【正文】 6 項(xiàng)目建設(shè)背景 中捷位于中國河北東南部渤海西岸，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的前沿地帶，地處北緯 38176。毗鄰國家“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)推動發(fā)展的天津?yàn)I海新區(qū)。按照河北省人民政府批準(zhǔn)的渤海新區(qū)沿海中心城市總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 110平方公里、中遠(yuǎn)期 100 萬人口的渤海新城有 55%地處中捷境內(nèi)。 8 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對物質(zhì)生活和精神生活的要求不斷提高，對 房子的需求不再停留在住的下、住的開的水平上，需是要求更寬敞、更舒適、健康、環(huán)保、以及完善的物業(yè)管理。 改善需求、新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。 為改善投資環(huán)境，提升城市形象，推動中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就需要政府充分挖掘城市的各種資源，找到城市的個性、靈魂與理念，借簽沿海及發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本市的城市總體規(guī) 9 劃，進(jìn)行土地資源的整合。 第二條 在本省行政 區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，適用本規(guī)定。 未取得資質(zhì)證書的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。 在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 XXXX23 號樓建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模為 平方米，全部為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃所確定的建設(shè)用地。項(xiàng)目建成后可以改善中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城區(qū)環(huán)境，美化管理區(qū)的市容市貌，提升中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的知名度，為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)開創(chuàng)住宅小區(qū)建設(shè)的新思路，改善管理區(qū)居民的居住條件，同時也增加政府的稅收，總之，本項(xiàng)目必將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會效益。 項(xiàng)目用地規(guī)模為 平方米，建設(shè)土地在中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃所確定的建設(shè)用地地區(qū)內(nèi)，符合土地利用總體規(guī)劃。 二、照顧殘疾人、老人，應(yīng)是本住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中不容忽略的重要問題。 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 XXXX23 號樓建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積 12528 平方米，包括 一棟 住宅 樓及 配套建設(shè)和綠化用地。 排水 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路采用節(jié)能、光效高的高壓納燈。因而本項(xiàng)目必須搞好綠化工作，美化環(huán)境。本工程設(shè)計(jì)包括建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣五個專業(yè)，有關(guān)操作規(guī)程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按國家建委、建設(shè)部及河北省有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定為誰。 基礎(chǔ)方案的確定：基礎(chǔ)底板埋深考慮抗傾覆要求和土質(zhì)情況，持力層盡量坐落在粉質(zhì)黏土層，其承載力及變形一般不滿足基礎(chǔ)的要求，通過對地基處理方法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較以求最佳效果，現(xiàn)場分析，保證質(zhì)量。 采用收縮小的水泥 ，減少水泥用量，適量摻加外加劑。 采暖設(shè)計(jì) 該住宅項(xiàng)目采用市政熱網(wǎng)供冬季取暖。這種對自然無序的、掠奪性索取的發(fā)展模式已難以為繼 ，實(shí)際上已造成當(dāng)前十分嚴(yán)重的、不可逆轉(zhuǎn)的后果，大自然的懲罰已經(jīng)不斷地凸現(xiàn)出來，并還要繼續(xù)加重。由于我國石油短缺， 2021 年進(jìn)口原油及其成品油約 億噸，估計(jì) 2021 年將進(jìn)口石油 億噸，對外依存度將超過 50%?？偭侩m比油氣多，但也不容樂觀。相對而言，煤炭仍是國內(nèi)資源量最具優(yōu)勢的能源。 3）核電發(fā)展緩慢 至今不到全國發(fā)電裝機(jī)的 1%，遠(yuǎn)低于世界 %的平均水平。 預(yù)測到 2050 年，年耗標(biāo)煤將達(dá)到 38 億噸 (相當(dāng)于 2021 年的 3倍 )，將成為世界第一能耗大國。 節(jié)能是我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，也是 23 當(dāng)前一項(xiàng)極為緊迫的任務(wù)。 發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑，要立足當(dāng)前的發(fā)展階段和基本國情，立足建筑“四節(jié)”已取得的進(jìn)展；要用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念， 研究思考節(jié)能省地型住宅和公共建筑的深刻內(nèi)涵及其之 24 間的辯證關(guān)系，認(rèn)真解決當(dāng)前的突出矛盾和問題；要處理好建筑“四節(jié)”工作中點(diǎn)與面、近期工作重點(diǎn)與長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系。所有新建建筑必須嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)實(shí)施監(jiān)管。 建筑節(jié)地：在城鎮(zhèn)化過程中，要通過合理布局，提高土地利用的集約和節(jié)約程度。 建筑節(jié)水：要降低供水管網(wǎng)漏損率。綠化用水推廣利用再生水。要積極研究和開展建筑垃圾與物品的回收利用。 ：本工程主要用氣設(shè)備為廚房生活設(shè)施。 3）未預(yù)見用水量按以上兩項(xiàng)合計(jì)用水量（ ）的 5％計(jì)算，經(jīng)測算，項(xiàng)目全年未預(yù)見用水量為 Q3=。 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)：為全部建筑設(shè)室外消火栓系統(tǒng)，為商業(yè)、辦公設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，還同時為車庫設(shè)置自動噴火滅火系統(tǒng)。 熱力的估算： 1）估算方法采用《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GJJ342021 中推薦的采暖熱負(fù)荷計(jì)算方法： Qn=q A 103 其中： Qn采暖熱負(fù)荷（ kw） q 采暖熱指標(biāo)（ w/㎡） A 采暖建筑物面積 (㎡ ) 本項(xiàng)目采暖建筑面積為 12528 ㎡，根據(jù)國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、氣象條件及實(shí)際運(yùn)行 28 經(jīng)驗(yàn)，確定熱指標(biāo)統(tǒng)一按 60w/㎡核定。 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量見項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表。 供氣：由渤海新區(qū)燃?xì)夤竟┙o 供熱力：由市政管網(wǎng)供給。 水、電、氣等能源入戶前均安裝計(jì)量儀表，加強(qiáng)能源計(jì)量管理，盡量避免水的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。外維護(hù)結(jié)構(gòu)采用了以下建筑節(jié)能成套技術(shù)： 住宅建筑物的體形系數(shù)符合 規(guī)定 住宅建筑窗墻面積比 31 地區(qū) 朝 向 建筑層數(shù) 32層以下 寒冷地區(qū) 南 ≤ 東西 ≤ 北 ≤ 住宅維護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù) 維護(hù)結(jié)構(gòu)部位 傳熱系數(shù) KW/(m2?K) 輕鋼、木結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)墻板等維護(hù)結(jié)構(gòu) 重要維護(hù)結(jié)構(gòu) 屋面 ≥ 5層建筑 外墻 ≥ 5層建筑 底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板 分隔采暖與非采暖空間的隔墻、樓板 戶門 陽臺門下部門芯板 傳熱系數(shù) KW(m2?K) 遮陽系數(shù) SC(東、西向 /南北向 ) 外窗臺門 窗墻面積比≤ 20% —— 透明 部分 20%≤窗墻面積比≤ 30% —— 30%≤窗墻面積比≤ 40% —— 30%≤窗墻面積比≤ 40% —— 建筑外墻采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)，在外墻外保溫采用粘貼 50mm 聚苯板加防裂砂漿隔熱技術(shù)。 K) 屋面 ≤ ≤ 外墻 (包括非透明幕墻 ) ≤ ≤ 底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板 ≤ ≤ 非采暖空調(diào)房間與采暖空調(diào)房間的隔墻或樓板 ≤ ≤ 32 外墻 (包括透明幕墻 ) 傳熱系數(shù)KW/(m2 屋面保溫隔熱技術(shù) 屋面采用了 30mm 厚 AJ 建筑保溫隔熱聚合物砂漿，住宅建筑底層 架空層的頂棚采用了 20mm 厚 AJ 建筑保溫隔熱聚合物砂漿。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。擋在大部分時間內(nèi)自然通風(fēng)時間不能滿足降溫要求時，設(shè)置機(jī)械通風(fēng)或空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，設(shè)置的機(jī)械通風(fēng)或空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)不妨礙建筑的自然通風(fēng)。 二、采用變頻水泵供水，根據(jù)用水量調(diào)節(jié)，節(jié)約電能。 龍頭：（ 1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。29180。 屬環(huán)渤海、環(huán)京津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 中 捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于中緯度地區(qū)，光照充足，年平均降水量一般在 600800 毫米之間，主要集中在 8 月份，年平均日照 2400 小時。本項(xiàng)目選址土質(zhì)屬微鈣結(jié)構(gòu)，地層巖性較均勻，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，地基承壓能力為 178。 本項(xiàng)目對環(huán)境主要污染物為： 施工期噪聲和地面揚(yáng)塵，運(yùn)營期廢水（排放的廢水主要為生活污水、市政污水）、固體廢氣物（ 固體廢氣物主要為生活垃圾）。 運(yùn)營期間環(huán)境影響分析 （ 1）廢水 項(xiàng)目排放的廢水主要為生活污 水、市政污水，產(chǎn)生量約為 14噸 /天。將項(xiàng)目完全封閉，建筑物的墻體采用隔聲材料進(jìn)行隔聲；在高噪聲設(shè)備附近的加設(shè)防護(hù)網(wǎng)，進(jìn)一步降低噪聲；采用以上措施以降低施工過程中產(chǎn)生的噪聲；場界周圍用高大樹林綠化設(shè)置聲屏障。區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量維持現(xiàn)狀水平。 本項(xiàng)目不會對歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀造成不利影響。 第三條．在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)： （一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全 40 的項(xiàng)目； （二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目； （三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。 河北省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法（ 2021 年 9月 27 日）（河北省第九屆人大常委會第二十三次會議通過）。招標(biāo)織織方式為委托招標(biāo)。 本項(xiàng)目工程費(fèi)用估算由建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)組成。 ③安裝工程費(fèi)套用相應(yīng)工程概算指標(biāo)進(jìn)行估算。 土地購置費(fèi)按照建設(shè)單位提供的價(jià)格估算。 銷售收入和銷售稅金預(yù)測 1．銷售收入 本項(xiàng)目所建住宅房預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)全部售出，本項(xiàng)目住宅樓總建筑面積為 12528 平方米，可銷售建筑面積為 12528 平方米，平均銷售價(jià)格為 4000 元 /平方米，共可獲銷售收入 5011 萬元。 所得稅后利潤為本年度分配利潤本項(xiàng)目稅后利潤為 萬元， 財(cái)務(wù)評價(jià) 1．靜態(tài)分析 投資 凈 利潤率 =稅后利潤 /總投資 100% = 247。依據(jù)近兩年房地產(chǎn)價(jià)格分析，價(jià)格上升比例，每年平均上升 15%左右。區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。 1999 年第四季度經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入谷底，這標(biāo) 志著從 2021 年開始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。因此，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動和拉動雙重效應(yīng)。 綜上所述， XXXX23 號樓建設(shè)項(xiàng)目社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益是顯著的，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。棄舊換新是許多人的夢想，房地產(chǎn)貸款的政策幫助人們美夢成真。對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境也將產(chǎn)生巨大的改善，所以本項(xiàng)目的建設(shè)時必要的。 項(xiàng)目合法性、合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：該項(xiàng)目的建設(shè)是否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，是否有 充分的政策、法律依據(jù)；該項(xiàng)目是否堅(jiān)持嚴(yán)格的審查審批和報(bào)批程序；是否經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的可行性研究論證；建設(shè)方案是否具體，詳實(shí)，配套措施是否完善。正確分析并把握諸方面因素對售樓的影響，對于發(fā)展商在營銷策劃上的準(zhǔn)確定位、實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用。由 50 于人們對住房的需求量依然很大，再加上土地的供應(yīng)吃緊，直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，因此中捷房地產(chǎn)價(jià)格保持了穩(wěn)中緩 升的走勢。新一屆市委、市政府確定了開放興市戰(zhàn)略，努力做強(qiáng)大沿海臨港大開放、石油資源大開發(fā)、工 業(yè)總量大提升、特色種養(yǎng)大發(fā)展、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)大擴(kuò)張五篇大文章。項(xiàng)目建成后可以改善中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市環(huán)境，美化市容市貌，為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)開創(chuàng)住宅小區(qū)建設(shè)的新思路，改善市區(qū)居民的居住條件，同時也能增加政府的稅收。 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。 房地產(chǎn)具有先于國民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。詳見附表 93 附表 93： 財(cái)務(wù)與效益分析表 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬元） 備注 一、項(xiàng)目總投資 4000 二、銷售收入 5011 三、管理費(fèi)、稅金 管理費(fèi)用 （銷售收入 * %） 銷售費(fèi)用 （銷售收入 *%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷售稅金及附加 四、利潤總額 五、上繳所得稅