【正文】 株洲天元區(qū)政府對面”開發(fā)項(xiàng)目地塊圖。社區(qū)環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全，可租可售；全國城市住宅試點(diǎn)小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境、一流的設(shè)施和一流的管理服務(wù)，在全省首屈一指；占地15公頃的炎帝廣場和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢寵，是中國南方最大的城市廣場和人國最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等一應(yīng)俱全。郵電通訊：區(qū)內(nèi)建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局，現(xiàn)代化的郵電通訊服務(wù)，可滿足國內(nèi)外直接電話、無線尋呼、移動通訊、圖文傳真和用戶電報等需要。供水、供電：高新區(qū)現(xiàn)日共水7萬噸，市第四自來水廠正在區(qū)內(nèi)興建，首期工程日供水為10萬噸。自然條件：高新區(qū)東部為湘江沖積平原，西部以緩丘為主。累計開工各類廠房、寫字樓、住宅、開通公路主、次干總長45公里，園林綠化面積85萬13萬平方米，綠化覆蓋率達(dá)40%。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管轄面積為35平方公里，現(xiàn)已初具規(guī)模。附錄二： 湖南近幾年來，株洲市獲得了“全國科教興市先進(jìn)市”、“全國綠化城市”、“雙擁模范城”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽(yù)稱號。旅游資源更是令人向往，株洲市重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)共有4處，其中國家級的有炎陵縣炎帝陵1處，省級的有炎陵縣桃源洞國家森林公園、株洲縣大京風(fēng)景區(qū)、茶陵縣云陽山森林公園。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。C，年降水量1200多毫升，年均日照1600多小時，無霜期在286天以上，是名副其實(shí)的膏腴之地，適宜多種農(nóng)作物生長，為湖南省有名的糧食高產(chǎn)區(qū)和國家重要的商品糧基地。株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫16176。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和10320國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個小集鎮(zhèn)。28176。114176。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。 附錄一：湖南屆時門前廣場、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項(xiàng)目的景觀中軸線。因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當(dāng)?shù)氐膽T例，能夠提前完成銷售任務(wù)并為開發(fā)公司樹立良好的市場形象。因?yàn)?，在株洲這樣一個簡單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闆]見到房子他們不敢買。 雨水收集及灌溉當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑?，從?jié)能環(huán)保的角度考慮建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng)四、開發(fā)建議在株洲，根據(jù)市場的調(diào)研情況基本上100%的住宅項(xiàng)目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷售。污水處理設(shè)施建議設(shè)置污水處理設(shè)備，集中排水。（五）、其他環(huán)境功能性配套設(shè)置垃圾處理設(shè)施建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中壓縮式垃圾收集站，此設(shè)備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。管線設(shè)計（1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對集中布置，建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。三表出戶主要功能為：A、保證住戶人身財產(chǎn)安全，免去上門抄表造成的麻煩；B、方便管理，節(jié)省人力，便于交費(fèi)； C、計量準(zhǔn)確，單據(jù)清晰，收費(fèi)合理； D、遠(yuǎn)程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。具體建議如下：（1）、三表出戶 實(shí)現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶自動計費(fèi)，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點(diǎn)之一。C、為了縮短市場消化時間，故而適度增加2房1廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場壓力，而由3房主力房型帶動市場影響力，通過小區(qū)的各項(xiàng)配套建設(shè)拉動需求。100110的房型在少數(shù)項(xiàng)目有推出，銷售率都在90%以上；同時，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠(yuǎn)離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟(jì)面積住宅的出現(xiàn)。具體建議如下：（1） 房型面積安排：2房1廳1衛(wèi) 建筑面積設(shè)計： 90～105平方米 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積設(shè)計： 110平方米、120平方米、130平方米、140平方米復(fù)式4房2廳2衛(wèi) 建筑面積設(shè)計 ：160平方米（躍層）（2） 房型配比2房1廳1衛(wèi) 30％ 3房2廳2衛(wèi) 60％ 4房2廳2衛(wèi) 10％ 設(shè)計理由：A、 據(jù)在株洲的市場調(diào)查摸底，多以130平方米以上的大面積住房為主。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為成功人士，對房型空間要求更為苛刻。同時，部分觀景陽臺，可以考慮采用局部鋼化玻璃陽臺隔板，增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質(zhì)。完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺，因此整個項(xiàng)目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，即歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。建議結(jié)構(gòu)設(shè)計采用混合結(jié)構(gòu)，即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部，并在兩端設(shè)輔助出入口。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場、大門、花園、小品等一系列景觀的設(shè)置。 設(shè)地上停車場，并在部分架空建筑底層設(shè)車庫和自行車停車庫。具體建議如下： 因當(dāng)?shù)厥袌鰧Χ鄬幼≌南俣容^快，接受程度相對較高，故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài)，引入組團(tuán)，增加組團(tuán)間的變化，如架空、退臺式、洋房等元素。 總建筑面積：104586㎡，可銷售面積：103586㎡178。 市場定位為高品質(zhì)精品住宅區(qū)；178。 綠化率40％；178。 本項(xiàng)目總占地面積98畝（65366㎡）178。這一點(diǎn)在株洲尤為重要。 高安全系數(shù)生活居住第一要求是安全，高安全系數(shù)住宅，無疑是對產(chǎn)品質(zhì)量無可爭議的保證。同時植物與水系很好的連通，澆灌時的水也有了雙重用途，既控制成本，又增添環(huán)境的觀賞性。在本案設(shè)計應(yīng)該區(qū)別當(dāng)?shù)匾恍潜P的集中小塊水池的水景設(shè)計方式，而使用枯水景觀，追求自然感覺。本案的小品景觀應(yīng)當(dāng)有怎樣的唯一性？注重門前廣場、大門、中心花園這條中軸線的景觀資源，一方面要控制開發(fā)成本，一方面要追求新意，鑒于這兩方面考慮，充分利用景觀設(shè)計資源，可以邀請外籍園藝設(shè)計大師，為本案的小品景觀作設(shè)計規(guī)劃。 秉持“以人為本”的設(shè)計理念，小品選擇上多注重功能性，外觀處理上，對細(xì)部線條的勾畫更細(xì)致。(1) 新實(shí)用主義的運(yùn)用 小區(qū)景觀小品，實(shí)在微不足道。本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象，使得居住者推窗見到的綠化，將不是止于家門前的一塊綠地，而是隱約起伏的動態(tài)綠化。小區(qū)內(nèi)所有功能活動區(qū)均由植物作自然分隔。B、 小區(qū)綠化與內(nèi)部建筑物的相融性 通過空中綠化，增強(qiáng)綠化的縱深和層次，借助植物的延伸性，將綠化與建筑自然銜接。在實(shí)現(xiàn)一定綠化率指標(biāo)的基礎(chǔ)上，從平面綠化向立體綠化拓展，實(shí)現(xiàn)綠化的跳躍性，將綠化與建筑融合在一起，實(shí)現(xiàn)一體化，無邊界性。由過去的內(nèi)向型環(huán)境(即環(huán)境地裝飾效果)，向外向型環(huán)境(即環(huán)境地功能性延伸性)轉(zhuǎn)變。而株洲的房產(chǎn)開發(fā)卻仍基本保持著單純追求綠化率的現(xiàn)狀，為改變這一狀況，體現(xiàn)本案高品位的市場出發(fā)點(diǎn)，提出“泛環(huán)境”生活概念。由于工業(yè)化的發(fā)展而造成的環(huán)境污染使這里的居民深受其害。 其實(shí)，株洲的二級房地產(chǎn)市場確實(shí)有很多問題，需要規(guī)范化的操作手法，表面上客戶享受著明明白白購房無上待遇，但實(shí)際上他們可能購買的將是未來的“十萬個為什么？”二、本案設(shè)計理念本案力求以差別化原則為設(shè)計基礎(chǔ)，結(jié)合市場情況在不同環(huán)節(jié)的設(shè)計規(guī)劃中求異求新。而購房者只為整個房產(chǎn)買單。在她的嘴里感知到開發(fā)商的態(tài)度，智能化只是額外的，可選的?！边@是目前株洲房屋單價最高的房產(chǎn)“海創(chuàng)”“還有其他安防系統(tǒng)嗎，周界報警、窗磁、門磁什么的？”“有啊！你想裝另外再交錢?！靶〗悖@1600元的智能化費(fèi)是什么？”“是可視對講門禁系統(tǒng)。且看在“海創(chuàng)同時也可避免了由于建筑形式上的雷同而使項(xiàng)目失去個性，難以跳出周邊的環(huán)境。本案正對天元區(qū)政府，只有追求建筑風(fēng)格與的周邊建筑風(fēng)格相似，才能使建筑更為和諧。特點(diǎn)是采用古典羅馬柱式，建筑追求莊嚴(yán)、宏大的氣派，構(gòu)圖嚴(yán)謹(jǐn)、軸線對稱，主次分明，邏輯清晰，重形不重色，講求明確的幾何形組合，繪畫雕刻與建筑相互獨(dú)立而協(xié)調(diào)。(二)、歐式、現(xiàn)代，誰更有生命力？時尚已經(jīng)成為簡約的時尚，后現(xiàn)代主義漸漸成為這個社會的主流。另一方面，市場不斷成熟，操作趨向嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭將從簡單打價格成本競爭轉(zhuǎn)向物業(yè)品質(zhì)的競爭，改善居住區(qū)環(huán)境，就是其中的一個重要因素。在這里有些小區(qū)只要花每個平方10元就可以完成整個環(huán)境，可以想象這樣的綠化的內(nèi)容。這種偷換概念的等式，在株洲的房產(chǎn)市場中卻是隨處可見。(一)、環(huán)境，何去何從？“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”目前的株洲房產(chǎn)，當(dāng)談及環(huán)境市，條件反射的就是綠化。天元區(qū)作為株洲市民最認(rèn)可的居住區(qū)，已經(jīng)有不少在株洲比較成功的項(xiàng)目推出，許多開發(fā)商也在努力尋求突破口，尋找同沿海城市物業(yè)同軌道的契機(jī)，“湘銀地產(chǎn)”、“海創(chuàng)”就是走在株洲住宅市場前列的開發(fā)者。這些突出的問題和現(xiàn)狀，直接影響到本案的總體規(guī)劃設(shè)計定位。創(chuàng)新是在不破壞原有文脈、風(fēng)脈的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新, 形成該項(xiàng)目獨(dú)有的不可復(fù)制的城市特色。第六、 創(chuàng)新性原則。城市各區(qū)域功能明確，城市的各主要功能節(jié)點(diǎn)布局合理，路網(wǎng)交通分布合理，通達(dá)性較為廣泛。明晰的空間層次格局，可以做到景觀資源利用的最大化，同時其本身也是一種空間上的景觀構(gòu)筑。 第四、 層次性原則。外部的物質(zhì)構(gòu)造只是項(xiàng)目設(shè)計的形，而內(nèi)部文脈的延續(xù)與設(shè)計才是其神，也是居住城市所追求的城市本源的東西。令項(xiàng)目輕松融入縈縈翠色和廣袤的人文空間。第二、 融合性原則。目前，所有的城市設(shè)計和造城運(yùn)動都必須遵循生態(tài)性原則，綠色城市設(shè)計已經(jīng)成為本世紀(jì)的造城運(yùn)動的主流，人類對健康的渴望，對綠色的向往，構(gòu)成了綠色城市設(shè)計的城市基礎(chǔ)；同時，對人本主義的理解也構(gòu)成城市設(shè)計生態(tài)性原則的最高詮釋。因?yàn)?，以上因素將直接?dǎo)致消費(fèi)者對該項(xiàng)目的認(rèn)同度和信任度，對整個后期的資金回籠和項(xiàng)目的達(dá)到自有資金的滾動開發(fā)有至關(guān)重要的因素。由上分析可知，項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險主要來自于項(xiàng)目的銷售是否能夠達(dá)到預(yù)期的銷售價格，而整個建安成本對項(xiàng)目的影響將不大。基 準(zhǔn)方 案售價變動建安成本變動10%5%5%10%10%5%5%10%凈現(xiàn)值271314012057336940252776274426822650凈現(xiàn)值升降幅48%24%24%48%%%%%投資利潤率26%%%%%%%%%投資利潤率升降幅48%%24%%%%%% %時，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時如果再降價將會虧本；%，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時如果再增加成本投入將會虧本。二、 敏感性分析開發(fā)項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動的因素是建安成本以及項(xiàng)目的市場銷售價格水平。假定本項(xiàng)目的總投資額不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)：銷售率為70%的現(xiàn)金收入為11630萬元，而項(xiàng)目的投資額為10406萬元，現(xiàn)金收入大于投資總額，因此該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)肯定小于70%，證明項(xiàng)目是