【正文】 務(wù)樓一幢。在城市化的不斷推進中，城市人口迅速膨脹，住房需求增長很快。繼續(xù)支持居民自住星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 4 性住房消費 ， 增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快 普通商品房項目審批和建設(shè)進度。 項 目提出的理由 住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表 11。 建設(shè)工期 根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計建設(shè)工期為 16 個月，即從 20xx 年 9 月 1日開工建設(shè)， 20xx 年 12 月底全部竣工。 主要建設(shè)條件 ⑴ 供水 該項目水源由 禹西路市政管網(wǎng)引一條 DN100 供水管網(wǎng) ，水質(zhì)符合國家飲用水標準。 主要技術(shù)指標 為 ：容積率 （雖 B 區(qū)容積率較大，但項目總體完工后，其符合城市規(guī)劃設(shè)計條件） ，建筑密度 %，綠地率 40%。規(guī)劃 總建筑面積 ，其中： 地 上建筑面積 m2，主要包括住宅用房建筑面積 、商業(yè)及會所等附屬用房建筑面積 12136m業(yè)務(wù)用房建筑面積 32460m2；地下建筑面積 24967m2，主要包括：地下車庫建筑面積 22280m住宅地下室建筑面積 2687m2。 主要技術(shù)指標 為 ：容積率 ，建筑密度 %，綠地率 40%。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 2 星河灣住宅 小區(qū) B 區(qū)工程完工后 可提供住宅 636 套，其中： 90m2以下的戶型 496 套，建筑面積 ，占總住宅面積的 %； 90m2以上的戶型 140 套，面積 ，占總住宅面積的 %。 ⑵ 排水 生活污水經(jīng)化糞池處理后，排至 城市污水管網(wǎng)；雨水經(jīng)管道匯集后，作為綠化用水，多余部分排至城市雨水管網(wǎng)。 估算總投資與資金來源 本項目估算總投資 萬元，其中：工程直接費 萬元，其他費用 萬元 （包括土地使用費），預(yù)備費 萬元。 建設(shè)單位概況 山西錦佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 6 月，公司辦公地址位于運城市運城市紅旗西街 152 號，法人代表趙金菊，公司注冊資本 3000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。溫家寶總理在20xx 年《政府工作報告》中明確提出：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向人民群眾的普通商品房，它是構(gòu)建和諧社會、建立具有中國特色社會主義住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的一項長期的政策措施。 運城市位于晉、陜、豫交匯處的 “黃河金三角 ”區(qū)域，交通便捷，經(jīng)濟發(fā)達，資源豐富，人文鼎盛，是山西省南部的政治、經(jīng)濟和文化活動中心。隨著國家金融制度的改革以及人們的城鄉(xiāng)階層意識、群居意識、負債消費意識的增強，極大地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 該項目 位于運城市東部， 禹西路與鋪安街交匯處的東北角 ，總 占地面積 為（ 約 合 28 畝），總建筑面積 為 ， 項目建成后 可提供住房 636 套，解決 2035 人和公司員工 的住房問題。該小區(qū)設(shè)計方案合理，技術(shù)配備先進，結(jié)構(gòu)安全可靠，實施計劃科學(xué)，對改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意義。 建議 建議在項目實施過程中，充分做好市場調(diào)查，廣泛征求社會需求意見，按照用戶需求隨時調(diào)整和完善建設(shè)工程方案做到社會效益和企業(yè)效益雙 豐收。 對項目建設(shè)的設(shè)備材料購置，應(yīng)有超前意識，做到高起點、高標準、管理信息化，操作自動化。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當一個國家人均 GDP 在 800~4000 美元時，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期；當人均 GDP 進入 4000~8000 美元時，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定快速增長期，當一個國家人均居住面積在達到 30~35m2之前（我國 20xx 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居 住需求。規(guī)劃期限： 20xx2020 年。近期建設(shè)重點為 東城區(qū)，中期建設(shè)重點為北城區(qū)，遠期重點是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。 道路系統(tǒng)布局結(jié)構(gòu)為“兩環(huán)九橫九縱”。在 “市場 ”與 “民生 ”的兩難中，中國樓市在政策趨嚴的調(diào)控下，反而愈調(diào)愈漲，呈現(xiàn)出 市場走勢與政策意愿相背離的發(fā)展態(tài)勢， 20xx年表現(xiàn)尤甚。在三大政策的統(tǒng)領(lǐng)下，土地、稅收、金融、保障房等方面的政策全面出擊，不僅如此，部委之間的聯(lián)合也不僅體現(xiàn) 在發(fā)文這一動作中，而開始體現(xiàn)在政策落實的檢查中，并且開始約談地方政府。在這種預(yù)期的支撐下， 20xx 年樓市 “三落三起 ”，并且全年成交量繼續(xù)放大，銷售均價再次攀升。開發(fā)商業(yè)績的超預(yù)期，也帶來年底土地市場的火熱，地王此起彼伏。信貸政策的調(diào)整是影響居 民購房需求的重要手段，也是見效最快的。 只是 20xx 年全年累計新增信貸 ，雖然同比減少了 %，但卻突破了全年 。 20xx年 7月份以來，國內(nèi) CPI 持續(xù)走高， 11月同比增速高達 %，已經(jīng)連續(xù) 5個月同比增速超過 3%，與一年期存款基準利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲蓄搬家和存款活期化。后期，隨著加息通道形成，將逐步加強購房者對房價下行的預(yù)期，但只要負 利率依然存在，樓市保值增值的功能仍在。 20xx年 9月 29日，財政部、國家稅務(wù)總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅； 90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按 1%稅率征收契稅。目前，已經(jīng)有深圳、廣州、成都等多個城市上調(diào)了預(yù)征率，但土地增值稅的清繳則是個難題，地方清繳土地增值稅的積極性并不高。 20xx年 9月 27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，通知要求進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。 該項目的建設(shè)符合國家住房產(chǎn)業(yè)政策的要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策，項目的工程技術(shù)方案設(shè)計合理，技術(shù)指標控制在產(chǎn)業(yè)政策范圍內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)在我國已成為一個獨立的行業(yè)，可將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，其產(chǎn)值是國民生產(chǎn)總值的重要組成部分。 加入 WTO 后，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國內(nèi)企業(yè)的競爭，還要接受來自全球企業(yè)的直接壓力。一個優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)，可使機構(gòu)有信心展示其效率 。因此該項目建設(shè)單位和建設(shè)目標符合行業(yè)準入標準。周邊市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，有很好的發(fā)展前景和經(jīng)濟、人文發(fā)展?jié)摿Α? ⑷ 場地土屬中軟（場地）土，場地類別為 III 類，無震陷。 ⑻ 該區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，地震分組為第二組。 ⑵ 對復(fù)合地基，建議 在樁和基礎(chǔ)之間設(shè)置褥墊層，厚度 200~300mm。 施工條件 項目區(qū)兩面臨街，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有利條件。 總體規(guī)劃方案 項目區(qū)總體布局設(shè)計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧，幽雅舒適的居住、娛樂、休閑場所。 ⑴ 精心營造出帶有鮮明中國傳統(tǒng)式的總體空間布局。 規(guī)劃原則 ⑴ 滿足國家現(xiàn)行 規(guī)范、法規(guī)要求。 ⑷ 與外界保持良好的交通運輸系統(tǒng)，出入口和內(nèi)部交通符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷。 總平面設(shè)計 項目區(qū)總體布局設(shè)計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧，幽雅舒適的居住、娛樂、休閑 場所。其中： 2住宅樓位于項目區(qū)的南部， 7住宅樓位于項目區(qū)的東部，8業(yè)務(wù)樓位于項目區(qū)的北部部，商業(yè)及會所用房位于 6住宅樓的西側(cè)。 本項目屬星河灣小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目，占地面積為 （約合 28 畝） ，該地塊位于小區(qū)的中東部，規(guī)劃建設(shè) 6住宅樓和商業(yè)及會所等附屬用房。建 筑物之間滿足日照間距和防火間距要求。 3住宅樓地下為儲藏室，地上每層共布置 2 個單元，每個單元布置兩部電梯； 5住宅樓地下為儲藏室，地上每層共 布置 1 個單元，每個單元布置兩部電梯； 6住宅樓地下為儲藏室，地上每層共布置 3 個單元，每個單元布置兩部電梯。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 22 本 項目設(shè)有多種戶型，滿足不同家庭的多元化選擇，戶型主體為南北朝向，主臥、廳、次臥盡量朝南，確保室內(nèi)通風(fēng)采光；預(yù)留空調(diào)位、管井位置；室內(nèi)可見部位基本無梁無柱；管線集中。 ⑴ 廚房內(nèi)部按照合理的操作順序安排：電冰箱、洗菜池、煤氣灶及儲物柜 ，形成良好的操作面，同時設(shè)置排煙點，集中處理廚房內(nèi)排出的煙廢氣。在造型設(shè)計中運用構(gòu)成的手法，將建筑體量分解成體塊與面線的組合。建筑立面處理強調(diào)文化與個性，運用光與影來塑造建筑形象，充分利用顏色及虛實體量的變化來造型。 ⑷ 建筑屋頂：本建筑住宅樓均為坡屋頂， 坡屋頂住宅既能美化城市環(huán)境、豐富建筑立面 ， 又能抗?jié)B防漏、隔熱保溫 ， 改善頂層居住環(huán)境 ，提高空間利用率 ，比較 適應(yīng)日益增長的住宅建設(shè)市場的需求 。 采用荷載： 臥房： KN/ m2 客廳、廚房、衛(wèi)生間： KN/ m2 陽臺： KN/ m2 上人屋面： KN/ m2 不上人屋面： KN/ m2 走廊、前室： KN/ m2 設(shè)備房 : KN/ m2 施工荷載 (首層 ) ： KN/ m2 人流密集的樓梯： 室外一般地面活荷載： 基本風(fēng)壓： W0=基本雪壓： S0= 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ⑴ 地基基礎(chǔ) 根據(jù)擬建建筑物的荷載及場地地基土層的地質(zhì)條件，綜合考慮對商業(yè)會所及多層住宅樓采用換土法進行地基處理，對高層建筑物選用水泥粉煤灰碎石樁處理地基。 d），商業(yè)及會所用房和業(yè)務(wù)用房用水按 （ m2d） 972 人 2 業(yè)務(wù)樓及 商業(yè)用房 （ m2 消防用水量估算 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 年版）規(guī)定設(shè)計，室外消火栓用水量 15L/S，室內(nèi)消火栓用水量 20L/S，火災(zāi) 延續(xù)時間為 2h，消防用水量為 252m3。地上設(shè)置消防泵房。消火栓距路邊小于 2m，距房屋外墻大于 5m。 在消防泵房內(nèi)設(shè)兩臺噴淋加壓泵，一用一備。廚房采用中溫玻璃球噴頭，溫級 93℃；其余噴頭采用普通玻璃球噴頭，溫級 68℃。 ⑵ 滅火器設(shè)置在位置明顯和便于取用的地點，且 不得影響安全疏散。 ⑷ 滅火器不宜設(shè)置在潮濕或強腐蝕性的地點。 管網(wǎng)入口處安裝過濾器，防止污染，并設(shè)公共計量水表，各戶用水計量直接接到各住戶，樓入口處設(shè)立閥門井。用水點壓力超過 的樓層采用減壓閥減壓供水。生活污水經(jīng)化糞池處理，廚房排水經(jīng)隔油池處理后合并排入市政污水管網(wǎng)。雨水接管不得小于 100mm。 采暖工程設(shè)計 本設(shè)計地下不考慮采暖，住宅采暖熱負荷按 45W/m2 估算，商業(yè)及會所和業(yè)務(wù)樓采暖負荷按 55 W/m2 估算，小區(qū)采暖熱負荷約為。 室外采暖管網(wǎng)采用枝狀管網(wǎng)，直埋敷設(shè)，采暖管道全部采用無縫鋼管焊接或法蘭連接，管道保溫采用聚氨酯保溫材料保溫，玻璃鋼管殼保護。 ⑵ 防煙樓梯間均靠外墻設(shè)置，樓梯間每五層內(nèi)可開啟外窗面積之和均≧ m2。 ⑸ 地下車庫根據(jù)防火分區(qū)設(shè)機械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)和集中的機械送星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 31 風(fēng)系統(tǒng)，車道直接對外的防火分區(qū)不設(shè)機械送風(fēng)系統(tǒng)。 室內(nèi)燃氣設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》（ GB5002820xx） 基礎(chǔ)資料 ⑴ 天然氣供應(yīng)對象 項目區(qū)內(nèi)居民住宅用房。 ② 平面布置 a、庭院天然氣管道在有車輛通行的道路上布線時，應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道上 b、地下天然氣管道與建筑物、構(gòu)筑物或相鄰管道之間的水平距離有一定的要求。 ② 引入管的設(shè)計 項目區(qū)的天然氣工程考慮到建筑的整體美觀，采用低立管入戶。變站所內(nèi)設(shè) 3 臺 800KVA 的干式變壓器，即可滿足負荷。 配電系統(tǒng) 本項目供電由市政 10KV 電網(wǎng)供給，消防設(shè)備采用雙回路末端自動星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 34 切換的配電方式。 ⑵ 室內(nèi)照明干線選用 BV500V 聚氯乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線，所有干線均穿 SC 鋼管埋地暗敷設(shè)以及豎井內(nèi)電纜沿橋架明敷。 場所 照度 （ LX） 光源及燈型 一般房間 200 節(jié)能型熒光燈 樓道 50 節(jié)能型熒光燈 室外照明 300 節(jié)能型庭院燈、投光燈 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 35 ③ 引下線：利用建筑物鋼筋混凝土柱內(nèi)兩根φ 16 以上主筋通長焊接作為引下線，引下線間距平均不大于 25m。建筑物四角的外墻引下線在室外地面上 處設(shè)測試卡子。 ⑧ 豎向敷設(shè)金屬管道應(yīng)上下兩端與防雷裝置可靠連接。 ③ 各建 筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護干線、設(shè)備進出線總管、建筑物的