【正文】 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅323614500商業(yè)7657000 儲(chǔ)藏室23971800 地下車(chē)庫(kù)230個(gè)50000 地面車(chē)位48個(gè)20000 合計(jì) (4)銷(xiāo)售進(jìn)度本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷(xiāo)售（含建設(shè)期），建設(shè)期15個(gè)月，取計(jì)算期為3年，各年銷(xiāo)售負(fù)荷計(jì)劃見(jiàn)下表：項(xiàng)目合計(jì)123銷(xiāo)售100%20%30%50% ，大約為總銷(xiāo)售收入的1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為銷(xiāo)售稅金、土地增值稅、所得稅。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目不需交納土地增值稅。（應(yīng)交稅金明細(xì)見(jiàn)下表） 應(yīng)交稅金明細(xì)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱稅率%金額一營(yíng)業(yè)稅5% 二稅金及附加 1城市建設(shè)維護(hù)稅7% 2教育附加費(fèi)3% 3地方性教育附加2% 三其他稅金計(jì)稅比例 1土地使用稅11元/㎡ 2房產(chǎn)稅銷(xiāo)售收入*70%*% 合計(jì) 該項(xiàng)目全部銷(xiāo)售后，扣取各項(xiàng)費(fèi)用及稅金后，。具體見(jiàn)下表：　　　　　　　　　　　　利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱金額一銷(xiāo)售收入 二減： 經(jīng)營(yíng)成本 產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加 銷(xiāo)售費(fèi)用 三銷(xiāo)售利潤(rùn) 四所得稅 五凈利潤(rùn) 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%時(shí)，；%，%。 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期（年）1 2 3 1現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量（1－2） 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量（35） 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）%%項(xiàng)目投資回收期（年） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1建設(shè)用地面積平方米231592開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積平方米49289地上建筑面積平方米33756其中住宅平方米32361其中多層住宅平方米20959高層住宅平方米11402商業(yè)平方米765配套公共服務(wù)設(shè)施平方米630地下建筑面積平方米15533其中地下車(chē)庫(kù)（含設(shè)備用房）平方米13136儲(chǔ)藏室平方米23973容積率4建筑密度%5綠地率%416規(guī)劃總戶數(shù)戶戶2787戶均人口規(guī)劃人8規(guī)劃總?cè)藬?shù)人8909停車(chē)位輛278其中地下停車(chē)輛230地面停車(chē) 輛48Ⅱ經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1住宅元／m24500出售2商業(yè)元／m27000出售3儲(chǔ)藏室元/m21800出售4建設(shè)投資萬(wàn)元5每平方米建設(shè)投資元平均6銷(xiāo)售收入萬(wàn)元7經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元8利潤(rùn)總額萬(wàn)元 9所得稅萬(wàn)元 10稅后利潤(rùn)萬(wàn)元 III財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2投資利稅率%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%4全部投資回收期（所得稅前）年5凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%7全部投資回收期（所得稅后）年8凈現(xiàn)值（所得稅后）萬(wàn)元，萬(wàn)元， 萬(wàn)元，，%，（含建設(shè)期）。綜上分析，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于評(píng)價(jià)指標(biāo)，其盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度分析項(xiàng)目是可行的。 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)內(nèi)需最為有效的方式。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命脈。該項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)技術(shù)、資源供應(yīng)、資本控制等方面都有保障，對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)秩序基本無(wú)影響，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全無(wú)不利影響。 第八章 社會(huì)影響分析 社會(huì)影響效果分析本項(xiàng)目的社會(huì)效益顯著，其社會(huì)影響集中體現(xiàn)為以下幾個(gè)重要方面：項(xiàng)目建設(shè)符合乳山市城市總體規(guī)劃和“十二五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)加快乳山市建設(shè)的步伐，改善城市面貌及形象，促進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的總體目標(biāo)，具有積極意義。項(xiàng)目建成后，能夠提供布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅，有利于改善居民居住條件，提高其居住水平。項(xiàng)目建成投入使用后，可為社會(huì)提供一定量的就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)壓力，增加居民收入，具有顯著的社會(huì)效益?？傊?xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家及地方的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，對(duì)提高城市形象、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極作用，項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益。 社會(huì)適應(yīng)性分析與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性乳山市作為新興的海濱城市，維持經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)增長(zhǎng)是政府的首要職責(zé)。項(xiàng)目建設(shè)可帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)收入，符合乳山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策。與社會(huì)人文環(huán)境的適應(yīng)性項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周?chē)鷽](méi)有重要的河流山脈以及名勝古跡和文化保護(hù)單位等重點(diǎn)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，所以不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)人文環(huán)境造成影響。與城市建設(shè)的適應(yīng)性該項(xiàng)目的建設(shè)，將引進(jìn)先進(jìn)的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的建筑材料，這將促使當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)有利于該地區(qū)城市面貌的提升，以配合乳山城市建設(shè)的發(fā)展。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自于以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目用地風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目用地性質(zhì)已由規(guī)劃部門(mén)確立為商住用地，在用地方面不存在風(fēng)險(xiǎn)。安全施工風(fēng)險(xiǎn)施工安全工作非常重要，措施不到位，則有可能釀成安全事故。為杜絕安全事故的發(fā)生，建設(shè)單位將盡可能提供安全施工環(huán)境，倡導(dǎo)安全施工意識(shí)與技術(shù)，把安全事故發(fā)生率降到最低。施工擾民風(fēng)險(xiǎn)工程在建設(shè)期間可能會(huì)影響周邊居民的工作、生活以及出行。為保證讓施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)膯挝?、居民有一個(gè)良好的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，本工程在施工過(guò)程中將嚴(yán)格執(zhí)行以下不擾民施工措施：（1）在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。（2）不在夜間10點(diǎn)至早上6點(diǎn)、中午12點(diǎn)至下午2點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)生噪音的建筑施工作業(yè)，以免影響周?chē)鷨挝?、居民的休息。若由于施工不能中斷的技術(shù)原因和其他特殊情況，確需在該時(shí)段連續(xù)施工作業(yè)的，施工前要先取得周?chē)膯挝?、居民或居委?huì)的同意，并到政府有關(guān)部門(mén)辦理相應(yīng)的施工許可手續(xù)。（3）現(xiàn)場(chǎng)圍檔連續(xù)封閉，施工現(xiàn)場(chǎng)腳手架外側(cè)使用綠色密目網(wǎng)進(jìn)行全封閉。（4）工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行硬化處理，并適時(shí)灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網(wǎng)等作業(yè)時(shí)先灑水；樓層垃圾裝桶集中吊運(yùn)或經(jīng)管道密閉清運(yùn)。（5）施工現(xiàn)場(chǎng)泥漿不隨意排放；施工廢水經(jīng)過(guò)二級(jí)沉淀后才排入外網(wǎng)。（6）建筑渣土及時(shí)外運(yùn)，對(duì)超過(guò)48小時(shí)暫時(shí)不外運(yùn)的渣土采取覆蓋措施。（7）車(chē)輛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)禁止鳴號(hào)，渣土運(yùn)輸車(chē)輛廂蓋密閉并經(jīng)清潔沖洗后才能駛出工地。（8）工地大型機(jī)械設(shè)備盡可能遠(yuǎn)離居民區(qū)設(shè)置，并加強(qiáng)保養(yǎng)，防止發(fā)出尖銳的機(jī)械噪聲；吊裝等施工聯(lián)絡(luò)方式采用旗幟、無(wú)線電通訊等方式，不使用高噪聲的聯(lián)絡(luò)方式。項(xiàng)目承建單位的選擇風(fēng)險(xiǎn)承建單位的水平直接影響著工程的質(zhì)量。為防范這方面的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在施工隊(duì)伍的選擇上，將根據(jù)公平、公開(kāi)的原則擇優(yōu)選擇施工承包單位，確保施工質(zhì)量。自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)目前還沒(méi)有有效消除自然災(zāi)害的科學(xué)辦法，建設(shè)單位應(yīng)重視防洪設(shè)施建設(shè)，減少洪水集中式的沖擊帶來(lái)的危害；同時(shí)加強(qiáng)建筑物的抗震、抗風(fēng)性能，提高建筑抵御自然災(zāi)害的能力。 目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目申報(bào)單位 1 項(xiàng)目概況 1第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 17 發(fā)展規(guī)劃分析 17 產(chǎn)業(yè)政策分析 19 行業(yè)準(zhǔn)入分析 19第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 20 資源開(kāi)發(fā)方案 20 資源利用方案及合理性分析 20 資源節(jié)約措施 21第四章 節(jié)能方案分析 23 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 23 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 24 節(jié)能措施 25第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 29 29 30 31第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 31 環(huán)境生態(tài)現(xiàn)狀 32 生態(tài)環(huán)境影響分析 32 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 33 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 38 特殊環(huán)境影響 41 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 41第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 43 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 43 43 44 45 46 48 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 49第八章 社會(huì)影響分析 50 社會(huì)影響效果分析 50 社會(huì)適應(yīng)性分析 50 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 51附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 土地成交確認(rèn)書(shū) 附圖：項(xiàng)目總平面布置