【文章內(nèi)容簡介】 為兩室兩廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)兩種，面積在70—90㎡小兩居、90—110㎡大兩居，兩個區(qū)間；三室戶型：分為三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)兩種，面積在90—110小三居，110—140㎡大三居，兩個區(qū)間； 香邑溪谷項目，躍層戶型有三室三廳兩衛(wèi)、三室三廳三衛(wèi)產(chǎn)品，面積在190—210㎡；四室戶型（產(chǎn)品量偏少）：分為四室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳三衛(wèi)，面積基本在200—230㎡之間；五室戶型（產(chǎn)品量偏少）：為躍層產(chǎn)品，分為五室三廳三衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)，兩種，面積在140—260㎡； 別墅產(chǎn)品：面積在210—270㎡。大部分項目為毛坯住宅，只有華潤項目建有部分精裝住宅（開始規(guī)劃全部為精裝），后期推出了5棟毛坯住宅；本區(qū)域項目產(chǎn)品主要針對本地置業(yè)人群，少數(shù)高端產(chǎn)品主要針對周邊及外地置業(yè)人群；大多數(shù)項目，在推介項目時，都重點提到秦皇島的未來發(fā)展方向在海港開發(fā)區(qū)。 價格分析：相比沿海項目，本區(qū)域項目價格回歸普通購房項目，整體均價明顯低于沿海項目本區(qū)域普通高層住宅（毛坯）均價基本在6400—6500元/㎡，成交價在6100—6300元/㎡； 精裝高層在7000—7200元/㎡；小高層產(chǎn)品均價在7400—7500元/㎡，成交價在7000—7200元/㎡；多層、洋房類產(chǎn)品均價在8000—8500元/㎡，成交價在7700—8300元/㎡；不同類型產(chǎn)品價格差高層與小高層在900—1000元/㎡；小高層與多層洋房在700—1000元/㎡。各個項目，基本都有折扣優(yōu)惠，但力度不是很大，基本在全款97—99折，貸款在95—98折；各樓盤數(shù)據(jù)指標統(tǒng)計樓盤名稱占地（畝）建面（㎡）配套建設(shè)綠化率容積率工程進度產(chǎn)品特色 / 樓盤賣點 天成錦江苑約19742萬沿街5層商業(yè)商鋪帶躍層36%已經(jīng)交房業(yè)主在裝修洋房社區(qū)品質(zhì)一般曦城花語約39950萬部分沿街二層商業(yè)35%一期交房二期16年交房新一中，周邊有燕大西校區(qū)、河北科師等院校；一期交房，為二期帶來一定形象積累；香邑溪谷約360 67萬 2期40萬沿街部分商業(yè)35%一期交房二期15年交房托斯卡納建筑風情及坡地園林景觀；城市花園洋房住區(qū)緊鄰新一中，廣緣超市等升達置地廣場約7315萬4層臨街商業(yè)樓1棟社區(qū)會所%全部封頂今年10月交房新中式景觀園林；小高層產(chǎn)品；小面積的四室、五室戶型是產(chǎn)品特色。果嶺灣約16832萬配建幼兒園沿街商業(yè)45%1期2013年已交房2期主體封頂，年底交房新中式皇家園林，低密度配建幼兒園，26000平園林2400㎡薰衣草花田學府社區(qū)，周邊學校較多 社區(qū)大食堂、開心農(nóng)場華潤橡樹灣約11624萬沿街部分商業(yè)35%全部封頂五證齊全主打華潤品牌，央企實力精裝住宅，戶型產(chǎn)品精細化紅樹灣約10018萬部分二層商業(yè)%已經(jīng)交房尾盤少數(shù)房源現(xiàn)房，即買即住前期強調(diào)秦皇島的海濱資源周邊配套鄰燕大開發(fā)區(qū)的潛力明日星城三期共456三期共88萬10萬平米商業(yè)廣場%現(xiàn)房，尾盤僅剩少量房源現(xiàn)房，即買即??；分析：各個項目，相比海濱項目，整體體量較大，基本占地面積在100畝—500畝之間，但沒有超級大盤的存在；各個項目的建筑面積在15萬㎡—50萬㎡之間，體量較為中規(guī)中矩，沒有體量較小的，也沒有過大體量的樓盤，明日星城項目總體體量較大，在88萬㎡，但分三期開發(fā)；各個項目的開發(fā)周期都偏長，基本為12年起已經(jīng)開始運作，可見市場情況，跑量情況一般。到目前為止基本都處于封頂五證齊全，或者尾盤，已交房狀態(tài)，剩余房源對外出售。從配建情況來看，大部分項目基本為住宅+部分商業(yè)模式，個別項目配套有幼兒園和會所。—，—，綠化基本在30%—35%區(qū)間，基本為普通住宅項目指標。各個項目的主打賣點： ①、開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿Γ姓?guī)劃向西發(fā)展，未來市政府等搬遷于此； ②、周邊的教育，燕大、東北大學、新一中等周邊學校眾多，有利于孩子的上學； ③、項目的園林景觀及洋房等產(chǎn)品特色； ④、項目的配套情況，項目到市區(qū)的交通、周邊的購物、娛樂等設(shè)施； ⑤、現(xiàn)房，即買即住。第三區(qū)域：湯河以東，河北大街沿線，海港區(qū)市里走訪樓盤： 龍城華府、宏揚鉑郡、燕趙國際、玉龍灣、新建里仁居、達潤上邦、達潤御園、達潤時代逸城、萬科假日風景主要集中在：湯河以東，海港市里，河北大街沿線，海港區(qū)東北部分樓盤區(qū)域特點：秦皇島老城區(qū)，公交車較多、各種配套設(shè)施非常齊全；整體環(huán)境較為雜亂，既有老舊小區(qū)，也有新建小區(qū)，市容整潔度比開發(fā)區(qū)差；居住人口眾多，人口聚集度較高，大型商場、超市等較多；本區(qū)域，處于中間地帶，東連山海關(guān)、西連開發(fā)區(qū)、北戴河；本區(qū)域樓盤，主要是高層住宅為主，配建部分沿街商業(yè)及商場，有少量多層住宅存在。樓盤名稱產(chǎn)品業(yè)態(tài)戶型均價優(yōu)惠成交價龍城華府1428層724層，525層，3層臨街商業(yè)組成，西區(qū)由6棟18層、30層的高層及商業(yè)酒店兩室兩廳一衛(wèi) 94—100㎡三室兩廳兩衛(wèi) 130㎡、167㎡ 四室兩廳三衛(wèi) 214㎡10900全款97折 貸款98折2層9500—9600 20層11400宏揚鉑郡2棟33層高層2棟9+2電梯洋房1棟臨街商業(yè)樓高層 兩室兩廳一衛(wèi) 85—93㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 130—150㎡洋房 三室兩廳一衛(wèi) 116㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 103㎡洋房9000高層7800全款98折 貸款99折洋房：8700—8800高層：7700—7800燕趙國際4棟33層高層1棟11層小高層沿街三層商業(yè)一室2廳一衛(wèi) 36—57㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 76—98㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 112—117㎡ 2號樓，2梯3戶；4號樓，2梯6戶商鋪：最小面積400㎡高層7500元 小高層8500商鋪3萬多30—50元 全貸款同價高層7400多 小高層8400多便宜樓層7100—7300達潤上邦10棟11層小高層1棟6層多層 四室兩廳三衛(wèi) 228㎡—325㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 140㎡—180㎡11000全款9折10000多達潤御園 11棟住宅（232層）、1棟鉑金會所1棟商務(wù)酒店 兩室兩廳兩衛(wèi) 134㎡三室兩廳兩衛(wèi)164㎡65006300—6400達潤時代逸城五期2棟34層 ；2棟35層 一室一廳一衛(wèi) 56㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 87㎡、88㎡、95㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 134㎡前期認購48004600—4700萬科假日風景塔式高層5棟聯(lián)塔式高層7棟板式高層共4棟兩室兩廳一衛(wèi) 92—95㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 107㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 133㎡（毛坯）6400—6800電商2萬抵7萬開盤10%貸款1%4800—5100（含愛家卡）另交3萬愛家卡13年精裝房，7000多玉龍灣10年已交房目前有1棟32層公寓剩余部分房源一室一廳一衛(wèi) 52㎡毛坯7000精裝，加3萬毛坯：6800—6900新建里仁居一棟6層住宅，不帶電梯，總共3個單元，1梯2戶兩室兩廳一衛(wèi) 88㎡三室兩廳兩衛(wèi) 97㎡9000無優(yōu)惠8800—9100產(chǎn)品分析：產(chǎn)品業(yè)態(tài)：基本為毛坯住宅，業(yè)態(tài)涵蓋高層、小高層、少部分洋房產(chǎn)品，及配套建設(shè)沿街商業(yè)或商場酒店、會所； 高層一般在24層、25層、30層、34層； 小高層一般118層； 洋房一般在6層、11層。基本都為毛坯產(chǎn)品，精裝產(chǎn)品較少，主要針對普通購房人群和少部分高端人群，公寓產(chǎn)品較少，只有玉龍灣推出1棟大部分高層住宅為2梯4戶，小高層、多層為1梯2戶，個別項目高層有2梯3戶和2梯6戶產(chǎn)品從戶型來看，大部分為兩室和三室產(chǎn)品，一室和四室產(chǎn)品也占有一定比例，但數(shù)量不多； 一室戶型：為一室一廳一衛(wèi)和一室兩廳一衛(wèi)，面積在52—56㎡和36—57㎡；兩室戶型：為兩室兩廳一衛(wèi)和兩室兩廳兩衛(wèi)，面積在76—100㎡和103—134㎡； 三室戶型：為三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)，面積在112—117㎡和97—134㎡、130—160㎡； 四室戶型：為四室兩廳三衛(wèi)，面積在214—315㎡。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及戶型面積來看，本區(qū)域產(chǎn)品主要追對普通剛需購房者，主要吸引購房人群的因素是周邊的配套齊全、交通便利，購物、娛樂等生活消費比較便利。價格分析：沿河北大街周邊區(qū)域普通高層住宅，均價在7500—7800元/㎡，成交價在7400—7700元/㎡； 高端高層住宅，均價在10000—11000元/㎡，成交價在9000—10000多/㎡；東北部略偏遠地段 普通高層，價格在6400—6800元/㎡，成交價在6200—6300元/㎡左右，個別樓盤，如萬科、時代逸城，處于甩尾或前期認購，價格在4500—5000元/㎡；小高層產(chǎn)品，均價在8500元/㎡，成交價在8200—8400元/㎡；洋房、多層類產(chǎn)品，均價在9000元/㎡左右，成交價在8700—9100元/㎡；普通高層與小高層、洋房差價較大，基本在1000—1200元/㎡高端高層與小高層、洋房價格相差不大，基本持平小高層與洋房產(chǎn)品，價格也相差不大，在300—500元/㎡左右從優(yōu)惠幅度來看，各個樓盤（處于中間推盤階段）基本優(yōu)惠力度不是很大，一般在全款97—98折、貸款99折；樓盤名稱占地（畝）建面（㎡）配套建設(shè)綠化率容積率工程進度產(chǎn)品特色 / 樓盤賣點龍城華府100251棟幼兒園3層臨街商業(yè)1棟酒店商場由韓國樂天運營30%五證全6月底開盤，15年8月交房高品質(zhì)綜合型社區(qū)法式園林景觀 精裝大堂，前3年免費試住，免物業(yè)費宏揚鉑郡約304萬1棟臨街商業(yè)35%封頂 現(xiàn)房年底交房地段較好，河北大街中段現(xiàn)房，即買即住燕趙國際約369萬沿街3層商業(yè)30%今年5月已交房，剩少量房源 周邊配套較多 即買即住達潤上邦6713萬無60%現(xiàn)房已入住 高端社區(qū) 綠化高、容積率小 居住舒適性 交建里小學、秦皇島八中達潤御園約10834萬 1棟會所、1棟商務(wù)酒店；10萬㎡商業(yè)35%14年9月交房公共部分精裝大堂：，精裝達潤時代逸城五期約7013萬部分商業(yè)正在挖槽16年交房