某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告分析(編輯修改稿)
2025-02-05 22:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 40 50 60 70 80 帝景南苑 巴比倫藍(lán)鉆 水木清華 上城一品 天明第一城 30 兩房主流總價(jià)為 3040萬(wàn)元 ， 4045萬(wàn) 是兩房?jī)r(jià)格空白段； 中端三房的主流總價(jià)為 4555萬(wàn)元，高端市場(chǎng)三房總價(jià)在 6575萬(wàn)， 6065萬(wàn) 是市場(chǎng)空白段； ? 物業(yè)類型分析 ?從區(qū)域典型個(gè)案的物業(yè)類型分布來看，目前商丘 多層 市場(chǎng)占據(jù)很大的市場(chǎng)份額，尤其在城西板塊和老城板塊，多層市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)，同時(shí)，小高層產(chǎn)品投放量也較大； ?高層 市場(chǎng)逐漸火爆，據(jù)調(diào)查在新開項(xiàng)目的后期都規(guī)劃有較大體量的高層產(chǎn)品，另外弘景麗都和華府新天地等項(xiàng)目則規(guī)劃為純高層； 緊隨市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，物業(yè)類型多元化趨勢(shì)越來越明顯 ? 建筑風(fēng)格分析 水木清華 上東一品 目前商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑風(fēng)格主要分為三大類型： ?一是以帝和水上公園、天明第一城、華府新天地等為代表的 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 ，發(fā)揮空間巨大，品質(zhì)高低參差不齊，這種建筑風(fēng)格也是目前商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)較為流行、接受度最高的風(fēng)格之一； ?其次是以水木清華、上海城市花園、普羅旺斯為代表的 歐式建筑風(fēng)格 ，此風(fēng)格具備建筑內(nèi)涵和底蘊(yùn)，也得到了市場(chǎng)的認(rèn)同； ?最后是以聯(lián)盟新城、東方蘭亭苑為代表的 中式建筑風(fēng)格 ，目前商丘市場(chǎng)上此風(fēng)格較為普通，易受到市場(chǎng)的認(rèn)可。 華府新天地 東方蘭亭苑 聯(lián)盟新城 ? 戶型分析 水木清華 巴比倫藍(lán)鉆 天明第一城 上海城市花園 70 90 110 帝景南苑 上東一品 聯(lián)盟新城 匯豪天下 盛大世紀(jì)名城 兩房 聯(lián)盟新城 三房 匯豪天下 110 130 150 帝景南苑 巴比倫藍(lán)鉆 水木清華 上東一品 天明第一城 盛大世紀(jì)名城 上海城市花園 三房的主力面積區(qū)間為 120㎡ 140㎡，大三居占主導(dǎo)； 兩房的主力面積區(qū)間為 90㎡ 100㎡，以舒適兩房為主； ? 核心賣點(diǎn)分析 ?品牌、規(guī)模、產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)成就了區(qū)域內(nèi)高端樓盤形象，如聯(lián)盟新城、水木清華、帝和水上公園等項(xiàng)目，同時(shí)這也得到了市場(chǎng)的青睞。品牌：如建業(yè)、帝和等；產(chǎn)品：花園洋房、電梯多層（洋房）、別墅； ?在景觀上， 大面積的水系運(yùn)用、入口景觀廣場(chǎng)等都取得了良好的效果； ?在配套上， 除老城區(qū)外，雙水、雙氣成為中、高檔樓盤的必備； ? 客戶分析 高 高端 客戶 中端客戶 中 端 客 戶 高 端 客 戶 頂端 客戶 ?神火大道板塊是目前商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流購(gòu)買區(qū)域。高端客戶購(gòu)買力強(qiáng)，一般會(huì)考慮選擇這個(gè)區(qū)域進(jìn)行置業(yè)； ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的中低端工薪階層客戶流動(dòng)性較小，地緣性強(qiáng)，如老城區(qū)板塊的道北居民，一般置業(yè)都會(huì)選擇在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)置房屋，例如城西梁園區(qū)政府周邊； 支 付 能 力 ? 市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 參照《商丘市住房建設(shè)規(guī)劃 2023年 2023年》： 規(guī)劃 2023— 2023年內(nèi)，商丘市住房總需求為 ；其中商品住房 、 ；經(jīng)濟(jì)適用住房 、 ；廉租住房 、 套。 由此可推導(dǎo) 20232023年商丘房地產(chǎn)的供應(yīng)量為 萬(wàn)方。預(yù)計(jì)商丘市年商品住宅供應(yīng)量為 ，按照市場(chǎng)行情浮動(dòng) 5%10%的計(jì)算，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 190200萬(wàn)方 之間。 ?20232023年預(yù)計(jì)年均供應(yīng)商品住宅 190200萬(wàn)方 ，預(yù)計(jì)年均需求商品住宅 200230萬(wàn)方 ； ?預(yù)計(jì)這兩年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)供需基本平衡，如果考慮到市場(chǎng)因素以及政策因素的影響，局部期間可能會(huì)導(dǎo)致需求下降。 結(jié)論： 小結(jié) ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈 商丘房地產(chǎn)以神火大道板塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項(xiàng)目林立，已自發(fā)形成一個(gè)中高檔生活片區(qū)，市場(chǎng)上的中高端客戶普遍傾向神火大道板塊進(jìn)行置業(yè)；其次就是商丘新區(qū)和城西板塊，由于配套設(shè)施尚不完善，目前這兩區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較薄弱，但發(fā)展?jié)摿捎^； ?土地供應(yīng)潛力較大 商丘神火大道與北海路交匯處以南以及梁園區(qū)政府周邊地區(qū)土地潛在供應(yīng)量較大，未來周邊市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張； ?樓市價(jià)格一路走高 商丘樓市價(jià)格延神火大道沿線、南京路商字附近項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，均價(jià)在 4000元 /㎡左右；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)均價(jià)在 35003900元 /㎡之間；其他區(qū)域價(jià)格較低，基本在 3500元 /㎡以下。較 2023年銷售均價(jià)普遍上漲 200元 /㎡左右； ?戶型設(shè)計(jì)尚有挖掘點(diǎn) 商丘項(xiàng)目大三房占絕對(duì)主力，面積在 120140㎡之間，新區(qū)及神火大道南端個(gè)別高檔項(xiàng)目戶型較其他區(qū)域面積偏大。在房?jī)r(jià)一路走高的趨勢(shì)下，基于總價(jià)控制，預(yù)計(jì) 90110㎡小三房未來走勢(shì)趨好； ?政策帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn) 目前，多地出臺(tái)限購(gòu)令，對(duì)本地市場(chǎng)來講，暫且是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)；但長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，政策走勢(shì)趨緊。 ? 6 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 Contents ? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 金融：城市信用社、工行、農(nóng)行等 教育：一高分校、六中分校、科技學(xué)院等 醫(yī)院：第二人民醫(yī)院、京華醫(yī)院、睢陽(yáng)區(qū)中醫(yī)院 超市：東方科技超市、好樂家超市、聯(lián)華超市等 交通相對(duì)便利，項(xiàng)目對(duì)面為公交公司。 項(xiàng)目規(guī)模小，短平快，且商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)低，有一定的未來空間。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目地處郊區(qū)，周邊相對(duì)雜亂，區(qū)域檔次低，不利于項(xiàng)目的檔次提升 項(xiàng)目地塊小，且兩邊緊緊的靠著老居民樓，在項(xiàng)目操作上有一定的影響 為降低成本，提高容積率如做點(diǎn)狀建筑的話，銷售上需引導(dǎo) ? 7 本項(xiàng)目 地塊分析 Contents ? ? （一）地塊資料 ? 土地面積 ㎡（計(jì) 25畝）； ? 地塊較偏，靠邊道北，屬于城郊結(jié)合區(qū)，區(qū)域檔次
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