【正文】 持幣觀望心態(tài)更嚴(yán)重，但是政策對諸多支撐房價(jià)的根本因素未起到觸動作用。目前，杭州黃金地段的土地往往是實(shí)力開發(fā)商角逐的對象，相對于溫?zé)岵蛔?、定價(jià)過高的土地就出現(xiàn)了“流標(biāo)”的現(xiàn)象，土地競標(biāo)、競拍走進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)對抗的時(shí)代。隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。%%；，%%。利茲上半年商品房新開工面積的增長速度遠(yuǎn)低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長過快勢頭已被抑制。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商如不及時(shí)提高自己的融資能力及整合社會資源的能力將面臨生存的危險(xiǎn)。更多的土地資源被優(yōu)質(zhì)開發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤品質(zhì)的提升。市場潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長、凈遷入戶籍人口、暫住人口購房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約578萬平方米。（四）近郊樓盤放量供應(yīng)下半年，閑林、濱江、城北、三墩一帶供應(yīng)量較大，都在40萬平方米左右，其次蕭山、老余杭、臨平也有相當(dāng)一部分。而對于十月的房博會，估計(jì)樓盤價(jià)格將保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，短時(shí)間內(nèi)漲幅趨緩，近遠(yuǎn)郊樓盤放量增大，一直壓抑的購房需求將在近郊樓盤的成交量上有所體現(xiàn)。在這些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844畝。土地成交價(jià)呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價(jià)較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)辦公類用地集中供應(yīng)區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會為界，成交地價(jià)有小幅下調(diào)趨勢；三是房交會后，土地市場出現(xiàn)微妙波動，較之以往開發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場面，目前一級土地市場出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價(jià)格波動的情況。雖然短期內(nèi)供應(yīng)依然有限，但隨著政府主管部門對閑置土地查處力度加強(qiáng)，未來三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，平緩樓市供需矛盾。（2）整體樓盤供應(yīng)量分析統(tǒng)計(jì)資料顯示，（不包括蕭山、余杭），上半年杭州可售樓盤不多已是不爭的事實(shí)，但預(yù)計(jì)下半年杭州約有300萬平方米左右的新盤上市，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過去年一年的預(yù)售面積了。（3）區(qū)域分類及價(jià)格區(qū)間分析整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房價(jià)相比與杭州市區(qū)的其他板塊來說，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個(gè)居住新板塊。 ◇ 城東片杭州城市東移的口號提出后，給城東發(fā)展帶來了一個(gè)很好的契機(jī)。從目前市場情況來看，城東樓盤價(jià)格也不低，上半年開盤的幾個(gè)樓盤如三華天運(yùn)等，起價(jià)就要7500元/平方米。◇ 城西片隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。文鼎苑將上市65萬多方，以及廣宇而江北板塊更是憑著錢江新城的概念，萬元房、近萬元房沿江而立?！?富陽銀湖片 該區(qū)域的建筑類型主要以別墅、排屋為主，其中之江國家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都上林湖”、“美達(dá)蕭山的房產(chǎn)是在1998年啟動的。臨平桂花城”本月剩余的多層住宅價(jià)格約5000元/平方米，“順昌怡景花城，二組團(tuán)6月30 日發(fā)售，130－140萬左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)。“良渚現(xiàn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作資金不足的企業(yè)大多期望通過尋求合作的方式來解決，從資本運(yùn)作的角度分析，通過降價(jià)銷售來回收資本是眾多開發(fā)商所不愿意見到的，房屋一旦降價(jià)，而市場狀況和政策方面沒有改善，不動產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析（1）城北片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃：按一軸兩翼、一主三次的總體布局結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：將有杭州市第二文教區(qū)為高教園區(qū)，杭州汽車工貿(mào)園為特色園區(qū)，半山工業(yè)園區(qū)、祥符、康橋經(jīng)濟(jì)科技工業(yè)園為三個(gè)工業(yè)園，康橋物流區(qū)和鐵路北站物流區(qū)為兩大物流區(qū)。如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。祥和人家約10萬平方米，錦昌文華總建筑面積22萬平方米，利茲在50萬這個(gè)點(diǎn)上03年5月人們選擇還是最高但到了03年10月和04年5月人們的選擇比例下降了將近一半而在60萬這個(gè)點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升。有可能這是原來不屬于面向這個(gè)區(qū)片的購買人群涌入的緣故。到04年5月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了?；旧鲜?3年10月比5月上漲13%%%。d、面積對比分析綜合前面總價(jià)單價(jià)的分析再來參考人們面積選擇偏好的變化。這可以解釋總價(jià)60萬和單價(jià)6000的人群比例幾乎是同比增加。但是人們選擇最多的仍然是15平米03年04年都一樣。f、距市中心的車程分析總體來講人們能接受到市中心的車程04年比03年更長了。增加的車程在1015分鐘的為最多。十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心?！?道路交通規(guī)劃：下城區(qū)道路網(wǎng)骨架由城市快速路、主干路、次干路三級組成。沿重工路、慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線路。區(qū)內(nèi)規(guī)劃預(yù)留高速客運(yùn)鐵路線。至2020年。四個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)；吳山文化保護(hù)區(qū)，南宋文化保護(hù)區(qū)，五代吳城文化保護(hù)區(qū)、中山中路傳統(tǒng)商業(yè)保護(hù)區(qū)。一條旅游觀光環(huán)線：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線。Ⅱ、供應(yīng)及價(jià)格狀況由于市中心板塊內(nèi)的樓盤無論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當(dāng)?shù)谋憷?，因而該板塊受到了許多購房者的心儀，全年供應(yīng)量約110萬平方米。從去年開始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，—，預(yù)計(jì)下半年將推出的3期價(jià)格不會低于二期，甚至更高；5月26日開盤的河濱公寓，均價(jià)也將在13000元/平方米左右；而城中目前價(jià)格已經(jīng)算低了的野風(fēng)b、總價(jià)變化情況分析－加速上漲縱觀這三個(gè)時(shí)間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購房者的心理預(yù)算價(jià)格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從2003年5月到2003年10月，但從2003年10月到2004年5月。那么，再來看看“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”，從去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。而客廳面積的增幅則更為明顯，時(shí)隔一年，％。先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在03年10月的時(shí)候相對比較低，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)購房者對房價(jià)的這種變化在短時(shí)間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當(dāng)前的房產(chǎn)市場狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。 三大組團(tuán)：主城東組團(tuán)、筧橋—彭埠組團(tuán)、丁橋組團(tuán)。 ◇功能定位： 以錢江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。 ◇ 人口規(guī)模：至2020年，為52萬。 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路—秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路—機(jī)場路、滬杭高速公路城區(qū)段。天運(yùn)”的住宅價(jià)格在8200元/平方米左右，“錢塘 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。文苑風(fēng)情”單身公寓售價(jià)為5500元/平方米。Ⅲ、需求狀況a、預(yù)算總價(jià)對比分析首選城東的購房人群在40萬總價(jià)預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬、60萬的價(jià)格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇6000元的人群比例最高，％，％，％，比03年5月有所上升。到了04年5月無論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說明人們對價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。f、首選與次選面積對比前面總價(jià)與單價(jià)的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。這也可以解釋04年人們選擇70萬總價(jià)的小于7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。而相對于03年5月選擇1015分鐘車程的人群比例減少很多，這是由于房價(jià)的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。三個(gè)研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊逐漸吸引了購房者，房價(jià)也因?yàn)橐唤?，存在很大的差別。濱江南岸的房價(jià)目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田60萬價(jià)格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類似。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇7000元的人群比例最高，％，％，時(shí)隔一年，購房者的對單價(jià)的心理承受能力在一步步的被拉高。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到三個(gè)時(shí)期的最高值。g、客廳、主臥 、廚房的比較在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(從30變到25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來降低總價(jià)。選擇20分鐘的人群比例相對于03年10月提高將近一半，而選擇30分鐘車程的人群比例相對于03年10月減少很多?！?道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)架構(gòu)：由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支路三個(gè)層次的道路組成一個(gè)快速、安全、便捷、功能明確、級配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。一縱：紫金港路——吉鴻路。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況城西板塊的樓盤供應(yīng)量全年約為123萬平方米。天目山路以北，豐潭路以西的“坤和棕櫚灣”，其房價(jià)從2003年的6月開始銷售的2200元/平方米，漲到了目前的4500元/平方米左右。而城西片的數(shù)據(jù)我們可以看到：、上漲不到5萬。e、主流單價(jià)點(diǎn)分析 數(shù)據(jù)顯示，不論是今年還是去年，“有點(diǎn)貴但能夠承受”的單價(jià)以6000元和7000元居多，明顯地，今年選擇7000元和8000元的人群比例大大的高于去年，而選擇5000元、5500元和6000元的人群比例有所下降。另外，為了投資收益而在城西購房的比例有較大幅度的上升。設(shè)計(jì)單位華成國際建筑工程有限公司市場推廣（全案策劃）浙江普發(fā)廣告基本資料建筑類型別墅、多層開發(fā)期次共三期，現(xiàn)為二期開盤時(shí)間容積率交房日期綠化率42% 基地面積占地：25000平方米主力面積 95－145平方米建筑面積35000平方米主力房型三室二廳二衛(wèi)一廚、二室二廳二衛(wèi)一廚工程進(jìn)度現(xiàn)房規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)348戶，室內(nèi)停車位140個(gè)層高推出量一期161二期212共390得戶率8590%已售戶數(shù)還剩20－30套 物業(yè)管理費(fèi) 銷售率90%左右停車位建筑密度%定價(jià)策略均價(jià) 3700元/平方米貸款及付款方式一次性、按揭配套設(shè)施交通配套上塘高架、德勝—文一快速路、瓶窯倉前大道、繞城公路、新104國道縱橫交錯(cuò)，地鐵2號線規(guī)劃起點(diǎn)，門口51313公交起點(diǎn)站，直達(dá)武林門。一個(gè)具有前瞻性跨時(shí)代的中小戶型高品質(zhì)社區(qū)—“新青年情調(diào)社區(qū)”，代表著時(shí)尚、合理、舒適的城市精英青年的居住和生活方式，將成為我們所推崇的城市居住模式，將成為杭城新青年演繹浪漫生活的情調(diào)天地調(diào)研時(shí)間：（6）江南春城 開發(fā)商杭州金成江南春置業(yè)有限公司銷售熱線88271678 88271686 88692822 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