【正文】 東街、化工廠路周圍醫(yī)院、學校等公共設施相當完善，完全具備開發(fā)商品房住宅區(qū)的條件。城市綠洲]項目被評為陽泉市首席安康居住工程，以一流的產(chǎn)品質量和誠信口碑樹立了優(yōu)秀的品牌形象。法人代表何新民（先生）任董事長，機構設置總經(jīng)理辦公室、總工室、信息技術與市場開發(fā)部、工程部、銷售部、人事部、財務部、行政部等，編制136人，匯集了經(jīng)驗豐富、精明強干的專業(yè)管理人員、高級職稱工程師及大、中專技術人員，專業(yè)律師等。經(jīng)過50多年的建設，逐步形成煤炭、電力工業(yè)為支柱，冶金、建材、化工、機電、輕紡、食品等門類較為齊全的經(jīng)濟體系，產(chǎn)品多達2400余種，具有較強的工業(yè)基礎和比較雄厚的技術力量。陽泉屬溫帶大陸性氣候，市區(qū)處于盆地，四周山嶺環(huán)繞，冬季長而寒冷干燥，夏季短而高溫多雨，冬季主導風向為西北風，夏季主導風向為偏東風或偏南風。陽泉市境內(nèi)水資源儲量豐富，東部娘子關泉域是城市工業(yè)和居民用水的主要水源。陽泉物華天寶，是全國重要的礦產(chǎn)集中區(qū)，境內(nèi)礦藏資源豐富，開發(fā)歷史悠久，素有“煤鐵之鄉(xiāng)”之譽。陽泉市成為連接京、津、唐、豫、冀、晉的鐵路樞紐；公 路四通八達，30207國道及橫穿陽泉的太舊高速公路在市區(qū)交叉，西至太原只1小時，東去北京約4小時，并形成以此為骨架，以市區(qū)為中心，輻射所轄系區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及鄰近省、市的公路網(wǎng)，形成了陽泉市“大十字形”交通格局。陽泉又處于東部發(fā)達的區(qū)與中西部的結合地帶，具有承東接西、雙向支撐的戰(zhàn)略地位。距山西省省會太原、河北省省會石家莊均110公里左右，是晉冀經(jīng)濟、文化、科技的連接點，也是資源豐富的三晉大地與富饒的華北平原的接壤處，而且緊靠京津地區(qū)，是晉東地區(qū)經(jīng)濟、文化的中心。通過配合陽泉市舊陽鋼的改造，在南大街路東端建成“鳳凰城”住宅區(qū)，使該地區(qū)成為陽泉市城市擴展獨具特色，一流水準的新型綠色住宅區(qū)，構成一個住宅、服務、商務高檔次、現(xiàn)代化的大都市住宅群體。 可行性研究的主要技術經(jīng)濟指標本項目工程研究主要技術經(jīng)濟參數(shù)：總建筑面積約為：㎡總占地面積約為：㎡容積率：綠化率：35%預計總投資：預期銷售額：36300萬元利潤：利潤率：%整個工程建設周期3年分兩期完成：首期開發(fā)27496m2，二期開發(fā)107437m2。項目用地北側鄰德勝東街，東側接化工廠路，有著良好的視野，可遠眺沿桃河城市景觀綠化帶。用地處于市區(qū)中心商業(yè)地帶，與各個區(qū)塊的交通聯(lián)系方便，同時距火車站也只有五分鐘路程，地理位置十分優(yōu)越。 項目建設目標按照《陽泉市城市總體規(guī)劃(19982020)》，陽泉市區(qū)公共設施市級中心安排在陽泉組團，共三處。第二章 項目提出的背景 陽泉市概況 地理位置陽泉市位于山西省的中部東側、太行山中段西麓。陽泉市是全國重要能源基地，以煤炭、耐火材料、化工為主的工業(yè)城市，是山西省省轄市之一，是山西省東部地區(qū)的區(qū)域中心和經(jīng)濟文化中心，全市共管轄兩個縣（平定、盂縣）四個區(qū)（城區(qū)、礦區(qū)、郊區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)），全市面積4570平方公里。陽泉還位于環(huán)渤海與長江三角洲的兩大經(jīng)濟區(qū)的合理運輸扇區(qū)內(nèi)，經(jīng)天津、青島、黃馬港可東出渤海，在半徑500公里內(nèi)，分布著首都北京、直轄市天津及省會太原、鄭州、濟南等城市，是京津塘及沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)地輻射的重要通道。空中交通也十分便利，距太原和石家莊機場均為100公里，市內(nèi)設有若干民航售票處， 票、發(fā)貨都很方便。已探明的礦藏多達52種，尤以無煙煤、硫鐵礦、鋁礬土儲量大、品位高、易開采而著稱于世，是我國最大的無煙煤生產(chǎn)基地之一，全國三大鋁礬土生產(chǎn)基礎工業(yè)之一和五大硫鐵礦生產(chǎn)基地之一。境內(nèi)北部有龍華河流經(jīng)我市，作為第二水源有待開發(fā)，可以滿足不斷增長的城市增長的城市建設和工業(yè)項目建設需求。風速夏季小，冬季大。2006年陽泉市地區(qū)生產(chǎn)總值預計完成230億元，%。公司有著健全的規(guī)章制度，豐富的開發(fā)經(jīng)驗和成熟的開發(fā)理念，堅持高起點、高標準的經(jīng)營思路，不斷探索創(chuàng)新，依靠雄厚的資金實力和科學化管理，成功運作了山西長治市佳和花園、金色嘉園、中宏現(xiàn)代廣場、陽泉市佳和2007年佳德地產(chǎn)投入運作[鳳凰城]項目，掀起陽泉城市中心造城運動新篇章。 宏觀方面陽泉是一個以煤炭為主要財政收入的城市，近兩年隨著煤炭的暢銷，經(jīng)濟呈現(xiàn)快速增長、高速運行、均衡發(fā)展的良好勢態(tài)。另外，還有大量外來人口的涌入，也造成對住宅的大量需求。 企業(yè)發(fā)展在陽泉的房地產(chǎn)市場雖呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，但市場競爭日益激烈，許多有實力的外地房地產(chǎn)公司也看到了此良機，先后進駐了陽泉市進行開發(fā)。 項目建設的有利條件⑴工程項目所在宗地屬上站地區(qū)，新區(qū)可改善地區(qū)商住環(huán)境不良；⑵項目位于上站地區(qū)東區(qū)，而根據(jù)《陽泉市城市總體規(guī)劃(19982020)》，這里將建設成為陽泉市次發(fā)達的商住中心；⑶項目接近桃河公園，周邊市政配套設施齊全，小學、中學、幼兒園、醫(yī)院、金街超市均在周邊區(qū)域500米范圍之內(nèi)，是理想的居住地；⑷拆遷工程量小，施工場地運輸方便；⑸基于鳳凰小區(qū)是具有一定規(guī)模的全封閉小區(qū)，可操作性較強。①、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權益的交易市場由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權益，而不是物業(yè)本身。房地產(chǎn)交易只有完成了權宜轉移手續(xù)才可告完結。人們不可能將一個地方的房地產(chǎn)搬到另一個地方，只能在其所在地區(qū)使用，產(chǎn)地和消費地合一。房地產(chǎn)商品是絕對異質的，互相不可替代。買主欲購這項房地產(chǎn)就只有面對這個買主，沒有其他選擇。另一方面，為保護市場的有效供給，抑制不合理的市場需求，國家需要采取強有力的干預措施，通過規(guī)劃、價格、稅收等宏觀手段，引導和調控市場。是發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)的最佳交匯點之一，具有較強的吸納和輻射功能，對于中西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展具有重要的影響和帶動作用。從以上數(shù)據(jù)可以看出，陽泉市的經(jīng)濟增長平穩(wěn)，煤炭在近幾年有較平穩(wěn)的價格，陽泉市市民有較穩(wěn)定的收入，有較高的購買能力。根據(jù)陽泉市總體規(guī)劃，%；2020年總人口為150萬人，%。若以每戶平均購房面積為80m2。這是繼該市八十年代后第二次大規(guī)模舊城商業(yè)區(qū)改造和住宅商務辦公區(qū)開發(fā)。項目用地北側鄰德勝東街，東側接化工廠路，有著良好的視野，可遠眺沿桃河城市景觀綠化帶。工程分兩期建設，, m2。 規(guī)劃目標以生態(tài)環(huán)境為首要條件創(chuàng)造高品質的住宅區(qū)。避免大規(guī)模山地開挖營造成建筑平臺，保持原有地形，以斜坡建設高低基礎工法（GRIPPLE WELL）建設。以小區(qū)規(guī)劃手法和新都市主義生活化的原則做為規(guī)劃設計中心思想，既可滿足小區(qū)生活的環(huán)境優(yōu)越性，又能滿足都市生活的便利性。⑴多功能的組織使社區(qū)價值提升——輕松對待居家休閑的積極態(tài)度；無所不在以人為本的開放性思考；面對城市高層次客戶群；是高品位人士擇鄰而居的上乘之選。街角花園、街坊鄰居、社區(qū)庭園；老人的午后閑坐、孩童的奔跑嬉戲；工作后的放松、學習外的閱讀、周末的安逸心境；不同形式的生活，在不同場所被滿足。⑶住宅形式：住宅類型根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，結合陽泉市特點進行設置。⑷綠化空間：居住地塊結合建筑形態(tài)，在半圍合庭院組織小游園，并強調中部庭院綠帶的銜接，形成多層次的社區(qū)綠化空間系統(tǒng)。小區(qū)為業(yè)主文娛活動、健身服務的會所設置的帶狀綠地、中心庭園的對景位置。建筑風格考慮到層數(shù)較高的因素，采用現(xiàn)代風格，充分利用陽臺和空調板的設計，加強橫向線條的設置，以平衡建筑體量。 結構設計⑴概況：小區(qū)住宅分為6層住宅及高層兩種。⑸基坑圍護因部分地下室開挖深度較大，基坑圍護設計須經(jīng)有關專家審查通過后方可施工。d）用水量（m2/d）居住48003001440用地面積（萬m2）用水指標（m2/萬m2⑸消防本規(guī)劃采用生活消防統(tǒng)一的供水系統(tǒng)，消防水壓采用低壓制，按規(guī)范每隔120米左右設置一個室外地上式消火栓。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)豎向不分區(qū)，高層住宅每梯每層設雙閥雙出口消火栓一只，消火栓布置滿足間距＜30m，栓口靜壓＜50mH20，保護任一著火點有二股不小于10m的充實水柱同時到達，消火栓箱內(nèi)配19水槍二只，25m長襯膠水帶一條（雙栓為二條）及消防一只，給水管網(wǎng)成環(huán)養(yǎng)布置，并設閥門將管網(wǎng)分成若干獨立段以便檢修，消火栓給水系統(tǒng)設有二套DN100消防水泵接合器，在高層住宅屋頂設消防專用水箱一只，容量18m3。噴淋給水系統(tǒng)的消防水池、泵房、屋頂水箱與消火栓給水系統(tǒng)共用，泵房內(nèi)噴淋泵兩臺（一用一備）。⑹管材室內(nèi)給水管采用PPR給水管，排水管采用UPVC排水塑料管，室外給水管采用球墨鑄鐵管或PC塑料給水管，排水管采用加筋PVC塑料排水管，d=500采用混凝土排水管。⑷雨水排除雨量公式套用麗水市短歷時暴雨強度公式：q=(1+)/(t+)取重現(xiàn)期P=1年，集雨時間t=20分鐘，平均徑流系數(shù)=。⑶供電設計本工程有民用住宅、商業(yè)用房、地下停車庫，有二類建筑地下車庫，負荷等級為二級。10KV高壓柜采用環(huán)網(wǎng)柜，變壓器為干式變，并在變電所低壓側設集中電容補償。室外廣場照明采用集中集中供電、集中管理。系統(tǒng)選用火災集中報警控制系統(tǒng)，報警控制系統(tǒng)工作接地采用聯(lián)合接地。⑼人防電氣設計⒈設計依據(jù)人民防空工程設計規(guī)范（GB5022595）人民防空地下室設計規(guī)范（GB5003894）⒉人防電源本小區(qū)地下室設有人防區(qū)。按規(guī)范要求設置聲光音響訊號；設置疏散照明及應急照明。樓宇對講與門禁系統(tǒng)：住宅單元設置樓宇對講與門禁系統(tǒng)，住戶可通過樓宇對講系統(tǒng)與訪客對話，并遙控開高單元保安門。②住宅采暖：采暖系統(tǒng)按熱水集中采暖分戶熱量設計。㈡通風設計①各住戶廚房均設置字母風道的排氣豎井。汽車尾氣排至高空排放，排風管路與排煙草管路合為一路，排煙管路上設置280℃防火閥，室外風口采用風吹百葉風口，風管穿越防火分區(qū)均設置280℃防火閥。⑷人防通風設計：地下層設六級人防，人防區(qū)內(nèi)設置進排風口部，送風由擴散室，油網(wǎng)過濾器，濾毒器，電動腳踏風機等組成，排風由自動排氣活門經(jīng)洗消間防毒通道排至室外，暫時人防通風系統(tǒng)可按清潔室、濾毒室和隔絕式三種通風方式運行，清潔式送風量按7m3/h②地下車庫、地下超市及設備用房均設有機械排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風系統(tǒng)合用，車庫排煙量按換氣次數(shù)6次/小時計算，地下超市排煙量按排煙分區(qū)計算。 技術經(jīng)濟指標“鳳凰城”生態(tài)住宅區(qū)開發(fā)建設項目技術經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位數(shù)量備注1建設用地面積萬m2 2規(guī)劃總建筑面積萬m2 （不含地下建筑面積）1）住宅建筑面積萬m2122）商業(yè)建筑面積萬m2（含地下車庫及其它建筑面積）3建筑占地面積萬m24規(guī)劃戶數(shù)戶15005規(guī)劃人數(shù)人48006容積率7綠化率%358住宅建筑層數(shù)層6第五章 建設方案 項目選址“鳳凰城”現(xiàn)代住宅區(qū)擬建于陽泉市城區(qū)上站南大街，項目用地北側鄰德勝東街，東側接化工廠路，有著良好的視野，可遠眺沿桃河城市景觀綠化帶。階地地貌大部為粉土質農(nóng)田，局部沖刷至基巖。項目區(qū)沒有發(fā)現(xiàn)采空區(qū)和滑坡跡象等不良地質現(xiàn)象。 建設方式建議采用公開招投標方式選擇設計單位、施工單位及工程監(jiān)理單位，有效的控制項目的工期、成本、質量與安全。 給排水系統(tǒng)衛(wèi)生器具及配件均采用節(jié)水型產(chǎn)品。⑶辦公室照明燈具采用帶補償節(jié)能型熒光燈。（c）各組團中央綠化帶區(qū)。（h）住宅庭院景觀區(qū)。⑶小區(qū)環(huán)境景觀采用自由的布局手法，意在吸取自然山水之精華，融入居住院落的環(huán)境之中。各露天休憩場所加強庭院燈照明，配合泛光照明，綠帶以裝飾性的園林路燈為主。