廣州龍灣廣場(chǎng)住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃建議(已修改)
2025-06-30 22:49 本頁(yè)面
【正文】 龍灣廣場(chǎng)(二期)項(xiàng)目策劃建議目錄一、 市場(chǎng)分析二、 競(jìng)爭(zhēng)分析三、 項(xiàng)目分析四、 客群分析五、 項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)建議六、 經(jīng)營(yíng)主題及其營(yíng)造七、 我司在龍灣中的角色八、 附件：誠(chéng)安公司介紹一、市場(chǎng)分析區(qū)位概述龍灣廣場(chǎng)位于芳村大道廣州珠江橋段181號(hào)，廣佛公路起點(diǎn)。由于所處位置是廣州市芳村區(qū)、荔灣區(qū)與南海黃歧交接處，地理位置十分重要。l 從地理位置看，龍灣以東是芳村區(qū)核心地段，已形成一個(gè)以區(qū)政府為中心的中低檔密集型居民 生活區(qū)；區(qū)政府再往東是花地灣，由于地鐵概念及過江邃道的貫通，使該段房地產(chǎn)發(fā)展較好， 而且樓盤的檔次也較高，成為芳村區(qū)中高檔商品房集中的地段。97年該區(qū)遷入人口凈增率為 %，顯示出該區(qū)具備之吸引力。l 龍灣以北是珠江大橋，以前著名的羊城八景之一的“雙橋煙雨”正位于此；過珠江大橋，是廣州老區(qū)荔灣區(qū)南岸地段，該段有西郊客運(yùn)站及中山八路、黃沙等多個(gè)汽車總站，是接駁市內(nèi)外的重要樞紐帶。l 緊貼項(xiàng)目以西，廣佛公路直駁南海，與興建中廣州西環(huán)高速公路成十字相交狀；西環(huán)路明年通工，貫穿黃歧及鹽步。廣佛公路是廣州重要的出入口，十多年來(lái)，南海、佛山甚至于江門、陽(yáng)江都要經(jīng)此入廣州；廣州市出入主干道的位置使到廣佛公里沿線附生許多“搭便車”的城鎮(zhèn)，形成狹長(zhǎng)的帶狀經(jīng)濟(jì)區(qū)域，如鹽步十大專業(yè)市場(chǎng)。l 從居民之素質(zhì)分析，芳村區(qū)前幾年居民多以舊城折遷戶、廠區(qū)職工及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民為主，家庭收入普遍偏低，但隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生明顯改變，從統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，職工 年均收入已達(dá)到10909元水平，較荔灣區(qū)之職工收入還高，生活水平明顯有所提高。l 荔灣區(qū)是傳統(tǒng)的居民區(qū)和商業(yè)區(qū)，居民收入?yún)⒉钶^大，從事各行各業(yè)工作，但總體說，老的一輩（40歲以上）對(duì)老區(qū)的依戀較大，而新生代則無(wú)此偏向。因此，該區(qū)人口遷入與遷出率大致相等，不象芳村區(qū)那樣遷入率明顯高于遷出率。l 南海黃歧處于傳統(tǒng)的廣佛走廊上，個(gè)體工商發(fā)達(dá)。當(dāng)?shù)鼐用穸嘁詮纳蹋w收入較為發(fā)達(dá)。而黃歧近年房地產(chǎn)主要針對(duì)之買家對(duì)象除本地居民外，更針對(duì)廣州市居民及省內(nèi)外到穗打工的白領(lǐng)高薪一族人士，由于價(jià)廉，頗受歡迎。l 從發(fā)展角度分析，芳村區(qū)地大，人口并不稠密，因此可以提供開發(fā)的土地量也大，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷延伸，芳村邊緣地區(qū)的大量土地必將得到更有效的開發(fā)使用，成為房地產(chǎn)新熱點(diǎn)只是時(shí)間問題而已！城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)區(qū)位的影響 目前，對(duì)本區(qū)位影響最大的兩項(xiàng)市政項(xiàng)目是珠江大橋的擴(kuò)寬及明年西環(huán)高速公路的落成通車。這些項(xiàng)目的投建，以本區(qū)域的發(fā)展無(wú)疑裨益良多。一來(lái)，可直接加強(qiáng)與荔灣區(qū)的聯(lián)系，吸引該區(qū)更多的買家；二來(lái)，該區(qū)交通狀況將得到較大改善，使本區(qū)更加具備投資引力。但規(guī)劃也同時(shí)帶來(lái)一定的消極影響，一是令到南海與廣州市的關(guān)系更加密切，增強(qiáng)南海房地產(chǎn)與廣州樓盤的競(jìng)爭(zhēng)；二是珠橋的擴(kuò)寬，也必令大坦沙、大坦尾地區(qū)的房地產(chǎn)更具投資價(jià)值，威脅到項(xiàng)目的銷售。 另外，廣佛公路傳統(tǒng)的長(zhǎng)帶形經(jīng)濟(jì)板塊也將隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善而向兩旁伸延，從而引發(fā)大量的土地開發(fā)，令新競(jìng)爭(zhēng)者不斷涌現(xiàn)（如鹽步規(guī)劃中占地2000多畝的鹽步新城）國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)項(xiàng)目單位芳村荔灣南海土地面積千平方米年未總?cè)丝谌?688855233231057500年末職工人數(shù)人2173269527國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值萬(wàn)元153604296520職工年均工資元109091007510878房地產(chǎn)開發(fā)固定投資額萬(wàn)元113881266448170社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬(wàn)元1021335949911905400總?cè)丝谧匀蛔兓韰^(qū)分年平均人數(shù)出生率死亡率荔灣525219芳村166412人口遷移狀況區(qū)分遷入人數(shù)遷入率遷出人數(shù)遷出率凈增人數(shù)凈增率荔灣27802196584芳村232613211005二、競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤的共性 由于土地資源充足，南海地區(qū)大力發(fā)展大型的商品住宅小區(qū)（如白天鵝花園）。仔細(xì)觀察南海地區(qū)銷售情況較好的樓盤，不難發(fā)現(xiàn)它們都共存以下共通之處：規(guī)模大，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境靚，價(jià)相宜 它們向廣州人提供城市里難得一見的休閑居住環(huán)境，其必殺技是“長(zhǎng)期大量的廣告+現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝”，他們對(duì)廣州不同的群體這樣說話：對(duì)以休閑為購(gòu)買目的的買家——都市無(wú)法擁有的生活方式對(duì)以常住為主帶休閑目的的買家——交通+環(huán)境+價(jià)錢這些特點(diǎn)，已構(gòu)成它們銷售推廣的主流路線。缺點(diǎn)培析 盡管，大型樓盤有其優(yōu)點(diǎn)，但也存在著不足，難以迎合不同層次不同類型的買家需求。首先，大型樓盤一般位于較遠(yuǎn)的地方，交通不便；其次是日常開支費(fèi)用較高（尤其是非廣州市內(nèi)樓盤），造成中低收入住戶經(jīng)濟(jì)壓力。因此，對(duì)于那些資金并不十分富裕，因而關(guān)注日常生活及消費(fèi)水平狀況，多于關(guān)注自然優(yōu)美環(huán)境的實(shí)用型住家來(lái)說，南海樓盤并沒有完全滿足他們的需求。競(jìng)爭(zhēng)
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