【正文】 銷售收入（萬元）住宅323614500商業(yè)7657000 儲藏室23971800 地下車庫230個50000 地面車位48個20000 合計 (4)銷售進度本項目銷售計劃在3年內(nèi)完成銷售（含建設(shè)期），建設(shè)期15個月，取計算期為3年，各年銷售負荷計劃見下表：項目合計123銷售100%20%30%50% ，大約為總銷售收入的1%。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為銷售稅金、土地增值稅、所得稅。根據(jù)測算，本項目不需交納土地增值稅。（應(yīng)交稅金明細見下表） 應(yīng)交稅金明細表 單位：萬元序號名稱稅率%金額一營業(yè)稅5% 二稅金及附加 1城市建設(shè)維護稅7% 2教育附加費3% 3地方性教育附加2% 三其他稅金計稅比例 1土地使用稅11元/㎡ 2房產(chǎn)稅銷售收入*70%*% 合計 該項目全部銷售后，扣取各項費用及稅金后，。具體見下表：　　　　　　　　　　　　利潤表 單位：萬元序號名稱金額一銷售收入 二減： 經(jīng)營成本 產(chǎn)品銷售稅金及附加 銷售費用 三銷售利潤 四所得稅 五凈利潤 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%時，；%，%。 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計計算期（年）1 2 3 1現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 補貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動資金 經(jīng)營成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量（1－2） 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量（35） 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)所得稅前所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（％）%%項目投資回收期（年） 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 主要經(jīng)濟指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1建設(shè)用地面積平方米231592開發(fā)建設(shè)總面積平方米49289地上建筑面積平方米33756其中住宅平方米32361其中多層住宅平方米20959高層住宅平方米11402商業(yè)平方米765配套公共服務(wù)設(shè)施平方米630地下建筑面積平方米15533其中地下車庫（含設(shè)備用房）平方米13136儲藏室平方米23973容積率4建筑密度%5綠地率%416規(guī)劃總戶數(shù)戶戶2787戶均人口規(guī)劃人8規(guī)劃總?cè)藬?shù)人8909停車位輛278其中地下停車輛230地面停車 輛48Ⅱ經(jīng)濟指標(biāo)1住宅元／m24500出售2商業(yè)元／m27000出售3儲藏室元/m21800出售4建設(shè)投資萬元5每平方米建設(shè)投資元平均6銷售收入萬元7經(jīng)營稅金及附加萬元8利潤總額萬元 9所得稅萬元 10稅后利潤萬元 III財務(wù)評價指標(biāo)1投資利潤率%2投資利稅率%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%4全部投資回收期（所得稅前）年5凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%7全部投資回收期（所得稅后）年8凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元，萬元， 萬元，，%，（含建設(shè)期）。綜上分析，該項目各項財務(wù)指標(biāo)均高于評價指標(biāo)，其盈利能力和抗風(fēng)險能力較強，從財務(wù)角度分析項目是可行的。 宏觀經(jīng)濟影響分析房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動內(nèi)需最為有效的方式。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國經(jīng)濟的發(fā)展命脈。該項目在產(chǎn)業(yè)技術(shù)、資源供應(yīng)、資本控制等方面都有保障，對國內(nèi)市場秩序基本無影響，對國民經(jīng)濟構(gòu)成、國家經(jīng)濟安全無不利影響。 第八章 社會影響分析 社會影響效果分析本項目的社會效益顯著，其社會影響集中體現(xiàn)為以下幾個重要方面：項目建設(shè)符合乳山市城市總體規(guī)劃和“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，對加快乳山市建設(shè)的步伐，改善城市面貌及形象，促進城市化建設(shè)進程，實現(xiàn)城市發(fā)展的總體目標(biāo)，具有積極意義。項目建成后，能夠提供布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅，有利于改善居民居住條件，提高其居住水平。項目建成投入使用后，可為社會提供一定量的就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)壓力，增加居民收入，具有顯著的社會效益?？傊?，項目的建設(shè)符合國家及地方的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，對提高城市形象、推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展具有積極作用，項目的建設(shè)具有良好的社會效益。 社會適應(yīng)性分析與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展政策的適應(yīng)性乳山市作為新興的海濱城市，維持經(jīng)濟健康持續(xù)增長是政府的首要職責(zé)。項目建設(shè)可帶動各產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟收入，符合乳山市的經(jīng)濟發(fā)展政策。與社會人文環(huán)境的適應(yīng)性項目建設(shè)地點周圍沒有重要的河流山脈以及名勝古跡和文化保護單位等重點環(huán)境保護目標(biāo)，所以不會對當(dāng)?shù)氐纳鐣宋沫h(huán)境造成影響。與城市建設(shè)的適應(yīng)性該項目的建設(shè)，將引進先進的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的建筑材料，這將促使當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)。同時項目的建設(shè)有利于該地區(qū)城市面貌的提升，以配合乳山城市建設(shè)的發(fā)展。 社會風(fēng)險及對策分析本項目的社會風(fēng)險可能來自于以下幾個方面：項目用地風(fēng)險該項目用地性質(zhì)已由規(guī)劃部門確立為商住用地，在用地方面不存在風(fēng)險。安全施工風(fēng)險施工安全工作非常重要，措施不到位，則有可能釀成安全事故。為杜絕安全事故的發(fā)生，建設(shè)單位將盡可能提供安全施工環(huán)境，倡導(dǎo)安全施工意識與技術(shù)，把安全事故發(fā)生率降到最低。施工擾民風(fēng)險工程在建設(shè)期間可能會影響周邊居民的工作、生活以及出行。為保證讓施工現(xiàn)場周圍的單位、居民有一個良好的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，本工程在施工過程中將嚴(yán)格執(zhí)行以下不擾民施工措施：（1）在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。（2）不在夜間10點至早上6點、中午12點至下午2點進行產(chǎn)生噪音的建筑施工作業(yè)，以免影響周圍單位、居民的休息。若由于施工不能中斷的技術(shù)原因和其他特殊情況，確需在該時段連續(xù)施工作業(yè)的，施工前要先取得周圍的單位、居民或居委會的同意，并到政府有關(guān)部門辦理相應(yīng)的施工許可手續(xù)。（3）現(xiàn)場圍檔連續(xù)封閉，施工現(xiàn)場腳手架外側(cè)使用綠色密目網(wǎng)進行全封閉。（4）工地現(xiàn)場進行硬化處理，并適時灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網(wǎng)等作業(yè)時先灑水；樓層垃圾裝桶集中吊運或經(jīng)管道密閉清運。（5）施工現(xiàn)場泥漿不隨意排放；施工廢水經(jīng)過二級沉淀后才排入外網(wǎng)。（6）建筑渣土及時外運，對超過48小時暫時不外運的渣土采取覆蓋措施。（7）車輛進入現(xiàn)場禁止鳴號，渣土運輸車輛廂蓋密閉并經(jīng)清潔沖洗后才能駛出工地。（8）工地大型機械設(shè)備盡可能遠離居民區(qū)設(shè)置，并加強保養(yǎng)，防止發(fā)出尖銳的機械噪聲；吊裝等施工聯(lián)絡(luò)方式采用旗幟、無線電通訊等方式，不使用高噪聲的聯(lián)絡(luò)方式。項目承建單位的選擇風(fēng)險承建單位的水平直接影響著工程的質(zhì)量。為防范這方面的風(fēng)險，本項目在施工隊伍的選擇上，將根據(jù)公平、公開的原則擇優(yōu)選擇施工承包單位，確保施工質(zhì)量。自然災(zāi)害風(fēng)險目前還沒有有效消除自然災(zāi)害的科學(xué)辦法，建設(shè)單位應(yīng)重視防洪設(shè)施建設(shè)，減少洪水集中式的沖擊帶來的危害；同時加強建筑物的抗震、抗風(fēng)性能，提高建筑抵御自然災(zāi)害的能力。 目 錄第一章 申報單位及項目概況 1 項目申報單位 1 項目概況 1第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 17 發(fā)展規(guī)劃分析 17 產(chǎn)業(yè)政策分析 19 行業(yè)準(zhǔn)入分析 19第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 20 資源開發(fā)方案 20 資源利用方案及合理性分析 20 資源節(jié)約措施 21第四章 節(jié)能方案分析 23 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 23 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 24 節(jié)能措施 25第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 29 29 30 31第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 31 環(huán)境生態(tài)現(xiàn)狀 32 生態(tài)環(huán)境影響分析 32 生態(tài)環(huán)境保護措施 33 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 38 特殊環(huán)境影響 41 環(huán)境影響評價 41第七章 經(jīng)濟影響分析 43 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 43 43 44 45 46 48 宏觀經(jīng)濟影響分析 49第八章 社會影響分析 50 社會影響效果分析 50 社會適應(yīng)性分析 50 社會風(fēng)險及對策分析 51附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 土地成交確認(rèn)書 附圖：項目總平面布置