【正文】 運用客戶定位調(diào)研時間：（8）中園花苑（商住樓、多層）開發(fā)商杭州中園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線057188661810，88661903展示地址余杭鎮(zhèn)寶林西路68號物業(yè)管理暫時有自己管理物業(yè)地址上城工農(nóng)路，安樂路，山西南路設(shè)計單位華成國際建筑工程有限公司市場推廣（全程策劃）杭州風巢企劃廣告有限公司施工單位杭州余杭南方建筑工程有限公司監(jiān)管單位杭州新天地建設(shè)監(jiān)理有限公司勘察單位浙江省工程物探勘察院基本資料建筑類型商住樓、多層開發(fā)期次共三期 開盤時間容積率交房日期一期年底，二期05年6月綠化率30%占地面積主力面積 110130平方米建筑面積57330平方米主力房型三室二廳一衛(wèi)層高推出量二期108戶共12幢工程進度 已經(jīng)結(jié)頂?shù)脩袈?0%物業(yè)管理費 未頂銷售率90%定價策略均價公寓：3500元/平方米；商鋪8000到12000元/平方米主力總價45萬左右貸款及付款方式一次性99折，首付40%，銀行貸款60%配套設(shè)施交通配套公交34506內(nèi)部配套無周圍配套西至工農(nóng)路，北至安樂路，南至山西園路，西至余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及余杭二院，新建的鳳山路貫穿南北。12層為商鋪，36層為公寓定位及宣傳媒體運用報紙宣傳客戶定位基本上是杭州過去買的人為多調(diào)研時間：水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分析 分析后我們認為錦昌文華和都市楓林是本項目主要的競爭樓盤，下面將對這兩個樓盤情況進行詳細分析。（1） 錦昌文華開發(fā)商浙江城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線88805655 88805255發(fā)展商浙江城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場推廣（全程策劃）（上海）展示地址麗水路現(xiàn)場物業(yè)顧問第一太平戴維斯物業(yè)地址拱墅麗水路與紫荊路交匯處設(shè)計單位浙江城建設(shè)計研究院基本資料開盤時間交房日期開發(fā)期次分兩期開發(fā)，現(xiàn)一期二標正在銷售建筑類型多層、小高層建筑形態(tài)由30多棟多層和小高層住宅容積率綠化率31%占地面積80040平方米層高建筑面積22萬平方米主力房型三室兩廳主力面積100120平方米主力房型三室兩廳電梯配置一梯兩戶得戶率85%工程進度造到六七層物業(yè)管理費，銷售情況規(guī)劃戶數(shù)1400戶推出量一期一標157套，二標300來套已售戶數(shù)一標的房子只剩兩套都有人預定，二標買了七成左右銷售率70%銷售進展情況9月一號之前由于夏季淡季成交速度緩慢，在10月房交會會進行再次宣傳，現(xiàn)場可以下單，對這次房交會的客戶名單進行保護跟蹤，二期樓盤估計年底開出定價策略開盤時價格70007500左右最高總價130來萬現(xiàn)在價格75007800左右主力總價90萬左右貸款及付款方式首付可20%或者30%，商業(yè)貸款可九九折優(yōu)惠配套設(shè)施交通配套公交152598163直達內(nèi)部配套在“運動中心”盡情揮灑活力青春，擁有各項休閑設(shè)施，享受多姿人生。周圍配套整個拱墅區(qū)城市改造起點高，各種設(shè)施已充分規(guī)劃設(shè)計地理位置拱墅麗水路與紫荊路交匯處周邊主次干道交通順暢，距市中心武林廣場約56公里，離文教區(qū)僅23公里，而距南北大通道上塘高架大關(guān)路口約1000米左右。定位及宣傳媒體運用報紙和樓盤現(xiàn)場客戶定位這是一批適合2537歲希望住在市中心的消費者購買的樓盤，基本上是一批在杭州工作多年的高學歷白領(lǐng)階層，而城北這附近的人也占了些，一期房子有一部分政府人員買去調(diào)研時間：（2） 都市楓林開發(fā)商杭州通和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線871751187175222發(fā)展商通和置業(yè)投資有限公司市場推廣（營銷顧問）漢嘉（中國）投資顧問機構(gòu)展示地址杭大路嘉華國際商務(wù)中心一樓物業(yè)管理浙江綠城物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址下城沈半路與石祥路口設(shè)計單位中國美術(shù)學院風景建筑設(shè)計研究院基本資料開盤時間交房日期06年底開發(fā)期次分兩期開發(fā)，現(xiàn)一期正在銷售建筑類型多層、小高層、商鋪建筑形態(tài)4幢多層，二十余幢小高層容積率綠化率30%占地面積82000平方米層高建筑面積200000平方米主力房型三室兩廳主力面積100120平方米主力房型三室兩廳電梯配置點式的一梯四戶，其余的一梯兩戶得戶率83%84%工程進度多層結(jié)頂、小高層造到四、五層物業(yè)管理費，銷售情況規(guī)劃戶數(shù)1200戶推出量一期500戶已售戶數(shù)買了八成，現(xiàn)在剩的基本上都是底層與頂層銷售率7080%銷售中難題躍層的都是一些大面積，總價都在七八十萬以上買這些房子的人都是一些高端人員，他們往往可以選擇市中心一些的房子定價策略起價小高層5000元，多層5600元最高價6300左右均價5500元/平方米主力總價5060萬元貸款及付款方式開盤是首付30%現(xiàn)在首付要40%配套設(shè)施交通配套528 、31303122內(nèi)部配套3萬余平方米的大型公建周圍配套中、小學：一所36半中學，兩所24班小學幼兒園：兩所12班幼兒園商場：易初蓮花超市、樂購超市、歐尚超市、杭州和平家私廣場、新香園大酒店、東方假日酒店、好萊登大酒店醫(yī)院：浙江省腫瘤醫(yī)院、杭州市第一人民醫(yī)院一分院、杭州市下城區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、拱墅區(qū)中醫(yī)院其他：浙江省腫瘤醫(yī)院、杭州市第一人民醫(yī)院一分院、杭州市下城區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、拱墅區(qū)中醫(yī)院地理位置“都市楓林”位于杭州城區(qū)北部，東至園區(qū)主干道回龍路，南至規(guī)劃與東新路延伸段相連的永安路，西至30米寬的上塘河，北至上塘河、規(guī)劃杭玻路。項目占地123畝，地勢平坦，內(nèi)有貫穿園區(qū)與京杭大運河相通的城市河道上塘河，定位在“大眾化的精品住宅”上。通和都市楓林以“人、宅、水合一”的水岸生活標準構(gòu)筑從容生活，依托上塘河優(yōu)秀水環(huán)境，營造30米寬，數(shù)百米長的濱水生態(tài)景觀帶。此外，通和都市楓林北接超萬平方米的區(qū)級中心公園，東南鄰近北景園居住區(qū)的近萬平方米的中心廣場。天然河景、廣場、水池水景、硬質(zhì)鋪地和綠化小品的有機結(jié)合，并有公園、防護綠帶、沿河綠帶三級綠地系統(tǒng)。定位及宣傳媒體運用報紙和樓盤現(xiàn)場推廣客戶定位買都市楓林的人基本上都是杭州人，一大部分都是城北這一帶人，還有一批附近市場里做生意的商人，其中投資客，二次購房的極少，都是一次購房的調(diào)研時間：（3）本項目與競爭樓盤的對比分析項目水印康庭錦昌文華都市楓林地段◇◇◇◇◇◇◇◇◇內(nèi)部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇外部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇戶型◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇物業(yè)管理◇◇◇◇◇◇◇◇銷售進度◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇價格（星號代表價格高低）◇◇◇◇◇◇◇◇◇二、下半年市場供應(yīng)量分析 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析根據(jù)杭州市政府相關(guān)部門2004年年初提出的土地供應(yīng)計劃，今年杭州市將向市場投放6000畝土地。如果除去1－5月份的1741畝，那么下半年將還有4000多畝土地投向市場。從2004年各個區(qū)域已經(jīng)落實的土地出讓計劃看，西湖區(qū)的供應(yīng)量相對比較大。從樓盤供應(yīng)看，今年下半年到明年，濱江、下沙、三墩等區(qū)域的供應(yīng)量較大，閑林、五常、小和山板塊以及銀湖開發(fā)區(qū)板塊的別墅排屋類產(chǎn)品供應(yīng)也比較突出。土地供應(yīng)是樓盤供應(yīng)的源頭，從2003年土地供應(yīng)狀況可以看出日后大盤出現(xiàn)的區(qū)域，其中下沙和濱江都是土地供應(yīng)集中的區(qū)域。今年下半年杭州新盤實際供應(yīng)量在300萬平方米左右。若按每套100平方米面積計算，約有3萬套新房可供購房者挑選。下半年可售新盤主要在以下區(qū)域：區(qū)域今年下半年供應(yīng)量明年的供應(yīng)量城北片30萬平方米以上城中片1015萬平方米，多為一些樓盤的二期、三期，如綠洲花園等。1620萬平方米左右城東片住宅供應(yīng)量約35萬平方米左右，主要集中在下沙。城西片住宅供應(yīng)量約52萬平方米，主要集中在三墩、勾莊等西北板塊郊區(qū)住宅供應(yīng)量將達到58萬平方米。濱江片供應(yīng)量在4045萬平方米左右在55萬平方米—75萬平方米之間蕭山片30萬平方米左右供應(yīng)量為33萬平方米左右閑林片供應(yīng)量為3040萬平方米左右明年將達到4050萬平方米臨平片面積將達到3040萬平方米約為達到4550萬平方米余杭片供應(yīng)量約3540萬平方米供應(yīng)量約3035萬平方米 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析（1）城北片城北無疑是2002年土地市場的熱點區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。（2）城中片杭州市中心湖濱一帶一直是購房者眼中的風水寶地，但由于土地供應(yīng)數(shù)量有限，加上前幾年的集中開發(fā)，這里已經(jīng)沒有新盤可推。從目前情況看，今年下半年城中將有10萬平方米—15萬平方米的樓盤推出，主要有世貿(mào)麗晶城、綠洲花園、金都華府、丁香公寓、河濱公寓等。從去年主城區(qū)拍賣的土地面積來看，明年城中供應(yīng)量更大，住宅將有可能達到1620萬平方米。其中，比較值得關(guān)注的是國都的計量學院地塊，但此地塊由于當時拍賣時土地價格相當高，樓面價達到5600元/平方米左右，所以估計開盤時價格也很有可能達到10000元/平方米左右。（3）城東片今年下半年將推出的樓盤很多，如濱江文景苑，地處鳳起東路農(nóng)業(yè)廳旁，總建筑面積9萬平方米，今年10月份左右開盤；廣利佳苑，地處三里亭，總建筑面積約3萬平方米，即將開盤；藍天城市花園，地處文暉路文暉大橋東北側(cè)。城東明年將繼續(xù)保持今年的開發(fā)勢頭，很多今年下半年將要開盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。從目前市場情況來看，城東樓盤價格也不低，上半年開盤的幾個樓盤如三華天運等，起價就要7500元/平方米。預計城東下半年開盤的價格在7500元/平方米左右。（3）城西片從1998年以來，城西一直是杭州房地產(chǎn)供應(yīng)量最大的板塊之一，以至于城西成為杭州最大的商品房住宅小區(qū)，而且各種高檔物業(yè)云集。經(jīng)過近4年的開發(fā)建設(shè)，且受地質(zhì)影響，城西可開發(fā)的土地資源日益減少。從目前情況看，隨著浙江大學紫金港校區(qū)的搬遷入駐，城西房地產(chǎn)開發(fā)開始走北上路線。2001年推出了紫金港附近的一宗140多畝的地塊，占2001年土地總量的14%，2003年城西又有相當面積的土地推出。因而從土地供應(yīng)量來看，今年特別是明年年初，城西仍是杭州主力供應(yīng)區(qū)塊之一，新推出的樓盤有耀江文鼎苑、廣宇西城年華、西鑒楓景、天陽20號地塊、第一空間等，而且山水人家在下半年也有不少面積的樓盤供應(yīng)。明年年初是城西樓盤放量的高峰期，特別是文鼎苑可達60萬平方米，將在明年年初開盤；天陽20號地塊和第一空間也將在明年年初亮相。（5）濱江片濱江區(qū)塊是目前杭州樓市中供應(yīng)量最大、競爭最激烈的板塊之一。從土地供應(yīng)情況看，，（～）。再加上原先非公開出讓的存量土地，濱江區(qū)絕對是目前樓市的主力供應(yīng)區(qū)塊。從市場統(tǒng)計情況看，目前濱江新開發(fā)的項目就有10個左右，再加上如彩虹城等項目的三期。近期及下半年可以挑選的樓盤有位于錢江一橋邊的彩虹城二期浪琴軒，彩虹城總建筑面積約50萬平方米，一期7萬平方米已交付，浪琴軒已于5月8日開盤；太陽國際公寓今年下半年將推出單身公寓，總供應(yīng)量23萬平方米；六合天寓也有可能將在今年下半年預售；同人春江時代，總供應(yīng)量22萬平方米，一期也將于今年八九月份預售；沿江的西房錦繡江南，位于錢江4橋邊，總建筑面積22萬平方米，將于今年年底開盤。（6）閑林片杭州的房產(chǎn)市場已經(jīng)形成了很多特色鮮明的“居住板塊”，而在低密度住宅板塊中,以排屋、別墅開發(fā)為主的閑林區(qū)域是繼富陽銀湖板塊后，杭州郊區(qū)住宅市場啟動最早、也是規(guī)模最大、最為重要的板塊。這里集中了3萬多畝的儲備和開發(fā)用地，而且都以排屋和別墅為主；若全部開發(fā)完畢，最保守的估計將會有12萬人移居此地。今年對閑林來講，更是排屋年，各種大盤小盤不斷。在房博會上就有十幾個排屋、別墅亮相，大華西溪風情、中能浪漫和山、華立碧水銘苑、華鴻怡景城、西溪山莊、江南春城等。其中一個西溪山莊規(guī)模就達到2000畝之多，一期下半年推出，規(guī)模為800多畝。按現(xiàn)在西溪山莊規(guī)劃的容積率計算，下半年建筑面積就達到32萬平方米左右，再加上其他幾個樓盤的供應(yīng)量，單就排屋、別墅，今年下半年閑林、五常一帶供應(yīng)量就至少在35萬平方米以上。而且閑林一帶還有很多正在開發(fā)或即將開發(fā)的多層、小高層公寓，如綠野春天、岸上藍山等；估計這些樓盤下半年可售面積也將達到3萬平方米左右。但閑林區(qū)塊與杭州其他區(qū)塊價格走勢不同，該區(qū)塊因為規(guī)劃相對滯后，很多人購買這里的房子都作為第二居所之用，因而別墅、排屋銷售情況特別好，價格也是一直向上攀升?，F(xiàn)在，排屋價格已經(jīng)達到110萬元左右一套，單價也基本達到5500元/平方米——6000元/平方米。但與排屋不同，這里的公寓價格漲幅不大，2001年底2300元/平方米左右，到2002年閑林山水時2700元/平方米左右，2003年也只有3200元/平方米，今年上半年這里的公寓價格約在3500元/平方米。（7）蕭山片蕭山從土地供應(yīng)量來看，2002年在中心區(qū)域幾乎沒有比較大的地塊推出，但在蕭山一些小鎮(zhèn)如