【正文】 178。 本項目總占地面積98畝（65366㎡）178。 ；178。 綠化率40％；178。 建筑密度28%；178。 市場定位為高品質精品住宅區(qū)；178。 公共建筑面積約占2％，約1000平方米178。 總建筑面積：104586㎡，可銷售面積：103586㎡178。(二)、總體布局基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應從平面到空間達到協(xié)調統(tǒng)一，設計出以人為本的舒適性居住空間。具體建議如下： 因當地市場對多層住宅的消化速度較快，接受程度相對較高，故小區(qū)內建筑建議均采用多層建筑形態(tài)，引入組團，增加組團間的變化，如架空、退臺式、洋房等元素。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現象普遍，建議將各區(qū)沿街位置的一樓設為商鋪。 設地上停車場，并在部分架空建筑底層設車庫和自行車停車庫。 歐式景觀建筑與后現代主義使用性建筑的結合。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場、大門、花園、小品等一系列景觀的設置。而后現代主義建筑注重實用性適合住宅的建造。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設在條狀的中部，并在兩端設輔助出入口。 (三)、單體設計整個小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。建議結構設計采用混合結構，即在考慮住宅功能性的基礎上又兼顧成本控制。建筑立面，外觀設計后現代主義雖然是市場發(fā)展的主導潮流，其簡約建筑立面及實用性原則經得起時間的考驗，但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市，市場已經擁有眾多的現代主義的產品，能夠明確的提出獨樹一幟的建筑風格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項目的成功關鍵之一。完全作到歐式在實用性方面有一定的欠缺，因此整個項目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進行規(guī)劃設計，即歐式景觀建筑與后現代主義使用性建筑的結合。屋頂設計通過一定的裝飾達到注重屋頂所塑造的天際變化陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實用性。同時，部分觀景陽臺，可以考慮采用局部鋼化玻璃陽臺隔板，增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質。住宅 根據市場調查報告資料顯示，二房一廳一衛(wèi)100平方米，三房二廳二衛(wèi)120－130平方米，較為適銷。本項目目標客戶多為成功人士，對房型空間要求更為苛刻。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側。具體建議如下：（1） 房型面積安排：2房1廳1衛(wèi) 建筑面積設計： 90～105平方米 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積設計： 110平方米、120平方米、130平方米、140平方米復式4房2廳2衛(wèi) 建筑面積設計 ：160平方米（躍層）（2） 房型配比2房1廳1衛(wèi) 30％ 3房2廳2衛(wèi) 60％ 4房2廳2衛(wèi) 10％ 設計理由：A、 據在株洲的市場調查摸底，多以130平方米以上的大面積住房為主。這樣的情況并非完全是市場情況導致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。100110的房型在少數項目有推出，銷售率都在90%以上；同時，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠離，小家庭的不斷出現也呼喚經濟面積住宅的出現。B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積的控制比較嚴格。C、為了縮短市場消化時間，故而適度增加2房1廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場壓力，而由3房主力房型帶動市場影響力，通過小區(qū)的各項配套建設拉動需求。（四）、小區(qū)內部功能設計建議小區(qū)智能化服務管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設計上還是功能上都應密切體現其時代性和超前性，據市場信息反饋，目前株洲市已經開始推行智能化小區(qū)配套，但對智能化的認識不夠，因此，智能化設置也不夠到位。具體建議如下：（1）、三表出戶 實現三表（水、電、煤）出戶自動計費，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點之一。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結構：現場采集儀表、信號召集器、信息管理站。三表出戶主要功能為：A、保證住戶人身財產安全，免去上門抄表造成的麻煩；B、方便管理，節(jié)省人力，便于交費； C、計量準確，單據清晰，收費合理； D、遠程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現象。（2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本項目高檔精品的市場定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內容：A、紅外線監(jiān)控B、可視對講系統(tǒng)C、小區(qū)圍墻周圍報警裝置小區(qū)會所及生活輔助設施建議小區(qū)內設置簡單的室內活動會所（如乒乓館、健身房），即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機會，又可以提升物業(yè)品質。管線設計（1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝各類管線系統(tǒng)應相對集中布置，建議設立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。（2）、電氣設備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。（五）、其他環(huán)境功能性配套設置垃圾處理設施建議小區(qū)內設置集中壓縮式垃圾收集站，此設備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。給水設施建議采用變頻給水泵給水，如此建議，主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。污水處理設施建議設置污水處理設備，集中排水。提高小區(qū)的環(huán)保意識。 雨水收集及灌溉當地的雨量充沛，從節(jié)能環(huán)保的角度考慮建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng)四、開發(fā)建議在株洲，根據市場的調研情況基本上100%的住宅項目要到準現房才能銷售。當然，這并不是株洲房地產規(guī)范的結果，這是老百姓對開發(fā)商的信心問題。因為，在株洲這樣一個簡單的房地產環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標準，因為沒見到房子他們不敢買。但是，在別的城市實際操作中，老百姓其實最擔心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準現房的程度就可以說已經浪費了預售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現象。因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當地的慣例，能夠提前完成銷售任務并為開發(fā)公司樹立良好的市場形象。本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設在條狀的中部。屆時門前廣場、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項目的景觀中軸線。在開發(fā)中建議先對此中軸線進行施工，形成良好的形象。 附錄一：湖南株洲背景資料株洲，古稱建寧，公元214年，三國東吳在此設建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時，當地多櫧樹，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部，176。114176。，北緯26176。28176。之間，是湖南省“一點一線”區(qū)域經濟帶的重要城市，也是全省經濟最發(fā)達的長、株、潭“金三角”一隅。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個小集鎮(zhèn)。1951年5月，株洲設專轄縣級市，1956年3月，升為省轄地級市，1983年實行市帶縣新體制。株洲有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經濟紐帶城市之譽。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和10320國道以及京珠高速公路和國家將要建設的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。黃花機場距市區(qū)不過60公里，有高速公路相連。株洲屬亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫16176。C至18176。C，年降水量1200多毫升，年均日照1600多小時，無霜期在286天以上，是名副其實的膏腴之地，適宜多種農作物生長，為湖南省有名的糧食高產區(qū)和國家重要的商品糧基地。境內物產資源豐富，已探明的礦產有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等40余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。豐富的農產和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。在人力資源方面，株洲農村有勞動力148萬人，其中124萬人可以從農業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作，城市有職工40多萬人，其中各類科技人員近10萬人，占湖南科技隊伍總數的四分之一。旅游資源更是令人向往，株洲市重點風景名勝區(qū)共有4處，其中國家級的有炎陵縣炎帝陵1處，省級的有炎陵縣桃源洞國家森林公園、株洲縣大京風景區(qū)、茶陵縣云陽山森林公園。炎帝陵氣勢恢宏，桃源洞景色更是綺麗誘人，富有原始風光氣勢。近幾年來，株洲市獲得了“全國科教興市先進市”、“全國綠化城市”、“雙擁模范城”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽稱號。按照國家統(tǒng)計局對全國219個地級以上城市的綜合實力測算，株洲位居第54位，在湖南省是除省會以外排名最前的城市，進入全國第二類城市之列。附錄二： 湖南株洲天元區(qū)(高新區(qū))背景資料株州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)于1992年2月經湖南省人民政府批準成立，經國家科委審定，1992年2月國務院正式批準為國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，成為全國53家國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一。 高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管轄面積為35平方公里，，現已初具規(guī)模。到1997年年底，已投入基本建設獎金27億元，，累計開工各類廠房、寫字樓、住宅、，開通公路主、次干總長45公里，園林綠化面積85萬13萬平方米，綠化覆蓋率達40%。 地理位置：株洲高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)位于株洲市內湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。自然條件：高新區(qū)東部為湘江沖積平原，西部以緩丘為主。道路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網絡縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機場60公里，距大托鋪貨運機場35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經長江直達株洲。供水、供電：高新區(qū)現日共水7萬噸，市第四自來水廠正在區(qū)內興建，首期工程日供水為10萬噸。高新區(qū)內建有110千伏變電站；1萬伏的電力已送至各開發(fā)小區(qū)；由外商投資建設的裝機容量為5萬千瓦、供熱能力為150噸/小時的高新區(qū)熱電廠正在抓緊籌建。郵電通訊：區(qū)內建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局，，現代化的郵電通訊服務，可滿足國內外直接電話、無線尋呼、移動通訊、圖文傳真和用戶電報等需要。煤氣設施：市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內供氣，區(qū)內大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內還建有液化氣站，氣源充足，可滿足區(qū)內居民生活用氣的需要。社區(qū)環(huán)境：區(qū)內高、多層公寓、復式公寓和各種別墅應有盡有；4萬平方米的標準廠房設施齊全，可租可售；全國城市住宅試點小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境、一流的設施和一流的管理服務，在全省首屈一指；占地15公頃的炎帝廣場和高度達365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢寵，是中國南方最大的城市廣場和人國最高鋼架結構的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農貿市場等一應俱全。 附圖一：“湖南株洲天元區(qū)政府對面”開發(fā)項目地塊圖