【文章內(nèi)容簡介】 大南寧的出臺，東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的落戶，武鳴未來城鎮(zhèn)人口的增加，武鳴的房地產(chǎn)升值空間很大，預(yù)計 3— 5 年內(nèi)，將達(dá)到 2020 元 /㎡以上的均價。 11 （六）武鳴縣樓盤分析 項(xiàng)目 萬隆國際 欣和園 龍潤佳苑 佳和公寓 開發(fā)商 南寧榮顧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司武鳴分公司 廣西駿和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 南寧市武鳴縣房地產(chǎn)開發(fā)公司 廣西駿和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目地址 南寧市武鳴縣渡頭橋交通技校旁 武鳴縣城紅嶺大道東段 武鳴縣城興武大道 163號房地產(chǎn)大廈 武鳴縣龍潤佳園旁 物業(yè)類型 多層、 3 棟小高層、天地樓 多層、商住 多層、商住 多層 定位 精致大盤 財富特區(qū) 欣欣向榮 和美生活 新城新家新生活 規(guī)模 200 多畝 7 棟圍合式多層 棟圍合式多層 3 棟半圍合多層 配套 風(fēng)雨橋、兩個廣場、江濱公園 中庭園林 中庭水景、園林 無 主力戶型 三房兩廳，面積從 97— 149 ㎡不等。 三房兩廳，面積 97— 129 ㎡ 三房兩廳，面積 10 118 ㎡ 三房兩廳，面積 117 ㎡ 銷售情況 一、二期基本售磬，現(xiàn)在銷售三期小高層，預(yù)約 5 萬元，可退。 正在預(yù)約，預(yù)約金一萬元。 只剩一樓和七樓 只剩二樓和八樓 均價 1480 元 /㎡ 1150 元 /㎡ 1260 元 /㎡ 1158 元 /㎡ 賣點(diǎn) 小高層、廣場、風(fēng)雨橋、江景 無 無 無 點(diǎn)評 可以說，萬隆國際是武鳴縣 目前最好也是賣得最貴的樓盤。開發(fā)商在開發(fā)理念上較為先進(jìn)，把配套設(shè)施先做了，大環(huán)境出來了價格自然也上去了。但是項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計方面仍有比較落后，而且開發(fā)商的實(shí)力不夠。從預(yù)約交 5 萬元（可退）可以看出開發(fā)商是在融資。 這是開發(fā)商在武鳴縣的第二個樓盤，從小區(qū)規(guī)劃到產(chǎn)品設(shè)計都 很一般，售樓部的包裝也很一般，不注意根本看不到。缺少銷售物料 ，置業(yè)顧問無任何水平而言。 這是武鳴縣較大的開發(fā)商開發(fā)，項(xiàng)目毗鄰欣和園，下面兩層為商鋪。小區(qū)唯一亮點(diǎn)是中庭的水景。售樓部更象辦公室，置業(yè)顧問 形象很差 。產(chǎn)品設(shè)計也較落后。 該項(xiàng)目和欣和園是同 一個開發(fā)商。項(xiàng)目無任何特色可言，戶型 設(shè)計較落后 。 12 （七）武鳴縣商業(yè)分析 武鳴縣的商業(yè)基本集中在建設(shè)街、民族路、興武大道，那里集中了武鳴縣的服裝、手機(jī)、家電、飲食等行業(yè)。那里的商業(yè)基本上是利用了原有的天地樓一層作為經(jīng)營，面積大約在 25 平米左右，而且是較老的天地樓，比較破舊。有些是利用了單位的辦公樓一層作為經(jīng)營場所。 鳴源路 建設(shè)街 興武大道 永寧路 東鳴路 商鋪數(shù)量 約 280 家 約 60 家 約 90 家 約 60 家 約 150 家 經(jīng)營業(yè)態(tài) 飲食、建材、機(jī)電、裝飾材料、發(fā)廊等 小商品批發(fā)、通信器材等 家電、服 裝、花店等 小商品批發(fā) 服裝、通信、飲食、酒樓等 租金情況（ 15 ㎡左右） 約 550 元 /月 約 800 元 /月 約 600 元 /月 約 800 元 /月 約 650 元 /月 小結(jié)：武鳴縣沒有集中的購物中心，商場的檔次較低，其他商品大多分布在道路兩旁業(yè)態(tài)分布雜亂。由于是在老城區(qū)，道路狹小，交通混亂。而武鳴縣的商鋪?zhàn)饨疠^便宜，縣城中心的商鋪?zhàn)饨鹚酱蠹s在 50— 60 元 /㎡。位于商業(yè)中心的在建新時代商場，二樓租金 60 元 /㎡，很有可能將會是武鳴縣比較高檔次的消費(fèi)場所。 三、東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)概況 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的前身是南寧華僑 投資區(qū)，距武鳴縣城 12 公里，由雙向 4 車道的二級公路連通，車程不到十分鐘。 中國 東盟經(jīng)濟(jì)園的定位是 :以南寧華僑投資區(qū)為基礎(chǔ) ,規(guī)劃 ,改造 ,提升為國家級的中國 東盟經(jīng)濟(jì)園 。 突出特色 ,生產(chǎn) 、 科研 、 教學(xué)相結(jié)合 ,集加工 、物 流 、 旅游觀光 、 度假為一體 ,做大現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) ,發(fā)展信息 高速公路 等高科技產(chǎn)業(yè) ,通過園區(qū)建設(shè) ,促進(jìn)與東盟各國產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ) ,推進(jìn)經(jīng)貿(mào)合作 ,實(shí)現(xiàn)互 13 利互惠和共同繁榮 . 1） 重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域 SAP 超級吸水材料及相關(guān)下游產(chǎn)品的開發(fā) _____衛(wèi)生護(hù)理用品 _____中成藥產(chǎn)業(yè) _____電子 ,電器產(chǎn)業(yè) _____農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)及相關(guān)設(shè)備制造業(yè) _____信息產(chǎn)業(yè) _____食品產(chǎn)業(yè) 2）發(fā)展規(guī)劃 目前，中國 — 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的總體規(guī)劃、道路專項(xiàng)規(guī)劃及其起步區(qū)（含廣東工業(yè)園）控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，并開始正式實(shí)施。按照總體規(guī)劃，到 2020 年，中國 — 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)集聚的人口將達(dá)到 15 萬人。到 2020 年，園區(qū)集聚的人口將達(dá)到 40 萬人，成為擁有 60 萬人口、具有中等城市發(fā)展規(guī)模的南寧北部新城的重要組成 部分 建三大園區(qū)創(chuàng)特色三城 中國 — 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的總體布局是：建三大園區(qū)（綜合工業(yè)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、觀光旅游度假區(qū)），創(chuàng)特色三城（工業(yè)城、衛(wèi)星城、華僑城）。 綜合工業(yè)區(qū)位于園區(qū)的東南部，是中國 — 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的核心發(fā)展區(qū)，包括廣東工業(yè)園、青年企業(yè)家高新民營工業(yè)園、東盟 10 國工業(yè)園、日本工業(yè)園、韓國工業(yè)園、臺港澳工業(yè)園以及沿海各省工業(yè)園、內(nèi)陸各省工業(yè)園、機(jī)動二類工業(yè)園，將以向東向南擴(kuò)展為主要發(fā)展方向，以園區(qū)管委會所在地和武鳴縣城為兩個發(fā)展極，沿園區(qū)連接高速公路的 60 米寬大道東西對進(jìn)，互相吸引，形成帶狀布局的城市 。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)位于園區(qū)的西部，由現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地、農(nóng)業(yè)科技示范園、雷馬坡土地整理項(xiàng)目 15000 畝、生態(tài)菜園 4000 畝、 600 畝無公害反季節(jié)蔬菜等項(xiàng)目區(qū)組成，將依托萬畝農(nóng)田開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、花卉基地和紅橙基地等的建設(shè)，發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)。 觀光旅游度假區(qū)位于園區(qū)的東北面，將以那油風(fēng)景區(qū) 3000 畝森林保護(hù)區(qū)、 2020 畝丘陵、 1000 畝水面開發(fā)項(xiàng)目為依托，重點(diǎn)引資建設(shè)集農(nóng)業(yè)觀光、 14 休閑度假、健身娛樂、華僑文化特色于一體的馴（跑）馬場和東南亞風(fēng)情園。 另外，在產(chǎn)業(yè)方面，中國 — 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)將重點(diǎn) 發(fā)展超級吸水材料、衛(wèi)生保健用品、鋁產(chǎn)品深加工、機(jī)械生產(chǎn)、中成藥、電子、電器、信息、食品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等一類二類工業(yè)，禁止發(fā)展污染環(huán)境的三類工業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展具有華僑特色的觀光旅游度假業(yè)，成為首府南寧一個最有活力的對外窗口和平臺。 廣東工業(yè)園將率先啟動建設(shè) 建設(shè)一片，成功一片。中國 — 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)起步區(qū)（含廣東工業(yè)園）控制性詳細(xì)規(guī)劃明確，中國 — 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)起步區(qū)的用地主要位于南寧華僑投資區(qū)中心區(qū)的四周，東西長約 5 公里，南北平均寬度 3 公里，面積達(dá) 平方公里。起步區(qū)將以園區(qū)連接高速公路的 60 米寬大 道為發(fā)展軸心，南北對稱發(fā)展。其中，位于園區(qū)中部、 60 米寬大道南北兩側(cè)、面積達(dá) 公里的一類工業(yè)用地 ——— 廣東工業(yè)園將率先啟動開發(fā)建設(shè)。 3）東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)土地狀況 （ 1）土地供應(yīng)量 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃供應(yīng) 2 萬畝的土地。 （ 2）土地性質(zhì)、用途 2 萬畝的工業(yè)用地， 1200 畝的商業(yè)用地。 正如此的大的商業(yè)面積，充分的展示了項(xiàng)目 （ 3）園區(qū)規(guī)劃 園區(qū)規(guī)劃為三大園區(qū)，一個工業(yè)區(qū)，一個農(nóng)業(yè)示范區(qū)，一個觀光旅游區(qū)。 （ 4）地價（略） （ 5）前景展望 在未來三至五年內(nèi)，園區(qū)規(guī)劃人口達(dá) 15 萬人。 到 2020 年，更是達(dá)到 25 萬人，屆時，園區(qū)將成為一個集工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、商業(yè)為一體的中小型城市，即南寧、武鳴的衛(wèi)星城。 15 四、項(xiàng)目分析 （一）外部環(huán)境 1）區(qū)域概況 項(xiàng)目地處東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)，毗鄰華僑投資區(qū)中心里建。目前本區(qū)域房地產(chǎn)尚未形成氣候，只有一個在售樓盤“僑園公寓”。而宅基地仍是本區(qū)域房地產(chǎn)的一個重要形式。 2）區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目地處經(jīng)濟(jì)園區(qū)腹地，有著無可比擬的地理優(yōu)勢。 園區(qū)位于中國東盟博覽會永久會址南寧市北郊 36 公里，面積 179 平方公里，人口 萬人?，F(xiàn)已有機(jī)械制造、制藥、飼料、造紙、服裝、食品、制糖、淀粉、建材等各類 企業(yè)近 70 家，園區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)均以兩位數(shù)以上的速度遞增，園區(qū)因中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立而呈現(xiàn)出無窮的活力。 3）交通條件 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)位于廣西首府南寧市半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，地處 “ 南貴昆 ” 經(jīng)濟(jì)帶的前沿，園區(qū)市政一級道路連接渝湛（重慶－湛江）高速公路和都（安）－南（寧）高速公路，通過南寧外環(huán)高速公路可通達(dá)廣西、港澳及全國各省市，并與廣西友誼關(guān)等邊關(guān)口岸和越南等東盟國家陸路相連，到欽州港、防城港、北海港的車程分別只只需２個小時，交通十分便利。 項(xiàng)目距武鳴縣城 12 公里，有一條一級公路連通，車程不到十分鐘；距南寧市 36 公里，都南高速直通項(xiàng)目，車程 35 分鐘。項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)園區(qū)，目前有１５條路已全面開工建設(shè)，2020年，除續(xù)建道路外，計劃新建道路９條 。 公路： 園區(qū)由市政一級道路連接著河池（水任）南寧市高速公路，與南寧市外環(huán)高速相連，到南寧市區(qū)只需半個小時。通過南寧市路網(wǎng)與南寧廣州高速公路、北海成都高速公路、南寧昆明高速公路、桂海高速公路、南寧憑祥高速公路、南寧友誼關(guān)高速公路等相連，并與越南路網(wǎng)連接起來，形成與東南亞大陸之間的便捷通道。 鐵路： 園區(qū)通過南寧火車站的粵桂線、湘桂線、焦柳線、黔桂線、南昆線與越南的北南統(tǒng)一鐵路連 接，再與正在修建的泛亞鐵路聯(lián)網(wǎng)，經(jīng)越南、柬埔寨、泰國、馬來西亞直達(dá)中南半島南端的新加坡。 口岸與港口： 園區(qū)有高速公路直通廣西邊境口岸和三大港口，距憑祥友誼關(guān)口岸 205 公里 、東興口岸 210 公里 、距欽州港 180 公里 、北海 16 港 230 公里 。 航空： 南寧國際機(jī)場距離園區(qū) 50 公里 ，現(xiàn)已開通國際、國內(nèi)航線 30 余條。 4）市政配套及基礎(chǔ)設(shè)施 其基礎(chǔ)設(shè)施投入得到各級政府的高度重視和大力支持，在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)年平均市政基礎(chǔ)設(shè)施投資超過 2 億元人民幣。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃為加工制造業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)專 業(yè)設(shè)計，目前已建成初步框架。有完善的道路、供水、供電、通訊、醫(yī)療、保險、金融、衛(wèi)生、教育等設(shè)施。 （ 1）購物場所：工商聯(lián)購物中心、街鋪、小商品批發(fā)、菜市場 （ 2）文化教育：南寧嘉寧職業(yè)高中學(xué)校、華僑中學(xué)、廣西希望高中、華僑投資去職業(yè)高中 （ 3）醫(yī)療衛(wèi)生：廣明藥業(yè)、武鳴縣人民醫(yī)院 （ 4）金融服務(wù)：農(nóng)業(yè)銀行、信用社 （ 5）郵政服務(wù)：中國郵政 （ 6）娛樂、餐飲