房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研及前期策劃(編輯修改稿)
2025-07-27 13:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 4400元/㎡戶型區(qū)間兩室（6889）三室（112127）躍層（145160）兩室（97105）三室（127137）四室（142165）別墅（245358）一室（3468）兩室（90101）三室（126132）躍層（164210）兩室（96105）三室（112138）躍層（141230）主力戶型三室（112127）三室（127137）三室（126132）三室（112138）案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居開發(fā)商成都中鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司四川萬佳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司四川省公達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四川天魁實(shí)業(yè)有限公司位置新都馬超東路新都區(qū)靜安路新都區(qū)蜀龍大道新都區(qū)靜安路（陽光酒店旁）物業(yè)形態(tài)高層（32）高層 精品小戶別墅（24）高層（18＋1）多層 小高層占地面積11404133334436235000總建面44476㎡228000㎡19000㎡59500㎡綠化率％28%45％容積率均價(jià)3580元/㎡3980元/㎡3820元/㎡3480元/㎡戶型區(qū)間一室（53－53）二室（60－86）二室（7991）三室（92149）五室（163－169）別墅（276460）一室（28－50）二室（73－80）兩室（90－101）三室（128－140）主力戶型二室（60－86）二室（7991）三室（92149）一室精裝（28－50）三室（128－140）案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔開發(fā)商成都港基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金光置業(yè)成都有限公司新都神風(fēng)實(shí)業(yè)有限公司成都康寧房地產(chǎn)開發(fā)公司位置新都區(qū)北部新城蜀龍路港基段新都區(qū)蜀龍路與南二環(huán)路東段路口新都區(qū)蜀龍路與電子路交匯處新都新園路224號物業(yè)形態(tài)多層、別墅、高層高層（1226）高層（18）多層、小高層占地面積㎡㎡66667㎡14456㎡總建面㎡——135858㎡34118㎡綠化率45%%%%容積率——均價(jià)3940元/㎡3820元/㎡3900元/㎡3450元/㎡戶型區(qū)間二室（71116）三室（89156）四室（127140）別墅（118140）二室（7999）三室（113150）別墅（125156）二室（95101）三室（131160）別墅（223246）二室（7288）三室（135160）主力戶型三室（89156）四室（127140）二室（7999）三室（113150）三室（131160）三室（135160）2. 競爭項(xiàng)目分析（1）項(xiàng)目體量案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際總建面91325㎡228000㎡189579㎡460363㎡案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居總建面44476㎡228000㎡19000㎡59500㎡案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔總建面492057㎡——135858㎡34118㎡由上表可以看出區(qū)域內(nèi)在售樓盤大型樓盤較多，翰香府、漢嘉國際、水沐天城、橄欖郡等均為20萬方以上的大型項(xiàng)目；思學(xué)園、親和居、天籟維也納為10萬放以下的小型項(xiàng)目。（2）項(xiàng)目均價(jià)案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際均價(jià)3490元/㎡3850元/㎡3820元/㎡4400元/㎡案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居均價(jià)3580元/㎡3980元/㎡3820元/㎡3480元/㎡案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔均價(jià)3940元/㎡3820元/㎡3900元/㎡3450元/㎡ 由上表可以看出各大中型項(xiàng)目均價(jià)在集中在38503950元每平方之間，小型項(xiàng)目價(jià)格集中在3450 3600元/平方，漢嘉國際普通住宅部分價(jià)格稍高，達(dá)到4400元/平方。僅有的小戶型項(xiàng)目思學(xué)園博士樓均價(jià)為3820元/平方?？傮w來看本區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)差距不大，價(jià)格較接近，側(cè)面反映了各個項(xiàng)目產(chǎn)品有一定同質(zhì)化競爭。（3） 建筑形態(tài)案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際物業(yè)形態(tài)高層、小高層（11+1，13+1，16+1）小高層（11+1）高層（18）別墅（34）高層（1426層）多層、小高層、高層、別墅案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居物業(yè)形態(tài)高層（32）高層、精品小戶別墅（24）高層（18＋1）多層、小高層案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔物業(yè)形態(tài)多層、別墅、高層高層、小高層（1226）高層（18）多層、小高層該片區(qū)項(xiàng)目主要以多層、小高層、高層、別墅等形態(tài)產(chǎn)品組合為主。其中只有御城、天籟維也納、芙蓉名城為全高層項(xiàng)目，其余項(xiàng)目均為擁有兩種以上建筑形態(tài)的組合性項(xiàng)目。（4） 項(xiàng)目主力戶型 案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際主力戶型三室（112127）三室（127137）三室（126132）三室（112138）案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居主力戶型二室（60－86）二室（7991）三室（92149）一室精裝（2850）三室（128－140）案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔主力戶型三室（89156）四室（127140）二室（7999）三室（113150）三室（131160）三室（135160）由上表可以看出：區(qū)域周邊項(xiàng)目多數(shù)主力戶型為兩室戶型與三室戶型，一室產(chǎn)品與四室產(chǎn)品較少。其中三室戶型占所有戶型的50%左右。（5）各項(xiàng)目目標(biāo)群體分析根據(jù)片區(qū)項(xiàng)目檔次分類：主要分為中檔樓盤與高擋樓盤兩種。中檔項(xiàng)目主要針對消費(fèi)群體為本區(qū)域消費(fèi)者：本區(qū)域工作人員以及本區(qū)域工作的外地人員。高檔次樓盤主要針對消費(fèi)者：高校教師、公務(wù)員、各企業(yè)中高層管理人員、及外地到本區(qū)域的購房者。思學(xué)園針對消費(fèi)群體：本區(qū)域工作的青年人員、大學(xué)年輕教師、購買小戶型住宅用來投資的人員。（6） 優(yōu)惠情況片區(qū)項(xiàng)目大型樓盤項(xiàng)目都擁有較大折扣：其中翰香府折扣最高為一次性付款打96折，按揭貸款購買97折優(yōu)惠；水沐天城的部分特價(jià)商品房最多可優(yōu)惠8萬元。其余項(xiàng)目一般折扣在9899折。少數(shù)價(jià)格較低的項(xiàng)目無折扣，如親和居。部分項(xiàng)目不接受公積金貸款。（7）競爭項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)調(diào)查了解，本區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品基本以板式結(jié)構(gòu)與板式與點(diǎn)式結(jié)合結(jié)構(gòu)為主，項(xiàng)目產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)是以框架結(jié)構(gòu)為主。節(jié)能建筑產(chǎn)品不多，政府相關(guān)部門對建筑節(jié)能方面無強(qiáng)制規(guī)定。項(xiàng)目樓棟朝向以項(xiàng)目地塊形狀規(guī)劃為主，沒有刻意強(qiáng)調(diào)南北朝向，側(cè)面反映了本地消費(fèi)者對戶型朝向要求不高。產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)合理，注重產(chǎn)品戶型功能分區(qū)及采光。戶型產(chǎn)品新穎，如香城名都的270度轉(zhuǎn)角景觀陽臺； 6米挑高大型景觀陽臺；（8）項(xiàng)目環(huán)境及配套分析 本區(qū)域各項(xiàng)目周邊生活配套均較齊全，生活交通方便。各大型項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施如：泳池、網(wǎng)球場、籃球場、老年活動廣場、兒童游樂場、室外健身活動中心等均較齊全。各項(xiàng)目更為注重大型自然景觀，及水系景觀：翰香府擁有3個人工湖泊，親和居、御城等項(xiàng)目均有項(xiàng)目內(nèi)部水系景觀。整體景觀
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