【正文】 熱采暖，每戶設(shè)熱量表。熱表及每戶控制閥門設(shè)置于管道閥門井內(nèi)。戶內(nèi)采暖管材采用PEX管。車庫，樓梯間采用翅片管散熱器，采暖管材采用焊接鋼管。各公用建筑根據(jù)建筑劃分，分別采暖和統(tǒng)一計(jì)量。燃?xì)夤こ瘫竟こ滩捎锰烊粴庾鰹樯钣脷狻?04立方米/年。小區(qū)從市政天然氣管道接入DN200管道進(jìn)入小區(qū)調(diào)壓站，通過調(diào)壓站供給各用戶。調(diào)壓后小區(qū)內(nèi)天然氣主管道管徑為DN100，分戶計(jì)量。住宅每戶設(shè)置煤氣表一塊，煤氣表設(shè)于室外，便于管理；室內(nèi)設(shè)置雙灶眼?？萍己拷Y(jié)合本居住區(qū)工程建設(shè)情況，選用經(jīng)國家科委、建設(shè)部、國家技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合組織的技術(shù)評估推薦產(chǎn)品，以及其它優(yōu)良產(chǎn)品，包括新技術(shù)、新產(chǎn)品。（1）住宅入戶門為知名品牌防火、防盜、保溫入戶門，設(shè)可視對講系統(tǒng)。窗為國內(nèi)知名品牌塑鋼窗。廚房、衛(wèi)生間地面和墻面為水泥麻面，預(yù)留電器插座；同時設(shè)有排風(fēng)管道，上下水、地漏。落地窗觀景陽臺。外墻預(yù)留空調(diào)孔及空調(diào)機(jī)位。樓梯采用水泥踏步，鐵藝欄桿，木質(zhì)扶手。單元門采用國內(nèi)知名品牌，可視對講程控門。（2）系統(tǒng)設(shè)備供電系統(tǒng)：社區(qū)設(shè)有備用電源系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)： PPR管材；供暖系統(tǒng)：專業(yè)管材散熱器；燃?xì)夤?yīng)：市政天然氣管道入戶；通訊設(shè)備：電線、寬帶入戶，均預(yù)留接口；電視系統(tǒng)：有線電視入戶，預(yù)留有線電視接口；智能化系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；電子尋更；周界防范；保安等。第五章 環(huán)境保護(hù)在本工程設(shè)計(jì)中，采用“三同時”原則；新建項(xiàng)目以污染物不增加為原則，具體采用以下環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1.《大氣污染綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297—2003)2.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—2006）3.《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096—2008）4.《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 建設(shè)地點(diǎn)的環(huán)境現(xiàn)狀“****”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于**市大學(xué)城區(qū)域，規(guī)劃用地面積32016㎡。項(xiàng)目西靠龍興路，北臨興海北街，南依興海中街，東至釣魚臺路，交通便利。小區(qū)用地范圍內(nèi)地勢相對比較平坦，無污染源，適宜作為居住小區(qū)用地。項(xiàng)目建成后的主要污染源有：（1）噪聲：主要來自小區(qū)四周開發(fā)區(qū)主干道的交通噪聲、人流噪聲、小區(qū)內(nèi)水泵站的機(jī)械動力設(shè)備噪聲。（2）污水：。主要是生活污水，排水水質(zhì)符合國家市政接入要求。（3）固體廢棄物：固體廢棄物排放量為：。主要為生活垃圾。（1）污水治理項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水全部為生活污水，主要含沖廁廢水、洗浴廢水、廚房油污水，排水水質(zhì)符合國家市政接入要求，可直接排入市政排水管網(wǎng)，由市政污水處理廠統(tǒng)一處理。（2）噪聲治理為了降低噪聲對住戶的影響，首先泵站內(nèi)工藝設(shè)備盡量采用噪聲低的設(shè)備；其次在住房的建設(shè)設(shè)計(jì)中，管道設(shè)計(jì)方面，采取隔聲消聲、吸聲等措施?？拷缆返慕ㄖ锏讓娱T窗作隔音處理。在小區(qū)周圍種植一定的林帶，既起綠化作用，同時也起到隔音作用。（3）垃圾處理樓內(nèi)生活垃圾衛(wèi)生清潔工收集后，由市政部門統(tǒng)一運(yùn)走。本項(xiàng)目對主要污染源采取了相應(yīng)的污染防治措施，污染物排放滿足國家排放標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境保護(hù)投資包括在各專業(yè)設(shè)計(jì)中，其中用于隔音、垃圾處理、廢水排放設(shè)施、綠化費(fèi)用等的環(huán)保投資約2000萬元。第六章 節(jié) 能本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中采用有效的節(jié)能措施，以降低能耗，節(jié)約能源，提高能源的利用水平。（1）建筑材料 建筑墻體采用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的新型復(fù)合材料。高層建筑采用陶?；炷列⌒涂招拇u砌塊，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻采用預(yù)制掛板。其節(jié)能效果顯著；多層建筑采用框架結(jié)構(gòu)，外墻采用保溫復(fù)合墻，及300厚空心砌塊+60厚苯板。（2）節(jié)水設(shè)備給水管材采用PPR管，管件連接，無結(jié)垢和漏水之慮。室內(nèi)排水采用夾芯發(fā)泡塑料管，防止漏水和噪音。衛(wèi)生器具采用國家推薦的節(jié)能、節(jié)水型設(shè)備。水表出戶計(jì)量。（3）電氣。所有電氣設(shè)備均設(shè)漏電保護(hù)器，并采用節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約能源。公建、住宅采用計(jì)量表出戶，控制箱入戶形式，控制箱內(nèi)設(shè)一個照明回路，其他插座回路均帶漏電保護(hù)。樓梯間采用聲控照明，以節(jié)約電能。（4）采暖。公建、住宅采用按戶分環(huán)控制閥出戶的系統(tǒng)形式，控制閥和熱表設(shè)在管井中，實(shí)行戶外分戶控制，為按戶熱計(jì)量創(chuàng)造條件，戶內(nèi)采用地?zé)岵膳?，每戶分水器前設(shè)溫控閥，以利節(jié)能。第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防（1）《中華人民共和國消防法》（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006（3）《建筑物滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501402003“****”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于**市大學(xué)城地區(qū)，規(guī)劃用地面積32016㎡。項(xiàng)目西靠龍興路，北臨興海北街，南依興海中街，東至釣魚臺路，交通便利。（1）建筑防火措施本工程新建多層建筑為砌體結(jié)構(gòu)、高層住宅為框架結(jié)構(gòu)，耐火等級為二級，火災(zāi)危險(xiǎn)性屬戊類。（2）防火間距及通道小區(qū)內(nèi)設(shè)消防通道，各建筑物間保證防火間距。（3）消防給水根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定，室外消防用水量為15升/秒，室內(nèi)消防用水量為10升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間為兩小時。地下車庫為中危險(xiǎn)Ⅱ級，采用自動滅火系統(tǒng)，消防用水量22升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間為一小時。消防用水由城市市政給水管網(wǎng)供給。小區(qū)內(nèi)設(shè)置300立方米消防（生活）水池1座及消防泵站，市政給水管網(wǎng)補(bǔ)水進(jìn)入消防水池，經(jīng)過消防泵加壓后送入小區(qū)消防管網(wǎng)。小區(qū)外部設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)和消火栓，消防管徑為DN150。公用建筑和高層住宅室內(nèi)消防系統(tǒng)采用消火栓系統(tǒng)。地下停車場采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。給室內(nèi)消防水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)分開設(shè)置，給室內(nèi)消防水管道采用環(huán)狀布置。消火栓設(shè)在走廊、樓梯間。（4）電氣設(shè)備防雷與接地高、低壓電氣設(shè)備設(shè)有接地保護(hù)。新建構(gòu)筑物設(shè)避雷保護(hù)。采用雙電源切換，保證供電的安全性。同時消防泵設(shè)置柴油泵備用，停電時使用。主要設(shè)備表表71序號設(shè)備名稱單位數(shù)量備注1給排水部分變頻給水設(shè)備套2消防水泵臺4消防柴油泵臺2潛水排污泵臺4消防噴淋泵臺4水力報(bào)警閥組套42采暖部分采暖換熱機(jī)組套2采暖循環(huán)泵套4采暖自動定壓設(shè)備套43燃?xì)庠O(shè)備燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)備套24電力箱式變電站座24第八章 工程招標(biāo)（1）《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；（2）國家計(jì)委9號令《建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告增加招投標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》。本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等，計(jì)劃采取委托招標(biāo)的組織形式，招標(biāo)方式全部采用公開招標(biāo)方式。招標(biāo)項(xiàng)目的具體安排如下表所示：招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式投資估算（萬元）全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√設(shè)備采購√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要材料√√√其他第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)小區(qū)建設(shè)的總體規(guī)劃及資金落實(shí)等因素，： 項(xiàng)目前期工作，包括方案設(shè)計(jì)、編制可研報(bào)告、辦理各種審批手續(xù)；規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)；—、土建工程施工、設(shè)備安裝等； 工程竣工，驗(yàn)收交付使用。第十章 投資估算及資金籌措①. 國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改投資[2006]1325號”頒布實(shí)行的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2006年7月；②. 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（2000年9月）；③.遼寧省建設(shè)廳《遼寧省建筑工程消耗量定額》、《遼寧省建筑工程消耗量定額基價(jià)表》；④. 國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；⑤. 建設(shè)單位提供的其他資料與數(shù)據(jù)。①.項(xiàng)目居住用地面積32016㎡；②.項(xiàng)目總建筑面積78700㎡，其中：住宅68100㎡、商業(yè)用房5900㎡、半地下車庫4700㎡。③.項(xiàng)目建設(shè)期2年；④.建安工程費(fèi)：根據(jù)遼寧省建設(shè)廳《遼寧省建筑工程消耗量定額》、《遼寧省建筑工程消耗量定額基價(jià)表》采用大指標(biāo)進(jìn)行估算；⑤.設(shè)備購置費(fèi)：均按現(xiàn)行市場價(jià)格估算；⑥.開發(fā)期各項(xiàng)稅費(fèi)按****有關(guān)部門近期公布的現(xiàn)行政策、法規(guī)、規(guī)定計(jì)算；⑦.土地使用權(quán)出讓金按掛牌競拍價(jià)格計(jì)；⑧.不可預(yù)見費(fèi)按2%計(jì)。根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)資料，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資為20462萬元，其中：土地費(fèi)用3264萬元，，，，，、。總投資估算表序號項(xiàng)目金額備注1建設(shè)開發(fā)投資19462　土地費(fèi)用3264 　前期工作費(fèi) 規(guī)劃、可研、勘察設(shè)計(jì)、三通一平基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 供水、供電、供汽、煤氣、道路等建筑安裝工程費(fèi) 　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、托幼、學(xué)校、停車場等開發(fā)間接費(fèi) 二級單位施工現(xiàn)場管理費(fèi)管理費(fèi)用 開發(fā)企業(yè)管理部門各項(xiàng)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 建設(shè)期貸款利息等銷售費(fèi)用 開發(fā)企業(yè)在銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi) 城市設(shè)施配套、綠化、各種增容費(fèi)修理費(fèi)用 用于出租自營經(jīng)營期維修及材料費(fèi)其它費(fèi)用 招標(biāo)管理、工程監(jiān)理、工程保險(xiǎn)等不可預(yù)見費(fèi) 　2經(jīng)營資金 開發(fā)企業(yè)日常周轉(zhuǎn)資金(流動資金)3項(xiàng)目總投資204621+2開發(fā)產(chǎn)品成本及運(yùn)營費(fèi)19462出售出租部分的開發(fā)成本項(xiàng)目總投資20462萬元，全部由建設(shè)單位自籌解決。2011年～2013年：土地、前期費(fèi)用及土建工程等全部投資20462萬元；。詳見表102。投資總額及資金籌措表表102序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1總投資2046219462700300開發(fā)建設(shè)投資1946219462其中:建設(shè)期利息經(jīng)營資金10007003002資金籌措2046219462700300自有資金2046219462700300(1).用于開發(fā)建設(shè)投資1946219462(2).用于建設(shè)期利息(3).用于經(jīng)營資金1000700300第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改投資[2006]1325號”頒布執(zhí)行的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版（2006年7月）；（2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（2000年9月）；（3）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、實(shí)施計(jì)劃；（4）國家關(guān)于經(jīng)營、財(cái)稅方面的規(guī)定；（5）建設(shè)單位提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。（1）項(xiàng)目建設(shè)期2年，經(jīng)營期1年，即計(jì)算期3年；（2）%計(jì)；（3）基準(zhǔn)收益率12%。根據(jù)****保障性住房的相關(guān)政策及工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，銷售價(jià)格確定如表111所示，土地整理費(fèi)用的回收由政府在計(jì)算期內(nèi)分年償還，未列入表中。銷售內(nèi)容和價(jià)格計(jì)劃表表111序號類型面積（m2）單價(jià)（元/m2）總價(jià)1住宅681003600245162商業(yè)用房5900600035403半地下停車場4700250011754合計(jì)29231本項(xiàng)目計(jì)劃在項(xiàng)目建成后2年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見下表：銷售計(jì)劃表表112項(xiàng)目合計(jì)（%）第1年第2年第3年住宅100304030商業(yè)用房100304030車庫100304030本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見下表。費(fèi)率指標(biāo)一覽表表114序號稅費(fèi)項(xiàng)目稅率（%）1營業(yè)稅2城市維護(hù)建設(shè)稅73教育費(fèi)附加34所得稅255公益金56法定盈余公積金57不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)測算，％，（Ic=12%），；％，（Ic=12%）。通過對項(xiàng)目的利潤計(jì)算，累計(jì)利潤總額8769萬元。所得稅按25％計(jì)取。項(xiàng)目總投資收益率26％，總投資利稅率19%。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用平衡有余、資產(chǎn)負(fù)債率較低，因此，從總體上看，項(xiàng)目的投資回收能力較強(qiáng)。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)良好。將開發(fā)產(chǎn)品投資、銷售收入及運(yùn)營成本等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明，銷售收入和投資因素對項(xiàng)目的效益較為敏感，在實(shí)際運(yùn)營過程中，應(yīng)注意這一風(fēng)險(xiǎn)，并采取可靠措施進(jìn)行規(guī)避。經(jīng)計(jì)算，%，%，可銷售面積達(dá)到5萬㎡，項(xiàng)目就可保本。以上分析可以看出，該項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益和一定的社會效益，各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)均高于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，其中：行業(yè)投資利潤率為25%，%，行業(yè)投資回收期5年左右，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為12%，%?？梢?，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，建議盡早落實(shí)資金盡早實(shí)施。第十二章 研究結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為**市的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時為項(xiàng)目投資者帶來豐厚的回