【正文】 到為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為城市創(chuàng)造價(jià)值。在 研究 設(shè)計(jì)過(guò)程中堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進(jìn)的設(shè)計(jì)和施工方案，確保項(xiàng)目質(zhì)量的先進(jìn)性； （ 2）科學(xué)性。 另外地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融業(yè)的影響也是巨大的，為其提供廣泛的信貸資源。從年度走勢(shì)來(lái)看，受金融危機(jī)和次年房地產(chǎn)悲觀預(yù)期的影響，全國(guó)商品房投資增幅在 2020年和 2020 年出現(xiàn)連續(xù)下滑；而隨著 2020 年以來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，全國(guó)商品房投資在 2020 年出現(xiàn)大幅上漲，全年同比增長(zhǎng)%，漲幅創(chuàng)下 2020 年以來(lái)的歷史新高。 近年來(lái)， **市的城市建設(shè)步伐日益加快，尤其是省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)開(kāi)放戰(zhàn)略深入實(shí)施以來(lái)， **這座集城、泉、山、海、島于一身的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，越來(lái)越成為炙手可熱的宜居寶地，富有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的投資商紛紛把目光投向 **市，一大批高檔次的現(xiàn)代化小區(qū)如雨后春筍般地建設(shè)起來(lái)。 本工程 總 建筑面積 78700 ㎡ 。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 該項(xiàng)目 建設(shè)期 為 2年 ： 項(xiàng)目前期工作，包括方案設(shè)計(jì)、編制可研報(bào)告、辦理各種審批手續(xù)；規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)； — 、土建工程施工 、設(shè)備安裝等 ； 工程竣工，驗(yàn)收交付使用。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 匯總 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 一 總用地規(guī)模 m2 32020 二 建設(shè)規(guī)模 1 開(kāi)發(fā)總建筑面積 m2 78700 商品住宅 m2 68100 商鋪 ㎡ 5900 半地下車庫(kù) ㎡ 4700 2 容積率 3 建筑密度 % 23 4 綠地率 % 36 三 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 20462 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元 19462 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 1000 2 單位造價(jià) 元 /㎡ 2600 3 銷售 收入 萬(wàn)元 29231 4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 1767 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 7002 6 所得稅 萬(wàn)元 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 四 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 總投資利潤(rùn)率 % 26 2 總投資利稅率 % 19 3 盈虧平衡點(diǎn) % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 Ic=12%( 所得稅后 ) 5 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 6 投資回收期 年 所得稅后 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 Ic=12%( 所得稅前 ) 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前 9 投資回收期 年 所得稅前 可行性研究結(jié)論 與建議 可行性研究結(jié)論 本工程是 **市 住房 建設(shè) 的重點(diǎn)工程，是 開(kāi) 發(fā) **房地產(chǎn)市場(chǎng) 的重要組成部分 ，它的建設(shè)對(duì) **市 住房建設(shè) 以及區(qū)域 的發(fā)展具有較大的促進(jìn)作用。 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 第二 章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 宏觀需求分析 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）為 397983 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加 快，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，就業(yè)增加較多。 年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比上年末回落 。 ****的整體經(jīng)濟(jì)形式良好，為 ****房地產(chǎn)市某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)新升級(jí)。以建設(shè)百平方公里、百萬(wàn)人口大城市為目標(biāo)，推進(jìn)形成連山、龍港 **有效對(duì)接的“三位一體”大城區(qū)格局，實(shí)現(xiàn)城市空間南北拓展，東西優(yōu)化整體推進(jìn)，建設(shè)親海近水的海濱城市。修建臨河大街和跨河大橋等工程，形成網(wǎng)格式城市街區(qū)。集城、泉、山、海、島于一 體。地處東經(jīng) 7至 120。全市面積2147平方千米，人口 61萬(wàn)。 城市殊榮：中國(guó)泳裝名城、中國(guó)書法之鄉(xiāng)、中國(guó)溫泉之城、遼寧省歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、遼寧省衛(wèi)生城市、遼寧省體育工作先進(jìn)市、中國(guó)十佳古城、中國(guó) 十大小資城市、中國(guó)最值得去的十座小城。 2020 年， ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果顯著。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以住宅為主，達(dá)到 69% 的比率，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅銷售額不斷提高，成為推動(dòng) **市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α? 施工企業(yè)穩(wěn)定，簽訂合同額增加，促進(jìn)后 續(xù)發(fā)展。 15月全市資質(zhì)以上建筑企業(yè)房屋施工面積 233327平方米，比上年同期增長(zhǎng) 68%，其中新開(kāi)工面積 233327平方米，占施工面積 100%；房屋建筑竣工面積 29000平方米。相對(duì)于住宅房地產(chǎn)來(lái)講， **市的商務(wù)用房和寫字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況相形見(jiàn)絀，不夠火熱，很難發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。自 06 年以來(lái)， **市房?jī)r(jià)盡管一路走高，但仍處于“補(bǔ)漲”階段，屬于理性上漲。 職業(yè)狀況 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 ■ 企業(yè) /公司中、高層管理人員占有較多的比例，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買能力，對(duì)樓盤品質(zhì)有更高的要求。 ■ 具有本科及以上學(xué)歷的被訪者比例接近 50%，其他教育程度如大專、高中 /中專、初中及以下學(xué)歷的比例依次遞減。 購(gòu)房目的 ■ 改善目前居住條件成為購(gòu)房主要?jiǎng)右颉? 現(xiàn)階段不購(gòu)房原因 ■由于預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌而不買房的占一成以上，雖然與一線城市相比，要樂(lè)觀得多，但市場(chǎng)觀望的氣氛也值得關(guān)注。由于二次置業(yè)者的住房消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)豐富，所以對(duì)房屋產(chǎn)品的功能性需求較多，審美性需求有所上揚(yáng)，舒適性要求較高；同時(shí)對(duì)地段的升值空間也比較看重。 ■影響被訪者購(gòu)房因素排在前列的依次是交通、房?jī)r(jià)樓盤質(zhì)量和地段。 ■ 當(dāng)前 **市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)在 4000 元 /㎡以下，與單價(jià)承受能力主流區(qū)間分布基本一致， **市商品住宅平均單價(jià)尚能夠被大部分被訪者接受，潛在需求量仍有挖掘潛力。 ■目前 **房地產(chǎn) 市場(chǎng)上的公寓型住宅 比較少 ，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)可以考慮一下這部分潛在客群。 面積需求 ■ 80120 ㎡ 的面積段需求占到總需求的 37％。 兩室一廳60~8065%80~12030%＜604%120~1501% ■不同戶型的面積需求各異，六成以上的兩室一廳類消費(fèi)者希望能購(gòu)房面積為 6080 ㎡ ，說(shuō)明兩室一廳類消費(fèi)者在確保能夠滿足使用功能、居住空間的前提下，主要關(guān)注的還是緊湊經(jīng)濟(jì)的戶型。 ■對(duì)產(chǎn)品的使用功能、舒適程度等方面的要求，是這部分消費(fèi)群體購(gòu)買住宅主要考慮的因素。 周邊配套設(shè)施需求 ■ 購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療保健、公交站點(diǎn)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是被訪者對(duì)小區(qū)周邊配套最關(guān)注的要素。直接關(guān)系到項(xiàng)目啟動(dòng)的市場(chǎng)效果，尤其是在競(jìng)爭(zhēng)激烈、項(xiàng)目不成熟的前期，價(jià)格更加顯的尤為重要。本項(xiàng)目定位中高端，結(jié)合項(xiàng)目一期自身特點(diǎn)，首先要爭(zhēng)得中端客戶。 ◎ 物業(yè)定價(jià)要符合社會(huì)環(huán)境 項(xiàng)目的定價(jià)要符合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境，目前 **的經(jīng)濟(jì)水平還不是很高，但是在穩(wěn)定的政治形式、繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和良好的供給關(guān)系下，價(jià)格上漲某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 27 的空間很大。 定價(jià)方法 ◎ 成本加成定價(jià)法 在市場(chǎng)環(huán)境諸因素穩(wěn)定的情況下，這種方法可以保證開(kāi)發(fā)商獲得正常的利潤(rùn)。 顧客感受定價(jià)法 品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，即使價(jià)格 相對(duì)較高，依然被購(gòu)房者接受，這是對(duì)品牌開(kāi)發(fā)的信心。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。 門市及車庫(kù)價(jià)格定位亦依據(jù)區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格初步制定，但具體價(jià)格 體系應(yīng)于項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最終確定后加以細(xì)分及確定。 本項(xiàng)目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮 **市 布局現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理布局，擬將 ” ****” 住宅小區(qū) ，建設(shè)成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)秀的現(xiàn)代化小區(qū)。 06 7至 1 20。全市面積 2147平方 。是連接?xùn)|北、華北的交通要塞，距沈陽(yáng) 270公里，距北京 380公里，東鄰錦州機(jī)場(chǎng)和 ****港，西靠山海關(guān)機(jī)場(chǎng)和秦皇島港，京哈鐵路、秦沈高速鐵路、京哈公路、京沈高速公路縱貫境內(nèi)，交通運(yùn)輸十分方便。由于本地區(qū) 屬于季風(fēng)性大陸氣候 ,受大氣環(huán)流影響 ,四季降水量分布差異很大。 （ 4）其他自然條件 最大降雪深度 17cm 最大凍土深度 112cm 風(fēng)壓值： 雪壓值： 無(wú)霜期： 180天 地震烈度： 6度 項(xiàng)目的建設(shè)條件 “ ****” 住宅小區(qū) 建設(shè)場(chǎng)址 占地面積 32020 ㎡ ，地勢(shì)平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達(dá)；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。 （ 4）供電 由 附近城市 二次變電所引入 ，小區(qū)內(nèi)設(shè) 高壓開(kāi)閉所 1 座， 箱式變電站15座 。 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 34 第四章 建設(shè)方案 建筑方案 集粹 —— 攬四海之精英 建筑，不僅是物質(zhì)的，也是精神的。按照澳大利亞湯臣鄧肯規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)社區(qū)以中高層為主，融多層、小高層、高層等多種建筑 形態(tài)為一體，勾勒出完美華麗的城市天際線。它已經(jīng)走過(guò)了簡(jiǎn)單的初始階段，正朝著項(xiàng)目的規(guī)?；?、規(guī)劃的生態(tài)化、建筑的融合化、配套的完備化方向發(fā)展，以滿足現(xiàn)代人更高 層次的住房需求。 觀海國(guó)際緊臨的興海北路、龍興路，是溝通市內(nèi)與市外的重要交通干道，也是帶動(dòng)人流、物流的重要交通樞紐；地理位置東臨渤海， 107公里蔚藍(lán)風(fēng)光盡收眼底，兌現(xiàn)靠近海、享受海的生活夢(mèng)想；北靠首山自然公園，舉目望去，綠波蕩漾，四季分享天然氧吧；地下溫泉，無(wú)色無(wú)臭，清澈透明 ,水溫達(dá) 70℃而富含礦質(zhì) 元素??所有這些地源優(yōu)勢(shì)，被開(kāi)發(fā)者無(wú)一遺漏地利用并發(fā)揮到極至。該中心的規(guī)劃，空間組合自由靈活，充分考慮了空間的合理性、功能性和周到性，使整個(gè)商業(yè)某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 36 空間內(nèi)連續(xù)展示親切、周到、 輕松、愉快的商業(yè)主題，讓消費(fèi)者的游覽、逛街、購(gòu)物、休閑等在這里真正變成一種前所未有的享受?? 為了讓入住業(yè)主充分享受和諧而寧?kù)o的環(huán)境，觀海國(guó)際遵循景觀與規(guī)劃融會(huì)貫通的原則，將破壞景觀和寧?kù)o的汽車全部移至半地下，傾力打造人車分流的道路景觀體系。 據(jù)一項(xiàng)國(guó)外機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，一個(gè)開(kāi)放式的高規(guī)格公園的規(guī)劃，將對(duì)半徑 3公里內(nèi)的地價(jià)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響?！鞍鄙铣?yáng)公園，衍生出來(lái)的“高檔社區(qū)生活板塊”、“富人區(qū)”、“上東區(qū)”等概念，也顯得更加名正言順。 **給社會(huì)提供的不僅僅是住房，還是一種現(xiàn)代的生活方式。 從發(fā)展趨勢(shì)上看，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)大體經(jīng)歷著循序漸進(jìn)的三個(gè)階段。 各類建筑方案設(shè)計(jì)理念及技術(shù)設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 39 規(guī)劃設(shè)計(jì)概念性主題 成就 **首席高檔住宅社區(qū)的價(jià)值序列 觀海國(guó)際占盡 **山、海與溫泉這三大稀缺自然資源，項(xiàng)目所在的大學(xué)城區(qū)域也是 **市政府重點(diǎn)建設(shè)的一個(gè)新生活城區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，應(yīng)彰顯“和諧、空間、意境”三大主題。 （ 3） 意境 為了讓每個(gè)業(yè)主都可以最大限度地瀕海臨風(fēng) ， 觀海國(guó)際將多層、小高層、高層分布得錯(cuò)落有致，同時(shí)最大限度地采用 “ 臨海、臨山退臺(tái) ” 的設(shè)計(jì)思路。宅間路網(wǎng)與組團(tuán)路網(wǎng)銜接，引導(dǎo)該組團(tuán)向半開(kāi)放的社區(qū)公共空間過(guò)渡，使其與社區(qū)公共空間緊密銜接又相對(duì)獨(dú)立。 （ 6）在景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)上，處理好中心景觀和庭院景觀組團(tuán)的關(guān)系和布局。實(shí)行人車分流，盡量做到車輛和行人各行其道，互不干擾。 兩條次軸：通過(guò)居住區(qū)主軸，衍生出兩次軸，使居住區(qū)聯(lián)系更為密切強(qiáng)烈， 景觀節(jié)點(diǎn)部更具組織性。打破傳統(tǒng)單純的由小區(qū)道路劃分組團(tuán)的思路，把綠 化景觀帶作為居住組團(tuán)之間的分隔帶，形成五個(gè)居住組團(tuán)，彼此之間由小區(qū)道路將其連為一體，各個(gè)組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立又渾然一體。 規(guī)劃地塊車行道路分兩個(gè)等級(jí)設(shè)置，環(huán)形外側(cè)的主干路面寬 7米，部分深入 內(nèi)部的支路路面為 ，宅前小路為 3米。 多樣、便捷的靜態(tài)交通 靜態(tài)交通也是本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車的日益增長(zhǎng)，充分考慮 停車場(chǎng)庫(kù)的安排。某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 44 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型定位 參照目前市場(chǎng)在售的同類產(chǎn)品和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及我們通過(guò)潛在客戶走訪了解到的需求狀況，為滿足功能和每個(gè)區(qū)有足夠的空間，戶型定位如下： （單位：平 方 米） 類別 細(xì)項(xiàng) 房型 面積區(qū)間 配比關(guān)系 11層為主 一室一廳 6070㎡ 15% 小二室二廳 7085㎡ 35% 二室二廳 90100㎡ 20% 小三室二廳 100125㎡ 20% 大三室二廳 130150㎡ 10% 合計(jì) / / 100% 商業(yè)門市 / 50200㎡ / 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 45 戶型設(shè)計(jì)建議 ◎ 室內(nèi)空間劃分具有相對(duì)獨(dú)立和相對(duì)