【正文】 %，%、%；%。據凱里市城市居民抽樣調查，城市居民人均可支配收入8366元，%；全年城市居民人均消費支出6030元, %；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重）%。金融秩序正常。全年全部保險公司保費收入23894萬元，%，其中：財產保險收入9252萬元，人壽保險收入14642萬元。 單位：萬元指 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款857221168991各項貸款余額953038179428其中：短期貸款34832951081二、凱里市城市定位規(guī)劃研究（一）城市總體規(guī)劃結構凱里市總規(guī)上提出的城市發(fā)展的思路，即：具有山地特點和民族特色的旅游城市。大十字片區(qū)：東道洗馬河西到城西北到灣溪南到廣場。三是土地是不可再生資源，寸土寸金，高層住宅＋底商成為發(fā)展趨勢。但該板塊內居民住宅較多，拆遷量較大（如金泉項目）。隨著城市規(guī)劃的建設及相應設施的完善及整條環(huán)城線路的建成大量土地將逐漸放量，因此城西板塊將會成為凱里市房地產發(fā)展的后備戰(zhàn)場。洗馬河片區(qū)該區(qū)主要以水果、建材批發(fā)市場為主區(qū)內市政配套相對完善且交通便利能和市中心很好的銜接在一起。第二章 凱里市房地產市場研究一、凱里市房地產市場發(fā)展狀況凱里市房地產發(fā)展水平隨著凱里市的市政和道路建設的不斷完善，住宅與房地產業(yè)健康穩(wěn)定快速發(fā)展，房地產企業(yè)也逐步趨于理性投資、市民趨于理性消費。2007年上半年房地產成片開發(fā)，共推出住房2503套進入市場電梯房的預售面積占總面積的90%其中只有霖湖新邨和家合花園二期兩個盤為多層建筑，因此凱里市的樓盤已經開始趨于電梯化。（2）房地產開發(fā)投資存續(xù)穩(wěn)步增長（由各房地產公司報表，房地產主管部門統(tǒng)計匯總）,同比增長34%；據統(tǒng)計局統(tǒng)局，%占計劃總投資的29%。（圖）凱里市2003年2007年上半年商品住房銷售情況萬平方米024681012141618202003年2004年2005年2006年2007年（3）經濟適用房供應有所下降的趨勢2007年上半年凱里市經濟適用房銷售60套。 （2）戶型結構不合理 銷售套型結構以大面積戶型為主，% ，%。（3）營銷手段簡單營銷手段簡單，一些樓盤還需要業(yè)務員派單。板塊范圍：中銀港板塊特點：（1）該區(qū)域三凱里市的傳統(tǒng)核心區(qū)域，便利的交通、完善的配套、暢達的信息、生活氛圍成熟、城市中心身份地位的象征。 板塊價格：目前該板塊項目已經銷售完，價位在2400——2480元/平方米之間。 廣場片區(qū)板塊范圍：時代廣場、金色家園、銳馨鑫園、博南新區(qū)、豐球綠都。伴隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，市政基礎設施的完善，土地放量逐步增大。發(fā)展趨勢：政府對開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略定位為行政辦公、文化、體育和居住為主，多種綜合功能建設并舉新開發(fā)區(qū)、行政辦公服務中心、商業(yè)金融、文化體育、醫(yī)療等公共設施區(qū)域的功能布局。灣溪板塊板塊范圍：板塊特點：（1）圍繞火車站以建設商貿、物流為主的，集商住、商業(yè)金融、交通等設施為一體的新城區(qū)域。發(fā)展趨勢：隨著新火車站即旱碼頭的打造，在今后幾年內房地產業(yè)將會在火車站板塊繁榮興旺，新的商業(yè)區(qū)將漸漸顯露。未來的發(fā)展趨勢伴隨著中心區(qū)域開發(fā)的完善土地資源的的稀缺，以洗馬河、灣溪片區(qū)為代表的區(qū)域以其自身的地理優(yōu)勢在整個房地產市場發(fā)展的大好勢頭下將會成為未來打造大盤住宅的方向。二是一次性建設和推售規(guī)模越來越大。營銷手段簡單，環(huán)境景觀成為主要訴求點，樓盤案名主要以傳統(tǒng)的定位方式為主，房地產概念炒作還處于起步階段。豐球綠都迎賓大道9路公交車廣場幼兒園、球場、超市、小學格蘭世家洗馬河六盤東路洗馬河學校 商店、建材批發(fā)市場、水果批發(fā)市場平面設計1) 戶型：樣本項目主力戶型以3房、4房為主，配以少量2房或5房、復式等戶型；項目名稱主力戶型時代廣場三房（149 ㎡—153 ㎡）、四房(㎡)、五房的(㎡)金色家園三房（156）、四房(178—183)、復式（280）銳馨鑫園三房（120—140）、四房(150)滬陽公寓三房（115—123）、三房（131—140）四房(150—161)陽光帝苑二房（85）、三房（123——145）、三房(170)、復式（200）博南新區(qū)三房（120—145）、中銀港三房（121—132）、三房(141—153)、四房(186—199)、復式（—）馨怡名苑三房（126—141）、四房(150—160)豐球綠都二房（85—95）、三房（110—130）、四房(150)格蘭世家二房（77）、三房（100—125）、四房(138—150)、 復式（250）2) 單元面積：樣本項目的單元面積均較普通住宅面積大：二房面積最小為77㎡(格蘭世家)，最大為95㎡(豐球綠都)；三房面積最小為100㎡(格蘭世家)，最大為170㎡(中銀港)；四房面積最小為138㎡(格蘭世家)，最大為199㎡(中銀港)。飯廳的設計不合理。大三房住宅是現在市場主流，但是不可否定的是二房的相對小戶型仍然很受消費者的青睞，當然大戶型的產品作為一個樓盤項目形象的提升在其中占到一定的比例那也是必不可少的 ；內部結構功能分區(qū)開始趨于明顯、實用性強、人性化設計等方面不足；注重建筑細部結構，生活陽臺、觀景陽臺、凸窗、轉角窗應用較多。本次調查的對象住房面積多在120平方米以下，占到85%；說明凱里市民平均居住面積普遍偏小。從數據來看，準備購房的類型，多層占到62%，小高層占到19%排在第一、二位，高層占到5%；說明在凱里，消費者對于小高層住宅產品的接受和認同度相當的高，電梯房成為他們置業(yè)升級的青睞產品。從對落地窗的喜好比例占到31%的數據來看，消費者對窗的形式和陽臺欄桿的喜好相似，都比較注重美觀和通透性。1欲購房者對超市、交通和學校所喜好的比例分別占到38%、38%和23%，分別排在前三位，說明置業(yè)者更看重社區(qū)的購物,出行是否方便和是否具有教育機構,也說明了凱里置業(yè)者更關注社區(qū)品質和性價比趨優(yōu)的產品?？磸挠彿空呤走x區(qū)域來看，數據較為分散,想在廣場片區(qū)購房的置業(yè)者達到43%，占約相對多數；其次是大十字占35%，洗馬河片區(qū)排在第三位，占27%；城西占到了20%，灣溪片區(qū)占20% 這說明現購房者主要的選擇購買區(qū)域是在離中心區(qū)較近的，說明，欲購房的置業(yè)者，對于開發(fā)區(qū)片區(qū)現時的認同還是認為以普通居住為主，商業(yè)經營為輔，也較有可能成為高尚居住區(qū)。洗馬河片區(qū)占21%，大十字區(qū)占13%，廣場占30%符合預設的比例要求，與人口分布狀況也較為接近。二、住房需求0購房的主要目的?從本次調查數據來看，欲購房者的主要購房目的是改善居住條件和解決基本居住需要，占到總比例的81%，說明凱里普通市民購房的主要目的是用來自住,改變居住環(huán)境；作為投資和出租的意識還不強。準備購房的類型？從數據來看，準備購房的類型，多層占到62%，小高層占到19%排在第一、二位，高層占到5%；說明在凱里，消費者對于小高層住宅產品的接受和認同度相當的高，電梯房成為他們置業(yè)升級的青睞產品。1希望臥室的面積？從數據來看，1015平方米的臥室是購房者比較愿意接受的，達到了68%，1619平方米以下的比例也有22%，說明消費者有追求較大面積臥室的趨勢。1入戶花園是否成為您購買住房的吸引點？從數據來看，%的欲購房者認為有入戶花園的產品能夠成為他們購房吸引點，說明創(chuàng)新的產品在凱里還是較容易被置業(yè)者所接受。2 接著您會考慮哪兩個因素？ 從數據來看，接著會考慮的因素是配套設施、環(huán)境和建筑質量等。2您從居住地到上班地搭乘普通交通工具用多長時間你能接受？ 從調查數據來看，凱里欲購房者所能接受的居住地到上班地搭乘普通交通工具的時間主要是在15分鐘以下，占31%；30分鐘占10%，說明凱里置業(yè)者主要的接受的時間是15分鐘左右，整體來說，說交通時間敏感性較高，這也是中小城市的特性所決定的，所以項目對項目周邊的客戶吸引力是最強的。 ?從這次被調查者所屬的行業(yè)分類來看，私營企業(yè)者、自由業(yè)者占據前三位，,受訪對象層次一般。?被調查對象的家庭年總收入4萬元及以下的比例占到78%，%的比例，說明這部分欲購房的置業(yè)者是具備一定購買能