【正文】 比較安全的。這些因素，受當(dāng)?shù)氐恼巍⒔?jīng)濟、社會等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。由于整個投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金3200萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測設(shè)計、項目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費等并啟動項目達(dá)到預(yù)售條件進行預(yù)售并減輕開發(fā)資金壓力；第二年資金主要來源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。1給水工程18元/㎡2污水處理8元/㎡3配電工程18元/㎡4電話12元/㎡5有線電視7元/㎡6智能化系統(tǒng)10元/㎡7綠化25元/㎡五不可預(yù)見費16元/㎡166萬元一～四項的3%六費用小計995元/㎡10406萬元銷售及管理成本分析表一、 主要銷售數(shù)據(jù) 總建筑面積：104586㎡ 可銷售面積：103586㎡其中：住宅部分：100000㎡ 商鋪部分：3586㎡ 不可銷售面積（配套面積）：1000㎡（約為總建1%以內(nèi)） 預(yù)計平均銷售價格其中：住宅部分：1500元/㎡ 商鋪部分：4500元/㎡ 預(yù)計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元二、 銷售及管理成本分析表序號項目名稱費用合計備注一銷售費用664萬元傭金為銷售收入2%、廣告及銷售中心包裝（前期臨時租用，后期商鋪改建）2%二管理費用332萬元為項目公司的日常開銷及人員管理工資三小計996萬元稅金計算表總投資額：10406萬元銷售及管理成本：996萬元預(yù)計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元序號項目名稱費用合計備注一土地增殖稅166萬元該項按照有關(guān)營業(yè)稅及附加規(guī)定計算為銷售收入的6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為5元/㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證二銷售稅金及附加997萬元三所得稅1336萬元四小計2499萬元現(xiàn)金流量初步分析表一、 資金的籌措本項目需要投資總額10406萬元，開工面積104586㎡，項目將分兩期開發(fā)一期交付，計劃開發(fā)周期為2年。株洲方面提供成本僅為10元/㎡，即十分簡單的綠化工程費用，而其他費用全部向消費者另外收取。威脅點：項目周邊其它一些高素質(zhì)項目的競爭，對于項目有一定威脅；當(dāng)?shù)亻_發(fā)商將一些開發(fā)成本灘到消費者身上，對公司的本地化操作有一定影響。項目STOW分析優(yōu)勢：城市房地產(chǎn)市場處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場競爭還不是十分激烈，同時，市民對房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識，市場的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)；項目位于天元區(qū)政府對面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢，未來的具有較大的升值潛力；政府對于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項目周邊的配套的日趨完善；有當(dāng)?shù)卣拇罅χС?；本公司的品牌?yōu)勢和豐富的操盤經(jīng)驗；劣勢：項目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會給項目帶來一定的抗性；原有的工廠是否會影響地塊土質(zhì)不明確，可能對項目成本有一定的影響因素；項目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時日，將對本項目有一定影響。親親家園小高層1201500學(xué)林雅苑商住1301701450l 天元區(qū)價格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的1630元/㎡，別墅也是明珠花園的3500元/㎡。具體部分項目價格如下：項目名稱產(chǎn)品類型主力面積（㎡）均價（元/㎡）備注湘銀小區(qū)多層901201550小高層1001301600海創(chuàng)這樣開發(fā)類型太多，說明當(dāng)?shù)亻_發(fā)商層次還需要進一步提高。（二）、開發(fā)類型天元區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點就是多層、小高層、別墅混合開發(fā)的項目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現(xiàn)多層與別墅混合開發(fā)的現(xiàn)象。天元區(qū)主要樓盤分析項目名稱產(chǎn)品類型占地（畝）總建面（㎡）容積率湘銀小區(qū)多層、小高層、別墅1802400002．0明珠花園別墅、多層、小高層1631600001．45親親家園小高層41760112．33學(xué)林雅苑商住114．6珠江花園多層、別墅2451500000．91（一）、分布描述由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)比較低分散。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。路 交 通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機場60公里，距大托鋪貨運機場35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲區(qū)域環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全；占地15公頃的炎帝廣場和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢宏，是中國南方最大的城市廣場和湖南最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等一應(yīng)俱全。由5棟916層電梯高層、2棟6層多層及幼兒園、老人活動中入臨街商鋪組成。親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計，景觀設(shè)計由上海VTA景觀設(shè)計公司設(shè)計，設(shè)計中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本。建設(shè)用地27784㎡，總建筑面積76011㎡，%，總戶數(shù)400，聯(lián)誼家園地處株洲河西長江北路，在秉承聯(lián)誼新村一期的開發(fā)理念后，在株洲聯(lián)誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，三期也在規(guī)劃中。小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場，天臺公園1000米,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波，環(huán)境優(yōu)美。占地245畝，建筑面積十五萬平方米，是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的集多層住宅、別墅、門面于一體的高檔小區(qū)。珠江花園北三面均是纏綿不斷的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。南。碧玉花園位于蘆淞區(qū)省道1815線旁，距株洲市電腦市場3公里，占地276畝擬建別墅320棟。金橋商住區(qū)位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭，建寧港南岸。通過近三年多的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商住樓20棟，別墅68棟，居住人口2600多人。 部分樓盤簡析以下列舉的是目前株洲相對成熟的居住社區(qū)。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒店、大廈的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公，也推動了該類房屋租賃價格的上漲。據(jù)統(tǒng)計 ，三季度，％，％。由于交易量上升的推動，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房價還略有上升，但購房者仍絡(luò)繹不絕。由于銷售方式靈活、交易手續(xù)簡化，商品房成交火爆。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會，規(guī)模之大，銷售成績之好為歷年所不及。房交會對房屋銷售價格的上升起了推動作用。由于多重因素的影響，土地價格上升已是必然。在新的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的城郊結(jié)合部的工業(yè)區(qū)（如棉紡廠的工業(yè)五區(qū)）、住宅區(qū)特別是別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)（新建的汽車交易大市場）等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價迅速上升。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價格將還會進一步上揚。據(jù)調(diào)查，近一段時間來，購買商鋪的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時購買，商鋪總是在住房銷售30％左右就已告磬。隨著國家各項改革措施的逐步出臺，人們的投資觀念日漸濃烈。株洲市火炬房產(chǎn)公司開發(fā)的東方花園316戶，計33578平方米，半年之后全部售空，2000年10月1日動工的72戶，計8610平方米住宅現(xiàn)已售出25％。也有不少實力雄厚的人士熱衷購買豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費觀念的改變，使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。株洲市是一個工業(yè)城市，部、省級企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢，大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對優(yōu)越。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動了房價回升，據(jù)測算，％。雖然房改房上市交易的政策還未出臺，但人們的購房積極性已充分調(diào)動起來了，為了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺，株洲市適時地推出了經(jīng)濟實用住房，在稅費上予以減免，使得房價較其他類型住房更低和更優(yōu)。一套60平方米的住房只花1萬元左右，而且上市交易就可賣到23萬元左右，若再補上3萬元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。在2001年4月,株洲市正式出臺就房改房上市交易的有關(guān)政策局以來，使那些住房面積較小、居住環(huán)境較差的居民戶可以用“以舊換新”的方式來改善自己的居住條件。全省“一點一線”，%；金三角的長沙、株洲、%，株洲占有15%。今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo)高于全省平均水平。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進行，發(fā)展前景比較樂觀。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。%。使株洲市商品房銷售的綜合平均價由去年的1035元/平方米增加到1077元/平方米，但仍低于湖南省平均水平(1546元/平方米)。2002年2003年上半年增長率銷售均價1035元/㎡1077元/㎡4%l 在良好的銷售業(yè)績面前，銷售的價格比較平穩(wěn)。l 從實際銷售面積的情況看到，個人購房積極性空前高漲。這些項目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來了商品房銷售市場的繁榮；今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)一個明顯特征是，投資規(guī)模大，其中已開工的上億元項目9個。第三部分 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)宏觀市場分析投資總量、開發(fā)規(guī)模分析。小結(jié)：根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個城市的主要消費和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費和生活水平偏低。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的職工收入在全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為19091元、15821元和10792元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有2170元和1824元。 城市居民收入分析1） 據(jù)最新勞動統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165元，同比增加929元，%。 城市居民生活消費性支出6252元，增長10%，從各大類指標(biāo)來看，衣著、家庭設(shè)備略有下降，可見居民受費重點仍以滿足基本需求為主。二、居民需求分析 居民消費狀況分析1） 2002年,全市居民人均可支配收入7934元，%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報酬12328元，%。其中，一對老人夫婦與未成年親屬戶2640戶，％％。在有65歲及以上老年人口家庭中，占有65歲及以上老人戶的75％，％，其中，；一個老人與未成年親屬的戶3260戶，％％。 3）、有老年人口的家庭增加較多。 2）、世代結(jié)構(gòu)仍