上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃-資料下載頁
2025-05-09 22:49本頁面
【正文】 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用 出讓金 3675 動(dòng)拆遷費(fèi)用 6300 小計(jì) 9975 主體工程建設(shè)費(fèi) 住宅商品房 地下工程 結(jié)構(gòu) 2988 建筑 機(jī)電設(shè)備 開辦費(fèi) 小計(jì) 7171 獨(dú)立式地下停車庫 地下工程 結(jié)構(gòu) 0 建筑 機(jī)電設(shè)備 開辦費(fèi) 19 小計(jì) 1478 公建配套服務(wù)設(shè)施 幼兒園、托兒所 便民商店 其他配套設(shè)施 小計(jì) 238 變電所 變壓器 480 配電設(shè)備 320 備用柴油發(fā)電機(jī) 土建 16 小計(jì) 925 室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)（1座） 鋼筋混凝土基層 5 聚胺脂類面層 22 場(chǎng)地設(shè)備 5 進(jìn)口燈光系統(tǒng) 13 進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9 小計(jì) 54 主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì) 9866 室外工程費(fèi) 1184 工程間接費(fèi)用 專業(yè)費(fèi) 592 開發(fā)商籌建管理費(fèi) 197 住宅配套費(fèi) 1594 人防配套費(fèi) 0 市政建設(shè)配套費(fèi) 630 有關(guān)部門收取各種手續(xù)費(fèi) 79 小計(jì) 3092 不可預(yù)見費(fèi) 1206 建設(shè)期貸款利息 951 項(xiàng)目總開發(fā)成本（萬元） 26274 三、項(xiàng)目開發(fā)盈利性分析住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取8%）： 住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（18%）=28314萬元 獨(dú)立式地下車位：10萬元/個(gè)*136個(gè)*（18%）=1251萬元 小計(jì) 29565萬元住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本 26274萬元開發(fā)利潤(rùn)：2956526274=3291萬元利潤(rùn)率：開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)成本=3291/26274*100%=%假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用2年時(shí)間，開發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的30%，即25323*30%=7597萬元開發(fā)商自有資金年利潤(rùn)率：開發(fā)利潤(rùn)/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=%盈虧平衡分析：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：銷售收入=建設(shè)開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)*49800*（18%）+100000*136*（18%）=262740000盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)=5462元/平方米即如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)超過5462元/平方米，則開發(fā)項(xiàng)目盈利如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)低于5462元/平方米，則開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損相比房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估而言，房地產(chǎn)前期策劃，投資及盈利性分析所涉及的項(xiàng)目?jī)?nèi)容多，范圍廣，信息數(shù)據(jù)量大。本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)主要來源有以下幾個(gè)方面：（1）國(guó)家有關(guān)民用建筑設(shè)計(jì)參考指標(biāo)（2）國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃參考指標(biāo)（3）上海市建設(shè)工程造價(jià)信息資料（4）上海市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（5）中國(guó)人民銀行發(fā)布的存貸款利率（6）上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)（7）通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)研究得到的信息數(shù)據(jù)（8）作者以往在建筑設(shè)計(jì)、工程造價(jià)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所積累的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。上述信息資料及數(shù)據(jù)具有動(dòng)態(tài)性和時(shí)效性，本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)僅供參考，在引用時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況加以必要的修正。目前階段，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)過于單一，知識(shí)的含金量不高。而從事含金量較高的房地產(chǎn)策劃、投資咨詢、市場(chǎng)分析、物業(yè)代理應(yīng)該作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)今后發(fā)展的方向，這類比房地產(chǎn)評(píng)估更高層次的咨詢業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)評(píng)估人員提供了更廣闊的舞臺(tái)，本文對(duì)上海住宅小區(qū)的策劃、投資咨詢作了一些不成熟的、粗淺的探索，不妥之處，敬請(qǐng)大家批評(píng)指正。21 / 21
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