【正文】 小結(jié)：豐球綠都、馨怡名苑、規(guī)劃較好，并根據(jù)環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目本身，充分挖掘景觀優(yōu)勢，從而成為住戶可觀、可用的資源。優(yōu)點(diǎn)：n 進(jìn)門多帶入戶花園且戶型的設(shè)計(jì)結(jié)合了庭院的景觀；n 客廳的設(shè)計(jì)打破了往那種進(jìn)深長度大于開間的設(shè)計(jì)方式給人新的感覺n 在功能上干濕、動(dòng)靜分區(qū)明顯缺點(diǎn)：n 總體面積過大，戶型功能不合理，實(shí)用率不高；n 普片的問題是廚房的面積相對(duì)較小。小結(jié)：n 部分戶型設(shè)計(jì)較為合理，生活陽臺(tái)、觀景陽臺(tái)、凸窗、轉(zhuǎn)角窗應(yīng)用較多，格蘭世家、豐球綠都、陽光帝苑、等個(gè)別樓盤還設(shè)計(jì)了入戶花園，格蘭世家還做起了凱里市第一家節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目而且還是以套內(nèi)面積銷售。第三章 競爭項(xiàng)目研究一、競爭項(xiàng)目選取時(shí)代廣場、金色家園、銳馨鑫園、滬陽公寓、陽光帝苑、博南新區(qū)、中銀港、馨怡名苑、豐球綠都、格蘭世家、二、產(chǎn)品特征分析基本信息項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模物業(yè)類型戶型價(jià)格(元)時(shí)代廣場時(shí)代房開建筑面積為40442㎡28層的高層、13為商場14㎡三種戶型為主2480/㎡3400/㎡金色家園金馬房開建筑面積不到60000㎡共300套共30F、13為架空4層為架空花園156㎡、78㎡—280㎡2080㎡—2797㎡銳馨鑫園銳紅房開㎡㎡共450套共26F，3棟其中商業(yè)有20547㎡120㎡—150㎡1780/㎡—2200/㎡滬陽公寓協(xié)力房開總建面積3萬㎡共186套32F一樓為架空層150㎡—161㎡未定陽光帝苑陽光房開共400套共2棟分別為32F、28F錯(cuò)層 平層 復(fù)式 兩梯四戶 1—4樓商場 負(fù)一停車場123㎡ 130㎡、85㎡、170㎡1800/㎡2300/㎡博南新區(qū)東升房開㎡㎡%%共2113套約17600余人兩梯四戶 1—4樓商場 負(fù)一停車場145㎡1980/㎡中銀港金泰房開不到20028F兩梯6戶、1——3層為商場102——112 141——15㎡2100/㎡—2480/㎡馨怡名苑榮升房開不到300套6+1的多層、28F、35F地下架空又200個(gè)車位126——160㎡未定豐球綠都豐球房開占地面積96257㎡總建面積18萬㎡共1200套6+1的多層為主2層為商場110——13㎡、1600元/㎡格蘭世家格蘭房開占地面積2397㎡總建面積32211㎡容積率為12建筑密度為45%綠地為25%共210套共32F地下為架空層120㎡1980/㎡—2400/㎡2區(qū)位分析項(xiàng)目名稱位置交通板塊配套時(shí)代廣場凱里市北京西路17號(hào)廣場萬博廣場，體育場、商場金色家園友莊路廣場體育場 金冠酒店、小學(xué)、幼兒園銳馨鑫園凱里市永豐南路6號(hào)9路廣場會(huì)所 廣場、四一八醫(yī)院 永豐小學(xué) 凱里民族中學(xué)滬陽公寓環(huán)城西路5號(hào)城西陽光帝苑凱里市寧波路88號(hào)6路車廣場體育場 萬博廣場 佳惠超市 四一八醫(yī)院 陶然居連鎖店博南新區(qū)萬博 行政中心對(duì)面廣場市政府 行政中心、體育場中銀港大十字韶山南路交通四通八達(dá)多條工交路線大十字區(qū)內(nèi)市政配套完善：銀行、商場、醫(yī)院一應(yīng)俱全馨怡名苑紅洲路18號(hào)13路公交車廣場位于中心區(qū)與新城結(jié)合的地方比鄰民族風(fēng)情街，金泉湖、小學(xué)、幼兒園。商住項(xiàng)目居多，缺乏純住宅產(chǎn)品，普通住宅產(chǎn)品普遍品質(zhì)不高。社區(qū)沿著“單體樓——小區(qū)——社區(qū)”演進(jìn)，不僅建設(shè)規(guī)模越來越大，而且一次性建設(shè)和推售規(guī)模越來越大。城市核心輻射力增強(qiáng)隨著凱里市城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無論是居住、經(jīng)商、子女就學(xué)都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為地區(qū)城市輻射、帶動(dòng)全區(qū)的力度在不斷增強(qiáng)。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是樓盤本身規(guī)模越來越大，從原來的一、二萬小區(qū)到十幾萬再到現(xiàn)在三四十萬的大社區(qū)。高層建筑及大盤時(shí)代初現(xiàn)端倪高層建筑作為一個(gè)城市的景觀和文化的重要組成部分從沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，大盤規(guī)模化開發(fā)經(jīng)營成為樓市的一個(gè)趨勢，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對(duì)低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。三、凱里市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢現(xiàn)階段開發(fā)熱點(diǎn)處于廣場、大十字片區(qū)由于凱里市是一個(gè)欣欣的發(fā)展中的城市，因此隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，以廣場、大十字中心區(qū)為先決條件的開發(fā)已成為一種必然趨勢。形成商品集散中心、商業(yè)批發(fā)中心及商品開發(fā)區(qū)域，周邊生活配套成熟，居住氛圍濃厚。（3）開發(fā)集中度高，主要集中在火車站廣場周邊。（2）主要以商住項(xiàng)目為主，商業(yè)體量較大。發(fā)展趨勢：隨著城市規(guī)劃的建設(shè)及相應(yīng)設(shè)施的完善及整條環(huán)城線路的建成大量土地將逐漸放量，因此城西板塊將會(huì)成為凱里市房地產(chǎn)發(fā)展的后備戰(zhàn)場。城西和新經(jīng)濟(jì)開發(fā)為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊范圍：滬陽公寓板塊特點(diǎn)：（1）此片區(qū)各方面配套都還不成熟，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境較差。板塊價(jià)格：目前該板塊的價(jià)位在1980元/平方米起，已經(jīng)推出的時(shí)代廣場在2480元/㎡3400元/㎡左右。但該板塊內(nèi)居民住宅較多，拆遷量較大（如金泉項(xiàng)目）。（2）由于廣場片區(qū)距離大十字片區(qū)較近，板塊內(nèi)居住氛圍較濃。板塊特點(diǎn)：（1）該板塊目前項(xiàng)目相對(duì)較多，無論從開發(fā)規(guī)模、開發(fā)力度相對(duì)于其他幾個(gè)板塊都處于明顯優(yōu)勢。三是土地是不可再生資源，寸土寸金，高層住宅＋底商成為發(fā)展趨勢。發(fā)展趨勢：一是該板塊作為凱里市CBD區(qū)域，其商業(yè)價(jià)值是其他幾個(gè)板塊無法比擬的。受用地條件限制，項(xiàng)目規(guī)模普遍不大。（2）大十字區(qū)域經(jīng)過這幾年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)土地供給日益減少，再加上拆遷成本，決定了區(qū)內(nèi)的商品房價(jià)位相對(duì)較高。（二）凱里市房地產(chǎn)板塊分析大十字片區(qū)：東道洗馬河西到城西北到灣溪南到廣場。在市場調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤售樓部沒有經(jīng)過精細(xì)包甚至有的還沒有沙盤或沙盤模型，銷售人員的專業(yè)性和服務(wù)意識(shí)非常差。（2）系列式廣告 （2）無主流媒體由于沒有建立起更為規(guī)范的房地產(chǎn)市場體系因此也就沒有形成主流媒體，凱里市房地產(chǎn)廣告主要通過戶外廣告、地方電視廣告、車體廣告等媒介。（3）產(chǎn)品素質(zhì)正處提階段高目前凱里市房地產(chǎn)市場提供普通中高檔住宅為主，主要是通過戶型放大化、花園入戶、錯(cuò)層、復(fù)式戶型設(shè)計(jì)結(jié)合景觀規(guī)劃作為高檔住宅的標(biāo)志，但是產(chǎn)品本身缺乏特色。絕大多數(shù)樓盤都是底層為商業(yè)、上層為住宅，影響了居住品質(zhì)。（4）存量房交易量存續(xù)下降，房改房交易有回升的勢頭2007年上半年，同比下降40%，存量房交易數(shù)量203套，其中房改房上市17套，同比增長100%，同比增長154%（5）商品房空置面積2007年上半年，全市商品房空置面積減少，%，%萬平方米02468101214162003年2004年2005年2006年2007年凱里市2003年2007年上半年商品房空置趨勢二、凱里市各區(qū)域現(xiàn)狀研究（一）凱里市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析產(chǎn)品分析（1）區(qū)域結(jié)構(gòu)不合理由于目前凱里的在售樓盤區(qū)域位置主要分布在新區(qū)——萬博片區(qū)，商品房區(qū)域位置的單一性，凸顯區(qū)域結(jié)構(gòu)不合理。（2）商品房預(yù)售面積穩(wěn)定增長，%，%；，%，%；商品房住房交易數(shù)量1337套，%。（圖）（3）商品房開工和竣工面積呈增長態(tài)勢，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)情況（1）國有土地就、供應(yīng)穩(wěn)定增長2007年上半年國有土地進(jìn)行土地出讓、掛牌出讓9宗地，同比增長1163%，國有土地出讓總價(jià)格32734萬元，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量有所增加。目前凱里市住宅產(chǎn)品特征為：市場追捧樓盤——注重家居向環(huán)境過渡——追求社區(qū)規(guī)模、配套、景觀、環(huán)境——注重小區(qū)設(shè)計(jì)——追求看得見摸不著的階段。住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅提高城鄉(xiāng)生活水平，同時(shí)推動(dòng)了凱里市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為凱里市的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)未建立住房保障體系，存在市場供求的部分不合理。隨著城市不斷的發(fā)展，城市功能配套的不斷完善，提升城市吸引力，是促動(dòng)房地產(chǎn)市場繁榮的重要驅(qū)動(dòng)力。應(yīng)該會(huì)成為繼廣場片區(qū)之后的又一主要住宅區(qū)。此片區(qū)以商業(yè)為主，住