【正文】 宅總戶數(shù) 戶 1980 總居住人口 人 5544 住宅平均層數(shù) 層 高 層住宅比例 % 人口毛密度 人 /ha 住宅面積毛密度 m2/ha 14800 住宅面積凈密度 m2/ha 12021 容積率 住宅建筑凈密度 26% 集中綠地面積 平方米 8316 人均集中綠地 m2/人 綠地率 31% 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 1000 其中： 地上 輛 364 地下 輛 636 抗震設(shè)防烈度 8度 主要結(jié)構(gòu)類型 剪力墻結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目是南四環(huán)外路段整體規(guī)劃中，在綠化隔離地區(qū)集高檔住宅樓及配套于一 體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 包括土地取得費(fèi) 21930 萬元， 開發(fā)成本 29775 萬元， 開發(fā)費(fèi)用 959 萬元 。 通過公開招標(biāo)， 確定 項(xiàng)目法人，承擔(dān)完成本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 主要包括：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及審批工作。 專業(yè)好文檔 6 工程建設(shè)期 工程從 2021 年 12 月開工， 2021 年 12 月全部竣工交付使用。 ： ？？？ 聯(lián)系 電話： ？？？ 手機(jī)： ？？？ 傳真 ： ？？？ 北京 ？？？ 集團(tuán)有限公司前身為 北京 ？？？ 有限公司 ， 成立于 2021 年， 現(xiàn) 注冊(cè)資金 5100 萬元， 注冊(cè)總資產(chǎn) 億元。 作為北京市房地產(chǎn)業(yè)的新起之秀，目前北京 ？？？ 集團(tuán)公司正在承建的 16 萬多平方米的北京 ？？？ 花園項(xiàng)目，以優(yōu)異的品質(zhì)開創(chuàng)了密云房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的新紀(jì)元，受到了社會(huì)各界的一致熱捧，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi) ”。以?shī)W運(yùn)、 CBD、電子城三大功能區(qū)為帶動(dòng)的“組團(tuán)式規(guī)劃、板塊式發(fā)展”格局正在形成。項(xiàng)目規(guī)劃用地指標(biāo)已經(jīng)報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)并函復(fù)。項(xiàng)目建設(shè)將有利于加快 小紅門地區(qū)的建設(shè) 改造步伐，促進(jìn)新城建設(shè)發(fā)展，增強(qiáng)新城吸引力，落實(shí)北京市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。面積 平方公里，戶籍人口 萬， 專業(yè)好文檔 10 漢族占 95%。朝陽(yáng)區(qū)還是首都重要的國(guó)際交往中心，建國(guó)門外和三里屯、亮馬河一帶建有三個(gè)外國(guó)使館區(qū)，設(shè)有 150 多 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的駐華使、領(lǐng)管和辦事機(jī)構(gòu) ，同時(shí)還有合資飯店、外交公寓 50 多座，以及友誼商店、國(guó)際俱樂部等各類駐華機(jī)構(gòu)人員活動(dòng)場(chǎng)所。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量同步提高，財(cái)政收入突破百億元，增幅達(dá) 25％；城市居民人均 可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng) ％和 ％。 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思 想 為 按照北京市規(guī)劃委員會(huì)的審定方案的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)，認(rèn)真建設(shè)，為美化北京、造福一方百姓做貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目 規(guī)劃有大片坡型綠地，綠化率高達(dá) 31％。 （ 三）專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析 《 北京住房建設(shè)規(guī)劃 (20212021 年 )》中指出： 按照城市總體規(guī)劃確定的 “ 中心城－新城－鎮(zhèn) ” 的城鎮(zhèn)布局體系，統(tǒng)籌安排近遠(yuǎn)期居住用地布局。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。 2021 年是實(shí)行宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國(guó)六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。 “兩限房” 2021 年 3月 30日北京市發(fā)布了首批三塊限房?jī)r(jià)、限 套型的“兩限普通商品房”用地出讓信息。 與其他普通商品房相比，“兩限房”最大的特點(diǎn)就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，“兩限房”的售價(jià)將比該 地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格下浮 10%～ 15%，有利于提高低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)量。 預(yù)計(jì) 2021 年政府將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房和兩限房的投資建設(shè)（ 2021 年年內(nèi)北京將確保 300 萬平方米“兩限房”全部動(dòng)工建設(shè)）。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，根據(jù)新規(guī)劃，發(fā)展新城 11 個(gè)，以疏解中心城區(qū)的壓力。 住宅建設(shè)規(guī)劃 《北京住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021 年）》的重點(diǎn)是切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證并積極引導(dǎo)中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房建設(shè)，有效調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序發(fā)展。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之前目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)與 2021 年的“九部委新政”、 2021 年的政策導(dǎo)向 —— 調(diào) 整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是一致的。 兩個(gè)目錄 2021 年版的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 144平方米的住宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對(duì)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國(guó)家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。 專業(yè)好文檔 15 （四） 稅收政策 2021 年的“九部委新政”規(guī)定營(yíng)業(yè)稅的征收從 2 年為限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本。 （五） 金融政策 嚴(yán)格開發(fā)貸 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于 35%。 未封頂樓盤禁止住房貸： 2021 年 9月 27 日， 北京市銀監(jiān)局 對(duì) 各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場(chǎng)檢查意見書》 ，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款” ， “ 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率 ” 等 規(guī)定。但住房剛性需求會(huì)影響此政策效果。 2021 年 9月 4日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國(guó)房地產(chǎn)的門檻，對(duì)境外資金購(gòu)房條件設(shè)限，縮小了外資購(gòu)房的范圍。 （六） 一級(jí)土地市場(chǎng) 土地供應(yīng)量分析 北京市 2021 年土地供應(yīng)總量為 4559 公頃， 2021 年為 6438 公頃， 2021 年由于“ 8 2021 年初，為進(jìn)一步掌握已出讓項(xiàng)目形成實(shí)際住宅供應(yīng)的變化情況 ，合理分析未來幾年住宅的入市銷售潛力，北京市國(guó)土局再次對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行更新調(diào)查。把區(qū)域位置因素考慮進(jìn)來，實(shí)際上，北京 2021 年土地的出讓價(jià)格水平是穩(wěn)中上揚(yáng)的。豐臺(tái)區(qū)作為南城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來規(guī)劃向住宅、商業(yè)方向發(fā)展。 根據(jù)北京市土地整理中心公布數(shù)據(jù)顯示， 2021 年正在交易和即將入市的建設(shè)用地 專業(yè)好文檔 19 面積合計(jì) 公頃，供應(yīng)量較大的近郊區(qū)為朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)，遠(yuǎn)郊區(qū)為通州、順義、昌平，此外還包括亦莊。區(qū)科委結(jié)合年度科技經(jīng)費(fèi)使用計(jì)劃，根據(jù)新產(chǎn)品開發(fā)的具體情況進(jìn)行審批，于每年 5 月份和 10 月份進(jìn)行統(tǒng)一審批和核撥。 已被認(rèn)定的科技新產(chǎn)品經(jīng)區(qū)審計(jì)局審核，銷售收入占企業(yè)全年銷售收入總數(shù) 50% 專業(yè)好文檔 20 以上的，從認(rèn)定年度起兩年內(nèi)上繳的所得稅，由區(qū)財(cái)政從科技經(jīng)費(fèi)中按 30%的比例分年度返還企業(yè)，專項(xiàng)用于技術(shù)開發(fā)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級(jí)。 下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn) 將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。依據(jù) 北京市工商行政管理局 2021 年 7月 9日 頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照， 其注冊(cè)資本為 5100 萬元，符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)期以來， 北京 等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通擁擠、環(huán)境退化等 “ 城市病 ” 的主要原因之一。 一、 資源利用方案 本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對(duì)水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。 （三）雨水、污水 排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目 D區(qū)、 E 區(qū)產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū) 4號(hào)路流向小區(qū) 2 號(hào)路，經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。多年平均入境水量 億 立方米 ，出境水量 億 立方米 。 2021 年北京市總用水量 35 億 立方米 ，地表水、地下水、其它水源用量分別為 、 億 立方米 ，分別占 北京 市總用水量的 24%、 73%、 3%。 充分利用市政供水壓力 （ 1）通過調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水 壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152021 指出，一個(gè)水龍間的流量為額定流 量，所需流出水頭為 20KPa。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。 回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。管材采用焊接或電 熔連接管道，以防漏水。 （ 2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。 選用性能較高的變頻水泵供水。 專業(yè)好文檔 26 第四章 節(jié)能方案分析 一、 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為北京市 朝陽(yáng) 區(qū)，應(yīng)遵循國(guó)家以及北京市的如下合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范： （一）相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 《中華人民共和國(guó)可再生能源法》 《中華人民共和國(guó)電力法》 《中華人民共和國(guó)建筑法》 《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》 《中華人民共和國(guó)計(jì)量法》 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》 (國(guó)務(wù)院令 28號(hào) ) 《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》 (國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局令第 16號(hào) ) 《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》 (國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【 2021】 2505 號(hào) ) 《“十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見》 (國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【 2021】 1457號(hào) ) 1 《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》 (國(guó)家經(jīng)貿(mào)委 199 10) 1 《節(jié)能用電管理辦法》 (國(guó)家經(jīng)貿(mào)委 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委【 2021】 1256 號(hào) ) 1 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 (國(guó)務(wù)院令 279 號(hào) ) 1 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 (建設(shè)部令第 143 號(hào) ) 1《建設(shè)部關(guān)于貫徹 國(guó)務(wù)院 關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定 的實(shí)施意見》 (建科【 2021】231 號(hào) ) 1 《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令 293 號(hào)） 1 《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》 (建質(zhì)【 2021】 1 號(hào) ) 1 《北京市實(shí)施 節(jié)能法 辦法》 (北京市人大 1999 年 9月 16日通過 ) 專業(yè)好文檔 27 1 《北京市節(jié)能監(jiān)察辦法》 (北京市人民政府令 174 號(hào) ) 《北京市貫徹落實(shí) 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定 若干意見》 2 《北京市加強(qiáng)節(jié)能工作實(shí)施方案》 2 《北京市建設(shè)節(jié)能管理規(guī)定》（北京市人民政府令 80 號(hào)） 2 《北京市“十一五”時(shí)期建設(shè)節(jié)能發(fā)展規(guī)劃》 2 《能源效率標(biāo)識(shí)管理辦法》（國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家質(zhì)檢總局 2021 年 17號(hào)令） 2 《中華人民共和國(guó)強(qiáng)制檢定的工作計(jì)量器具檢定管理辦法》（ 1987 年 4 年 15 日國(guó)務(wù)院頒布） （二）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件 《 中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱 》 （計(jì)交能 [1996]905 號(hào)） 《 國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù) 》 （國(guó)家發(fā)改委 [2021]65 號(hào)令） （三）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021 《綠色建筑評(píng) 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503782021 《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》 GB502432021 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5017693 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5000342021 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T50032021 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5002893 《生活鍋爐熱效率及熱工試驗(yàn)方法》 GB/T108202021 《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》 GB503652021 《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科【 2021】 199 號(hào)） 1 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ1342021 1 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》 JGJ2695 1 《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》 1 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ1442021 專業(yè)好文檔 28 1 《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ1322021 1 《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》 JGJ1422021 1 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 1 《綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ/T10