【文章內容簡介】 區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略桑海經濟區(qū)的開發(fā)建設確實在相當程度上改變了某市北城區(qū)面貌，經濟區(qū)道路、綠 化、公園等基礎設施建設，并由此吸引大量的農村進城人口及返鄉(xiāng)置業(yè)者，老城區(qū)居民亦對新城區(qū)的環(huán)境羨慕不已，換房需求亦較大。開發(fā)區(qū)十分重視社會治安綜合治理工作，全力協(xié)助企業(yè)搞好安全保衛(wèi)工作，積極為 投資商營造安定的社會投資環(huán)境。區(qū)內有一支特別能戰(zhàn)斗的公安隊伍，并建立了功能完善、快速反應的治安防控網絡，良好的治安環(huán)境已成為桑海開發(fā)區(qū)的一張名片，為每位住戶提供安靜舒適的環(huán)境。二、相關產業(yè)政策分析（一）行業(yè)背景1）、2022 年，國家宏 觀調控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。2）、受需求市場低迷的影響，房地產開發(fā)投資意愿的下降從 2022 年 2 季度就開始顯現(xiàn)，4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6 月份起這兩項反映房地產開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。 2022 年 110 月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面 積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地 產開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。2022 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。111 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告11增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。3）、各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，2022 年 8 月份 70 大中城市房價出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2022 年，70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2022 年下降 個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。從環(huán)比來看，2022 年 70 大中城市房屋銷售價格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %，90 平方米以下商品住宅價格比年初下跌%。12 月份，70 大中城市中有 50 個城市新建商品住宅價格出 現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。4）、2022 年，商品住宅投資中， 別墅高檔公寓投資比重下降，經濟適用房投資比重與去年同期基本持平。111 月，別 墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 個百分點；經濟適用房投資額為 億元，同比增加 %。5）、根據(jù) 國家統(tǒng)計局公布的 2022 年全國房地產市場數(shù)據(jù)，在 2022 年中近 億平方米的成交量以及估算約 4695 元/ 平方米的均價水平，均創(chuàng)出了歷史新高。全年房價漲幅 24%，平均每平方米上 漲 813 元，也達到了前所未有的水平。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022 年全國商品房銷售面積 億平方米，比 2022年增長 %。其中，商品住宅 銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。同時，2022 年全國商品房銷售額 43995 億元，比 2022 年增長 %。其春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告12中，商品住宅銷售額增長 80%，辦公樓和商 業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和%。而根據(jù)此銷售額數(shù)據(jù)，再除以上述銷 售面積，便得出去年全國商品房成交價格約 4695 元/平方米，比 2022 年的 3882 元/ 平方米上漲近 24%。2022 年全國完成房地產開發(fā)投資 36232 億元，比 2022 年增長 %。其中，商品住宅完成投資 25619 億元，增長 %，占房地產開發(fā)投資的比重為%。（二）相關產業(yè)政策1）、關于發(fā)布實施《限制用地項目目錄（2022 年本）》和《禁止用地項目目錄（2022 年本）》的通知（國土資發(fā)[2022]296 號）。2）、《產業(yè)結構調整目錄（2022 年本）》。3）、國家發(fā)展改革委員會《關于印發(fā)《固定資產投資項目節(jié)能評估和審查指南（2022）》的通知（發(fā)改環(huán)資[2022]21 號）。4）、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2022〕359 號）。5）、江西省發(fā)展改革委、經貿委近日聯(lián)合發(fā)出通知，要求各區(qū)市、各部門和省屬企業(yè)加強固定資產投資項目節(jié)能評估和審查工作。6）、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設部部長令第 76 號）。7）2022 年下半年，房地產政策方向發(fā)生變化，一些新政策相繼出臺：①2022 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。兩率的下調標志著從 03 年 9 月以來，持續(xù)長 達 5 年之久的加息周期終于結束；②2022 年 10 月 9 日實施兩減一免 ：存貸款利率分別下調 %，對儲春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告13蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅；③2022 年 10 月 15 日起，央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點；從 2022 年 10 月 9 日起下調 1 年期人民幣存貸款基準利率各 個百分點；④2022 年 10 月 22 日，國家三部委聯(lián)合救市：財政部、國家稅務總局降低住房交易稅率，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至 1%。同時央行宣布，自 2022 年 10 月 27 日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 倍、降低房貸首付比例至 20%，同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。 2022 年 10 月 29 日，又迎來了央行的第三次降息。8）、2022 年政策：①中國人民銀行 4 年來首次決定下調人民幣貸款基準利率，與此同時，還下調中小金融機構人民幣存款準備金率 1 個百分點，新的貸款利率將與2022 年 1 月 1 日起執(zhí)行：　■6 個月貸款利率降至 ％　■一年期貸款利率降至 ％　■1 至 3 年貸款利率降至 ％　■3 至 5 年降至 ％　■5 年以上降至 ％　■個人住房公積金貸 款利率也相應下調，其中 5 年以下（含 5 年）貸款利率降至 ％；5 年以上貸款利率降至 ％；　 ?、诮o予稅 費優(yōu)惠個人存量住房轉讓所涉及的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告14教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收；③實行 購房補貼。個人購買商品房繳納專項維修基金，按現(xiàn)行標準的75％收取，交款時間為購房人辦理房屋登記手續(xù)前。個人買賣存量普通住房交易手續(xù)費、個人貸款購買普通住房抵押（或預告）登記手續(xù)費、個人購買普通住房查檔證明費減半收??；④鼓勵改善性購房。 對人均住房建筑面積未達到我市標準（2022 年購房執(zhí)行 2022 年人均 平方米標準）、為改善其住房條件而購買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿 18 周歲以上子女購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行；⑤實行 經濟適用住房貨幣化補貼。按照國家有關規(guī)定，對符合經濟適用住房政策的，政府采取貨幣補貼的方式，由其自行購買住房。購房者憑購房的有效憑證向政府申領補貼。9）、2022 年政策：①普通商品住宅從 2022 年 1 月 1 日開始，普通商品住宅的定義為“住宅小區(qū)建筑容積率在 （不含）以上、單套建筑面積在 144 平方米（含）以下、實際成交價格低于12600 元/平方米（含）” 的房子。而在 2022 年，普通商品住宅的價格為低于13824 元/平方米（含）的房子，高于此價格的房子不能享受在稅收、信貸等方面的優(yōu)惠。普通商品住房可以享受減少購房契稅 %、免征土地增值稅%，還可能減免營業(yè)稅及附加 %。契稅政策從 2022 年 1 月 1 日2022 年 12 月 31 日止，日期認定：商品房以合同備案日期為準；二手房以登記受理日期為準。如下：春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告15■ 90 平方以下普通住房：契稅 2％ ■ 90 平方－144 平方普通住房：契稅 3％■ 144 平方以上高檔住房：契稅：％ ②首次 購房標準從 2022 年開始，首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定。相關部門表示，此項政策主要是為契稅等相關優(yōu)惠政策提供配套標準。此前2022 年公布的首次購房標準是以申請人個人為信息查詢單位。首套房標準決定了購房者可享受的契稅優(yōu)惠、貸款政策：普通住宅首次購房者的稅負減少至少 2/3 以上，90 平方米以下的普通住宅首次購房者的稅負為 0；在貸款方面，首套房最低可享受首付 2 成、利率按照 5 年期以上基準利率 7 折等優(yōu)惠。此次界定標準從“個人”變?yōu)椤?戶” ，將首次購房的人群進一步縮小，業(yè)內人士指出， 這 將會把一部分原本打算打擦邊球的購房者擠出購房隊伍。③稅收個人所得稅方面，恢復按國家統(tǒng)一的稅收政策執(zhí)行，最高將按收入全額征收 %。營業(yè)稅個人購房征免時限為五年。此前，自用兩年的個人所得稅全免；自 2022 年 1 月 1 日開始，個人將購買不足 2 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅 %；超過 2 年（含2 年）的非普通住房或者不足 2 年的普通住房對外銷售的，差額征收；超過 2年（含 2 年）的普通住房免征營業(yè)稅。國家重拳調控樓市的趨勢越來越明朗。稅收政策改變的影響主要在二手春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告16房市場，自優(yōu)惠政策宣布取消后，年底樓市出現(xiàn)了一波“ 趕末班車”的熱鬧。而在今年開始實施之后， “五年，免營業(yè)稅”再次成為二手房買賣中的“優(yōu)勢” 。出售普通住房的營業(yè)稅、個稅交納方式： 日期認定：商品房以契稅完稅日期或證載時間為準；二手房以房改房契約或證載時間為準。 ■ 未 滿五年的：營業(yè)稅：差額的 %或全額 的 % 個稅：差額的 30% 或全額的 2% ■ 滿 五年的： 營業(yè)稅：無；個稅（不是唯一一套住房的）：總額的 3%或差額的 40%個稅■ 滿 五年以上，且是唯一一套住房的：無營業(yè) 稅、個稅：總額的 2%或差額的 30% ④二套房 貸1 月 10 日下發(fā)的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國 11 條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于 40%外，在 貸款利率方面則明確表述為“ 貸款利率 嚴格按照 風險定價” 。而在 2022 年 6 月，銀監(jiān)會在《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中明確強調，二套房貸必須按照首付四成、利率按基準利率 倍的放貸標準執(zhí)行。⑤存款準 備金率中國人民銀行宣布自 1 月 18 日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點，這是央行自 2022 年 6 月 7 日后近 19 個月來首次上調存春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告17款準備金率。（三）分析結果評價本項目總用地 ㎡，總建筑面積為 ㎡。 “新祺周 桑海春天” 住宅小區(qū)（二期）以住宅建設為主，商業(yè)及休閑娛樂等相關配套工程為輔。本項目主要技術經濟指表列表序號 項目 單位 數(shù)值 備注1 建筑用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積（計容積率面積）㎡ 儲藏間建筑面積 ㎡ 3 建筑占地面積 ㎡ 4 建筑密度 % 符合規(guī)定5 容積率 符合規(guī)定6 綠地率 % 符合規(guī)定7 總戶數(shù) 戶 768結合以上各產業(yè)政策和行業(yè)背景，本項目的開發(fā)建設不僅桑海經濟開發(fā)區(qū)“ 十一五”重點規(guī)劃項 目，而且各 項規(guī)劃和經濟指標均符合相關產業(yè)政策的要求，為協(xié)調 某市住房產業(yè)建設和產業(yè)政策之間的發(fā)展有成效性的促進作用。春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告18三、行業(yè)準入分析（一）桑海宏觀環(huán)境分析桑海概況（1）桑海經濟開發(fā)區(qū)江西桑海經濟技術開發(fā)區(qū)直屬某市人民政府管轄，是省級重點開發(fā)區(qū)，江西省唯一的國家級生物醫(yī)藥產業(yè)基地。位于某市北郊，距某市區(qū)僅 22 公里。北依國際名山廬山，南枕梅嶺、西山，西靠佛教圣地云居山，東臨全國最大的淡水湖——鄱陽湖，三面環(huán)山一面臨水，距江西最大的溫泉度假地僅半小時車程，是一 塊難得的風水寶地。轄區(qū)面積 58 平方公里，已規(guī)劃開發(fā)面積 15 平方公里。區(qū)內現(xiàn)有常住人口 5 萬余人，從業(yè)人員 1 萬余人，其中具有高、中級專業(yè)技術人員 4000 余人，區(qū)內現(xiàn)有企業(yè) 200 余家。開發(fā)區(qū)發(fā)展定位：生態(tài)桑海城，新型工業(yè)區(qū)。（2）區(qū)位條件獨特，交通逐步改善京九鐵路、昌九城際鐵路穿境而過，且在區(qū)內設客貨兩運站。福銀高速、105 國道、316 國道穿區(qū)而過。高速公路、國道、鐵路構成桑海強大的陸路交通網絡。開發(fā) 區(qū)距昌北國際機場僅 5 公里。昌北國際機場現(xiàn)已開辟直達 40 多個城市的航線，并開通了直飛新加坡、日本等國際航線,至香港、上海、廣州、深圳的飛行時間只需 1 小時。水路可由贛江經鄱陽湖入長江，經上海港出口，直達世界各地。內河裝載能力達 1000 噸，遠洋裝載能力 5000 噸。一個國內內河最大的國際集裝箱碼頭已在某建成，千噸級貨輪可自由出入，年吞吐量達 10萬標箱。由 陸路、水運、空運 組成桑海開發(fā)區(qū)方便快捷的立體交通網絡。（3）發(fā)展?jié)摿Υ蠹芭涮自O施完善春天住宅小區(qū)（二期）項目申請報告19①土地：開發(fā)區(qū)占地面積 58 平方公里，有大量待開發(fā)利用的土地，且地勢平緩，地價低廉，征用手續(xù)簡便，開 發(fā)成本低，極具升值潛力。②供水：開發(fā)區(qū)水廠日供水能力達 10 萬噸，能充分滿足區(qū)內企業(yè)生產和人居生活需求。水源來自于梅嶺深山， “一級空氣一 級水”，水質純凈、優(yōu)良，而水價不高于市區(qū)，可謂質優(yōu)價廉。③電力：開發(fā)區(qū)現(xiàn)有 110 千伏變電站一座，