【正文】 南昌某住宅小區(qū)建設(shè)項目立項申報建議書 一、總論 (一 )項目背景 項目概要 項目名稱 :XX 居住小區(qū) 項目開發(fā)商 :南昌 XX 發(fā)展有限公司 設(shè)計單位 :江西省 XX 建筑設(shè)計有限公司 項目建設(shè)地點 :南昌市 開發(fā)商概況 南昌 XX發(fā)展有限公司 (原名南昌機械有限公司 )于 92年成立 ,企業(yè)總資產(chǎn)投資近六仟萬元 ,其中有 :土地 15 畝 。廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房 。水、電、路、綠化、下水道等配套設(shè)施投資 。生產(chǎn)所需固定設(shè)備及技術(shù)投資 。職工近100 人 ,平均年生產(chǎn) 5000 萬元 ,累計創(chuàng)稅 3000 萬元。 為了配合南昌人民政府將“迎賓大道打造成商貿(mào)一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園 ,計劃征用土地 50 畝 ,投資 8000 萬元 ,在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上新增集群抄表系統(tǒng)產(chǎn)品 ,預(yù)計建成后投產(chǎn)可實現(xiàn)年產(chǎn)值 億元人民幣 ,并且每年將以 30%以上速度遞增 ,年創(chuàng)稅 800余萬元以上 ,地方政府將此項目列入重點招商引資項目 ,為了企業(yè)搬遷落戶小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。如 :將地塊容積率提高 ,通過綜合開發(fā)此項目補償企業(yè)應(yīng)搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟損失。 可行性研究報告編制依據(jù) (1)《投資 項目可行性研究指南》 。 (2)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第三版 )。 (3)《江西省南昌市城市總體規(guī)劃》 (2020?2020)。 (4)《南昌市統(tǒng)計年鑒》 (2020?2020)。 (5)開發(fā)商提供的項目規(guī)劃與建筑設(shè)計方案資料 。 (6)開發(fā)商提供的其它相關(guān)資料 。 (二 )項目概況 項目用地 本項目用地位于江西省南昌市南昌市迎賓北大道旁。該用地南北約 320米 ,東西約 86 米 ,面積 平方米 ,地勢西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ,西臨迎賓北大道。 建設(shè)規(guī)模 本項目總用地面積 平方米 ,總建筑面積 平方米。其中計算容積率面積 平方米、不計容積率總建筑面積 8438 平方米、建筑占地面積 平方米。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4 棟 18 層住宅樓 ( 4樓 )、 2 棟 23 層住宅樓 ( 6樓 ),臨街 2 層商業(yè)用房及一個 1 層的地下車庫。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474 戶 ,按戶均 人計 ,約 2800 人 ,機動車停車位為 289 個。 主要建筑條件 (1)場地位于江西省南昌市南昌市 ,西鄰迎賓大道 ,交通極其方便。 (2)南昌市城市規(guī)劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫用地 ,南昌市人民政府出具了國有土地出讓證。 項目總投資及融資方案 估算項目開發(fā)建設(shè)投資為 萬元 ,其中土地費用 802 萬元 ,前期工程費用 20 萬元 ,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 80 萬元 ,建筑安裝工程費 萬元 ,開發(fā)間接費 20 萬元 ,管理費用 228 萬元 ,利息 萬元 ,銷售費用 210 萬元 ,開發(fā)期稅費 78 萬元 ,其他費用 156 萬元 ,不可預(yù)見費 392 萬元。 估算項目總投資為 萬元。 本項目的投資來源包括自有資金 3630 萬元、銷 售收入再投入 1225 萬元、向銀行貸款 4000 萬元。 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目 數(shù)量 總用地面積 : ? 總建筑面積 : ? 其中 計容積率總建筑面積 : ? 其中 住宅建筑面積 : ? 其中 90 平米以下戶型 ? % 90 平米以上戶型 ? % 商業(yè)建筑面積 : ? 不計容積率總建筑面積 : 8438 ? 其中 地下車庫建筑面積 : 7437 ? 架空層建筑面積 : 1001? 容積率 : 建筑占地面積 : ? 建筑密度 : % 綠地率 : % 住宅總戶數(shù) : 474 戶 其中 90 平米以下戶型 636 戶 90 平米以上戶型 162 戶 機動車停車位 : 289 個 其中 地下停車位 : 191 個 地面停車位 : 98 個 三研究結(jié)論 (1)近年來 ,南昌市在社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的同時 ,其城市化建設(shè)也取得了顯著成績。南昌市作為省會南昌的南大門 ,省城近郊 ,全市已形成一個公路四通八達、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。 2020 年 ,第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。房地產(chǎn)業(yè)快速成長 , 2020 年新開工商品房建筑面積 萬平方米 ,占全市 1/3 強 ,涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進駐蓮塘 ,潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升。社會消費品零售總額 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。中介、保險、物管、信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點。 2020年 ,地區(qū)生產(chǎn)總值比上年 增長 %,“十五”期間年均遞增 %,全市財政總收入比上年增長 %,年均遞增 %,全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長 %。市域經(jīng)濟綜合實力排名全省第一 ,基本競爭力邁入全國 A 級行列。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合評審 ,該市位居全國最具投資潛力中小城市15 位。 2020 年 ,全市總?cè)丝? 萬人 ,其中男性 萬人 ,女性 萬人 。非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 2020 年 ,出生率 ‰ 。死亡率 ‰ 。自然增長率‰ 。人口呈上升趨勢。 在南昌市經(jīng)濟建設(shè)突 飛猛進的狀態(tài)下 ,本項目的完成能很好的解決南昌市及周邊地區(qū)人口的居住問題 ,為南昌印鈔廠工會提供良好的居住條件 。項目中的商鋪能帶動該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟 ,為本項目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價值 。項目中的車庫部分也能安全方便居民在日常生活中停車 ,并完善項目居住功能和提升項目的總體價值。 (2)“ XX 居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越 ,交通極其方便 ,該地在連接南昌市區(qū)和南昌市的一條黃金大道 ??迎賓北大道旁 。周圍三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房等 ,一面臨街 。周邊各類市政配套設(shè)施完善 ,生活方便快捷 ,使住戶能夠感 受到真正不一樣的都市生活。該項目已與目標(biāo)消費群體簽訂了團購協(xié)議 ,項目竣工驗收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。項目的商鋪部分全部臨街 ,已與南昌市政府有關(guān)部門簽訂了相關(guān)協(xié)議 ,取得了南昌市政府的大力支持 ,在取得預(yù)售許可證后即可進行汽配行業(yè)的招商 ,再加上項目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐 ,商鋪的銷售前景十分樂觀。 (3)南昌 XX發(fā)展有限公司是南昌市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司 ,“ XX居住小區(qū)”是公司很重視的一個開發(fā)項目。該項目由公司中、高層房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗豐富的管理人員操作 ,配以先進的經(jīng)營管理理念和合理的營 銷手段 ,實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。 (4)有財務(wù)分析結(jié)果可見 ,項目投資稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 117%,高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ,項目有較大的投資吸引力。就本項目而言 ,市場的分析和項目的整體定位 ,以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的 ,具有客觀性和一般性 ,符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理 ,配以合理的營銷手段 ,實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo) ,并最終實現(xiàn)項目的贏利目標(biāo)將是完全可能的。 (四 )該項目住宅部分的團購合作關(guān)系 該項目“ XX 居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成 ,是項目的開發(fā)商南昌 XX 發(fā)展有限公司和南昌印鈔廠工會共同洽談多 年 ,決定共同完成該項目 。由南昌 XX 發(fā)展有限公司進行項目的開發(fā)與項目商鋪部分的銷售 。待項目竣工完成后 ,按照南昌 XX 發(fā)展有限公司和南昌印鈔廠工會共同簽訂的團購協(xié)議 ,由南昌印鈔廠工會團購除開發(fā)商南昌 XX 發(fā)展有限公司自留的十套外的住宅部分 。最終完成該項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售。 二、市場分析與需求預(yù)測 一 南昌市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況 : 南昌市歷史悠久 ,素稱江西“首府首市” ,迄今置市 2200 多年。我市位于江西省中部偏北 ,贛江、撫河下游 ,鄱陽湖之濱。位處東經(jīng) 115176。 49′ ~116176。 19′、北緯 28176。 16′ ~28176。 58′之間 ,是省會南昌的南大門。境域總面積 平方公里 ,全市轄 16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級開發(fā)區(qū)、南昌小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ,總?cè)丝?萬人。 南昌市是省會南昌的南大門 ,省城近郊 ,市城離市區(qū)中心僅 18 公里。全市目前已形成一個公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。公路四通八達 ,10 31 320 國道、溫厚高速公路穿境而過 。京九鐵路與浙贛鐵路在向塘鎮(zhèn)交匯 ,使南昌市成為真正的黃金十字鐵路樞紐 ,向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國第二大貨運編組站 。贛江、撫河在境內(nèi)交匯 ,航道可通長江各口岸 。市城離昌北機場 25 公里。南昌市交通便利 ,京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越市境 ,以 6小時行程對接長珠閩三角洲等