某房地產市場調研報告分析(編輯修改稿)
2025-02-05 22:09 本頁面
【文章內容簡介】 40 50 60 70 80 帝景南苑 巴比倫藍鉆 水木清華 上城一品 天明第一城 30 兩房主流總價為 3040萬元 ， 4045萬 是兩房價格空白段； 中端三房的主流總價為 4555萬元，高端市場三房總價在 6575萬， 6065萬 是市場空白段； ? 物業(yè)類型分析 ?從區(qū)域典型個案的物業(yè)類型分布來看，目前商丘 多層 市場占據很大的市場份額，尤其在城西板塊和老城板塊，多層市場占據主導，同時，小高層產品投放量也較大； ?高層 市場逐漸火爆，據調查在新開項目的后期都規(guī)劃有較大體量的高層產品，另外弘景麗都和華府新天地等項目則規(guī)劃為純高層； 緊隨市場動態(tài)，物業(yè)類型多元化趨勢越來越明顯 ? 建筑風格分析 水木清華 上東一品 目前商丘房地產市場建筑風格主要分為三大類型： ?一是以帝和水上公園、天明第一城、華府新天地等為代表的 現代簡約建筑風格 ，發(fā)揮空間巨大，品質高低參差不齊，這種建筑風格也是目前商丘房地產市場較為流行、接受度最高的風格之一； ?其次是以水木清華、上海城市花園、普羅旺斯為代表的 歐式建筑風格 ，此風格具備建筑內涵和底蘊，也得到了市場的認同； ?最后是以聯盟新城、東方蘭亭苑為代表的 中式建筑風格 ，目前商丘市場上此風格較為普通，易受到市場的認可。 華府新天地 東方蘭亭苑 聯盟新城 ? 戶型分析 水木清華 巴比倫藍鉆 天明第一城 上海城市花園 70 90 110 帝景南苑 上東一品 聯盟新城 匯豪天下 盛大世紀名城 兩房 聯盟新城 三房 匯豪天下 110 130 150 帝景南苑 巴比倫藍鉆 水木清華 上東一品 天明第一城 盛大世紀名城 上海城市花園 三房的主力面積區(qū)間為 120㎡ 140㎡，大三居占主導； 兩房的主力面積區(qū)間為 90㎡ 100㎡，以舒適兩房為主； ? 核心賣點分析 ?品牌、規(guī)模、產品的優(yōu)勢成就了區(qū)域內高端樓盤形象，如聯盟新城、水木清華、帝和水上公園等項目，同時這也得到了市場的青睞。品牌：如建業(yè)、帝和等；產品：花園洋房、電梯多層（洋房）、別墅； ?在景觀上， 大面積的水系運用、入口景觀廣場等都取得了良好的效果； ?在配套上， 除老城區(qū)外，雙水、雙氣成為中、高檔樓盤的必備； ? 客戶分析 高 高端 客戶 中端客戶 中 端 客 戶 高 端 客 戶 頂端 客戶 ?神火大道板塊是目前商丘房地產市場的主流購買區(qū)域。高端客戶購買力強，一般會考慮選擇這個區(qū)域進行置業(yè)； ?經濟實力一般的中低端工薪階層客戶流動性較小，地緣性強，如老城區(qū)板塊的道北居民，一般置業(yè)都會選擇在本區(qū)域內購置房屋，例如城西梁園區(qū)政府周邊； 支 付 能 力 ? 市場供需預測 參照《商丘市住房建設規(guī)劃 2023年 2023年》： 規(guī)劃 2023— 2023年內，商丘市住房總需求為 ；其中商品住房 、 ；經濟適用住房 、 ；廉租住房 、 套。 由此可推導 20232023年商丘房地產的供應量為 萬方。預計商丘市年商品住宅供應量為 ，按照市場行情浮動 5%10%的計算，預計供應量在 190200萬方 之間。 ?20232023年預計年均供應商品住宅 190200萬方 ，預計年均需求商品住宅 200230萬方 ； ?預計這兩年商丘房地產商品住宅市場供需基本平衡，如果考慮到市場因素以及政策因素的影響，局部期間可能會導致需求下降。 結論： 小結 ?區(qū)域競爭愈演愈烈 商丘房地產以神火大道板塊競爭最為激烈，該區(qū)域內中高檔住宅項目林立，已自發(fā)形成一個中高檔生活片區(qū)，市場上的中高端客戶普遍傾向神火大道板塊進行置業(yè)；其次就是商丘新區(qū)和城西板塊，由于配套設施尚不完善，目前這兩區(qū)域的競爭力相對較薄弱，但發(fā)展?jié)摿捎^； ?土地供應潛力較大 商丘神火大道與北海路交匯處以南以及梁園區(qū)政府周邊地區(qū)土地潛在供應量較大，未來周邊市場將會繼續(xù)擴張； ?樓市價格一路走高 商丘樓市價格延神火大道沿線、南京路商字附近項目價格較高，均價在 4000元 /㎡左右；經濟開發(fā)區(qū)均價在 35003900元 /㎡之間；其他區(qū)域價格較低，基本在 3500元 /㎡以下。較 2023年銷售均價普遍上漲 200元 /㎡左右； ?戶型設計尚有挖掘點 商丘項目大三房占絕對主力，面積在 120140㎡之間，新區(qū)及神火大道南端個別高檔項目戶型較其他區(qū)域面積偏大。在房價一路走高的趨勢下，基于總價控制，預計 90110㎡小三房未來走勢趨好； ?政策帶來機遇與挑戰(zhàn) 目前，多地出臺限購令，對本地市場來講，暫且是一個機會點；但長遠來講，政策走勢趨緊。 ? 6 本項目優(yōu)劣勢分析 Contents ? 項目優(yōu)勢： 金融：城市信用社、工行、農行等 教育：一高分校、六中分校、科技學院等 醫(yī)院：第二人民醫(yī)院、京華醫(yī)院、睢陽區(qū)中醫(yī)院 超市：東方科技超市、好樂家超市、聯華超市等 交通相對便利，項目對面為公交公司。 項目規(guī)模小，短平快，且商丘房地產市場起點低，有一定的未來空間。 項目劣勢： 項目地處郊區(qū)，周邊相對雜亂，區(qū)域檔次低，不利于項目的檔次提升 項目地塊小，且兩邊緊緊的靠著老居民樓，在項目操作上有一定的影響 為降低成本，提高容積率如做點狀建筑的話，銷售上需引導 ? 7 本項目 地塊分析 Contents ? ? （一）地塊資料 ? 土地面積 ㎡（計 25畝）； ? 地塊較偏，靠邊道北，屬于城郊結合區(qū)，區(qū)域檔次
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