【正文】 比較安全的。這些因素，受當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于整個(gè)投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來(lái)源“公司自籌資金3200萬(wàn)元”，用于土地購(gòu)置的第一筆款、勘測(cè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動(dòng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開(kāi)發(fā)資金壓力；第二年資金主要來(lái)源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。1給水工程18元/㎡2污水處理8元/㎡3配電工程18元/㎡4電話12元/㎡5有線電視7元/㎡6智能化系統(tǒng)10元/㎡7綠化25元/㎡五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)16元/㎡166萬(wàn)元一～四項(xiàng)的3%六費(fèi)用小計(jì)995元/㎡10406萬(wàn)元銷售及管理成本分析表一、 主要銷售數(shù)據(jù) 總建筑面積：104586㎡ 可銷售面積：103586㎡其中：住宅部分：100000㎡ 商鋪部分：3586㎡ 不可銷售面積（配套面積）：1000㎡（約為總建1%以內(nèi)） 預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格其中：住宅部分：1500元/㎡ 商鋪部分：4500元/㎡ 預(yù)計(jì)銷售收入其中：住宅部分：15000萬(wàn)元 商鋪部分：1614萬(wàn)元總計(jì)收入：16614萬(wàn)元二、 銷售及管理成本分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用合計(jì)備注一銷售費(fèi)用664萬(wàn)元傭金為銷售收入2%、廣告及銷售中心包裝（前期臨時(shí)租用，后期商鋪改建）2%二管理費(fèi)用332萬(wàn)元為項(xiàng)目公司的日常開(kāi)銷及人員管理工資三小計(jì)996萬(wàn)元稅金計(jì)算表總投資額：10406萬(wàn)元銷售及管理成本：996萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷售收入其中：住宅部分：15000萬(wàn)元 商鋪部分：1614萬(wàn)元總計(jì)收入：16614萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用合計(jì)備注一土地增殖稅166萬(wàn)元該項(xiàng)按照有關(guān)營(yíng)業(yè)稅及附加規(guī)定計(jì)算為銷售收入的6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為5元/㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證二銷售稅金及附加997萬(wàn)元三所得稅1336萬(wàn)元四小計(jì)2499萬(wàn)元現(xiàn)金流量初步分析表一、 資金的籌措本項(xiàng)目需要投資總額10406萬(wàn)元，開(kāi)工面積104586㎡，項(xiàng)目將分兩期開(kāi)發(fā)一期交付，計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為2年。株洲方面提供成本僅為10元/㎡，即十分簡(jiǎn)單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。威脅點(diǎn)：項(xiàng)目周邊其它一些高素質(zhì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于項(xiàng)目有一定威脅；當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商將一些開(kāi)發(fā)成本灘到消費(fèi)者身上，對(duì)公司的本地化操作有一定影響。項(xiàng)目STOW分析優(yōu)勢(shì)：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不是十分激烈，同時(shí)，市民對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)；項(xiàng)目位于天元區(qū)政府對(duì)面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的具有較大的升值潛力；政府對(duì)于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項(xiàng)目周邊的配套的日趨完善；有當(dāng)?shù)卣拇罅χС?；本公司的品牌?yōu)勢(shì)和豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；劣勢(shì)：項(xiàng)目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的抗性；原有的工廠是否會(huì)影響地塊土質(zhì)不明確，可能對(duì)項(xiàng)目成本有一定的影響因素；項(xiàng)目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時(shí)日，將對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。親親家園小高層1201500學(xué)林雅苑商住1301701450l 天元區(qū)價(jià)格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的1630元/㎡，別墅也是明珠花園的3500元/㎡。具體部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格如下：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）備注湘銀小區(qū)多層901201550小高層1001301600海創(chuàng)這樣開(kāi)發(fā)類型太多，說(shuō)明當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商層次還需要進(jìn)一步提高。（二）、開(kāi)發(fā)類型天元區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤(pán)也都出現(xiàn)多層與別墅混合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。天元區(qū)主要樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型占地（畝）總建面（㎡）容積率湘銀小區(qū)多層、小高層、別墅1802400002．0明珠花園別墅、多層、小高層1631600001．45親親家園小高層41760112．33學(xué)林雅苑商住114．6珠江花園多層、別墅2451500000．91（一）、分布描述由于天元區(qū)為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較低分散。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。路 交 通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國(guó)道的天易公路正在興建，天臺(tái)山路與上海至昆明的320國(guó)道相連；民航至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)35公里；繞區(qū)而過(guò)的湘江四季通航，千噸級(jí)輪船可經(jīng)長(zhǎng)江直達(dá)株洲區(qū)域環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全；占地15公頃的炎帝廣場(chǎng)和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢(shì)恢宏，是中國(guó)南方最大的城市廣場(chǎng)和湖南最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館、一個(gè)大型會(huì)議中心和一個(gè)大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一應(yīng)俱全。由5棟916層電梯高層、2棟6層多層及幼兒園、老人活動(dòng)中入臨街商鋪組成。親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)由上海VTA景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本。建設(shè)用地27784㎡，總建筑面積76011㎡，%，總戶數(shù)400，聯(lián)誼家園地處株洲河西長(zhǎng)江北路，在秉承聯(lián)誼新村一期的開(kāi)發(fā)理念后，在株洲聯(lián)誼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司傾力打造，三期也在規(guī)劃中。小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長(zhǎng)江西路，北至炎帝廣場(chǎng)，天臺(tái)公園1000米,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波，環(huán)境優(yōu)美。占地245畝，建筑面積十五萬(wàn)平方米，是株洲華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的集多層住宅、別墅、門(mén)面于一體的高檔小區(qū)。珠江花園北三面均是纏綿不斷的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。南。碧玉花園位于蘆淞區(qū)省道1815線旁，距株洲市電腦市場(chǎng)3公里，占地276畝擬建別墅320棟。金橋商住區(qū)位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭，建寧港南岸。通過(guò)近三年多的開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商住樓20棟，別墅68棟，居住人口2600多人。 部分樓盤(pán)簡(jiǎn)析以下列舉的是目前株洲相對(duì)成熟的居住社區(qū)。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒店、大廈的高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓辦公，也推動(dòng)了該類房屋租賃價(jià)格的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì) ，三季度，％，％。由于交易量上升的推動(dòng)，再加上今年推出的樓盤(pán)不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房?jī)r(jià)還略有上升，但購(gòu)房者仍絡(luò)繹不絕。由于銷售方式靈活、交易手續(xù)簡(jiǎn)化，商品房成交火爆。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會(huì)，規(guī)模之大，銷售成績(jī)之好為歷年所不及。房交會(huì)對(duì)房屋銷售價(jià)格的上升起了推動(dòng)作用。由于多重因素的影響，土地價(jià)格上升已是必然。在新的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的城郊結(jié)合部的工業(yè)區(qū)（如棉紡廠的工業(yè)五區(qū)）、住宅區(qū)特別是別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)（新建的汽車交易大市場(chǎng)）等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價(jià)迅速上升。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價(jià)格將還會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。據(jù)調(diào)查，近一段時(shí)間來(lái)，購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶越來(lái)越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時(shí)購(gòu)買(mǎi)，商鋪總是在住房銷售30％左右就已告磬。隨著國(guó)家各項(xiàng)改革措施的逐步出臺(tái)，人們的投資觀念日漸濃烈。株洲市火炬房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的東方花園316戶，計(jì)33578平方米，半年之后全部售空，2000年10月1日動(dòng)工的72戶，計(jì)8610平方米住宅現(xiàn)已售出25％。也有不少實(shí)力雄厚的人士熱衷購(gòu)買(mǎi)豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費(fèi)觀念的改變，使株洲市近半年來(lái)特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長(zhǎng)。株洲市是一個(gè)工業(yè)城市，部、省級(jí)企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢(shì)，大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對(duì)優(yōu)越。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)回升，據(jù)測(cè)算，％。雖然房改房上市交易的政策還未出臺(tái)，但人們的購(gòu)房積極性已充分調(diào)動(dòng)起來(lái)了，為了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺(tái)，株洲市適時(shí)地推出了經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，在稅費(fèi)上予以減免，使得房?jī)r(jià)較其他類型住房更低和更優(yōu)。一套60平方米的住房只花1萬(wàn)元左右，而且上市交易就可賣(mài)到23萬(wàn)元左右，若再補(bǔ)上3萬(wàn)元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。在2001年4月,株洲市正式出臺(tái)就房改房上市交易的有關(guān)政策局以來(lái)，使那些住房面積較小、居住環(huán)境較差的居民戶可以用“以舊換新”的方式來(lái)改善自己的居住條件。全省“一點(diǎn)一線”，%；金三角的長(zhǎng)沙、株洲、%，株洲占有15%。今年株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要指標(biāo)高于全省平均水平。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進(jìn)行，發(fā)展前景比較樂(lè)觀。上半年株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。%。使株洲市商品房銷售的綜合平均價(jià)由去年的1035元/平方米增加到1077元/平方米，但仍低于湖南省平均水平(1546元/平方米)。2002年2003年上半年增長(zhǎng)率銷售均價(jià)1035元/㎡1077元/㎡4%l 在良好的銷售業(yè)績(jī)面前，銷售的價(jià)格比較平穩(wěn)。l 從實(shí)際銷售面積的情況看到，個(gè)人購(gòu)房積極性空前高漲。這些項(xiàng)目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來(lái)了商品房銷售市場(chǎng)的繁榮；今年株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)明顯特征是，投資規(guī)模大，其中已開(kāi)工的上億元項(xiàng)目9個(gè)。第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析投資總量、開(kāi)發(fā)規(guī)模分析。小結(jié)：根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個(gè)城市的主要消費(fèi)和娛樂(lè)以餐飲為主，說(shuō)明此城市的整體消費(fèi)和生活水平偏低。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的職工收入在全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為19091元、15821元和10792元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有2170元和1824元。 城市居民收入分析1） 據(jù)最新勞動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165元，同比增加929元，%。 城市居民生活消費(fèi)性支出6252元，增長(zhǎng)10%，從各大類指標(biāo)來(lái)看，衣著、家庭設(shè)備略有下降，可見(jiàn)居民受費(fèi)重點(diǎn)仍以滿足基本需求為主。二、居民需求分析 居民消費(fèi)狀況分析1） 2002年,全市居民人均可支配收入7934元，%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報(bào)酬12328元，%。其中，一對(duì)老人夫婦與未成年親屬戶2640戶，％％。在有65歲及以上老年人口家庭中，占有65歲及以上老人戶的75％，％，其中，；一個(gè)老人與未成年親屬的戶3260戶，％％。 3）、有老年人口的家庭增加較多。 2）、世代結(jié)構(gòu)仍