【導(dǎo)讀】第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析???????第四章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析???????項(xiàng)目節(jié)能的指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)、基本思想與途徑???租經(jīng)營(yíng)管理和其他房屋的管理活動(dòng)等。項(xiàng)目周?chē)姓O(shè)施齊全，交能便利，環(huán)境整潔，建設(shè)用地地勢(shì)平坦。率40%，建筑密度為24%，戶數(shù)144戶。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總建筑面積12528平方米。住宅樓，配套設(shè)施建設(shè)和綠化用地。中捷位于中國(guó)河北東南部渤海西岸，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的前沿地帶，地處北緯38°19′—29′，東經(jīng)117°23′—39′。市100公里、距北京230公里，距省會(huì)石家莊300公里?！笆晃濉币?guī)劃重點(diǎn)推動(dòng)發(fā)展的天津?yàn)I海新區(qū)。有黃驊港連接海上。經(jīng)濟(jì)交往的前沿。立足這里可以承東啟西，縱貫?zāi)媳?，仰視京津，中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)為渤海新區(qū)核心區(qū)，面積268平方公里。

　　

【正文】 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 2506 √ √ √ 安裝工程 313 √ √ √ 監(jiān)理 19 √ 設(shè)備 其他 1099 √ 擬選擇的招 標(biāo)公告發(fā)布媒介 河北省招標(biāo)投標(biāo)綜合網(wǎng) 情況說(shuō)明： 其他 1099 萬(wàn)元，其中 ：土地費(fèi)用 752 萬(wàn)元， 三通一平及規(guī)劃費(fèi) 34 萬(wàn)元， 辦理規(guī)劃許可證及施工許可證 5 萬(wàn)元， 市政配套費(fèi) 25 萬(wàn)元，人防費(fèi)用 40萬(wàn)元，其他費(fèi)用 23 萬(wàn)元， 區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 29萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 191萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 注：本表一式四份，有項(xiàng)目建設(shè)單位填寫(xiě)（詳見(jiàn)填表說(shuō)明） 42 第九章 經(jīng)濟(jì)影響分析 估算依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 建設(shè)部 1997 年《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定》 參考河北省 2021 年《河北省建筑工程概預(yù)算定額》、《取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)規(guī)定 《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手 冊(cè)》、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 近期的中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)工程造價(jià)信息 市場(chǎng)詢價(jià)及價(jià)格分析 XXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司提供的項(xiàng)目投資分析資料 總投資估算范圍 XXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 XXXX23 號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目總投資估算包括主體工程、公用工程配套設(shè)施和其他工程費(fèi)用等投資。 本項(xiàng)目總投資估算為 4000 萬(wàn)元，全部為固定資產(chǎn)投資。 本項(xiàng)目工程費(fèi)用估算由建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)組成。 ①建筑工程費(fèi)中，主要建筑物投資參照當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程單方造價(jià)指標(biāo)估算，輔助工程及構(gòu)筑物根據(jù)《河北省建筑工程概算定額》并 43 按照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整估算。 ②設(shè)備購(gòu)置費(fèi)含運(yùn)雜費(fèi)用，費(fèi)率按相關(guān)文件規(guī)定計(jì)取。設(shè)備價(jià)格一部分根據(jù)向廠家直接詢價(jià)、一部分根據(jù)向廠家直接詢價(jià)、一部分根據(jù)《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》的價(jià)格估算。 ③安裝工程費(fèi)套用相應(yīng)工程概算指標(biāo)進(jìn)行估算。 其他費(fèi)用套用相應(yīng)工程概算指標(biāo)進(jìn)行估算。 城市配套費(fèi) 20 元／ m2，估算為 25 萬(wàn)元。 人防費(fèi)用 按 32 元／ m2，估算為 40 萬(wàn)元。 土地購(gòu)置費(fèi)按照建設(shè)單位提供的價(jià)格估算。 91： 附表 91 項(xiàng)目投資估算表 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬(wàn)元） 備注 一、前期工程費(fèi) 961 土地費(fèi) 80萬(wàn) /畝 752 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 0 工程監(jiān)理費(fèi) 建筑面積 *15 元 /平米 19 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 63 三通一平及規(guī)劃費(fèi) 27 元 /平米 34 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 2元 /平米 辦理施工許可證費(fèi) 2元 /平米 市政配套費(fèi)用 20 元 /平米 25 人防費(fèi)用 32 元 /平米 40 44 其他 23 二、土建 工程費(fèi) 2021 元 /平米 12528 ㎡ 2506 三、安裝工程費(fèi) 250 元 /平米 12528 ㎡ 313 四、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 29 五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 191 合 計(jì) 一 +二 +三 +四 +五 4000 本項(xiàng)目總投資估算為 4000 萬(wàn)元，項(xiàng)目資金全部由建設(shè)單位自籌解決。 建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 24 個(gè)月，工程建設(shè)開(kāi)發(fā) 12528 m2，建設(shè)期自 2021 年 7 月至 2021 年 6 月，采用預(yù)售方式銷(xiāo)售，計(jì)劃兩年內(nèi)全部售完。 基準(zhǔn)收益率 本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率參照銀行現(xiàn)行貸款利率并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率綜合設(shè)定為 10%。 銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金預(yù)測(cè) 1．銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目所建住宅房預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)全部售出，本項(xiàng)目住宅樓總建筑面積為 12528 平方米，可銷(xiāo)售建筑面積為 12528 平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格為 4000 元 /平方米，共可獲銷(xiāo)售收入 5011 萬(wàn)元。 2．營(yíng)業(yè)稅金及附加 45 按現(xiàn)行政策，本項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為 5%，并同時(shí)繳納相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加，費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%、 3%和 1%；土地增值稅 2%，土地使用稅 2 元 /平方米，印花稅 %。 經(jīng)估算本項(xiàng)目應(yīng)繳各項(xiàng)稅費(fèi)數(shù)額如下： 營(yíng)業(yè)稅 5011 5%= 城建稅 7%= 教育費(fèi)附加 4%= 土地增值稅 5011 2%= 萬(wàn)元 土地使用稅 2= 萬(wàn)元 印花稅 5011 %= 應(yīng)繳各項(xiàng)稅費(fèi)數(shù)額估算共計(jì) 萬(wàn)元（見(jiàn)附表 92）。 附表 92： 稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用 1 營(yíng)業(yè) 稅金 2 城建稅 3 教育附加 4 土地增值稅 5 土地使用稅 6 印花稅 7 合 計(jì) 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 1．利潤(rùn)總額 =銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售稅金及附加 成本費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售 46 費(fèi)用 = 萬(wàn)元 2．企業(yè)所得稅按現(xiàn)行政策規(guī)定，企業(yè)所得稅率為 25%，經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目企業(yè)所得稅為 萬(wàn)元。 所得稅后利潤(rùn)為本年度分配利潤(rùn)本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元， 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1．靜態(tài)分析 投資 凈 利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總投資 100% = 247。 4000 100%= % 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)兼?zhèn)洌瑥纳鐣?huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益角度共同分析，項(xiàng)目是可行的。詳見(jiàn)附表 93 附表 93： 財(cái)務(wù)與效益分析表 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬(wàn)元） 備注 一、項(xiàng)目總投資 4000 二、銷(xiāo)售收入 5011 三、管理費(fèi)、稅金 管理費(fèi)用 （銷(xiāo)售收入 * %） 銷(xiāo)售費(fèi)用 （銷(xiāo)售收入 *%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷(xiāo)售稅金及附加 四、利潤(rùn)總額 五、上繳所得稅 47 六、稅后利潤(rùn) 七、投資利潤(rùn)率 % 稅后 擬建項(xiàng)目所在區(qū)域位于中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，小區(qū)交通便利、適宜居住，其前景非常樂(lè)觀，需求潛力巨大。 根據(jù)實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率可達(dá)到 100%。依據(jù)近兩年房地產(chǎn)價(jià)格分析，價(jià)格上升比例，每年平均上升 15%左右。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，按該項(xiàng)目的市場(chǎng)感染力推論，該項(xiàng)目住宅樓平均價(jià)格 4000 元 /平方米。 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯的行業(yè)。一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來(lái)的。這種投資于需求的增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。 房地產(chǎn)具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)每 67 年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。 1999 年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入谷底，這標(biāo) 志著從 2021 年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。 另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國(guó)未來(lái) 10 年的經(jīng) 48 濟(jì)增長(zhǎng)的基本走勢(shì)是：“十二五”期間 GDP 增長(zhǎng)率將降至 %%。 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動(dòng)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)需求。因此，未來(lái)幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應(yīng)。 49 第十章 社會(huì)影響分析 社會(huì)影響效果分析 XXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 XXXX23 號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需要，有廣闊的發(fā)展前景，必將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目建成后可以改善中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市環(huán)境，美化市容市貌，為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)創(chuàng)住宅小區(qū)建設(shè)的新思路，改善市區(qū)居民的居住條件，同時(shí)也能增加政府的稅收?？傊?，本項(xiàng)目必將帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。 綜上所述， XXXX23 號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益是顯著的，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 社會(huì)適應(yīng)性分析 中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)人民以勤儉、淳樸、熱情而著稱。新一屆市委、市政府確定了開(kāi)放興市戰(zhàn)略，努力做強(qiáng)大沿海臨港大開(kāi)放、石油資源大開(kāi)發(fā)、工 業(yè)總量大提升、特色種養(yǎng)大發(fā)展、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)大擴(kuò)張五篇大文章。 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)物質(zhì)生活和精神生活的要求不斷提高，對(duì)房子的需求不再停留在住的下、住的開(kāi)的水平上，而是要求更寬敞，更舒適、健康、環(huán)保、以及完善的物業(yè)管理。棄舊換新是許多人的夢(mèng)想，房地產(chǎn)貸款的政策幫助人們美夢(mèng)成真。一些百姓手中存有部分現(xiàn)金，在負(fù)利率時(shí)代人們一直在尋求保值 渠道，在房地產(chǎn)值不斷長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)對(duì)這些人產(chǎn)生了極大的誘惑力。由 50 于人們對(duì)住房的需求量依然很大，再加上土地的供應(yīng)吃緊，直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，因此中捷房地產(chǎn)價(jià)格保持了穩(wěn)中緩 升的走勢(shì)。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)必將產(chǎn)生很好的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境也將產(chǎn)生巨大的改善，所以本項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)必要的。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 正像其他商品一樣，樓盤(pán)銷(xiāo)售同樣會(huì)受到來(lái)自社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)以及政策方面因素的影響。正確分析并把握諸方面因素對(duì)售樓的影響，對(duì)于發(fā)展商在營(yíng)銷(xiāo)策劃上的準(zhǔn)確定位、實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用。 51 第十一章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 編制依據(jù) 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50220— 95 《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50223— 95 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ11— 89 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GBJ37— 87 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ133— 90 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ26— 95 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16— 87（ 2021 年局部修訂） 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)程》 DB13（ J） — 2021（省標(biāo)） 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)程》 DBJ118— 88 河北省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《河北省重大固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估暫行辦法》的通知（冀發(fā)改投資 [2021]1862號(hào)）； 1國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)重大固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析篇章和評(píng)估報(bào)告編制大綱（試行）的通知（發(fā)改辦投資 [2021]428 號(hào)）； 1 XXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán) 有限公司的委托合同； 1 中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查是風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)工作，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn) 52 估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷和制定風(fēng)險(xiǎn)防范、化解措施的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目合法性、合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：該項(xiàng)目的建設(shè)是否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，是否有 充分的政策、法律依據(jù)；該項(xiàng)目是否堅(jiān)持嚴(yán)格的審查審批和報(bào)批程序；是否經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的可行性研究論證；建設(shè)方案是否具體，詳實(shí)，配套措施是否完善。 風(fēng)