【正文】 最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的 1630元 /㎡ ,別墅 也是明珠花園的 3500 元 /㎡ ? ? 隨著房地產市場的漸漸火熱 ,其價格將還有很大的上升空間 ? 3?項目 STOW 分析 優(yōu)勢 : 1?城市房地產市場處于剛剛起步的階段 ,房地產市場競爭還不是十分激烈 ,同時 ,市民對房地產的發(fā)展有所認識 ,市場的鋪墊不需太多的氣力和引導 。各類學校幼兒園 ?醫(yī)院 ?購物中心和農貿市場等一應俱全 ? 2?區(qū)域房地產市場現(xiàn)狀分析 株洲市圍繞 “雙百 ”城市發(fā)展目標和 “東提西拓 ,合攏三角 ”建設思路 ,株洲城市中心的將逐漸西移 ,天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的 政治 ?經濟中心 ?其房地產的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠遠高于其他區(qū)域 ?具體表現(xiàn)不僅在價格 ?開發(fā)的品質上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模 ,開發(fā)的檔次上 ? 天元區(qū)主要樓盤分析 項目名稱 產品類型 占地 (畝 ) 總建面 (㎡ ) 容積率 湘銀小區(qū) 多層 ?小高層 ?別墅 180 240000 明珠花園 別墅 ?多層 ? 163 160000 小高層 親親家園 小高層 41 76011 學林雅苑 商住 11 珠江花園 多層 ?別墅 245 150000 (一 )?分布描述 由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū) 域 ,其房地產開發(fā)比較低分散 ?雖然沒有明顯的分布規(guī)律 ,但也一些天元區(qū)的特點 ,這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質的樓盤都有沿湘江的風景優(yōu)勢 ,如湘銀小區(qū) ?明珠花園等 ? (二 )?開發(fā)類型 天元區(qū)房地產開發(fā)的一大特點就是多層 ?小高層 ?別墅混合開發(fā)的項目比較普遍 ,既使一些檔次比較低的樓盤也都出現(xiàn)多層與別墅混合開發(fā)的現(xiàn)象 ?這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次 ,其結果可能相反 ,多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味 ?這樣開發(fā)類型太多 ,說明當?shù)亻_發(fā)商層次還需要進一步提高 ? (三 )?區(qū)域房地產價格 該區(qū)域的株洲市 房地產開發(fā)的熱點區(qū)域 ,其房地產銷售價格普遍高于其他區(qū)域的價格 ,其區(qū)域均價在 1450 元 /㎡左右 ?具體部分項目價格如下 : 項目名稱 產品類型 主力面積(㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 備注 湘銀小區(qū) 多層 90120 1550 小高層 100130 1600 海創(chuàng)占地 15公頃的炎帝廣場和高度達 365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢宏 ,是中國南方最大的城市廣場和湖南最高鋼架結構的廣播電視發(fā)射塔 。繞區(qū)而過的湘江四季通航 ,千噸級 輪船可經長江直達株洲 區(qū)域環(huán)境 :區(qū)內高 ?多層公寓 ?復式公寓和各種別墅應有盡有 。道路網(wǎng)絡縱橫交織 ,城區(qū)道路基本形成 ,區(qū)內連接北京至珠海高速公路和北京至廣州 107 國道的天易公路正在興建 ,天臺山路與上海至昆明的 320 國道相連 。機動車位 170?親親家園由上海臻隆房地產咨詢公司擔綱建筑規(guī)劃設計 ,景觀設計由上海 VTA 景觀設計公司設計 ,設計中從業(yè)主的生活需求出發(fā) ,小區(qū)規(guī)劃以交流 ?休憩 ?生活三大需求為根本 ?該 項目于二 00 二年十二月全面完工 ,90%以上住宅已認購 ? 聯(lián)誼家園 地處株洲河西長江北路 ,在秉承聯(lián)誼新村一期的開發(fā)理念后 ,在株洲聯(lián)誼房地產開發(fā)有限公司傾力打造 ,三期也在規(guī)劃中 ?金三角的長沙 ?株洲 ?湘潭三市完成投資 億元 ,增長 %,株洲占有 15%? 二 ?城市住宅市場分析 住宅市場總體描述 房改政策推動 —— 經濟型住房銷售增長迅速 ? 在 2021 年 4 月 ,株洲市正式出臺就房改房上市交易的有關政策局以來 ,使那些住房面積較小 ?居住環(huán)境較差的居民戶可以用 “ 以舊換新 ” 的方式來改善自己的居住條件 ?那么 ,需要 “ 以舊換新 ” 的 “ 房改房 ” 究竟有多少呢 ?據(jù)市房產局統(tǒng)計 :株洲市共有公有住房面積 38 萬平方米 ,已按房改政策賣出約 26 萬平方米 ,這 部分住房絕大部分是 80 年代前后建造的磚木或磚混結構的低標準住房 ,已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求 ,并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經濟條件的老職工和機關干部 ,具有更新住房的能力 ,而且他們的舊房購價每平方米約為 250 元左右 ?一套 60 平方米的住房只花 1 萬元左右 ,而且上市交易就可賣到 23萬元左右 ,若再補上 3萬元左右 ,就可以住上寬敞明亮的新房 ?26萬平方米的舊房 ,如果更新 30%,對株洲市房地產業(yè)來說是一個巨大的消費市場 ?雖然房改房上市交易的政策還未出臺 ,但人們的購房積極性已充分調動起來了 ,為了配合住房制度的改革 和房改房上市政策的出臺 ,株洲市適時地推出了經濟實用住房 ,在稅費上予以減免 ,使得房價較其他類型住房更低和更優(yōu) ?據(jù)統(tǒng)計 :經濟實用住房銷售面積 ,較去年同期增長 %?銷售轉旺 ,也帶動了房價回升 ,據(jù)測算 ,株洲市一季度經濟實用住房價格較去年同期上升 %? 消費觀念轉變 —— 高檔住房由冷轉俏 ? 株洲市是一個工業(yè)城市 ,部 ?省級企業(yè)星羅棋布 ,由于生產規(guī)模大 ,職工人數(shù)多 ,再加上資金雄厚 ,占地面積大的優(yōu)勢 ,大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū) ,住房條件相對優(yōu)越 ?隨著生活水平的提高和收入的增加 ,人們的消費觀念在發(fā)生巨 大的變化 ,在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時 ,再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿 ,以舊房換新房 ?以小房換大房的住房消費方式已被大多數(shù)人認同 ,不少新婚男女和中年夫婦 ,積累資金最大的用途就是購置一套滿意的住房 ?也有不少實力雄厚的 人士熱衷購買豪華型住宅如復式樓及超豪華型住宅如別墅等 ,這種消費觀念的改變 ,使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長 ?不少房地產商也抓住這個機遇 ,開發(fā)了一大批適應中等偏上收入戶家庭的房型 ,取得很好的經濟效益 ,如合泰房地產由于開發(fā)了大戶型商住樓(130 平方米以上 ),一季度銷售收入較去年增長 23%?株洲市火炬房產公司開發(fā)的東方花園 316 戶 ,計 33578 平方米 ,半年之后全部售空 ,2021 年 10 月 1 日動工的72 戶 ,計 8610 平方米住宅現(xiàn)已售出 25%?協(xié)力房地產公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅 432 棟 ,前去詢問的客戶也絡繹不絕 投資觀念漸濃 —— 商鋪炙手可熱 ? 隨著國家各項改革措施的逐步出臺 ,人們的投資觀念日漸濃烈 ?由于銀行利率的下調和股市行情的起伏不定 ,存款和入市一個回報太低 ,一個風險太大 ,購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑 ?據(jù)調查 ,近一段時間來 ,購買商鋪的客戶越來越多 ,一般 商品房建好后 ,客戶一般是住房商鋪同時購買 ,商鋪總是在住房銷售 30%左右就已告磬 ?據(jù)統(tǒng)計 ,株洲市今年一季度共銷售商業(yè)用房 萬平方米 ,較去年增長 7倍多 ,商鋪熱銷帶動商業(yè)用房價格迅速回升 ,據(jù)測算 ,今年一季度株洲市商業(yè)用房價格較去年同季上升 %?隨著房地產業(yè)的逐步升溫 ,商業(yè)用房的價格將還會進一步上揚 ? 城市建設和改造使土地價格增值 去年下半年以來 ,城市建設和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結合部如火如荼地開展起來 ,如株洲二橋的貫通 ,使株洲的市內交通形成一個四通八達的內環(huán)線 ,株洲三橋的破土動工 ,也預示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏 ?在新的城市規(guī)劃范圍之內的城郊結合部的工業(yè)區(qū) (如棉紡廠的工業(yè)五區(qū) )?住宅區(qū)特別是別墅區(qū) ?商業(yè)區(qū) (新建的汽車交易大市場 )等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸 ,從而使這些地段的地價迅速上升 ?尤其是 最近出臺的土地管理辦法規(guī)定個人不允許私自出讓和購買土地 ,只有具有房地產開發(fā)經營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內統(tǒng)一進行土地和房地產的交易和開發(fā) ,從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產開發(fā)的盲目性 ?由于多重因素的影響 ,土地價格上升已是必然 ?今年三季度以來 ,株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右 ? 房交會對房屋銷售價格 的上升起了推動作用 ? 地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲 ,聲勢浩大的房產交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用 ?今年株洲市舉行了兩次房地產交易展示會 ,規(guī)模之大 ,銷售成績之好為歷年所不及 ?一些規(guī)模較大 ?實力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良 ?設計精美的樓盤制作成模型 ,放置在展位上向消費者展示 ,并配有專車免費接送購房者到實地勘查 ,同時實行一條龍銷售服務 ,當場議價 ,當場辦齊各種手續(xù) ,這種銷售方式被房地產業(yè)界和消費者稱為 “ 房產超市 ” ?由于銷售方式靈活 ?交易手續(xù)簡化 ,商品房成交火爆 ?據(jù)統(tǒng)計 ,僅 7 月份在市房產 大樓落成典禮的房交會上三天成交額就達 2 億元 ?由于交易量上升的推動 ,再加上今年推出的樓盤不論是地域 ?房型 ?面積以及配套設施和服務等方面都優(yōu)于去年 ,雖然房價還略有上升 ,但購房者仍絡繹不絕 ? 經濟回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好 今年三季度以來 ,株洲市經濟出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭 ,其中三產業(yè)的回升更為強勁 ,從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫 ,價格也有上漲 ?據(jù)統(tǒng)計 ,三季度 ,株洲市房地產租賃價格較上年同期上漲 %,其中住宅租賃價格上漲 %?住宅租賃價格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加 ,這部份人群或一家多口租住一套住房 ,或幾位同事 ?朋友合租一套住宅 ,比住旅館既方便又安全 ?由于各種公司特別是類似律師事務所這些收入層比較高的單位 ,一般都租賃酒店 ?大廈的高標準寫字樓辦公 ,也推動了該類房屋租賃價格的上漲 ?據(jù)統(tǒng)計 ,株洲市三季度高標準寫字樓較上年同期也上升了 %? 部分樓盤簡析 以下列舉的是目前株洲相對成熟的居住社區(qū) ? 湘銀社區(qū) 位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū) ,總面積 120,290 ㎡ ,其中住宅面積 95000㎡ ,綠化總面積 46000 ㎡ ,人均綠化面積 18 ㎡ ,道路面積 8000 ㎡ ?通過近三年多的開發(fā)建設 ,現(xiàn)建有商住樓 20 棟 ,別墅 68 棟 ,居住人口 2600 多人 ?社區(qū)內道路平整寬闊 ,游泳池 ?網(wǎng)球場 ?幼兒園 ?會所等基礎配套設施完整 ? 金橋商住區(qū) 位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭 ,建寧港南岸 ?同市內幾大著名市場一衣帶水 ?唇齒相依? 金橋商住區(qū)占地面積 14600 平方米 ,總建筑面積 26700 平方米 ,其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面 2021 平方米 ,住宅 24000 平方米 ,地下車庫 1300 平方米 ? 碧玉花園 位于蘆淞區(qū)省道 1815 線旁 ,距株洲市電腦市場 3 公里 ,占地 276 畝擬建別墅 320棟 ?東面為小區(qū)大門直通 1815 線 ?南 ?西 ?北三面均是纏綿不斷的自然山體環(huán)繞 ,綠色 山林起伏不斷 ,景色幽雅 ,空氣清新 ?小區(qū)規(guī)劃依山就勢 ,視野開闊 ,小區(qū)綠地率達 56%,容積率只有 ,是株洲市目前最大的純別墅小區(qū) ,也是典型的綠色低密度生活小區(qū) ? 珠江花園 株洲市高新區(qū)珠江南路 ,占地 245 畝 ,建筑面積十五萬平方米 ,是株洲華晨房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的集多層住宅 ?別墅 ?門面于一體的高檔小區(qū) ? 小區(qū)東臨珠江南路 ,西鄰長江西路 ,北至炎帝廣場 ,天臺公園 1000 米 ,南臨鑿石公園及湘江清風碧波 ,環(huán)境優(yōu)美 ?小區(qū)配套設施完善 ,內設幼兒園 ?超市 ?籃球場 ?門球場 ?？偭烤尤〉?2 位 。其三是土地購置費 ,占完成投資總量的 %,增幅 %?從目前看 ,株洲市房地產開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內進行 ,發(fā)展前景比較樂觀 ? 5?株洲房地產市場整體運營良好 ? 今年株洲市房地產開發(fā)投資主要指標高于全省平均水平 ?從開發(fā)總量來說 ,占全省總量有 %,排名超過常德 ,居全省第二 ,增幅高于全省平均增速 百分點 ,增長速度提前三位 ,居第五 。 中私營和個體 占完成投資 增長 倍 投資 , % 集體投資 , 占完成總量 的% 增長 %。 今年株洲市房地產開發(fā)一個明顯特征是 ,投資規(guī)模大 ,其中已開工的上億元項 目 9個 ?如江山置業(yè)總投資 。居住支出只有 692 元 ,增長 %?城市居民人均居住面積 平方米 ,增加 平方米 ? 城市居民收入分析 1） 據(jù)最新勞動統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明 :今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165 元 ,同比增加 929 元 ,增長 %? 2） 行業(yè)之間收入差距繼續(xù)擴大 ?電力 ?燃氣及水的生產和供應業(yè) ,水利 ?環(huán)境和公共設施管理業(yè) ,信息傳輸 ?計算機服務和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產業(yè)的職工收入在全市在崗職工中占據(jù)領 先地位 ,其在崗職工平均工資分別為 19091元 ?15821元和 10792元 。同時河西區(qū)的發(fā)展還可以帶動服務 ?旅游 ?交通等行業(yè) ,從多方面帶動和促進整個城市的整體經濟發(fā)展 ? ? 交通狀況 :隨著新區(qū)的發(fā)展建立起新的交通樞紐 ?全面貫通老城區(qū)與新區(qū)的溝通 ? 二 ?現(xiàn)有經濟狀況分析 株洲是一個以工業(yè)為主要中心產業(yè)的城市 ,共有工業(yè)企業(yè) 1258 家 ,城市的支柱產業(yè)以檸檬酸 ?煙草類 ?酒類和平板玻璃為主 ?其中檸檬酸的生產基地 —— 湖南豐原集團是全國知名的上市企業(yè) ,而且其產品占全球市場的很大份額 ?近幾年來隨著城市對外開 發(fā)的不斷加大 ,利用外資規(guī)模的不斷擴大 ,進出口貿易快速增長 ,全市成立了外資投資企業(yè) 235 家 ?整個城市的經濟發(fā)展呈現(xiàn)蒸蒸日上的趨勢 ? 消費品市場繁榮興旺 ?消費品市場運行保持了