人 XXX 先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國(guó)、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗(yàn)，諳孰房地產(chǎn)市場(chǎng)，為本項(xiàng)目制定了切實(shí)可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營(yíng)銷隊(duì)伍，預(yù)計(jì)在未來(lái)市場(chǎng)銷售上會(huì)有良好業(yè)績(jī)。 (3)市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù) 1998 年北京居民貸款購(gòu)房展統(tǒng)計(jì)，預(yù)售的 l0 萬(wàn)平方米普通住宅平均價(jià)為 4300 元，預(yù)獸的 萬(wàn)平方米中高檔住宅平均售價(jià)為 7700 元，預(yù)售的 萬(wàn)平方米別墅平均售價(jià)為 10000 元。因此，為降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，外商增加雇用本地高級(jí)管理人最，縮減駐京高級(jí)管理人員，減少了外銷房的一部分客源。海外客商在京購(gòu)置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。若加上內(nèi)銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會(huì)超過 130 萬(wàn)平方米。因此，開發(fā)商將本項(xiàng)目定位為中高檔專項(xiàng)住宅，銷售對(duì)象定為外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購(gòu)買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價(jià)格 定為 1750 美元 /平方米 (14525 元 /平方米 )。 環(huán)保與消防 (1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側(cè)，在設(shè)計(jì)上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設(shè)備，井考慮消聲隔離處理；對(duì)廢氣源車庫(kù)與廚房，均設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對(duì)糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管 網(wǎng)。 2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng) 、可視對(duì)講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系境、保安監(jiān)視及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。 (5)弱電系統(tǒng)。 7 (4)天然氣系統(tǒng)。 (3)熱力系統(tǒng)。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。生活污水平均排水量為 245 立方米 /天。 (1)給排水系統(tǒng)。由于一部分天井的面積過小 ( 米 * 米 )和過高 (89 米 )，難以滿足衛(wèi)生要求，井對(duì)消防不利。項(xiàng)日建成后適合外銷。 AAA 項(xiàng) 目建于北京第三使館區(qū)和國(guó)際學(xué)校的對(duì)面。 1)地理環(huán)境優(yōu)越。 首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。擬建高層住宅樓 —— AAA 由北京市 xx 設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級(jí)審定，并于 1998 年 4 月 20 日首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定。目前該項(xiàng)目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷售對(duì)象主要是外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。 1998 年 4 月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定， AAA 為住宅項(xiàng)日。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)日背景 AAA 項(xiàng)日前身系北京市 xx 單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于 1996 年破土動(dòng)工。除資本金和 15000 萬(wàn)元貸款外，項(xiàng)目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計(jì)利息。 (2)注冊(cè)資本為 1000 萬(wàn)美元，其中： 甲方認(rèn)繳 100 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 10%： 乙方認(rèn)繳 890 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 89%； 丙方認(rèn)繳 10 萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的 1%。 合資各方名稱、注冊(cè)國(guó)家、法定地址和法定代表人姓名、國(guó)籍 (1)xxx 總公司 (簡(jiǎn)稱：甲方 )，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市 XXX 街 16 號(hào)，法定代表人 xxx，中國(guó)籍。 1 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 策劃單位：廣州廣興實(shí)業(yè)公司 2 目 錄 一、項(xiàng)目主辦單位概況 二、項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目工程建議 四、市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)估 五、企業(yè)資信評(píng)估 六、投資總額及資金來(lái)源評(píng)估 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 八、不確定分析 九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 十、評(píng)估結(jié)論和建議 十一、附表 3 一、項(xiàng)目主辦單位概況