【正文】 為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。通知明確：未取得房屋預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用。通知還要求省級(jí)管理部門每年3月底前，上報(bào)本年度住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，公開土地出讓和劃撥結(jié)果、土地開發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結(jié)果。2010年1月1日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國(guó)土資源局《關(guān)于本市實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策推進(jìn)農(nóng)民宅基地置換試點(diǎn)工作的若干意見》滬府辦發(fā)[2010]1號(hào)）明確了試點(diǎn)的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進(jìn)宅基地置換試點(diǎn)，同時(shí)確保置換項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少。2009年12月29日，上海市房管局、市財(cái)政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門發(fā)布《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》滬府辦發(fā)[2009]58號(hào)）共四項(xiàng)15條。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。3月份一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問題發(fā)表評(píng)論。%，；，%。% 2010年6月末，比年初增加2%，%，% 2010年上半年，全市存量房（二手房），%。%，%，%，% 三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 2010年6月末，%；，%住宅施工面積中。一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 一）土地供應(yīng) 2010年上半年，全市共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡(jiǎn)稱同比）%，%居住用地中，2010年新增182公頃。2010年上半年， 2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研公頃，%，% 二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 2010年上半年，%全國(guó)為19747億元，%，%。施工面積中，%，增長(zhǎng)29%住宅新開工面積中。% 五）住房?jī)r(jià)格 2010年16月，%（%%5月份持平，% 分類別看：%%%%%其中6月份環(huán)比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112元/平方米，%。二、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的4萬億投資等一攬子計(jì)劃，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，繼續(xù)落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”各項(xiàng)措施。國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度也逐漸增強(qiáng)。此后，12月23日，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》自2010年1月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足5年的非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。嚴(yán)格貫徹國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策，同時(shí)上海還規(guī)定，恢復(fù)收取個(gè)人購(gòu)買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人購(gòu)買存量普通住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)。2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）共五項(xiàng)11條。2010年3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅[2010]13號(hào)）對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（即：不能享受1%契稅優(yōu)惠）2010年3月19日，國(guó)資委召開部分中央企業(yè)會(huì)議，國(guó)資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。2010年5月26日，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 建房[2010]83號(hào)）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購(gòu)買過一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時(shí)要求只有對(duì)能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，且家庭成員沒有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見〉若干規(guī)定》滬房管保[2010]208號(hào)）明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。2010年6月末，廣義貨幣（，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研%；狹義貨幣（，%。三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與下半年市場(chǎng)情況預(yù)判 2010年上半年，上海堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，切實(shí)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)工作。以下側(cè)重從土地、投資、銷售、房?jī)r(jià)等方面進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)二手房和租賃房市場(chǎng)也作了分析。2月2日，證大置業(yè)（民企），成為上海的新地王（總價(jià)與單價(jià)雙料地王），4家企業(yè)競(jìng)價(jià)。目前該地塊周邊房?jī)r(jià)約為13000元/平方米左右，面粉貴過面包”現(xiàn)象不再。無論是地價(jià)下降還是漲幅下降都將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。分類別看，元，%，%，% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴(kuò)大，主要原因在兩個(gè)方面：一是保障性住房開工提速，投資規(guī)模擴(kuò)大。2010年上半年，同比增長(zhǎng)32%投資的資金來源比較充裕。批準(zhǔn)預(yù)售商品房714萬平方米，%其中批準(zhǔn)商品住房預(yù)售562萬平方米，%商品房銷售同比明顯減少，%，%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長(zhǎng)。四是世博會(huì)的舉辦延緩了部分項(xiàng)目的建設(shè)和舊城改造，動(dòng)拆遷購(gòu)房需求減少。市場(chǎng)化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)民間研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，一季度5萬元/平米以上的豪宅成交338套（）（套均257平方米）（平均72884元/平方米）4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)以后，恒大集團(tuán)首先其全國(guó)20多個(gè)城市約40個(gè)在售項(xiàng)目全面實(shí)行“八五折”優(yōu)惠。開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費(fèi)、送家電補(bǔ)貼、送購(gòu)房契稅等變相降價(jià)方式；二是優(yōu)惠活動(dòng)期間購(gòu)房，價(jià)格打折；三是新盤低開、直接降價(jià)。另一方面，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)太高，消費(fèi)者希望房?jī)r(jià)降得多一點(diǎn)，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇降價(jià)促銷，回籠資金，并帶動(dòng)周邊項(xiàng)目跟進(jìn)降價(jià)促銷。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚(yáng) 2010年上半年，（）%存量住房交易量下降的同時(shí)，掛牌出售量大幅增加：6月末，（6月末，）%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國(guó)十條”出臺(tái)以后，主要是相當(dāng)部分持有多套住房的業(yè)主預(yù)期房?jī)r(jià)即將下跌，從而急于拋售。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚(yáng)，13月累計(jì)上漲3點(diǎn)，46月累計(jì)上漲14點(diǎn)。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟(jì)原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。一）堅(jiān)決貫徹國(guó)家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的遏制房?jī)r(jià)過快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲過快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風(fēng)險(xiǎn)，得益的只是房?jī)r(jià)上漲過快這一時(shí)間段售房的企業(yè)，對(duì)其他企業(yè)則有害無益。從增加供應(yīng)看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應(yīng)逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應(yīng)，增加的主要是保障性住房這一塊，市場(chǎng)化商品住房用地并無增加。為此，開發(fā)企業(yè)希望房產(chǎn)稅的政策暫緩出臺(tái)，如果銷售繼續(xù)低迷，可考慮對(duì)改善型購(gòu)房需求放寬貸款政策，防止銷售量進(jìn)一步下滑。此外，目前本市成熟的商業(yè)商務(wù)區(qū)基本都集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)與工作人群過于集中。當(dāng)前，本市住房租賃市場(chǎng)存在諸多問題，包括缺乏由機(jī)構(gòu)投資者或企業(yè)長(zhǎng)期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)與協(xié)同效應(yīng)；政府無法全面掌握租賃信息，無法實(shí)施有效市場(chǎng)監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒有得到落實(shí)，租賃備案率極低，市場(chǎng)發(fā)展呈無序狀態(tài)。二是鼓勵(lì)中小房型普通住房的開發(fā)商拿出一部分房源進(jìn)行租賃，地價(jià)和稅收上給予優(yōu)惠，若干年以后準(zhǔn)予銷售。22009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用，為上海房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，市場(chǎng)低迷的情況下，應(yīng)加快項(xiàng)目的開工和建設(shè)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，爭(zhēng)取趕上下一輪行情。再次，企業(yè)要爭(zhēng)取參與保障性住房的建設(shè)，參與大型居住社區(qū)的建設(shè)，開發(fā)建設(shè)符合綠色、低碳、環(huán)保要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化水平，擴(kuò)大規(guī)?；б妗Ｒ?、2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況（一）土地供應(yīng)2010年，全市共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡(jiǎn)稱同比）%。?（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年，%（全國(guó)為19747億元，%），%。%；億元，%；，%；，%。（四）房地產(chǎn)交易2010年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬平方米，%，減幅擴(kuò)大。2010年，全市存量房（二手房），同比增長(zhǎng)%。2010年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112元/平方米，%。在3月份一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲、“地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問題發(fā)表評(píng)論。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。?2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)），要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時(shí)要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%（保障性住房除外）。?（二）貨幣金融環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，同時(shí)著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%（農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒有受到影響，%）。2010年6月19日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和我國(guó)國(guó)際收支狀況，中國(guó)人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。（二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的《上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的“雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。在當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場(chǎng)成交低迷，但租賃市場(chǎng)成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒有必要通過延長(zhǎng)產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來提高利潤(rùn)。《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)）建造工程學(xué)院 09秋季土木工程（2）朱任怡王知印張?chǎng)┹纪醴缄惾瘀?011．2．20第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；，其中住宅投資完成23億元；，銷售100萬平方米。房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，26