【正文】 反彈跡象。之所以如此的原因：在 20xx 年以前樓市 “愈調(diào)愈漲 ”的參照下，及 20xx 年樓市大反彈的背景下，政府及其政策在購房者心目中的公信力被大幅貶低，并且已形成一種強烈的預(yù)期。但樓市反彈 的根本原因 ——通脹，廣義貨幣供應(yīng)量遠高于 GDP，及負利率的存在，導(dǎo)致物價的持續(xù)上漲，從而帶來通貨膨脹，居民財富隨之縮水。正是居民投資樓市的熱情不減，開發(fā)商方能順利完成年初目標，其中萬科更是年銷售額超過千億。這說明開發(fā)商在良好業(yè)績支撐下，對樓市未來滿懷信心。 20xx年 9 月 29 日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》， 90平米以下的首套自住房首付比例也調(diào)整至三成，明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 20xx 年，信貸政策中首付比例及貸款利率的不斷上調(diào)，提高了銀行貸款的杠桿化購房的準入門檻，直接減少了支撐房地產(chǎn)市場的有效需求。存款準備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產(chǎn)市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會 趨嚴，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。此外，全年的貨幣投放同比增長 %，在整體流動性寬松的大背景下，數(shù)量型緊縮力不從心。 12月 25日晚，央行年內(nèi)二度加息，自 26日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率 分點。 20xx年的加息在人民幣升值及國外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。加息來襲后，對于房地產(chǎn)市場的影響，一方面是增加了購房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。 稅收政策 20xx年 3月 9日，財政部和國稅總局出臺《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，對兩個或兩個以上個人共同購買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 20xx年 6月 3日，國稅總局再度 出臺《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作，同時規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。對出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。土地增值稅的清算工作主要是針對開發(fā)商，通過提高預(yù)征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。 土地政策 20xx年 1月 21日，國土資源部出臺《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，通知要求進一步加強管理，提高用地報批效率，促進土地合理利用，改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作。 20xx年 3月 11日，國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，又稱土地新政 “國十九條 ”，通知要求依法加強監(jiān)管，切實落實房地產(chǎn)土地管理的各項規(guī)定，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 13 提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，明確了 “開發(fā)商競買保證金最少兩成 ”、 “1 月內(nèi)付清地價 50%”等土地調(diào)控政策。 20xx年 12月 19日，國土資源部《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報制度，對于住宅用地容積率小于 1 等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地將沒收其違法所得，并追究責(zé)任。20xx 年的土地政策有如下突出點：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設(shè)的有效開展保駕護航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內(nèi)開展閑置土地的清查與問責(zé)；三是行政干預(yù)土地成交的價格上漲，建立上報制度。本項目建設(shè)單位有自己的名稱和組織機構(gòu)、有固定的經(jīng)營場所、又符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理法。 所以，房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重屬性，主要執(zhí)行流通和服務(wù)的職能。 房地產(chǎn)業(yè)具有以下明顯的特點： ●房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易是不可分割 的。 ●房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險小，獲利大，但經(jīng)營房地產(chǎn)的投資大，建設(shè)周期長。面對全球化形勢，各國政府和企業(yè)都已經(jīng)注意到，要想提高產(chǎn)品在市場上的占有率和取得領(lǐng)先地位，必須使自己的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量達到并保持先進水平。 質(zhì)量問題往往是不能控制某些活動的結(jié)果，要 解決質(zhì)量問題，公司必須建立一套質(zhì)量管理的方法；一個優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)應(yīng)是一個適合機構(gòu)本身的系統(tǒng)，而發(fā)展及執(zhí)行此系統(tǒng)則需要時間及努力。 擬建項目建設(shè)單位和擬建項目符合相關(guān)規(guī)定 擬建項目建設(shè)單位是 山西錦佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，該公司經(jīng)山西省 運城市工商行政管理局 ，成立于 20xx 年，注冊資本 3000 萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的新型現(xiàn)代化開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營范圍有房地產(chǎn)開發(fā)及 經(jīng)營 等。 擬建項目符合國家相關(guān)政策和法規(guī)，無論從土地使用，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、組織管理、節(jié)能、安全，還是環(huán)境保護，都符合相關(guān)政策和法規(guī)的要求。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 16 第三章 工程建設(shè)方案 建設(shè)條件 項目區(qū)位置現(xiàn)狀 該項目區(qū)東臨安邑水庫，西臨禹西路，南側(cè)為鋪安街，北側(cè)為供水公司。周邊市政配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)地勢平坦，交通方便，經(jīng)有關(guān)單位初步勘查，未發(fā)現(xiàn)需要保護的文物和古建筑，無大的工業(yè)污染。 氣象條件 溫度 最冷月平均氣溫 7℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 最高日較差 ℃ 最高年較差 ℃ 濕度 月平均相對濕度 63% 最大值 69% 最小值 57% 平均日照年 49% 風(fēng)向及風(fēng)速 全年主采風(fēng)向為東南風(fēng)（ SE） 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 17 夏季風(fēng)速 冰凍深度 43cm 降水量 年平均降雨量 最大降雨量 最小降雨量 水文地質(zhì)條件 ⑴ 地基土主要為第四系全新統(tǒng)人工堆積雜填土及上更新統(tǒng)沖洪積濕陷性粉土、粉土組成，無斷層、破碎帶等。 ⑶ 該場地地基土為均勻地基土。 ⑸ 場地內(nèi)沒有對工程不利的埋藏物。 ⑺ 該區(qū)標準凍深 。建筑場地對建筑抗震介于有利于不利之間，可視為可進行建筑的一般場地。地基處理施工時，應(yīng)必須按規(guī)范要求進行，對地基處理后的承載力特征值進行靜載荷試驗檢測，檢測合格后方可進行基礎(chǔ)施工。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 18 ⑶ 基坑開挖后，應(yīng)進行釬探，對于探明的墓穴等用粉土回填夯實，夯實系數(shù)不應(yīng)小于 。 ⑸ 在施工和使用期間，建議按有關(guān)規(guī)定對建筑物進行沉降觀測，直至沉降穩(wěn)定。 建筑材料 主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購。磚、砂、石等地方材料可就近購買運至施工工地。因此本設(shè)計從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將山西居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念，形成新的城市綠洲。 規(guī)劃理念 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 19 本項目試圖通過以下幾點來延續(xù)這種文化的精髓。 ⑵ 運用莊重，清秀，典雅的現(xiàn)代建筑風(fēng)格來適宜現(xiàn)代人們的審美要求。 按照產(chǎn)業(yè)支撐、生態(tài)和諧、配套完善、功能齊全的人文社區(qū)規(guī)劃理念，將居住、服務(wù)、休閑、娛樂等功能融為一體，使居民能享受到綠色的居住環(huán)境。全面規(guī)劃，合理利用宅間空地。 ⑶ 合理高效的利用地下空間。 ⑸ 滿足項目在朝向、日照間距、安全、防護、通訊、照明等方面的要求。 ⑺ 符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)政策法規(guī)。因此本設(shè)計從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將山西居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念，努力營造 運城市 一流居住小區(qū)。小區(qū)總 用地面積 （約合 畝） ，地形呈不規(guī)則形布置 ， 共布置 6 幢住宅樓、 1 幢業(yè)務(wù)樓、 1幢商業(yè)及會所等服務(wù)用房與地下車庫。地下車庫位于場地綠化與硬化下 。 并可 利用樓前的道路做消防車道。 單體建筑設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）（ 20xx 年版） 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB5035220xx） 《住宅設(shè) 計規(guī)范》（ GB500961999）（ 20xx 年版） 《住宅建筑規(guī)范》（ GB5036820xx） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5001620xx） 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 年版） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB 5006797） 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（ JGJ5020xx） 《 山西省人民防空工程建設(shè)條例 》 （ 20xx 年 5 月 16 日山西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過） 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB 5017693） 《 嚴寒和 寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準 》（ JGJ2620xx） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實施細則星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 21 （第二階段）》（ DBJ0421620xx） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ DBJ0424120xx） 建筑平面設(shè)計 在戶型平面布置上，根據(jù)北方居民的生活習(xí)慣及氣候特點，將起居室及主臥室布置在南側(cè)，輔助房間及次臥室布置在北側(cè)，明廳、明室、明廚衛(wèi)。所有住宅樓均為南北朝向。 本次新建的商業(yè)及會所等附屬用房耐火等級為二級， 6住宅樓屬于一類高層，耐火等級一級，每層為一個防火分區(qū)，每個單元的樓梯間均為防煙樓梯間且通向屋頂，電梯其中一部為消防電梯。疏散走道通向前室以及前室通往樓梯間的門均采用乙級防火門。 戶型設(shè)計 住宅消費正進入“層次化”、“個性化”時期，居家新概念越來越多，而且越來越細膩豐富。合理安排戶內(nèi)空間的使用功能，使建筑 的空間環(huán)境滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理健康，視覺環(huán)境讓人感覺身心愉悅，人文環(huán)境體現(xiàn)對人的關(guān)懷，充分考慮到人的生活方式，形成一個自然和諧的居住環(huán)境。 戶內(nèi)設(shè)計以起居室（家庭室）為中心組織家庭活動，起居室在戶內(nèi)位置恰當(dāng)，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨立性。本案中采用整體設(shè)計手法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安排、管線布置以及通風(fēng)衛(wèi)生的要求。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開放式廚房。 建筑立面設(shè)計 ⑴ 建筑風(fēng)格形式：穩(wěn)中求變，運用大氣簡潔的建筑語言打造現(xiàn)代風(fēng)格的居住建筑。玻璃陽臺，晶瑩剔透，使建筑更富于光影變化。整個立面造型給人以極具親和力的感覺，使居者充分體驗居家環(huán)境所帶來的溫柔、松馳的美好感受。 ⑵ 建筑色彩：住宅以淺淡柔和的暖色為主。 ⑶ 建筑細部：建筑細部如陽臺、門、窗、屋頂、檐口、挑臺、線星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項目申請報告 23 腳、樓梯間、欄桿等要充分設(shè)計，考慮人體舒適度和安全要求，適當(dāng)強調(diào)色彩，虛實體量， 豐富建筑立面層次并綜合考慮整體感覺。 本項目建設(shè)的 2住宅樓設(shè)計為 6 層， 框架 結(jié)構(gòu)，建筑高度為； 7住宅樓設(shè)計為 31 層 （局部 3 33 層，地下 1 層） ， 框剪 結(jié)構(gòu)，建筑高度為 ； 8業(yè)務(wù) 樓設(shè)計為 19 層， 框架 結(jié)構(gòu)，建筑高度為； 地下車庫 設(shè)計 地下 為 2 層，框架結(jié)構(gòu)，建筑高度為 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB5000920xx）（ 20xx 年版） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ320xx） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB5001020xx） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB5000720xx） 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB5001120xx）（ 20xx 版） 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計 統(tǒng)一標準》（ GB5006820xx） 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB5000320xx） 《建筑抗震設(shè)防分類標準》（ GB5002320xx） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9420xx） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB