【導(dǎo)讀】****花園。項目申請報告。二00八年一月。1. 目錄

　　

【正文】 ，佛山房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟。 2)住宅仍然是投資首選 在選擇 投資作購房目的的人群中， 62%的表示將選擇住宅作為投資物業(yè)。消費者對佛山樓價普遍看漲，在目前住宅樓價持續(xù)上升的環(huán)境下，本身具有保值增值性的住宅自然成為物業(yè)投資首選。 選擇投資商鋪的占 24%，主要是因為商鋪具有較高的投資回報率，且投資回報周期較短。寫字樓及車位投資比例較少，分別只占 9%和 5%，這主要與佛山寫字樓市場和車位市場發(fā)展尚未發(fā)展成熟有關(guān)。 D、商品房布局需求分析 1） 消費者對住宅綜合素質(zhì)要求提高 調(diào)查結(jié)果顯示，消費者在購房過程中， 首先關(guān)注的是子女的教育問題， 占 12%的比例，其次分別是交通便利程 度、價格、社區(qū)規(guī)劃、離工作單位距離等，各占 11%的比例。各選項所占的比例較為接近，反映了消費者購房考慮的因素較為全面，對樓盤綜合素質(zhì)的要求也越來越高。 2） 三房兩廳仍是主流戶型 在住宅戶型需求調(diào)查中，大部分的消費者對三房兩廳戶型需求最為集中，占受訪者比例的 52%，比上年的 43%的比例有較大幅度的增長。其次，四房兩廳住宅戶型需求比例僅占 11%，比上年有較大幅度下降。四房以上的戶型需求基本于上年持平，變化幅度不大。隨著價格的逐漸上升以及政策因素對大戶型住宅的限制，未來佛山房地產(chǎn)市場三房兩廳還是市場主力， 中等戶型面積三房比例也將逐步上升。 28 3） 中小面積單位需求上升 戶型面積需求方面，統(tǒng)計結(jié)果顯示， 90～ 110 平方 米的中等戶型和 90 平方米 以下的中小戶型需求正不斷增長，所占比例均比上年有所上升。首次置業(yè)者比例的上升，對中小戶型住宅的需求量也隨之上升。另一方面，樓價的上升使大戶型面積住宅總價上升，部分大戶型目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)而把眼光投向中等戶型，從而促使中小戶型住宅需求比例的上升。 在計劃購買戶型中，其中建筑面積 90110 平方米的， 2021 年是占 31%比例，而去年是 14%；建筑面積 7090平方米的， 2021 年是占 15%比例，而去年是 7%. 4） 車位需求逐步 上升 車位需求調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在有購房意向的受訪者中，考慮購買車位的受訪者占 82%，其中購房時連同車位一起購買的 39%，購房后再購買的占 19%，入住后再購買的占 24%。車位銷售困難是目前為止佛山樓市較為普遍的現(xiàn)象，但隨著經(jīng)濟水平的上升，佛山人民人均擁有汽車數(shù)量正逐步上升，車位需求正不斷上升，車位銷售困難的局面將得到改善。此外，車位需求上升的現(xiàn)象還表明佛山消費者具有較高的消費能力。 E、綜合分析 2021 年是佛山房地產(chǎn)市場極具意義的一年，百年省運，花開佛山；一環(huán)開通，舉市歡 慶；一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，將改寫佛山房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。在這樣的市場背景下，佛山人們?nèi)绾慰创鹕綐鞘?？佛山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢又將如何？通過房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果分析，我們得出以下幾方面主要觀點： 1） 消費者已經(jīng)逐步接受佛山樓價上升的事實，并普遍認(rèn)為還有上漲的空間，消費者逐漸走出政策出臺初期的觀望心態(tài)，回歸理性消費； 2） 隨著政策對樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及《佛山住房建設(shè)規(guī)劃》的實施，中小戶型、中低價位住宅比例將逐步上升，佛山房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大中小戶型、高中低價位住宅全面發(fā)展的格局，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更為合理； 90 平方米 以下中小戶型住 宅比例上升、一環(huán)快速干線的開通以及鎮(zhèn)街樓市的發(fā)展，將為置業(yè)者帶來更多的置業(yè)選擇，選擇購買中小戶型以及跨區(qū)置業(yè)和鎮(zhèn)街樓盤置業(yè)比例將上升，消費者置業(yè)也逐漸走向多元化發(fā)展； 29 3） 隨著佛山第三大城市形象的提升以及城市建設(shè)進程的逐步推進，佛山 高素質(zhì) 外來人口及拆遷戶數(shù)量不斷上增加，加上年輕一代結(jié)婚成家 、小孩優(yōu)質(zhì)教育 等因素，佛山房地產(chǎn)市場剛性需求不斷上升，加上不斷上升的投資購房比例，兩者成為推動佛山樓市發(fā)展的重要力量 。 4） 本項目 建立于 順德區(qū)的中心地塊 ，擁有便利的交通環(huán)境 ， 社區(qū)內(nèi)高達(dá) 30 %的園林綠化，戶型以 90 平方米以 下為主，完全符合現(xiàn)代高尚商住區(qū)的需求。本項目位于佛山 5+2城市規(guī)劃兩個百萬組團的 佛山市 中心 城區(qū)，發(fā)展前景樂觀，結(jié)構(gòu)布局趨向高素質(zhì)群體，以提供優(yōu)質(zhì) 住宅 為主要特色，戶型符合主要客戶群體需求。 本項目選址處于佛山市中心城區(qū)，交通優(yōu)勢明顯，樓盤綜合素質(zhì)極高，符合佛山、順德、新城區(qū)等多方面的城市規(guī)劃。加上在設(shè)計布局時，采用中小戶型、 多 層為主調(diào)，擁有大量車位，商住結(jié)合，完全符合市場需求。 產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策 2021 年是我國進入新一輪宏觀調(diào)控后 ,針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺宏觀調(diào)控政策最多和力度最大的一年 ,中央政府通過房 地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整 ,土地出讓政策調(diào)控 ,外資購房政策嚴(yán)控 ,房地產(chǎn)金融適時緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范 ,使我國房地產(chǎn)業(yè)開始從快速增長期進入理性發(fā)展期 ,在房地產(chǎn)價格逐步趨于合理、房地產(chǎn)投資增速開始下降、 開發(fā)商建房告別暴利時代、投資投機者分批撤離住房市場和 消費者購房以改善居住為主的情況下 ,房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展開始對和諧社會的建立起到支持和促進作用。 然而 ,就全國而言 ,仍有部分省市房價持續(xù)上漲 ,影響了投資環(huán)境的改善和市民購房的熱情 ,這就促使國家在 2021 年12 月召開的中央經(jīng)濟工作會議和國家金融工作會議上進一步出臺規(guī)范和指導(dǎo) 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策和措施 ,使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落到實處 ,真正將我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融入整個國民經(jīng)濟健康、持續(xù)和協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道中。 新的房地產(chǎn)政策讓房地產(chǎn)開發(fā)進入微利時期，但 房地產(chǎn)創(chuàng)新可以增強企業(yè)核心競爭能力，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中得以生存并繼續(xù)發(fā)展。 所以， 本項目通過創(chuàng)新的設(shè)計 30 方案、合理的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，加上合理的投資成本，與國家及地區(qū)政策銜接，加快建設(shè)，解決供需矛盾，保證產(chǎn)品的順利推出、成功發(fā)展。 本項目 主要是 從 兩個方面 進行創(chuàng)新 ：一是硬件創(chuàng)新，另一是軟件創(chuàng)新。硬件創(chuàng)新， 就是 從環(huán)境、空 間、風(fēng)格樣式、戶型、設(shè)備、智能化及信息平臺、發(fā)展功能等著手，通過設(shè)計創(chuàng)新、材料創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，提高產(chǎn)品品質(zhì)。 而 軟件創(chuàng)新，主要側(cè)重于產(chǎn)品品牌、社區(qū)文化的營造。未來社區(qū)的區(qū)分是文化的區(qū)分，而不僅僅是材料設(shè)備或價格高低的區(qū)分。 具體通過以下手段實現(xiàn)： （一） 新的規(guī)劃設(shè)計理念，將使居住環(huán)境更加符合現(xiàn)代化的消費方向。 一是 人與自然和諧為本的 理念。 巧妙地融合人工、人為的“自然”環(huán)境，最大限度地創(chuàng)造了人與自然溝通的綠色空間。 二是價值定位理念。即住宅規(guī)劃過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是先確定未來房地產(chǎn)的價值區(qū) 域。依照確定的價值區(qū)域，明確每棟住宅中每戶的房型，而不是先確定房型比。要重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。價值定位理念將那種先造房子、再定價位的傳統(tǒng)營銷慣例顛倒過來，變成先作價值定位、再造房子，這樣就充分挖掘了原有地塊、景觀的價值。 三是空間滲透的思路，如創(chuàng)造純靜空間，保證居住區(qū)安靜、安全、安逸。創(chuàng)造步行空間，保持景觀的連續(xù)性，規(guī)避車輛干擾。實施平臺分流和架空空間，以美化環(huán)境。 四是差異化思路。精品住宅社區(qū)，園林的設(shè)計相當(dāng)重要，但不同的客戶群對園林有著不同的要求。準(zhǔn)確的市場定位，符合目標(biāo)客戶群的 園林設(shè)計，是小區(qū)走精品之路的關(guān)鍵一步。 （二） 運用技術(shù)進行房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新 。 第一是運用先進的結(jié)構(gòu)力學(xué)原理改變房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)，如目前比較流行的復(fù)合預(yù)應(yīng)力倒扁梁技術(shù)，其特點是除整棟樓的外墻和電梯井是承重墻，其他墻壁均為非承重墻，這就給住戶帶來目前市場上絕大部分物業(yè)所不具備的好處：住戶可以根據(jù)自己的需要與愛好，隨意拆割室內(nèi)墻壁，重新調(diào)整、規(guī)劃自己的家。它的第二個特點是屋頂無橫梁，裝修時可 31 不吊頂，大大增加了房間的相對高度，從而讓消費者經(jīng)常抱怨的層高不夠的壓抑感消失于無形。 第二是高新技術(shù)的應(yīng)用。這一應(yīng)用 最具代表性的就是現(xiàn)在比較流行的智能化小區(qū)。這是高新技術(shù)與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)有機結(jié)合的成果。這是信息技術(shù)發(fā)展尋找更廣闊的市場結(jié)合點的結(jié)果，是 IT 產(chǎn)業(yè)向傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)以及人們生活滲透的必然結(jié)果。 IT 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在極大地改變著人們的工作、生活和交往，智能化住宅和智能小區(qū)是科技發(fā)展的必然趨勢。 (三 ) 房地產(chǎn)新政 策 下 改變 產(chǎn)品設(shè)計方向 。 我國房地產(chǎn)建設(shè)進入了轉(zhuǎn)型時期，市場需求的價值取向發(fā)生了變化，經(jīng)濟、實用、健康將把奢華推向次席，居主導(dǎo)地位 。本項目的 設(shè)計人員 進行了 小戶型設(shè)計研究，研究如何在有限的空間里創(chuàng)造出無限的意境來，使 房子更加人性化，更加實用舒適，讓消費者滿意。而且提出了 住宅產(chǎn)業(yè)化、居住人性化、住宅地域化 概念， 要求新住宅最大限度地符合人的基本起居要求。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 城市房地產(chǎn)管理 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) ， 應(yīng)當(dāng)具備下列條 件： 有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 。 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到 32 工程建設(shè)總投資的百分之 三 十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟實體 ； 未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù) ； 三級資質(zhì)注冊資本不低于 800 萬元；二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目 。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計 、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定 ； 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求； 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得； 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收要求： 按 城市規(guī)劃設(shè)計條件 建設(shè)，按城市規(guī)劃要求配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施 ， 單項工程的工程質(zhì)量驗收 合格， 拆遷安置方案 已落實 ， 物業(yè)管理 已 落實 等。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。 項目開發(fā)進展情況 一、土地取得情況 2021年 3月 9日 ， 佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司 在 廣東 嘉業(yè) 拍賣有限公司 舉行的 第 0705期拍賣會上，通過公開競價方式，以 順德區(qū)容桂容里社區(qū)居委會桂洲大道以北、容英路以東地塊 （宗地號： 088110001，總用地面積： ）的土地使 33 用權(quán)。 該地塊已由佛山市規(guī)劃局 順德 分局核定規(guī)劃設(shè)計條件，使用性質(zhì)為 住宅商業(yè) 用地。地塊的拆遷工作已完成 。 二、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況 佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司 注冊資本 1000 萬元，于 2021 年 3月 1日取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照， 2021 年 9月 10日取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。 三、項目開發(fā)前期準(zhǔn)備情況 本 項目已完成了地質(zhì)勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃方案設(shè)計等前期工作，投資必須的35%資金已到位，現(xiàn)進入項目申請程序。 總體而言，本項目建設(shè)單位已取得有效開發(fā)資質(zhì)，建設(shè)用地是合法取得的國有土地，已通過環(huán)境影響審批，并嚴(yán)格按照規(guī)劃條件進行規(guī)劃設(shè)計，完全符合房地產(chǎn)準(zhǔn)入政策何標(biāo)準(zhǔn)。 34 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 資源開發(fā)方案 建設(shè)地區(qū)的資源 一、地理環(huán)境 順德位于珠江三角洲腹部，靠近廣州、深圳等大中城市，毗鄰港澳，面積 806 平方公里， 共有 4 個街道辦事處和 6個鎮(zhèn)， 常住人口 ，流動人口 萬人，旅居港澳臺鄉(xiāng)親及國外華僑 40多萬人。順德地處珠江三角洲沖積平原上，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫 ℃ ，年降雨量 。 順德 區(qū)域東南、西南及西部有分散于平原上的小山丘，最高點為順峰山主峰大嶺，海拔 米，其次為龍江錦屏山，海拔 172 米。境內(nèi)西江、北江支流有 16 條段，長 210公里，縱橫交錯，把順德分割成 13 塊沖積平原區(qū) 。 內(nèi)河河涌有 164 條，長 公里。 二、地質(zhì)情況 順德區(qū)周圍地區(qū)表層均為第四系沉積物，馬寧山山巖，由震旦系深變質(zhì)黑云母 石英砂巖、混合巖與片麻巖、混合花崗巖組成。順德區(qū)人工開挖魚塘星羅棋布。第四系沉積物，地質(zhì)多屬主要為淤泥粘土、砂質(zhì)粘土、淤泥層中還分布有大量的蠔殼，代表珠江三角洲昔日的海相環(huán)境。 三、 水資源 順德區(qū)沒有獨立水系，西江，北江支流通過該地域，境內(nèi)河流、河涌縱橫交錯，屬于珠江三角洲河網(wǎng)地區(qū)?，F(xiàn)有過境的西江、北江支流有 16 條，較大的有順德水道、東海水道、順德支流、海洲水道、容桂水道、桂州水道、甘竹溪、雞鴉水道等