【文章內容簡介】 建設用地 27784 ㎡ ,總建筑面積 76011 ㎡ ,綠化率 %,容積率 ,總戶數 400,機動車位 170?親親家園由上海臻隆房地產咨詢公司擔綱建筑規(guī)劃設計 ,景觀設計由上海 VTA 景觀設計公司設計 ,設計中從業(yè)主的生活需求出發(fā) ,小區(qū)規(guī)劃以交流 ?休憩 ?生活三大需求為根本 ?由 5 棟 916層電梯高層 ?2 棟 6 層多層及幼兒園 ?老人活動中入臨 街商鋪組成 ? 三 ?項目分析 1?區(qū)域概況描述 地理位置 :株洲天元區(qū) (高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) )位于株洲市內湘江河段的西岸 ,三面環(huán)江 ,地勢平坦 ,與市中心一橋相接 ,地理環(huán)境十分優(yōu)越 ,極富開發(fā)潛力? 路 交 通 :高新區(qū)交通十分便捷 ,距京廣 ?浙贛 ?湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站 。道路網絡縱橫交織 ,城區(qū)道路基本形成 ,區(qū)內連接北京至珠海高速公路和北京至廣州 107 國道的天易公路正在興建 ,天臺山路與上海至昆明的 320 國道相連 。民航至長沙黃花國際機場 60 公里 ,距大托鋪貨運機場 35 公里 。繞區(qū)而過的湘江四季通航 ,千噸級 輪船可經長江直達株洲 區(qū)域環(huán)境 :區(qū)內高 ?多層公寓 ?復式公寓和各種別墅應有盡有 。4 萬平方米的標準廠房設施齊全 。占地 15公頃的炎帝廣場和高度達 365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢宏 ,是中國南方最大的城市廣場和湖南最高鋼架結構的廣播電視發(fā)射塔 。區(qū)內建有兩所三星級以上涉外賓館 ?一個大型會議中心和一個大型文化宮 。各類學校幼兒園 ?醫(yī)院 ?購物中心和農貿市場等一應俱全 ? 2?區(qū)域房地產市場現狀分析 株洲市圍繞 “雙百 ”城市發(fā)展目標和 “東提西拓 ,合攏三角 ”建設思路 ,株洲城市中心的將逐漸西移 ,天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的 政治 ?經濟中心 ?其房地產的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠遠高于其他區(qū)域 ?具體表現不僅在價格 ?開發(fā)的品質上還表現在開發(fā)的規(guī)模 ,開發(fā)的檔次上 ? 天元區(qū)主要樓盤分析 項目名稱 產品類型 占地 (畝 ) 總建面 (㎡ ) 容積率 湘銀小區(qū) 多層 ?小高層 ?別墅 180 240000 明珠花園 別墅 ?多層 ? 163 160000 小高層 親親家園 小高層 41 76011 學林雅苑 商住 11 珠江花園 多層 ?別墅 245 150000 (一 )?分布描述 由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū) 域 ,其房地產開發(fā)比較低分散 ?雖然沒有明顯的分布規(guī)律 ,但也一些天元區(qū)的特點 ,這就是現在開發(fā)的一些高素質的樓盤都有沿湘江的風景優(yōu)勢 ,如湘銀小區(qū) ?明珠花園等 ? (二 )?開發(fā)類型 天元區(qū)房地產開發(fā)的一大特點就是多層 ?小高層 ?別墅混合開發(fā)的項目比較普遍 ,既使一些檔次比較低的樓盤也都出現多層與別墅混合開發(fā)的現象 ?這樣的開發(fā)類型的出現的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次 ,其結果可能相反 ,多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味 ?這樣開發(fā)類型太多 ,說明當地開發(fā)商層次還需要進一步提高 ? (三 )?區(qū)域房地產價格 該區(qū)域的株洲市 房地產開發(fā)的熱點區(qū)域 ,其房地產銷售價格普遍高于其他區(qū)域的價格 ,其區(qū)域均價在 1450 元 /㎡左右 ?具體部分項目價格如下 : 項目名稱 產品類型 主力面積(㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 備注 湘銀小區(qū) 多層 90120 1550 小高層 100130 1600 海創(chuàng)明珠花園 多層 90130 1630 別墅 300 3500 聯誼親親家園 小高層 120 1500 學林雅苑 商住 130170 1450 ? 天元區(qū)價格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的 1630元 /㎡ ,別墅 也是明珠花園的 3500 元 /㎡ ? ? 隨著房地產市場的漸漸火熱 ,其價格將還有很大的上升空間 ? 3?項目 STOW 分析 優(yōu)勢 : 1?城市房地產市場處于剛剛起步的階段 ,房地產市場競爭還不是十分激烈 ,同時 ,市民對房地產的發(fā)展有所認識 ,市場的鋪墊不需太多的氣力和引導 。 2?項目位于天元區(qū)政府對面 ,與新建的株洲市政府咫尺相臨 ,具有一定的區(qū)域優(yōu)勢 ,未來的具有較大的升值潛力 。 3?政府對于天元區(qū)建設的大力支持 ,使項目周邊的配套的日趨完善 。 4?有當地政府的大力支持 。 5?本公司的品牌優(yōu)勢和豐富的操盤經驗 。 劣勢 : 1?項目前期 拆遷的和規(guī)劃的不確定 ,可能會給項目帶來一定的抗性 。 2?原有的工廠是否會影響地塊土質不明確 ,可能對項目成本有一定的影響因素 。 3?項目配套有欠缺 ,要成為成熟區(qū)域尚需時日 ,將對本項目有一定影響 ? 機會點 : 1?隨著城市建設的步伐不斷加快 , 項目所處區(qū)域將成為城市新的亮點 。 2?項目所處天元政府對面 ,過去為經貿委下屬企業(yè)用地 ,因此道網和相關管線網完善 。 3?項目地塊為單位用地 ,場內拆遷量工作容易開展 ,降低了開發(fā)周期 。 4?項目周邊體育場啟動力 ,推動了整個區(qū)域的影響力 ? 威脅點 : 1?項目周邊其它一些高素質項目的 競爭 ,對于項目有一定威脅 。 2?當地開發(fā)商將一些開發(fā)成本灘到消費者身上 ,對公司的本地化操作有一定影響? 第四部分 :投資回報分析 初步投資概算表 一、 主要經濟指標 建設用地面積 :98 畝 (65366 ㎡ ) 總建筑面積 :104586 ㎡ 土地價格 :98 畝 30 萬 /畝 =2940 萬元 樓面地價 :281 元 /㎡ 二、 初步投資概算表 序號 項目名稱 單位成本 費用合計 備注 一 土地成本 281 元 /㎡ 2940 萬元 二 前期費用 100 元 /㎡ 1046 萬元 臨水 ?臨電 ?圍墻 ?報批 ?設計 ?勘測等(由株洲方面提供 ,與其他地方基本相同 ) 三 建設成本 500 元 /㎡ 5229 萬元 含基礎部分 四 配套工程 98 元 /㎡ 1025 萬元 該項費用是按照普通的標準計算 ,基本適合各地的開發(fā)成本 ?株洲方面提供成本僅為 10 元 /㎡ ,即十分簡單的綠化工程費用 ,而其他費用全部向消費者另外收取 ?在市調過程中確認株洲各項目普遍不同程度的收取如 :管線費 ?智能化配套費 ?有線電視初裝費 ?防盜門費以及煤氣入戶費等費用 ,前幾項費用除了煤氣入戶費一般不計入開發(fā)成本外 ,其他費用通常均計入成本 ? 1 給水工程 18 元 /㎡ 萬元 2 污水處 理 8 元 /㎡ 萬元 3 配電工程 18 元 /㎡ 萬元 4 電話 12 元 /㎡ 萬元 5 有線電視 7 元 /㎡ 萬元 6 智能化系統 10 元 /㎡ 萬元 7 綠化 25 元 /㎡ 萬元 五 不可預見費 16 元 /㎡ 166 萬元 一 ~四項的 3% 六 費用小計 995 元 /㎡ 10406 萬元 銷售及管理成本分析表 一、 主要銷售數據 總建筑面積 :104586 ㎡ 可銷售面積 :103586 ㎡ 其中 :住宅部分 :100000 ㎡ 商鋪部分 :3586 ㎡ 不可銷售面積 (配套面積 ):1000 ㎡ (約為總建 1%以內 ) 預計平均銷售價格 其中 :住宅部分 :1500 元 /㎡ 商鋪部分 :4500 元 /㎡ 預計銷售收入 其中 :住宅部分 :15000 萬元 商鋪部分 :1614 萬元 總計收入 :16614 萬元 二、 銷售及管理成本分析表 序號 項目名稱 費用合計 備注 一 銷售費用 664 萬元 傭金為銷售收入 2%?廣告及銷售中心包裝 (前期臨時租用 ,后期商鋪改建 )2% 二 管理費用 332 萬元 為項目公司的日常開銷及人員管理工資 三 小計 996 萬元 稅金計算表 1?總投資額 :10406 萬元 2?銷售及管理成本 :996 萬元 3?預計銷售收入 其中 :住宅部分 :15000 萬元 商鋪部分 :1614 萬元 總計收入 :16614 萬元 序號 項目名稱 費用合計 備注 一 土地增殖稅 166 萬元 該項按照有關營業(yè)稅及附加規(guī)定計算為銷售收入的 6%,但株洲方面提供數據僅為 5 元 /㎡ ,以何種方式節(jié)約稅金有待考證 二 銷售稅金及附加 997 萬元 三 所得稅 1336 萬元 四 小計 2499 萬元 現 金流量初步分析表 一、 資金的籌措 本項目需要投資總額 10406萬元 ,開工面積 104586㎡ ,項目將分兩期開發(fā)一期交付 ,計劃開發(fā)周期為 2年 ?在項目初始階段需要支付的費用為 :土地款 2940 萬元 ,前期費用 1046 萬元 以及前期的管理 ?銷售啟動等費用 ,前兩筆費用如果以分期方式支付 ,需要啟動資金為 3250 萬元 ?由于整個投入的資金量并不大 ,因此第一年所有資金來源 “ 公司自籌資金 3200 萬元 ”, 用于土地購置的第一筆款 ?勘測設計?項目前期準備及交納部分政府規(guī)費等并啟動項目達到預 售條件進行預售并減輕開發(fā)資金壓力 。第二年資金主要來源商 品房預售收入 ,陸續(xù)回籠資金并實現項目的滾動開發(fā) ? 二、 現金流量初步分析 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 3 月 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 14 月 工程 進度 三通一平 ?勘探 ?設計 設計定案 ,一期基礎 一期正負零 , 地面工程 一期地面主體 ,二期基礎 一期主體完畢 ?內外裝修 二期正負零 , 地面工程 二期地面主體 二期主體完畢 ?內外裝修 綠化 ?配套 現金支出累計 1710 萬元 3226 萬元 3407 萬元 4484 萬元 6747 萬元 7952 萬元 9209 萬元 10812 萬元 12149 萬元 當月現金支出 1710 萬元 1516 萬元 181 萬元 1077萬元 2263 萬元 1205 萬元 1257 萬元 1603 萬元 1337 萬元 土地款 1000 萬元 1000 萬元 0 0 940 萬元 0 0 0 0 前期 費用 600 萬元 446 萬元 0 0 0 0 0 0 0 土建工程款 0 0 0 800 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 429 萬元 配套工程0 0 0 0 0 0 0 300 萬元 725 萬元 款 銷售 費用 100 萬元 30 萬元 50 萬元 100 萬元 100 萬元 74 萬元 80 萬元 80 萬元 50 萬元 銷售 稅金 0 0 91 137 183 91 137 183 91 管理 費用 10 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 42 萬元 銷售 進度 0 0 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 現金收入累計 0 0 1661 萬元 4135 萬元 7476 萬元 9137 萬元 11630 萬元 14952 元 16614 萬元 當月現金收入 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 銷售 收入 0 0 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元