【文章內(nèi)容簡介】 中，2010年新增182公頃。?2010年，%；，%。?（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年，%（全國為19747億元，%），%。其中，%。住宅建設(shè)投資中。2010年，同比增長32%。，%；億元，%；，%；，%。（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)2010年6月末，%，；，%；住宅施工面積中。在施工面積中，%；，增長29%；住宅新開工面積中。2010年，%，；，%。（四）房地產(chǎn)交易2010年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬平方米，%，減幅擴大。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積562萬平方米，%。2010年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售），%（，%）。，%。2010年，全市存量房（二手房），同比增長%。，%。（五）住房價格2010年16月，%，（%）。%，5月份持平，%。2010年，本市商品住房平均銷售價格14112元/平方米，%。二、2010年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境2010年，國家繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實施應(yīng)對國際金融危機的4萬億投資等一攬子計劃，以推進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，繼續(xù)落實“擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的各項措施。2009年12月份國務(wù)院開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會”上受到各界重視。在3月份一些大城市房價快速上漲、“地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續(xù)針對高房價、土地財政和住房制度等問題發(fā)表評論。國務(wù)院對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度也逐漸增強。（一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境2010年，國務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會議、兩次發(fā)文）出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議推出八項措施促進(jìn)居民消費。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。此后，12月23日，財政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，自2010年1月1日起，個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的普通住房免征營業(yè)稅。2010年3月19日，國資委召開部分中央企業(yè)會議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關(guān)政策，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》（國土電發(fā)[2010]28號），要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問題。?2010年5月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號），要求各級稅務(wù)機關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強領(lǐng)導(dǎo)，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預(yù)征率更加接近實際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知強調(diào)，各地要有針對性地選擇35個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。?2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見〉的若干規(guī)定》（滬房管保[2010]208號），明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細(xì)則（試行）》，規(guī)定經(jīng)濟適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人償還貸款。?（二）貨幣金融環(huán)境2010年，國家繼續(xù)實施積極的的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調(diào)控的針對性和靈活性。提高存款準(zhǔn)備金率。2010年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，；從2010年2月25日起，；從2010年5月10日起。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%（農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)沒有受到影響，%）?？刂曝泿判刨J增速。2010年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。增強人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。三、對當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議（一）堅決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是，遏制房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的是如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。（二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的《上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的“雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改以后。這樣做的主要目的，是為了解決當(dāng)時中心城區(qū)盲目集中建設(shè)導(dǎo)致的城市管理運行以及景觀環(huán)境問題，同時緩解地面沉降。（三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與長期以來，租賃市場的發(fā)展相對滯后。在當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。當(dāng)前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機構(gòu)投資者或企業(yè)長期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟與協(xié)同效應(yīng)；政府無法全面掌握租賃信息，無法實施有效市場監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒有得到落實，租賃備案率極低，市場發(fā)展呈無序狀態(tài)。從目前存在的大房型分隔后“群租”的現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應(yīng)過剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。（四）開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到調(diào)控政策的全面性和實施的堅決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來的新情況：（1）從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團中，恒大的業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價拿地契機，沒有必要通過延長產(chǎn)品的建設(shè)時間和銷售周期來提高利潤。（2）2009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。（3）2010年國稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對準(zhǔn)備；（4）這次調(diào)控的力度是逐步增強的，如果房價調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會有新的調(diào)控措施出臺，具有不確定因素。參考文獻(xiàn)：,上海2010年房地產(chǎn)地產(chǎn)供應(yīng)。《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細(xì)則（試行）》《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》（國土電發(fā)[2010]28號）建造工程學(xué)院 09秋季土木工程（2）朱任怡王知印張雯菁王芳陳瑞雯2011．2．20第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場分析常平各個區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；，其中住宅投資完成23億元；，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，16月，%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占