【正文】 利茲水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告目錄1前言2一、 市場供應(yīng)及競爭樓盤研究3 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析3 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析8 2004年68月份開盤的樓盤價(jià)格及銷售情況分析36 水印康庭競爭樓盤價(jià)格及銷售情況分析45二、 下半年市場供應(yīng)量分析50 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析50 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析51 預(yù)計(jì)在房交會期間開盤的代表性樓盤分析54 預(yù)計(jì)在房交會后春節(jié)前開盤的代表性樓盤分析57三、 水印康庭項(xiàng)目人群定位專項(xiàng)研究68 2003年城北片購房者分析68 2004年城北片購房者分析70 水印康庭項(xiàng)目最終人群定位722004年，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），到8月的國務(wù)院18號令（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），到今年3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》），再到最近由于國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號令導(dǎo)致的“831大限”，國家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這些政策實(shí)施以來，房價(jià)一直處于高速增長的杭州樓市確實(shí)受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。，%%；，%%。上半年商品房新開工面積的增長速度遠(yuǎn)低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長過快勢頭已被抑制。通過分析，我們認(rèn)為未來杭州樓市的走勢會呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（一）整體品質(zhì)的提高國家一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，并通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。另一方面提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，有效抑制投資客。隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商如不及時(shí)提高自己的融資能力及整合社會資源的能力將面臨生存的危險(xiǎn)。因此品牌、品質(zhì)、資金實(shí)力將成為未來企業(yè)競爭的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個(gè)樓市的品質(zhì)進(jìn)一步提高。（二）土地競標(biāo)更加激烈對于實(shí)力型開發(fā)商，尤其是融資能力強(qiáng)的企業(yè)，宏觀調(diào)控并沒有帶來多大的影響，因此與中小型開發(fā)商相比較，更有優(yōu)勢獲取土地資源，發(fā)展后勁更加強(qiáng)勁。目前，杭州黃金地段的土地往往是實(shí)力開發(fā)商角逐的對象，相對于溫?zé)岵蛔?、定價(jià)過高的土地就出現(xiàn)了“流標(biāo)”的現(xiàn)象，土地競標(biāo)、競拍走進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)對抗的時(shí)代。更多的土地資源被優(yōu)質(zhì)開發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤品質(zhì)的提升。另外隨著各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。（三）市場需求依然強(qiáng)勁受宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者的消費(fèi)信心受到影響，老百姓對房價(jià)回穩(wěn)、下調(diào)的期望值增加，持幣觀望心態(tài)更嚴(yán)重，但是政策對諸多支撐房價(jià)的根本因素未起到觸動作用。市場潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長、凈遷入戶籍人口、暫住人口購房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約578萬平方米。而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。目前上半年供給量較少，下半年供應(yīng)量增大，約300萬平方米，但是對于潛在需求高達(dá)578萬平方米的數(shù)量來說，仍然是供小于求。但基于目前的房價(jià)已經(jīng)超出絕大多數(shù)人的負(fù)荷，潛在需求并未能完全釋放，因此供求將逐漸持恒拉大，房價(jià)在需求支撐下仍然堅(jiān)挺，并互相參照定價(jià)，估計(jì)會有小幅增長。（四）近郊樓盤放量供應(yīng)下半年，閑林、濱江、城北、三墩一帶供應(yīng)量較大，都在40萬平方米左右，其次蕭山、老余杭、臨平也有相當(dāng)一部分。近郊隨著各個(gè)板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，例如隨著將來的地鐵、四橋一隧、“258”計(jì)劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設(shè)，將令閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤獲得成熟的居住氛圍。屆時(shí)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢必將更加明顯，而價(jià)格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計(jì)近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場波動對樓市的發(fā)展態(tài)勢是有利無弊的，將有利于開發(fā)商對未來產(chǎn)品的合理定位。而對于十月的房博會，估計(jì)樓盤價(jià)格將保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，短時(shí)間內(nèi)漲幅趨緩，近遠(yuǎn)郊樓盤放量增大，一直壓抑的購房需求將在近郊樓盤的成交量上有所體現(xiàn)。一、市場供應(yīng)及競爭樓盤研究 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析(1)土地供應(yīng)量分析2002年，政府計(jì)劃供應(yīng)土地量為2500畝，實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到2800畝；2003年達(dá)到3459畝；2004年預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅土地4500畝。到目前為止，杭州市國土資源局共推出43塊地，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。其中成交37宗，27號和34號兩宗住宅用地因競買單位未到法定數(shù)而流拍，4號公共設(shè)施用地和17號商業(yè)用地單位競買，33號和6號兩宗地暫停出讓。在這些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844畝。而房交會后相隔不到一個(gè)月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的30號地塊和29號地塊，后者比前者樓面價(jià)偏低330余元/平方米，更是顯得意味深長。而上周掛牌出讓的6宗辦公用地，參與單位均不超過兩家。今年以來，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地?zé)崆橐查_始減退，觀望情緒波及土地市場，開發(fā)商拿得謹(jǐn)慎了。土地成交價(jià)呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價(jià)較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)辦公類用地集中供應(yīng)區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會為界，成交地價(jià)有小幅下調(diào)趨勢；三是房交會后，土地市場出現(xiàn)微妙波動，較之以往開發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場面，目前一級土地市場出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價(jià)格波動的情況。我們認(rèn)為，需求是源，供應(yīng)是本。杭州房地產(chǎn)市場的變化走勢關(guān)鍵在于供求關(guān)系。數(shù)據(jù)表明，杭州樓市的土地供應(yīng)量總體較大。雖然短期內(nèi)供應(yīng)依然有限，但隨著政府主管部門對閑置土地查處力度加強(qiáng)，未來三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，平緩樓市供需矛盾。但是短期內(nèi)供應(yīng)仍然有限。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進(jìn)入市場；另一方面，隨著市場謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開發(fā)商不會草率的進(jìn)行開發(fā)并進(jìn)入市場。因此，在短期內(nèi)，這些土地不會形成有效供應(yīng)。（2）整體樓盤供應(yīng)量分析統(tǒng)計(jì)資料顯示，（不包括蕭山、余杭），上半年杭州可售樓盤不多已是不爭的事實(shí)，但預(yù)計(jì)下半年杭州約有300萬平方米左右的新盤上市，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過去年一年的預(yù)售面積了。 從杭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)亮相和在建的樓盤看，杭州未來2到3年內(nèi)可供應(yīng)商品房約1200萬平方米。其中錢江北岸、南岸、閑林、下沙四個(gè)板塊供應(yīng)量居前，分別為：160萬平方米、230萬平方米、160萬平方米、156萬平方米。而城北、蕭山及市中心則相對較少。（3）區(qū)域分類及價(jià)格區(qū)間分析整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。例如位于錢塘江邊的六合房產(chǎn)開發(fā)的樓盤“天寓”，參加了在法國巴黎舉行的世界高級別的中國當(dāng)代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會有大批的住宅致力于營造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶型、外部環(huán)境等方面。 ◇ 城北片隨著包括名城左岸、清宸公寓、湖墅嘉園、和睦等的一些大型居住社區(qū)投放市場，城北的居住氛圍也開始濃郁，房價(jià)也隨之上揚(yáng)，從去年下半年的5000元/平方米左右，上升到了現(xiàn)在的7500元/平方米。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房價(jià)相比與杭州市區(qū)的其他板塊來說，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個(gè)居住新板塊。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬方左右的大型社區(qū)。◇ 城中片 由于地段和開發(fā)商的不同，以及樓盤本身的因素，區(qū)域內(nèi)樓盤的價(jià)格差異很大，但可以明顯的看出，目前市中心的房價(jià)普遍在1萬元/平方米以上，這對于工薪階層的人們來說，接受難度較大，加上政府的“東擴(kuò)、西進(jìn)、南移”的區(qū)域規(guī)劃，市中心的概念逐漸在擴(kuò)大，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展也愈漸火熱。 ◇ 城東片杭州城市東移的口號提出后，給城東發(fā)展帶來了一個(gè)很好的契機(jī)?，F(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開始成為杭州房地產(chǎn)市場的新寵。許多樓盤紛紛冒出。城東明年將繼續(xù)保持今年的開發(fā)勢頭，很多將要開盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。從目前市場情況來看，城東樓盤價(jià)格也不低，上半年開盤的幾個(gè)樓盤如三華天運(yùn)等，起價(jià)就要7500元/平方米?！?城西片隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。該板塊內(nèi)原先的自身配套相對缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對較低的房價(jià)，對一般的購房者來說，還是具有相當(dāng)?shù)奈ΑＴ搮^(qū)塊樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，除了坤和親親家園二期將推出21萬方外，耀江文鼎苑將上市65萬多方，以及廣宇西城年華也將上市25萬方。未來的城西，將成為杭州人居住的一個(gè)主要板塊。◇ 濱江片隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊成為了最被看好的板塊，以濱江片為例，從2003年年初的4000元/平方米左右，到現(xiàn)在的6000元/平方米，短短一年的時(shí)間便上漲了近50％。而江北板塊更是憑著錢江新城的概念，萬元房、近萬元房沿江而立。除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應(yīng)量相對較大有著密切的聯(lián)系。濱江板塊主要以江景房為推廣概念，樓盤類型南岸以多層、高層為主，北岸以高層為主，價(jià)格也以可覽江景的多少為支持。由于依托新的規(guī)劃而建，該區(qū)塊科技氛圍較濃厚、區(qū)域環(huán)境較好?！?富陽銀湖片 該區(qū)域的建筑類型主要以別墅、排屋為主，其中之江國家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨(dú)傲群雄，價(jià)格也高達(dá)2萬/平方米左右。 此外，還有“金都富春山居”、“綠城七里香溪”、“頤景山莊”、“云頂空中花園”等樓盤，價(jià)格普遍在5000—7000元/平方米之間，待開盤的還有“清源上林湖”、“美達(dá)五月香山”等等。該區(qū)域的樓盤主要賣點(diǎn)是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫球場、野生動物園的興建也增加了很大的賣點(diǎn)，但是也存在生活娛樂配套貧乏，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。 ◇ 蕭山片 蕭山板塊目前可以銷售的住宅很少，即將開盤的便是威尼斯水城等建筑面積在20萬方以上。蕭山的房產(chǎn)是在1998年啟動的。當(dāng)時(shí)的房價(jià)在2000元/平方米左右，而目前蕭山的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5000元/平方米左右，綠都百瑞廣場從去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待開盤。 ◇ 余杭片 隨著地鐵線路的確定，臨平的房價(jià)迅速上漲，投資客也逐漸增多，目前的住宅價(jià)格普遍在4500—5000元/平方米左右，“綠城臨平桂花城”本月剩余的多層住宅價(jià)格約5000元/平方米，“順昌晴彩巴黎”單身公寓價(jià)格也在5000元/平方米左右，“長島綠園”排屋4380元/平方米起價(jià)。 閑林五常、小和山區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展速度也很快，目前該區(qū)域的價(jià)格普遍達(dá)到了6000元/平方米左右，位于西溪區(qū)塊的華鴻怡景花城，二組團(tuán)6月30 日發(fā)售，130－140萬左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)。小和山區(qū)域因?yàn)橛懈呓虉@區(qū)的地理位置，其價(jià)格要在7500元/平方米左右，如“九月森林別墅園”。 16