上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃(已修改)
2025-05-21 22:49 本頁面
【正文】 上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢粗探住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費(fèi)用包括支付被動遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場地費(fèi)用、動遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃樓盤價格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表： 價格范圍 樓盤家數(shù) 建筑形式 3980—4980元/M22高層4980—5980元/M25高層、小高層5980—6980元/M212小高層、中高層6980—9980元/M21小高層從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980—6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，%，房型面積70—%，戶型面積100—%，%，%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用性強(qiáng)，總價適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下: 房型 一房一廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積70M285M2100M2130M2160M2占比5%35%35%15%10% 銷售目標(biāo)客戶 欲與年輕人分開居住的老年人 首次購房的工薪階層 首次購房的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的工薪階層 政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息界白領(lǐng)，外地來滬經(jīng)商人員 購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：—。一般情況下購房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，，%，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定開發(fā)方案：社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7—13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*=12450平方米已知基地地塊面積為21000M2，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計為：21000*=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套設(shè)施占5%—6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2
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