【正文】 第四年（萬元）1 住宅 2 商業(yè)用房 1800 3 車庫 1600 合計 　 三、銷售稅金及附加本項目總銷售收入為 萬元，經(jīng)營稅金及附加為 萬元，土地增值稅為 萬元。建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期序號 項 目 合計1 2 3 41 銷售收入 可銷售面積(平方米) 75060 29124 30024 15912 0平均售價(元/平方米) 0 銷售比例(%) % % % % %2經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 土地增值稅 4 銷售凈收入 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告36四、利潤本項目完成后，可實現(xiàn)銷售收入 萬元。本項目成本項為：產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本即為開發(fā)投資 萬元；經(jīng)營稅金及附加 萬元；土地增值稅為 萬元?？蓪崿F(xiàn)利潤總額為 萬元，總計繳納所得稅為 萬元，可實現(xiàn)凈利潤 萬元。本項目法定盈余公積金按凈利潤的 10%計提，由此，本項目計提 萬元法定盈余公積金。建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營 期序號 項 目 合計1 2 3 41 經(jīng)營收入 銷售收入 2 產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 應(yīng)納稅所得額 7 所得稅 8 凈利潤(912) 9 期初未分配利潤 0 10 可供分配的利潤(13+14) 11 提取法定盈余公積金 12 可供投資者分配的利潤(15 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告3716)13 應(yīng)付普通股股利(171819) 14 未分配利潤(17181921) 15 息稅前利潤 16 息稅折舊攤銷前利潤 五、財務(wù)指標序號 名 稱 單位 數(shù)量一 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 　 　1 總投資 萬元 2 固定資產(chǎn)投資 萬元 03 營業(yè)收入（經(jīng)營期平均） 萬元 4 營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均） 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額（經(jīng)營期平均） 萬元 7 所得稅（經(jīng)營期平均） 萬元 8 稅后利潤（經(jīng)營期平均） 萬元 二 財務(wù)評價指標 　 　1 銷售利潤率 % %2 投資利潤率 % %3 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % %4 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 資本金收益率 % %7 資產(chǎn)負債率（經(jīng)營期第 1 期） % %8 利息備付率（償還期內(nèi)平均） 　 09 償債備付率（償還期內(nèi)平均） 　 010 總投資收益率 % %11 項目資本金凈利潤率 % %由上表可以看出，項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，所富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告38得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，項目建設(shè)收益情況較好。六、不確定性分析1．盈虧平衡分析（BEP）以銷售額表示的盈虧平衡點（BEP）=78%；總銷售量達到總銷售額的 78%時，本次投資保本。序號 不確定因素 變化率(%) 內(nèi)部收益 率 敏感系數(shù) 臨界點(%) 臨界值% % 可銷售面積% % 臨界值：1 可出售面積% % %% % 平均售價% % 臨界值：2 售房價格% % %% % 0 出租經(jīng)營費用% % 0 臨界值：3 出租經(jīng)營費用% % 0%0% % 開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)% % 臨界值：4 建設(shè)投資(不含利息)% % %2．敏感性分析變化因素\變化率 % % % % % % %基準折線率 % % % % % % %可出售面積 % % % % % % %售房價格 % % % % % % %出租經(jīng)營費用 % % % % % % %建設(shè)投資(不含利息) % % % % % % %富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告39通過上表與上圖可以看出，隨著出銷售面積、價格、投資的變化，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率也將發(fā)生變化。由此，在項目建設(shè)和經(jīng)營過程中，應(yīng)該注重這三個方面的設(shè)計和管理，以期達到預期的目的。富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告40第十章 結(jié)論某市新區(qū)為某市的新的一個居住中心。隨著新區(qū)建設(shè)的加快和各項功能的健全，其宜居性和便利性將更加突出。更由于新區(qū)環(huán)境優(yōu)于老城區(qū)、新區(qū)為某市的政治中心，那么其賣點更加突出，項目建設(shè)優(yōu)勢明顯。本項目總投資額為 萬元人民幣，項目建設(shè)完成后可實現(xiàn)銷售收入 萬元，可實現(xiàn)凈利潤為 萬元，投資利潤率達到了 %，項目全部投資內(nèi)部收益率達到了 %，說明項目建設(shè)具有極強的可行性。建設(shè)本項目按本可行性研究報告設(shè)計進行建設(shè)。富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告41總投資估算表序號 項目名稱 投資額 占總投資的%1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費用 % 前期工程費 % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 % 建筑安裝工程費 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費 % 管理費用 % 銷售費用 % 開發(fā)期稅費 % 其他費用 %2 經(jīng)營資金 800 %3 項目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 經(jīng)營資金 800 %　 銷售費用計提比率 % 　管理費用計提比率 %不可預見費計提比率 %房屋開發(fā)中形成固定資產(chǎn)比率 %富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告42主要材料價格表項目名稱 規(guī)格型號 單位 價格Ⅰ級鋼 　 噸 Ⅱ級鋼 　 噸 3, 水泥 噸 水泥 噸 河沙 　 噸 碎石 立方米 碎石 24mm 立方米 紅磚 　 千塊 建筑瀝青 　 噸 3, 玻璃 ㎡ 玻璃 5mm ㎡ 塑鋼窗 平開中空玻璃及安裝 ㎡ 塑鋼窗 平開單層玻璃及安裝 ㎡ 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告43資金使用計劃與籌措表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營 期序號 項 目 合計1 2 3 41 總投資 開發(fā)建設(shè)投資 　 其中：不含財務(wù)費用 經(jīng)營資金 800 600 200 0 02 資金籌措 自有資金 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告44營業(yè)資金運用表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期序號 項 目 合計1 2 3 41 經(jīng)營資金 3000 600 800 800 8002 經(jīng)營資金本年增加額 800 600 200 0 0 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告45項目投資分年用款計劃表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期序號 項 目 總估算值與分年計劃合計的差值1 2 3 41 土地費用 0 0 0 02 前期工程費 0 0 0 03基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 0 0 0 04建筑安裝工程費 0 05公共配套設(shè)施建設(shè)費 0 134 85 06 開發(fā)間接費 0 0 0 0 07 管理費用 0 221 239 8 銷售費用 0 9 開發(fā)期稅費 0 140 010 其他費用 0 20 30 0　開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用) 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告46銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期序號 項 目 合計1 2 3 41 銷售收入 可銷售面積(平方米) 75060 29124 30024 15912 0 平均售價(元/平方米) 0 銷售比例(%) % % % % %2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 土地增值稅 4 銷售凈收入 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告47利潤表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營 期序號 項 目 合計1 2 3 41 經(jīng)營收入 銷售收入 2 產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 應(yīng)納稅所得額 0 0 0 0 07 所得稅 8 凈利潤(912) 9 期初未分配利潤 10 可供分配的利潤(13+14) 0 11 提取法定盈余公積金 12 可供投資者分配的利潤(1516) 13 應(yīng)付普通股股利(171819) 14 未分配利潤(17181921) 15 息稅前利潤 16 息稅折舊攤銷前利潤 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告48現(xiàn)金流量表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營 期序號 項 目 合計1 2 3 41 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收經(jīng)營資金 800 0 0 0 8002 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用) 經(jīng)營資金 800 600 200 0 0 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 3 凈現(xiàn)金流量(12) 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 　 　 　 　 　 　 　項目財務(wù)內(nèi)部收益率 %項目財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元) (折現(xiàn)率= %)投資回收期 年計算指標(所得稅后，供參考)：項目財務(wù)內(nèi)部收益率 %項目財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元) (折現(xiàn)率= %)投資回收期 年富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告49財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營 期序號 項 目 合計1 2 3 41 經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量() 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流出 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 2 投資活動凈現(xiàn)金流量() 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用) 經(jīng)營資金 800 600 200 0 03 籌資活動凈現(xiàn)金流量() 現(xiàn)金流入 項目資本金投入 4 凈現(xiàn)金流量(1+2+3) 5 累計盈余資金 富康佳園住宅小區(qū)項目可行性研究報告50資產(chǎn)負債表建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期序號 項 目1 2 3 41 資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 0 0 0 0 存貨 現(xiàn)金 600 800 800 800 累計盈余資金 在建工程 0 0 0 0 固定資產(chǎn)凈值 0 0 0 0 無形及遞延資產(chǎn)凈值 0 0 0 02 負債及所有者權(quán)益 流動負債 0 0 0 0 應(yīng)付賬款 0 0 0 0 短期借款 0 0 0 0 中長期借款 0 0 0 0 經(jīng)營資金中期借款 0 0 0 0 固定資產(chǎn)長期借款 0 0 0 0　 負債小計 0 0 0 0 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 0 0 0 0 累計盈余公積金 累計未分配利潤 3 資產(chǎn)負債率 % % % %4 流動比率 0 0 0 05 速動比率 0 0 0 0