【正文】 2020 3 月 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 一季度 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 14 月 工程 進(jìn)度 三通一平、勘探、設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)定案，一期基礎(chǔ) 一期正負(fù)零，地面工程 一期地面主體，二期基礎(chǔ) 一期主體完畢、內(nèi)外裝修 二期正負(fù)零，地面工程 二期地面主體 二期主體完畢、內(nèi)外裝修 綠化、配套 現(xiàn)金支出累計(jì) 1710 萬元 3226 萬元 3407 萬元 4484 萬元 6747 萬元 7952 萬元 9209 萬元 10812 萬元 12149 萬元 當(dāng)月現(xiàn)金支出 1710 萬元 1516 萬元 181 萬元 1077萬元 2263 萬元 1205 萬元 1257 萬元 1603 萬元 1337 萬元 土地款 1000 萬元 1000 萬元 0 0 940 萬元 0 0 0 0 前期 費(fèi)用 600 萬元 446 萬元 0 0 0 0 0 0 0 土建工程款 0 0 0 800 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 429 萬元 配套工程款 0 0 0 0 0 0 0 300 萬元 725 萬元 銷售 費(fèi)用 100 萬元 30 萬元 50 萬元 100 萬元 100 萬元 74 萬元 80 萬元 80 萬元 50 萬元 銷售 稅金 0 0 91 137 183 91 137 183 91 管理 費(fèi)用 10 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 42 萬元 銷售 進(jìn)度 0 0 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 現(xiàn)金收入累計(jì) 0 0 1661 萬元 4135 萬元 7476 萬元 9137 萬元 11630 萬元 14952 元 16614 萬元 當(dāng)月現(xiàn)金 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 收入 銷售 收入 0 0 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 項(xiàng)目的投資收益分析 一、 項(xiàng)目的銷售收入： 16614 萬元 二、 項(xiàng)目的投資金額： 10406 萬元 三、 項(xiàng)目的銷售 管理成本： 996 萬元 四、 項(xiàng)目的稅金： 2499 萬元 五、 項(xiàng)目的稅后凈利潤： 16614104069962499=2713 萬元 六、 項(xiàng)目的投資回報(bào)率 2713/10406 100%=26% 項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期等。在項(xiàng)目初始階段需要支付的費(fèi)用為：土地款2940 萬元 ，前期費(fèi)用 1046 萬元 以及前期的管理、銷售啟動(dòng)等費(fèi)用，前兩筆費(fèi)用如果以分期方式支付，需要啟動(dòng)資金為 3250 萬元。在市調(diào)過程中確認(rèn)株洲各項(xiàng)目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，前幾項(xiàng)費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計(jì)入開發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計(jì)入成本。 第四部分：投資回報(bào)分析 初步投資概算表 一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積： 98 畝（ 65366 ㎡） 總建筑面積： 104586 ㎡ 土地價(jià)格： 98 畝 30 萬 /畝 =2940 萬元 樓面地價(jià)： 281 元 /㎡ 二、 初步投資概算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位成本 費(fèi)用合計(jì) 備注 一 土地成本 281 元 /㎡ 2940 萬元 二 前期費(fèi)用 100 元 /㎡ 1046 萬元 臨水、臨電、圍墻、報(bào)批、設(shè)計(jì)、勘測(cè)等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同） 三 建設(shè)成本 500 元 /㎡ 5229 萬元 含基礎(chǔ)部分 四 配套工程 98 元 /㎡ 1025 萬元 該項(xiàng)費(fèi)用是按照普通的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，基本適合各地的開發(fā)成本。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)； 項(xiàng)目所處天元政府對(duì)面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善； 項(xiàng)目地塊為單位用地，場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期； 項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)啟動(dòng)力，推動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的影響力。 ? 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸漸火熱，其價(jià)格將還有很大的上升空間。明珠花園 多層 90130 1630 別墅 300 3500 聯(lián)誼 （三）、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格 該區(qū)域的株洲市 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價(jià)格普遍高于其他區(qū)域的價(jià)格，其區(qū)域均價(jià)在 1450 元 /㎡左右。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項(xiàng)目提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點(diǎn)，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。具體表現(xiàn)不僅在價(jià)格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標(biāo)和“東提西拓，合攏三角”建設(shè)思路， 株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的 政治、經(jīng)濟(jì)中心。 三、項(xiàng)目分析 區(qū)域概況描述 地理位置： 株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢(shì)平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。 機(jī)動(dòng)車位 170。 小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園 、 超市 、 籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)；水 、 電 、 煤氣 、 有線電視 ,寬帶網(wǎng)入戶；該 項(xiàng)目于二 00 二年十二月全面完工 ， 90％以上住宅已認(rèn)購。 珠江花園 株洲市高新區(qū)珠江南路 ， 占地 245 畝 ， 建筑面積十五萬平方米 ， 是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的集多層住宅 、 別墅 、 門面于一體的高檔小區(qū) 。北三面均是纏綿不斷的自然山體環(huán)繞，綠色 山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。南。 碧玉花園 位于蘆淞區(qū)省道 1815 線旁，距株洲市電腦市場(chǎng) 3 公里，占地 276 畝擬建別墅 320棟。 同市內(nèi)幾大著名市場(chǎng)一衣帶水、唇齒相依。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。 湘銀社區(qū) 位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積 120,290 ㎡ ，其中住宅面積 95000㎡ ，綠化總面積 46000 ㎡ ，人均綠化面積 18 ㎡ ，道路面積 8000 ㎡ 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，株洲市三季度高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓較上年同期也上升了 ％。住宅租賃價(jià)格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一家多口租住一套住房， 或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。 經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)租賃業(yè)繼續(xù)看好 今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢(shì)頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁，從而帶動(dòng)了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價(jià)格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅 7 月份在市房產(chǎn) 大樓落成典禮的房交會(huì)上三天成交額就達(dá) 2 億元。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計(jì)精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費(fèi)者展示，并配有專車免費(fèi)接送購房者到實(shí)地勘查，同時(shí)實(shí)行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場(chǎng)議價(jià)，當(dāng)場(chǎng)辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。 地價(jià)的回升推動(dòng)了商品房交易及商品房價(jià)格的上漲，聲勢(shì)浩大的房產(chǎn)交易會(huì)更是對(duì)商品房的交易起到了推波助瀾的作用。今年三季度以來，株洲市綜合地價(jià)約上漲三個(gè)百分點(diǎn)左右。尤其是 最近出臺(tái)的土地管理辦法規(guī)定個(gè)人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)， 從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。 城市建設(shè)和改造使土地價(jià)格增值 去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個(gè)四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動(dòng)工，也預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，株洲市今年一季度共銷售商業(yè)用房 萬平方米，較去年增長 7 倍多，商鋪熱銷帶動(dòng)商業(yè)用房價(jià)格迅速回升，據(jù)測(cè)算，今年一季度株洲市商業(yè)用房價(jià)格較去年同季上升 ％。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個(gè)回報(bào)太低，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅 432 棟，前去詢問的客戶也絡(luò)繹不絕 投資觀念漸濃 —— 商鋪炙手可熱。不少房地產(chǎn)商也抓住這個(gè)機(jī)遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住樓（ 130 平方米以上 ），一季度銷售收入較去年增長 23％。隨著生活水平的提高和收入的增加，人們的消費(fèi)觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時(shí)，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費(fèi)方式已被大多數(shù)人認(rèn)同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是 購置一套滿意的 住房。 消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變 —— 高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。據(jù)統(tǒng)計(jì)：經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房銷售面積 ，較去年同期增長 ％。 26 萬平方米的舊房，如果更新 30％，對(duì)株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。那么，需要 “ 以舊換新 ” 的 “ 房改房 ” 究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)：株洲市共有公有住房面積 38 萬平方米，已按房改政策賣出約 26萬平方米，這 部分住房絕大部分是 80 年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標(biāo)準(zhǔn)住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟(jì)條件的老職工和機(jī)關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價(jià)每平方米約為 250 元左右。 二、城市住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)總體描述 房改政策推動(dòng) —— 經(jīng)濟(jì)型住房銷售增長迅速 。從開發(fā)總量來說，占全省總量有 %，排名超過常德，居全省第二，增幅高于全省平均增速 百分點(diǎn)，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比上年增長 倍，比全省平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)；總量居全省第 2 位；商品房銷售總額比上年增長 倍，比全省平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)，總量居全省第 3 位。 株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)營良好 。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍 ? 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個(gè)方面：增幅最大的是土地開發(fā)，占投資完成的 %，增幅達(dá) 11 倍，其二是商品房投入占 59%，增幅 ；其三是土地購置費(fèi)，占完成投資總量的 %，增幅 %。 投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 2020 年 增長倍數(shù) 有限責(zé)任公司 占完成投資 增長 倍； 和股份有限公司 44%， 中私營和個(gè)體投資， 占完成投資% 增長 倍 集體投資， 占完成總量 的% 增長 %； 外商投資增長 占完成投資%， 倍 ? 非國有投資見旺，土地投入多。 ? 購房需求的不斷擴(kuò)大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，由上年的 萬平方米，減少到 萬平方米，下降%。一季度商品房價(jià)格指數(shù)為 %，二季度恢復(fù)到 100%。 售價(jià)較平穩(wěn)，空置有所下降。 銷售情況分析 2020 年上半年 2020 年上半年 增長率 商品房預(yù)售面積 萬平方米