上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃-全文預(yù)覽
【正文】 通開(kāi)關(guān)及插座，座燈頭，誘導(dǎo)燈，電話，共用天線，樓宇對(duì)講系統(tǒng)配管線 管道：鋁塑復(fù)合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng) 設(shè)備：照明配電箱、動(dòng)力配電箱，柜、水泵、可視對(duì)講進(jìn)口設(shè)備，給水凈化設(shè)備，每幢樓設(shè)中外合資電梯5臺(tái) 幼兒園、托兒所面積：1080平方米 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1080平方米 綠化占地面積：7350平方米日；公建配套設(shè)施：排污指標(biāo)：住宅：—小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：*=669M2地面車(chē)位占地面積：24**5=300M2幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所：面積同建筑面積1080 M2居民室外活動(dòng)場(chǎng)所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2小區(qū)道路占地面積：210006270（建筑物）7350（綠化）669（網(wǎng)球場(chǎng)）300（地面車(chē)位）1080（幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所）1050 M2（居民室外活動(dòng)場(chǎng)所）=4281 M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=%小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：供水指標(biāo)：住宅：7—10升/M2取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。地下車(chē)位包括分?jǐn)傑?chē)道面積一般為3035M2，本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)面積為：136*35=4760M2變電所:變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60—120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車(chē)庫(kù)為20—30W/M2。 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積住宅建筑面積=5250049800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。一般情況下購(gòu)房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，%，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶(hù)應(yīng)該有還款能力。 欲與年輕人分開(kāi)居住的老年人 房型定位及占比方案 近年上海住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)戶(hù)型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，%，房型面積70—%，戶(hù)型面積100—%，%，%，戶(hù)型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃樓盤(pán)價(jià)格定位 根據(jù)咨詢(xún)?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤(pán)的價(jià)格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購(gòu)房戶(hù)有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤(pán)價(jià)位集中在中價(jià)范圍。前期策劃、投資咨詢(xún)的牽涉面廣，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商依靠自身的力量往往無(wú)力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)完成。前期策劃、投資咨詢(xún)的內(nèi)容一般包括擬建樓盤(pán)價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購(gòu)房戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力分析，開(kāi)發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車(chē)方式及停車(chē)位數(shù)量，開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析等。另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬(wàn)元/畝，該開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析。在銷(xiāo)售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù) 購(gòu)房戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷(xiāo)售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷(xiāo)售均價(jià)為：—。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶(hù)數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤(pán)住宅每戶(hù)平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=每幢住宅設(shè)5個(gè)單元，每單元為一梯二戶(hù)（每單元設(shè)1臺(tái)電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶(hù)/單元*=12450平方米已知基地地塊面積為21000M2，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積
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