【導讀】第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析???????第四章建設用地、征地拆遷及移民安置分析???????項目節(jié)能的指導思想、工作目標、基本思想與途徑???租經(jīng)營管理和其他房屋的管理活動等。項目周圍市政設施齊全，交能便利，環(huán)境整潔，建設用地地勢平坦。率40%，建筑密度為24%，戶數(shù)144戶。項目建設內(nèi)容：項目總建筑面積12528平方米。住宅樓，配套設施建設和綠化用地。中捷位于中國河北東南部渤海西岸，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的前沿地帶，地處北緯38°19′—29′，東經(jīng)117°23′—39′。市100公里、距北京230公里，距省會石家莊300公里?！笆晃濉币?guī)劃重點推動發(fā)展的天津濱海新區(qū)。有黃驊港連接海上。經(jīng)濟交往的前沿。立足這里可以承東啟西，縱貫南北，仰視京津，中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)為渤海新區(qū)核心區(qū)，面積268平方公里。

　　

【正文】 全部招標 部分招標 委托招標 自行招標 公開招標 邀請招標 勘察 √ 設計 √ √ √ 建筑工程 2506 √ √ √ 安裝工程 313 √ √ √ 監(jiān)理 19 √ 設備 其他 1099 √ 擬選擇的招 標公告發(fā)布媒介 河北省招標投標綜合網(wǎng) 情況說明： 其他 1099 萬元，其中 ：土地費用 752 萬元， 三通一平及規(guī)劃費 34 萬元， 辦理規(guī)劃許可證及施工許可證 5 萬元， 市政配套費 25 萬元，人防費用 40萬元，其他費用 23 萬元， 區(qū)內(nèi)配套工程費 29萬元，不可預見費 191萬元。 項目建設單位（蓋章） 年 月 日 注：本表一式四份，有項目建設單位填寫（詳見填表說明） 42 第九章 經(jīng)濟影響分析 估算依據(jù) 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 建設部 1997 年《建設項目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定》 參考河北省 2021 年《河北省建筑工程概預算定額》、《取費標準》及有關規(guī)定 《機電產(chǎn)品報價手 冊》、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)類似工程技術經(jīng)濟指標 近期的中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)工程造價信息 市場詢價及價格分析 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司提供的項目投資分析資料 總投資估算范圍 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 XXXX23 號樓建設項目總投資估算包括主體工程、公用工程配套設施和其他工程費用等投資。 本項目總投資估算為 4000 萬元，全部為固定資產(chǎn)投資。 本項目工程費用估算由建筑工程費、設備購置費、安裝工程費組成。 ①建筑工程費中，主要建筑物投資參照當?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r指標估算，輔助工程及構筑物根據(jù)《河北省建筑工程概算定額》并 43 按照當?shù)貙嶋H情況調(diào)整估算。 ②設備購置費含運雜費用，費率按相關文件規(guī)定計取。設備價格一部分根據(jù)向廠家直接詢價、一部分根據(jù)向廠家直接詢價、一部分根據(jù)《機電產(chǎn)品報價手冊》的價格估算。 ③安裝工程費套用相應工程概算指標進行估算。 其他費用套用相應工程概算指標進行估算。 城市配套費 20 元／ m2，估算為 25 萬元。 人防費用 按 32 元／ m2，估算為 40 萬元。 土地購置費按照建設單位提供的價格估算。 91： 附表 91 項目投資估算表 費用名稱 費用提取 金額（萬元） 備注 一、前期工程費 961 土地費 80萬 /畝 752 拆遷補償費 0 工程監(jiān)理費 建筑面積 *15 元 /平米 19 勘察設計費 63 三通一平及規(guī)劃費 27 元 /平米 34 辦理規(guī)劃許可證等費用 2元 /平米 辦理施工許可證費 2元 /平米 市政配套費用 20 元 /平米 25 人防費用 32 元 /平米 40 44 其他 23 二、土建 工程費 2021 元 /平米 12528 ㎡ 2506 三、安裝工程費 250 元 /平米 12528 ㎡ 313 四、區(qū)內(nèi)配套工程費 29 五、不可預見費 191 合 計 一 +二 +三 +四 +五 4000 本項目總投資估算為 4000 萬元，項目資金全部由建設單位自籌解決。 建設進度 本項目建設期擬定為 24 個月，工程建設開發(fā) 12528 m2，建設期自 2021 年 7 月至 2021 年 6 月，采用預售方式銷售，計劃兩年內(nèi)全部售完。 基準收益率 本項目基準收益率參照銀行現(xiàn)行貸款利率并考慮一定的風險報酬率綜合設定為 10%。 銷售收入和銷售稅金預測 1．銷售收入 本項目所建住宅房預計在兩年內(nèi)全部售出，本項目住宅樓總建筑面積為 12528 平方米，可銷售建筑面積為 12528 平方米，平均銷售價格為 4000 元 /平方米，共可獲銷售收入 5011 萬元。 2．營業(yè)稅金及附加 45 按現(xiàn)行政策，本項目產(chǎn)品銷售應繳納營業(yè)稅，稅率為 5%，并同時繳納相應的城建稅、教育費附加和地方教育費附加，費率分別為營業(yè)稅的 7%、 3%和 1%；土地增值稅 2%，土地使用稅 2 元 /平方米，印花稅 %。 經(jīng)估算本項目應繳各項稅費數(shù)額如下： 營業(yè)稅 5011 5%= 城建稅 7%= 教育費附加 4%= 土地增值稅 5011 2%= 萬元 土地使用稅 2= 萬元 印花稅 5011 %= 應繳各項稅費數(shù)額估算共計 萬元（見附表 92）。 附表 92： 稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 費用 1 營業(yè) 稅金 2 城建稅 3 教育附加 4 土地增值稅 5 土地使用稅 6 印花稅 7 合 計 利潤預測 1．利潤總額 =銷售收入 銷售稅金及附加 成本費用 管理費用 銷售 46 費用 = 萬元 2．企業(yè)所得稅按現(xiàn)行政策規(guī)定，企業(yè)所得稅率為 25%，經(jīng)測算本項目企業(yè)所得稅為 萬元。 所得稅后利潤為本年度分配利潤本項目稅后利潤為 萬元， 財務評價 1．靜態(tài)分析 投資 凈 利潤率 =稅后利潤 /總投資 100% = 247。 4000 100%= % 財務評價結論 項目的社會效益與經(jīng)濟兼?zhèn)?，從社會效益與經(jīng)濟效益角度共同分析，項目是可行的。詳見附表 93 附表 93： 財務與效益分析表 費用名稱 費用提取 金額（萬元） 備注 一、項目總投資 4000 二、銷售收入 5011 三、管理費、稅金 管理費用 （銷售收入 * %） 銷售費用 （銷售收入 *%） 財務費用 0 銷售稅金及附加 四、利潤總額 五、上繳所得稅 47 六、稅后利潤 七、投資利潤率 % 稅后 擬建項目所在區(qū)域位于中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，小區(qū)交通便利、適宜居住，其前景非常樂觀，需求潛力巨大。 根據(jù)實際情況，預計銷售率可達到 100%。依據(jù)近兩年房地產(chǎn)價格分析，價格上升比例，每年平均上升 15%左右。根據(jù)市場調(diào)查情況，按該項目的市場感染力推論，該項目住宅樓平均價格 4000 元 /平方米。 從區(qū)域經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結構狀況的制約。區(qū)域經(jīng)濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。這種投資于需求的增長，必然導致對房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的相應發(fā)展。 房地產(chǎn)具有先于國民經(jīng)濟蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟復蘇而復蘇的特點。根據(jù)國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計資料，改革開放以來，我國每 67 年構成一個經(jīng)濟循環(huán)周期。 1999 年第四季度經(jīng)濟增長進入谷底，這標 志著從 2021 年開始，經(jīng)濟運行將進入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。 另據(jù)國務院發(fā)展研究中心的一份研究報告，我國未來 10 年的經(jīng) 48 濟增長的基本走勢是：“十二五”期間 GDP 增長率將降至 %%。 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關性。宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強大的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動房地產(chǎn)的終端市場需求。因此，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動和拉動雙重效應。 49 第十章 社會影響分析 社會影響效果分析 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 XXXX23 號樓建設項目符合市場需要，有廣闊的發(fā)展前景，必將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟效益。項目建成后可以改善中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市環(huán)境，美化市容市貌，為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)開創(chuàng)住宅小區(qū)建設的新思路，改善市區(qū)居民的居住條件，同時也能增加政府的稅收?？傊卷椖勘貙砭薮蟮慕?jīng)濟、環(huán)境和社會效益。 綜上所述， XXXX23 號樓建設項目社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益是顯著的，本項目的建設是可行的。 社會適應性分析 中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)人民以勤儉、淳樸、熱情而著稱。新一屆市委、市政府確定了開放興市戰(zhàn)略，努力做強大沿海臨港大開放、石油資源大開發(fā)、工 業(yè)總量大提升、特色種養(yǎng)大發(fā)展、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)大擴張五篇大文章。 隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們對物質(zhì)生活和精神生活的要求不斷提高，對房子的需求不再停留在住的下、住的開的水平上，而是要求更寬敞，更舒適、健康、環(huán)保、以及完善的物業(yè)管理。棄舊換新是許多人的夢想，房地產(chǎn)貸款的政策幫助人們美夢成真。一些百姓手中存有部分現(xiàn)金，在負利率時代人們一直在尋求保值 渠道，在房地產(chǎn)值不斷長的情況下，房地產(chǎn)對這些人產(chǎn)生了極大的誘惑力。由 50 于人們對住房的需求量依然很大，再加上土地的供應吃緊，直接影響房地產(chǎn)價格的預期，因此中捷房地產(chǎn)價格保持了穩(wěn)中緩 升的走勢。 綜上所述，本項目的建設必將產(chǎn)生很好的經(jīng)濟效益，產(chǎn)生巨大的社會效益。對當?shù)氐沫h(huán)境也將產(chǎn)生巨大的改善，所以本項目的建設時必要的。 社會風險及對策分析 正像其他商品一樣，樓盤銷售同樣會受到來自社會、經(jīng)濟、市場以及政策方面因素的影響。正確分析并把握諸方面因素對售樓的影響，對于發(fā)展商在營銷策劃上的準確定位、實現(xiàn)預期的銷售目標，具有至關重要的作用。 51 第十一章 社會穩(wěn)定風險分析 編制依據(jù) 《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》 GB50220— 95 《建筑抗震設防分類標準》 GB50223— 95 《建筑抗震設計規(guī)范》 GBJ11— 89 《民用建筑設計通則》 GBJ37— 87 《民用建筑照明設計標準》 GBJ133— 90 《民用建筑節(jié)能設計標準》 GBJ26— 95 《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16— 87（ 2021 年局部修訂） 《民用建筑隔聲設計規(guī)程》 DB13（ J） — 2021（省標） 《民用建筑隔聲設計規(guī)程》 DBJ118— 88 河北省發(fā)展和改革委員會關于印發(fā)《河北省重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風險評估暫行辦法》的通知（冀發(fā)改投資 [2021]1862號）； 1國家發(fā)展改革委辦公廳關于印發(fā)重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風險分析篇章和評估報告編制大綱（試行）的通知（發(fā)改辦投資 [2021]428 號）； 1 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)集團 有限公司的委托合同； 1 中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 風險調(diào)查 風險調(diào)查是風險分析的基礎工作，同時也是風險識別、風險 52 估計、風險等級判斷和制定風險防范、化解措施的基礎。 項目合法性、合理性遭質(zhì)疑的風險 風險內(nèi)容：該項目的建設是否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，是否有 充分的政策、法律依據(jù)；該項目是否堅持嚴格的審查審批和報批程序；是否經(jīng)過嚴謹科學的可行性研究論證；建設方案是否具體，詳實，配套措施是否完善。 風