【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 回收及數(shù)據(jù)處理2，訪問(wèn)小結(jié) 注意事項(xiàng)：1，訪問(wèn)地點(diǎn)的允許2，需對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境進(jìn)行有效的控制3，調(diào)查對(duì)象、時(shí)間、地點(diǎn)是否合適4，訪問(wèn)員必須有禮貌5，訪問(wèn)的時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)6，問(wèn)卷設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)短 7入戶訪問(wèn)v 指采用隨機(jī)抽樣的方式抽取一定數(shù)量的家庭單位,訪問(wèn)員到抽取出來(lái)的家庭或單位中進(jìn)行訪問(wèn),直接與被訪者接觸,然后依照問(wèn)卷或調(diào)查提綱進(jìn)行面對(duì)面的直接提問(wèn),；（1）、準(zhǔn)備工作：設(shè)計(jì)并確認(rèn)問(wèn)卷、安排抽樣、訪問(wèn)員的準(zhǔn)備工作、材料的準(zhǔn)備工作、項(xiàng)目培訓(xùn)、訪問(wèn)員培訓(xùn)、試訪（2）、入戶訪問(wèn)執(zhí)行：訪問(wèn)控制與前期問(wèn)卷檢查、回訪、訪問(wèn)控制（3）訪問(wèn)的收尾工作：?jiǎn)柧砘厥占皵?shù)據(jù)處理、訪問(wèn)小節(jié)入戶訪問(wèn)的主要優(yōu)點(diǎn)：直接與被訪者接觸，可以觀察被訪者回答問(wèn)題的態(tài)度采用嚴(yán)格的抽樣方法，可以使樣本的代表性更強(qiáng)能夠得到較高的有效回答率對(duì)于不符合填答要求的答案，可以訪問(wèn)當(dāng)時(shí)予以糾正可由訪問(wèn)員控制跳答題或開(kāi)放式問(wèn)題的追問(wèn)缺點(diǎn)：人力時(shí)間費(fèi)用消耗較大、可能出現(xiàn)訪問(wèn)員錯(cuò)誤理解的情況、對(duì)訪問(wèn)員的要求較高、需要嚴(yán)格管理訪問(wèn)員 電話調(diào)查的抽樣方法：抽取樣本戶（電話簿抽樣，隨機(jī)撥號(hào)）選擇受訪者選擇替代樣本一、訪問(wèn)的準(zhǔn)備過(guò)程：設(shè)計(jì)并確認(rèn)問(wèn)卷、安排抽樣、項(xiàng)目培訓(xùn)二、訪問(wèn)員培訓(xùn)與電話號(hào)碼的安排三、試訪二、執(zhí)行階段四、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控三、收尾工作五、問(wèn)卷回收及整理電話技巧：積極的態(tài)度、語(yǔ)速適中、把握好與被訪者的首次接觸、以禮貌的方式結(jié)束訪談 優(yōu)點(diǎn)：整個(gè)項(xiàng)目訪問(wèn)的時(shí)間短、節(jié)省費(fèi)用、可以解除對(duì)陌生人的心理壓力、問(wèn)卷較簡(jiǎn)單，對(duì)訪問(wèn)員的要求較低缺點(diǎn)：無(wú)法訪問(wèn)到?jīng)]有電話的單位＆個(gè)人、拒訪情況較多、無(wú)法了解被訪者當(dāng)時(shí)的態(tài)度，難以辨別答案的真?zhèn)?步驟：確定網(wǎng)上直接調(diào)查的目標(biāo)確定調(diào)查方法＆設(shè)計(jì)問(wèn)卷注意問(wèn)卷簡(jiǎn)潔易懂，盡量多用封閉型問(wèn)題，問(wèn)卷不宜過(guò)長(zhǎng)選擇調(diào)查的方式數(shù)據(jù)的處理分析撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告 優(yōu)點(diǎn)：組織簡(jiǎn)單、費(fèi)用低、效率高、保密性強(qiáng)、快速傳播、多媒體問(wèn)卷、沒(méi)有時(shí)間＆空間限制、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的周期比較短缺點(diǎn)：樣本缺少代表性、網(wǎng)上調(diào)查需要去偽存真、回答率低、不適合開(kāi)放性的問(wèn)題、要遵循網(wǎng)上行為規(guī)范＆文化準(zhǔn)則 步驟；根據(jù)調(diào)查目的確定調(diào)查的總體v 通過(guò)電話明信片或簡(jiǎn)短的信件，與被調(diào)查者進(jìn)行事先的接觸 v 向調(diào)查對(duì)象寄出調(diào)查郵件v 通過(guò)電話或簡(jiǎn)短的提示信，與被調(diào)查者再次接觸，詢問(wèn)相關(guān)事項(xiàng) v 對(duì)回收的問(wèn)卷及時(shí)登記編碼 提高回收問(wèn)卷的方法 v 盡可能確認(rèn)樣本架構(gòu)的正確性 v 郵寄提醒信v 為完成的受訪者提供一份精美的紀(jì)念品 v 采用有獎(jiǎng)?wù)髟兊姆绞?v 匿名調(diào)查 優(yōu)點(diǎn)；v 能夠擴(kuò)大調(diào)查范圍 v 可以增加樣本量v 減少訪問(wèn)的勞務(wù)費(fèi)，免除對(duì)訪問(wèn)員的管理 v 被訪者能避免與陌生人接觸而引起的情緒波動(dòng) v 被訪者有充足的時(shí)間填寫(xiě)問(wèn)卷 v 可以對(duì)交敏感或隱私問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查 缺點(diǎn)v 問(wèn)卷回收率較低v 信息反饋周期長(zhǎng)，影響時(shí)效v 要求被訪者有較好的文字表達(dá)能力 v 問(wèn)卷的內(nèi)容和題型不能太難 v 難以甄別被訪者是否符合條件 v 調(diào)查內(nèi)容要求易引起被訪者興趣 v 填寫(xiě)的真實(shí)性難以判斷 v 指由調(diào)研人員將調(diào)查問(wèn)卷送到被調(diào)查者手中，征得同意后對(duì)填寫(xiě)事項(xiàng)做出說(shuō)明并與被調(diào)查者約定交返問(wèn)卷的時(shí)間，調(diào)研人員按約定時(shí)間再次登門(mén)收取問(wèn)卷，并向被調(diào)查者致謝的整個(gè)收集信息的過(guò)程。步驟，調(diào)查前的準(zhǔn)備工作：設(shè)計(jì)并確認(rèn)問(wèn)卷、安排抽樣、調(diào)查員培訓(xùn)、材料的準(zhǔn)備工作、項(xiàng)目培訓(xùn)2調(diào)查階段；問(wèn)卷留置、問(wèn)卷回收、回訪 3，收尾工作：數(shù)據(jù)處理、訪問(wèn)小結(jié) 優(yōu)點(diǎn)：v 被訪者有充足的時(shí)間作答，適合內(nèi)容較多的問(wèn)卷 v 問(wèn)卷回收率高v 被訪者可以當(dāng)面了解填寫(xiě)問(wèn)卷的要求 v 回收時(shí)可以檢查問(wèn)卷的內(nèi)容 v 可控制問(wèn)卷的回收速度 缺點(diǎn)：v 調(diào)研費(fèi)用高，費(fèi)時(shí)v 難以對(duì)調(diào)研人員的活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督 v 難以了解問(wèn)卷是否由本人填寫(xiě)v 調(diào)查地域范圍有限,僅適于本地的調(diào)查 十二，市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）預(yù)測(cè)的含義? 預(yù)測(cè)是指根據(jù)客觀事物發(fā)展趨勢(shì)和變化規(guī)律，對(duì)特定對(duì)象未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)或狀態(tài)作出科學(xué)的推測(cè)與判斷。根據(jù)過(guò)去和現(xiàn)在來(lái)推測(cè)未來(lái)（二）市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 是在信息收集和市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上運(yùn)用邏輯學(xué)和數(shù)學(xué)的方法，對(duì)決策者關(guān)心的市場(chǎng)變量的未來(lái)變化趨勢(shì)及其可能水平作出估計(jì)與測(cè)算，是為決策提供依據(jù)的過(guò)程。（三）類型按市場(chǎng)預(yù)測(cè)的范圍分 ? 宏觀預(yù)測(cè)與微觀預(yù)測(cè)按市場(chǎng)預(yù)測(cè)的時(shí)間分：長(zhǎng)期預(yù)測(cè)5年以上、中期預(yù)測(cè)2—4 年、短期預(yù)測(cè)1年或1年以上、近期預(yù)測(cè)3個(gè)月以上按市場(chǎng)預(yù)測(cè)的時(shí)態(tài)分 ? 靜態(tài)預(yù)測(cè)和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)按預(yù)測(cè)的性質(zhì)劃分定量預(yù)測(cè)與定性預(yù)測(cè)（四）步驟確定預(yù)測(cè)目標(biāo)收集分析資料建立經(jīng)濟(jì)模型，選定預(yù)測(cè)方法分析、評(píng)價(jià)、確定預(yù)測(cè)值提出報(bào)告作出預(yù)測(cè) 十三。計(jì)算題 1，購(gòu)買意向題 公式；PiXi E=180。100% Xi總購(gòu)買量= EXX為目標(biāo)市場(chǎng)的總?cè)藬?shù) E為購(gòu)買比例期望值 P為購(gòu)買概率161。 企業(yè)銷量=最近市場(chǎng)占有率x總購(gòu)買量 例 229。229。解E=（100%x80+80%x50+50%x30+20%x40+0x50）/（80+50+30+40+50）=總購(gòu)買量==286000 企業(yè)銷量=286000x10%=28600 2試銷法161。標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)試銷 做法：公司找一些有代表性的城市銷售產(chǎn)品，記錄商店銷售情況，調(diào)查消費(fèi)者和分銷商，根據(jù)銷售情況和調(diào)查結(jié)果預(yù)測(cè)全國(guó)市場(chǎng)的銷售額和銷售趨勢(shì)。特點(diǎn)：成本高，時(shí)間長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有可能搶先推出新產(chǎn)品。注：這種方法被廣泛應(yīng)用，因?yàn)樗塬@得準(zhǔn)確的資料和預(yù)測(cè)。161。限制性市場(chǎng)試銷做法：通過(guò)調(diào)研公司開(kāi)展試銷工作。企業(yè)只要講明試銷商店的數(shù)目和地理位置。161。 優(yōu)點(diǎn)：時(shí)間短，費(fèi)用較少。缺點(diǎn)：在特定的商店中試銷可能不能反映產(chǎn)品在整體市場(chǎng)的情況。161。模擬市場(chǎng)試銷161。 做法：企業(yè)選用一家現(xiàn)有的商店或模擬的商店，選擇一些有代表性的消費(fèi)者進(jìn)店購(gòu)物。首先給這些顧客提供產(chǎn)品的廣告，然后發(fā)給顧客少量貨幣，請(qǐng)他們進(jìn)店自由選購(gòu)，在選購(gòu)過(guò)程中，記錄試銷產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品銷售情況并詢問(wèn)顧客買與不買的原因，幾個(gè)星期后再打電話征詢顧客對(duì)試銷產(chǎn)品的意見(jiàn)，企業(yè)收集相關(guān)資料后，綜合分析作出預(yù)測(cè)結(jié)論。161。 優(yōu)點(diǎn)：花錢少，時(shí)間短，可以避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)者的視線 161。 缺點(diǎn)：參試者有限，所以測(cè)試結(jié)果不夠準(zhǔn)確可靠 161。企業(yè)在自己的銷售網(wǎng)點(diǎn)試銷 3聯(lián)測(cè)法公式161。 全部市場(chǎng)需求量=∑Di*戶數(shù) 例161。 解X1市場(chǎng)需求率：D1=8/100= 161。四個(gè)市場(chǎng)的銷售率： CX1=1000/30000= CX2=1200/40000= CX3=1600/50000= CX4=800/20000= 161。四個(gè)市場(chǎng)的需求率 DX1= DX2=***計(jì)算需求量Q=30000*8%+50000*%+20000*%+40000*%=11160 ——德?tīng)柗祁A(yù)測(cè)法加權(quán)平均法總分比重法第四步，按總分比重從大到小排列各項(xiàng)目的重要程度等級(jí)例題加權(quán)平均法161。 最高銷量的平均數(shù)為：845/9= 161。 最可能銷量的平均數(shù)為：600/9= 161。 最低銷量的平均數(shù)為：350/9=中位數(shù)法X最高=95 X最可能=65 X最低=40E=xp229。X代表不同組，p代表主觀概率，f為權(quán)數(shù) 例題設(shè)甲乙丙判斷能力不相上下，其主觀概率各為1/3，則3個(gè)人預(yù)測(cè)的平均銷售額為：如計(jì)劃員甲的期望值為950 萬(wàn)元，乙的期望值為750萬(wàn)元，兩個(gè)人的主觀概率各為50%，則計(jì)劃員預(yù)測(cè)的平均銷售額為：如果統(tǒng)計(jì)員的主觀概率為60%，計(jì)劃員的主觀概率為40%，則該公司明年第一季度的預(yù)測(cè)銷售額為： 解（820+1000+680）/3=（950+750）/2=850 *60%+850*40%=840第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門(mén)戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開(kāi)發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤(pán)藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區(qū)域樓盤(pán)銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20左右，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。4)常平東門(mén)區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；，其中住宅投資完成23億元；，銷售