【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 著。 1 至 12 月份，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng)%；建筑業(yè)產(chǎn)值增幅位居全省前列，完成比例連續(xù) 8 個(gè)月在全省排名第一，在全省第一家提前兩個(gè)月超額完成全年建筑業(yè)指標(biāo)； 2020 年，在金融風(fēng)暴的影響下， ****房地產(chǎn)業(yè)一度出現(xiàn)了低潮，全市經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展受到一定的影響。隨后，國(guó)家和當(dāng)?shù)貥鞘芯日哳l出臺(tái)，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境下， 2020 年 ****房地產(chǎn)業(yè) 已經(jīng) 擺脫金融危機(jī)的影響走出困境，煥發(fā)出勃勃生機(jī)。 2020 年， ****房地產(chǎn)開發(fā)成果顯著。 1 至 12 月份，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng)%；建筑業(yè)產(chǎn)值增幅位居全省前列，完成比例連續(xù) 8 個(gè)月在全省排名第一，在全省第一家提前兩個(gè)月超額完成全年建筑業(yè)指標(biāo)； **房產(chǎn)市場(chǎng)狀況 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?**市 ，該區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的走向直接影響本項(xiàng)目的發(fā)展。 近年來， **市的城市建設(shè)步伐日益加快，尤其是省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放戰(zhàn)略深入實(shí)施以來， **這座集城、泉、山、海、島于一身的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，越來越成為炙手可熱的宜居寶地，富有遠(yuǎn)見卓識(shí)的投資商紛紛把目光投向 **市，一大批高檔次的現(xiàn)代化小區(qū)如雨后春筍般地建設(shè)起來。 2020 年以來， **市商品房銷售面積和同期住宅銷售面積平均復(fù)合增長(zhǎng)率大大提高。房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以住宅為主，達(dá)到 69% 的比率，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅銷售額不斷提高，成為推動(dòng) **市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。截?2020年 5月 ,**全市具有資質(zhì)的某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 總承包和專業(yè)承包企業(yè)共完成產(chǎn)值 265920千元 ,同比增長(zhǎng) 260% ；新簽合同 465548千元 ,比去年同期增長(zhǎng) 253%。總體上看，我市建筑業(yè)繼續(xù)保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) ,后續(xù)發(fā)展也保障有力 ,但存在問題仍不容忽視 . 一、 15月份建筑業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn) 生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，推動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。截止 15月全市有工作量的企業(yè) 13個(gè)，于去年同期持平， 15月全市建筑企業(yè)共完成產(chǎn)值265920千元，比上年增加 192100千元，同比增長(zhǎng) 260%。 施工企業(yè)穩(wěn)定，簽訂合同額增加，促進(jìn)后 續(xù)發(fā)展。 15月全市建筑業(yè)企業(yè)簽訂的合同額為 465548千元，同比增長(zhǎng) 187%，本年新簽合同額 465548千元，同比增長(zhǎng) 253% ，本年新簽合同額占居簽訂合同額主體地位，比重100%。簽訂合同額的增加，保證施工任務(wù)增多，為建筑企業(yè)的后續(xù)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 房屋建筑施工面積增速放緩、竣工面積快速增長(zhǎng)。 15月全市資質(zhì)以上建筑企業(yè)房屋施工面積 233327平方米，比上年同期增長(zhǎng) 68%，其中新開工面積 233327平方米，占施工面積 100%；房屋建筑竣工面積 29000平方米。 房地產(chǎn)業(yè)受全市地方政策的 推動(dòng)，竣工商品房銷售率和竣工住宅銷售率大幅上升， **市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，主要來源于住宅產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。而投機(jī)性購(gòu)房的現(xiàn)象并不很明顯。雖然目前投資型購(gòu)房有所增多，但傳統(tǒng)的自住購(gòu)房的消費(fèi)觀念依然是主流，房地產(chǎn)投資的概念尚處于模糊的狀態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)保值投資的觀念認(rèn)同度較低。相對(duì)于住宅房地產(chǎn)來講， **市的商務(wù)用房和寫字樓市場(chǎng)開發(fā)情況相形見絀，不夠火熱，很難發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。其原因首先是 **市的地理位置不好，投資者對(duì)在 **市投資商業(yè)用房和寫字樓的投資價(jià)值還持有疑慮；其次，部分寫字樓的開發(fā)商大部分由住宅開發(fā)轉(zhuǎn) 型而來，表現(xiàn)在一是急功近利，發(fā)售性的比較多，二是缺少管理經(jīng)驗(yàn)，寫字樓的價(jià)值提升不僅體現(xiàn)在硬件，同時(shí)也體現(xiàn)在配某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 套軟件上，這一點(diǎn) **市做的相對(duì)不足。 價(jià)格走勢(shì)情況 2020 年是 **房地產(chǎn) 市場(chǎng)爆發(fā)的一年 ,商品房?jī)r(jià)格也在這一年獲得了補(bǔ)充性增長(zhǎng) ,商品房均價(jià)達(dá)到了 3300 元 /㎡。從全國(guó)來看， **市商品房住房?jī)r(jià)格漲幅低于全國(guó)平均水平，位居 70 個(gè)大中城市中下游水平。自 06 年以來， **市房?jī)r(jià)盡管一路走高，但仍處于“補(bǔ)漲”階段，屬于理性上漲。 **市消費(fèi)者調(diào)查 調(diào)查時(shí)間： 2020年 1月 調(diào)查手段： 專業(yè)報(bào) 紙問卷發(fā)布； 組織 20 名在校大學(xué)生安排在**市 10個(gè) 地 點(diǎn)進(jìn)行人工發(fā)放與回收問卷，其中包括：商業(yè)區(qū)、辦公樓、企事業(yè)單位、老式住宅小區(qū)、新建樓盤售樓中心等。 調(diào)查規(guī)模：有效問卷 3046例 居住區(qū)域 ■ 80%以上分布在 **古 城 區(qū)。 ■ 20%以下居住在 其 他區(qū)域。 職業(yè)狀況 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 ■ 企業(yè) /公司中、高層管理人員占有較多的比例，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買能力，對(duì)樓盤品質(zhì)有更高的要求。 ■ 自由職業(yè)者、個(gè)體工商戶、私 營(yíng)業(yè)主在職業(yè)分布中共占 24%的比例，他們的收入不穩(wěn)定，但是有購(gòu)房需求，具備一定的購(gòu)買能力。 ■ 企業(yè) /公司普通員工、事業(yè)單位工作人員占有最多的比例，擁有穩(wěn)定收入的工薪階層，是最有購(gòu)房需求潛力的人群。 學(xué)歷水平 社會(huì)進(jìn)步，人口素質(zhì)提高，高學(xué)歷人才逐年增加。 ■ 具有本科及以上學(xué)歷的被訪者比例接近 50%，其他教育程度如大專、高中 /中專、初中及以下學(xué)歷的比例依次遞減。 被訪者職業(yè)狀況分布%%%%%%%%%% % % % % % %事業(yè)單位工作人員企業(yè)/公司普通員工企業(yè)/公司中層管理人員企業(yè)/公司高層管理人員私營(yíng)業(yè)主個(gè)體工商戶離退休人員自由職業(yè)者其它百分比被訪者學(xué)歷水平分布%%%%%% % % % % %初中及以下高中/中專大專本科碩士及以上百分比某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 ■ 高學(xué)歷人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)居住空間的要求更為細(xì)致，是重要的潛在 消費(fèi)者。 收入水平 ■ 潛在購(gòu)房者中，中等收入群體的數(shù)量最多，是目前 **市住宅市場(chǎng)的需求主力。 ■ 在我們特別關(guān)注的 80 后人群中，家庭年收入在 5 萬(wàn)元以下及5~10萬(wàn)元的被訪者比例最多。 購(gòu)房目的 ■ 改善目前居住條件成為購(gòu)房主要?jiǎng)右颉? 被訪者家庭年收入水平分布%%%%%%%5萬(wàn)以下5萬(wàn)~10萬(wàn)元10萬(wàn)~30萬(wàn)元30萬(wàn)~60萬(wàn)元60萬(wàn)~100萬(wàn)元100萬(wàn)~200萬(wàn)元200萬(wàn)元以上家庭年收入百分比被訪者購(gòu)房目的分布 投資 15% 給他人使 用 7% 其它 13% 改善目前居住 條件 65% 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 ■ 投資，成為當(dāng)前居民置業(yè)的第二大動(dòng)因。以投資為目的的房產(chǎn)置業(yè)不僅成為促進(jìn)房地產(chǎn)流通繁榮的催化劑，還為未來二手房 的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 欲購(gòu)房時(shí)間 ■ 只有 30％的被訪者預(yù)計(jì)在 1 年內(nèi)購(gòu)買住宅，而選擇推遲一年以上購(gòu)房的人群達(dá)到了 70％以上。 現(xiàn)階段不購(gòu)房原因 ■由于預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌而不買房的占一成以上，雖然與一線城市相比，要樂觀得多，但市場(chǎng)觀望的氣氛也值得關(guān)注。 被訪者購(gòu)房時(shí)間分布現(xiàn)階段不購(gòu)房45%半年之內(nèi)12%一年之內(nèi)18%兩年之內(nèi)25%被訪者現(xiàn)階段不購(gòu)房原因分布16%13%9%2%13%47%房?jī)r(jià)偏高 預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌無滿意的樓盤 加息后還貸壓力增大拆遷未定或拆遷款未到 其它房?jī)r(jià)偏高 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 ■在被訪者現(xiàn)階段不購(gòu)房原因分布中，選擇與房?jī)r(jià)有關(guān)的不購(gòu)房原因占六成以上。 ■價(jià)格影響供求，被訪者置業(yè)首要考慮價(jià)格因素，但對(duì)于目前不 斷增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，超過當(dāng)前部分購(gòu)房者的承受能力，開發(fā)商應(yīng)該考慮當(dāng)前市場(chǎng)的供求矛盾，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買能力。 置業(yè)頻次 ■在此次調(diào)研中，二次置業(yè)者的比例高達(dá) %。由于二次置業(yè)者的住房消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)豐富，所以對(duì)房屋產(chǎn)品的功能性需求較多，審美性需求有所上揚(yáng)，舒適性要求較高；同時(shí)對(duì)地段的升值空間也比較看重。 ■在我們特別關(guān)注的 80后購(gòu)房群體中，首次置業(yè)在購(gòu)房需求中占據(jù)最大比例，且對(duì)婚房有一定的需求?；榉抗δ茉O(shè)計(jì)水準(zhǔn)的高低，將是這類產(chǎn)品 成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。 影響購(gòu)房因素 被訪者置業(yè)頻次分布個(gè)人已有兩套住房，打算購(gòu)買第三套或更多套房子, %個(gè)人已有一套住房，打算購(gòu)買第二套房子,%父母有房，個(gè)人無房，欲買婚房,%個(gè)人沒有住房，打算購(gòu)買一套房子,%某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 ■物業(yè)管理這樣的后續(xù)服務(wù)質(zhì)量因素的提高也漸成為被訪者考慮的重要因素。 ■影響被訪者購(gòu)房因素排在前列的依次是交通、房?jī)r(jià)樓盤質(zhì)量和地段。 ■小區(qū)內(nèi)景觀、房屋所在區(qū)的環(huán)境、房屋所在區(qū)人口素質(zhì)等因也有相當(dāng)一部分人選擇。 ■這說明影響被訪者購(gòu)房因素正從樓盤的硬環(huán)境向軟過渡，開發(fā)商必須加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，融洽業(yè)主關(guān)系，加強(qiáng)項(xiàng)目文化環(huán)境的建設(shè)。 單價(jià)承受能力 ■ 單價(jià)承受能力主流區(qū)間分布在 30004000 元 /㎡，這主要受被訪者影響被訪者購(gòu)房因素分布%%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %交通周邊配套學(xué)區(qū)劃分升值潛力房?jī)r(jià)戶型地段小區(qū)內(nèi)景觀開發(fā)商信譽(yù)樓盤質(zhì)量物業(yè)管理房屋所在區(qū)人口素質(zhì)房屋所在區(qū)的環(huán)境其它影響購(gòu)房因素百分比被訪者單價(jià)承受能力分布10000以上1%6000~100003%4000~600018%3000~400078%某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 收入水平的影響。 ■ 當(dāng)前 **市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)在 4000 元 /㎡以下，與單價(jià)承受能力主流區(qū)間分布基本一致， **市商品住宅平均單價(jià)尚能夠被大部分被訪者接受，潛在需求量仍有挖掘潛力。 物業(yè)類別 被訪者購(gòu)買新房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二手房，說明新的市場(chǎng)需求空間仍然很大。 ■普通住宅占有最高的比例 ，這也符合市場(chǎng)上的大眾消費(fèi)者的產(chǎn)品需求。 ■堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地政策的實(shí)施，使別墅成為未來稀缺住宅產(chǎn)品，具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端消費(fèi)人群無論是投資還自住，他們被訪者新房、二手房需求分布92%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新房 二手房被訪者物業(yè)類別需求分布普通住宅84%公寓13%別墅3%某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 22 都會(huì)對(duì)別墅有一定需求。 ■目前 **房地產(chǎn) 市場(chǎng)上的公寓型住宅 比較少 ，開發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)可以考慮一下這部分潛在客群。 建筑形態(tài) 小高層和高層的購(gòu)買比例超過多層，這是 **市場(chǎng)的一個(gè)重大變化。隨著人們對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施信心的增強(qiáng)，隨著土地的稀缺，高層、小產(chǎn)品的增多，市民對(duì)這一產(chǎn)品類型的心 理接受能力在增強(qiáng)。由此可見，高層、小高層產(chǎn)品的市場(chǎng)抗性在減少。 面積需求 ■ 80120 ㎡ 的面積段需求占到總需求的 37％。這個(gè)區(qū)間的需求占了被訪者建筑形態(tài)需求多層43%小高層36%高層21%潛在購(gòu)房者面積需求分布（單位：平方米）%%%%%% %%%%%%%%%%60以下60~8080~120120~150150~200200~500500以上面積百分比某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 23 消費(fèi)需求的主流。 （ 1）主力戶型對(duì)應(yīng)面積區(qū)間需求 ■對(duì)于三室一廳戶型，被訪者偏好的面積區(qū)間為 80120㎡ 。 ■消費(fèi)者從二房類物業(yè)向三房類物業(yè)的轉(zhuǎn)變，是由于二房類的屋結(jié)構(gòu)與功能已不能滿足消費(fèi)者的居住需求，他們對(duì)于房屋的使用功能、居住空間以及舒適 程度有更高的要求。 兩室一廳60~8065%80~12030%＜604%120~1501% ■不同戶型的面積需求各異，六成以上的兩室一廳類消費(fèi)者希望能購(gòu)房面積為 6080 ㎡ ，說明兩室一廳類消費(fèi)者在確保能夠滿足使用功能、居住空間的前提下，主要關(guān)注的還是緊湊經(jīng)濟(jì)的戶型。 （ 2）可承受單價(jià)對(duì)應(yīng)面積區(qū)間需求 三室一廳200~5001%150~2006%60~806%120~15035%80~12052%某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 24 ■ 30004000元 /㎡單價(jià)偏好的面積區(qū)間是 6080㎡。 ■在中低價(jià)位的商品住宅的需求方面，消費(fèi)者偏愛經(jīng)濟(jì)實(shí)用、性價(jià)比較高的產(chǎn)品。 ■在可承受單價(jià)較高的區(qū) 間內(nèi)，