【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中，2010年新增182公頃。?2010年，%；，%。?（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年，%（全國(guó)為19747億元，%），%。其中，%。住宅建設(shè)投資中。2010年，同比增長(zhǎng)32%。，%；億元，%；，%；，%。（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)2010年6月末，%，；，%；住宅施工面積中。在施工面積中，%；，增長(zhǎng)29%；住宅新開工面積中。2010年，%，；，%。（四）房地產(chǎn)交易2010年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬(wàn)平方米，%，減幅擴(kuò)大。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積562萬(wàn)平方米，%。2010年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售），%（，%）。，%。2010年，全市存量房（二手房），同比增長(zhǎng)%。，%。（五）住房?jī)r(jià)格2010年16月，%，（%）。%，5月份持平，%。2010年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112元/平方米，%。二、2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的4萬(wàn)億投資等一攬子計(jì)劃，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，繼續(xù)落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的各項(xiàng)措施。2009年12月份國(guó)務(wù)院開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。住房民生問(wèn)題在上海和全國(guó)“兩會(huì)”上受到各界重視。在3月份一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲、“地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問(wèn)題發(fā)表評(píng)論。國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度也逐漸增強(qiáng)。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境2010年，國(guó)務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會(huì)議、兩次發(fā)文）出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強(qiáng)，上海堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八項(xiàng)措施促進(jìn)居民消費(fèi)。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。此后，12月23日，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，自2010年1月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足5年的非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過(guò)5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過(guò)5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。2010年3月19日，國(guó)資委召開部分中央企業(yè)會(huì)議，國(guó)資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)政策，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國(guó)土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)），要求于2010年3月至2010年7月專項(xiàng)整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問(wèn)題。?2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)），要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時(shí)要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知強(qiáng)調(diào)，各地要有針對(duì)性地選擇35個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。?2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見〉的若干規(guī)定》（滬房管保[2010]208號(hào)），明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度后累加，最高不超過(guò)60萬(wàn)元；借款人發(fā)生三期以上逾期時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)黾友a(bǔ)充還款人償還貸款。?（二）貨幣金融環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，同時(shí)著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。提高存款準(zhǔn)備金率。2010年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。中國(guó)人民銀行決定從2010年1月18日起，；從2010年2月25日起，；從2010年5月10日起。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%（農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有受到影響，%）?？刂曝泿判刨J增速。2010年，中國(guó)人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點(diǎn)。增強(qiáng)人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和我國(guó)國(guó)際收支狀況，中國(guó)人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。三、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和建議（一）堅(jiān)決貫徹國(guó)家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的是，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，更重要的是如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。（二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的《上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的“雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對(duì)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改以后。這樣做的主要目的，是為了解決當(dāng)時(shí)中心城區(qū)盲目集中建設(shè)導(dǎo)致的城市管理運(yùn)行以及景觀環(huán)境問(wèn)題，同時(shí)緩解地面沉降。（三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與長(zhǎng)期以來(lái)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后。在當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場(chǎng)成交低迷，但租賃市場(chǎng)成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。當(dāng)前，本市住房租賃市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，包括缺乏由機(jī)構(gòu)投資者或企業(yè)長(zhǎng)期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)與協(xié)同效應(yīng)；政府無(wú)法全面掌握租賃信息，無(wú)法實(shí)施有效市場(chǎng)監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒(méi)有得到落實(shí)，租賃備案率極低，市場(chǎng)發(fā)展呈無(wú)序狀態(tài)。從目前存在的大房型分隔后“群租”的現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場(chǎng)還存在大房型供應(yīng)過(guò)剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。（四）開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢(shì)，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的全面性和實(shí)施的堅(jiān)決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來(lái)的新情況：（1）從已有的市場(chǎng)促銷案例看，首先降價(jià)的恒大集團(tuán)取得了明顯成效，民間機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20家大型開發(fā)企業(yè)集團(tuán)中，恒大的業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒(méi)有必要通過(guò)延長(zhǎng)產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來(lái)提高利潤(rùn)。（2）2009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用，為上海房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。（3）2010年國(guó)稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；（4）這次調(diào)控的力度是逐步增強(qiáng)的，如果房?jī)r(jià)調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)，具有不確定因素。參考文獻(xiàn)：,上海2010年房地產(chǎn)地產(chǎn)供應(yīng)?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)）建造工程學(xué)院 09秋季土木工程（2）朱任怡王知印張?chǎng)┹纪醴缄惾瘀?011．2．20第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20左右，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；，其中住宅投資完成23億元；，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，16月，%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占