【導讀】項項目目申申請請報報告告。編制單位證書編號：XXXX

　　

【正文】 資 300 萬元。 表 81 投資費用構成 一、工程及設備費用 267 萬元 占建設投資的 % 二、其它費用 萬元 占建設投資的 % 三、預備費用 萬元 占建設投資的 % 合 計 300 萬元 占建設投資的 % 工程費用 土建工程費用按 即墨市類似工程造價估算，項目所需電源、動力及保護接地系統(tǒng)造價已包含在土建工程造價中，工程費用為 267 萬元。 工程建設其他費用 本項目其他費用投 資 ， 據(jù)以下標準計?。? 前期工作費按照國家計委計價字 [1999]1283 號文件頒布《建設期項房 地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 辦公樓 28 目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》執(zhí)行，工程勘察設計費按國家物價局、建設部（ 2020） 10 號文件頒布的《工程設計收費標準》執(zhí)行。 招標代理費依據(jù)國家計委計價字 [2020]1980 號“關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》”的通知，采用差額累進法進行估算。 工 程監(jiān)理費按照《青島市建設工程費用標準》計取。 建設單位管理費按照現(xiàn)行有關規(guī)定差額定率累進法進行估算。 表 82 項目其他費用投資估算表 序號 費用名稱 費率或標準 基礎數(shù)據(jù) （ 萬元 ） 計算費用 （萬元） （萬元） 其他費用 1 工程設計費 % 267 2 建設單位管理費 % 267 3 工程建設監(jiān)理費 % 267 4 前期工作咨詢收費 5 招標代理費 合 計 預備費用 預備費分為基本預備費和漲價預備費。其中，考慮到目前項目所處的階段，基本預備費按照工程費用和其他費用之和為基數(shù)乘 以 相應費率 計取為 萬元，漲價預備費暫不計取。 總投資 表 83 項目總投資估算表 序號 工程名稱 建筑 其它 投資 占建設投資 比例 工程費 費用 （萬元） 一 工程 費用 建筑物工程費 267 267 89% 二 其它費用 % 房 地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 辦公樓 29 一、二部分合計 % 三 預備費 % 四 建設投資 300 100% 五 總投資 300 財務效益分析 本項目具有良好的市場前景，區(qū)位優(yōu)勢顯著，周邊配套設施完善。本項目運營后會具有一定的贏利能力，使本項目不僅能夠滿足 地產(chǎn)公司 的基本要求，還具有積極的社會意義。 行業(yè)影響分析 國內(nèi) 房地產(chǎn) 企業(yè)現(xiàn)狀 在國家鼓勵個人消費政策的引導下，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年保持了遠高于 GDP 增長的增長態(tài)勢，為整體的經(jīng)濟增長提供了強大動力。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍迅速擴大， 1986 年， 我國房地產(chǎn)開發(fā)商只有 3000 多家，而 2020 年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近 3 萬家?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)全行業(yè)進入調(diào)整階段。 青島市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀 2020 年青島房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速復蘇的跡象。從三月份開始，受開發(fā)商降價促銷以及一系列救市政策的影響，商品房和二手房成交量一路飆升。16 月份，市內(nèi)四區(qū)商品住房銷售 12395 套，同比增長 %，其中 6 月份商品住房銷售 3515 套，同比增長 %。走出低谷并快速反攻的不僅僅是成交量。從市場來看，目前，幾乎所有的房地產(chǎn)在售項目價格都有幅度不一的增長，最低的每平方米 增長 50、 100 元不等，而最高的則達到每平方米增長 1000 元，更多的則是項目取消了原來推出的系列優(yōu)惠政策。 16 月份，青房 地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 辦公樓 30 島市內(nèi)四區(qū)商品住房平均價格同比上漲 %。房地產(chǎn)市場此輪行情的復蘇，還表現(xiàn)在土地市場上。開發(fā)商的拿地熱情重新高漲，從上半年土地市場來看，隨著交易市場的持續(xù)紅火，土地市場開始升溫。自 2020 年 11 月份以來政府采取了眾多促進需求的積極政策，包括貸款利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮至 30%、取消銀行信貸配額并降低印花稅以及其他房產(chǎn)交易稅等，加上去年壓抑需求的釋放，雙重因素導致今年房地產(chǎn)交易市場的 火爆。下半年一段時間內(nèi)，青島房地產(chǎn)市場很可能會出現(xiàn)價漲量跌的局面，從目前來看，盡管下半年會有新盤或者老盤加推，但是總量上市場上可售的房源不會增加太多，在市場供給不大而購房需求又強烈的情況下，價格繼續(xù)上漲是非常普遍的事情，但由于總量降低，因此，成交量也會有所下滑。 項目對行業(yè)的影響 地產(chǎn)辦公樓的建成 ， 能夠促使地產(chǎn)更好的服務于人民，拉動即墨市經(jīng)濟增長， 刺激 即墨市 房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。 同時 加大房地產(chǎn)投資對拉動固定資產(chǎn)投資和刺激消費有雙重促進作用， 能夠 拉動經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)的建造一方面要消耗如鋼鐵、水泥等多個物質(zhì)生 產(chǎn)部門的產(chǎn)品，避免生產(chǎn)過剩，另一方面能增加就業(yè)機會，從而帶來居民收入增長，通過居民財富的積累促進居民消費。由此可見，房地產(chǎn)投資拉動眾多上下游部門的發(fā)展，從而能拉動經(jīng)濟的增長。 因此 ，房地產(chǎn)的興衰與經(jīng)濟的繁榮蕭條休戚相關。 房 地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 辦公樓 31 第九章 社會影響 分析 我國目前的城市化率約為 47%，預計在 2030 年，我國城市率有望達到65%。今后 20 年，城市化率預計每年提高 %。這相當于每年有 1000 萬人由農(nóng)村進入城市，按照人均 30 平米的住房水平，農(nóng)業(yè)人口進城，每年需要建設住房 億平方米。 我國房地產(chǎn)行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來 1020 年，仍然是我國城市化的高峰期，對住房的需求量很大，住房的產(chǎn)量將會持續(xù)在較高水平。 房地產(chǎn)的發(fā)展對經(jīng)濟社會的發(fā)展的重大作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的拉動作用 投資、消費、出口三大需求是拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車，《 2020 中國統(tǒng)計年鑒》顯示， 2020 年三大需求對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率分別為 %、%、 %，同時計算出 2020 年至 2020 年的房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直在 %左右，可見房地產(chǎn)業(yè)對投資拉動作用就不可小覷。今年年初全球金融危機肆 虐，在當前全球經(jīng)濟衰退面前，出口外需大大縮水，我國只有靠擴大內(nèi)需，即投資和消費來保持經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長。而房地產(chǎn)業(yè)兼有投資和消費的雙重功能，所以房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位越來越 被 確立。 房地產(chǎn)業(yè)對提高人民生活質(zhì)量的作用 在溫飽問題解決的情況下，追求生活的進一步改善成為老百姓的新的目標。住房問題的解決和改善是提高百姓生活的關鍵方面。同時，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進 多方面的 生活消費，拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務房 地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 辦公樓 32 交換。只有擁有了最基本的房子，人們才會有進一步消費的心理，比如，家庭裝潢 、添置家具、電器、娛樂、健身等，這樣在無形當中就拉動了其他行業(yè)的發(fā)展。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，提高居民住房消費水平，促進生活消費水平全面提高。因而，全面推動社會的進步與發(fā)展，房地產(chǎn)必然要成為新的增長點。 房地產(chǎn)開發(fā)對整個社會經(jīng)濟的帶動作用 房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動相關建筑材料和運輸行業(yè)的發(fā)展，我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、化工、玻璃、五金、燃料動力等 許多物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務行業(yè)的產(chǎn)品和勞務提供相配合，從而 “ 波及 ” 、拉動相關行業(yè)發(fā)展，對整個社會經(jīng)濟起到帶動作用。 社會適應性分析 根據(jù)對擬建項目的調(diào)查分析，受城市化進程的影響，作為青島市 房地產(chǎn)行業(yè)的重要企業(yè) ，擬建項目的規(guī)劃建設符合即墨市城市建設規(guī)劃發(fā)展目標，同時該項目在規(guī)劃過程中，詳細考察了周圍自然和人文環(huán)境，力求工程建設與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)， 促進和諧社會的建設。 社會 風險及對策分 析 本項目是在合理利用土地的基礎上進行 建設，主要為運用市場化操作，大大提高了 房地產(chǎn)業(yè)的 服務質(zhì)量，得到社會的一致認可，本項目總體上不會對 社會產(chǎn)生負面影響，故本次不對社會風險及對策進行分析。