【文章內容簡介】 :2500 195600麗江 爵世同城 底層商鋪 柳泉路 162號　 淄博麗江置業(yè)有限公司 3080 45000金寶島大廈 商住兩用 美食街對面、小商品街和柳泉路交叉地 金寶島置業(yè)公寓： 4700 商鋪： 5000 150000中國陶瓷科技城 商住兩用 昌國西路 88號　 春申集團 4500 123萬舒然家園 普通住宅 山東理工大學對面　 淄博金昌房地產開發(fā)有限公司 1980 109527金豪大廈 商住兩用 中心路與洪溝路路口?。ㄆ囌九赃?，現(xiàn)房） 淄博中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司 商用 :10000住宅 :2700 32023江南豪庭 普通住宅 世紀路以西　 淄博華川置業(yè)有限公司 2500 600000風景華庭 商業(yè)地產 華光路 62號　 山東鴻嘉置業(yè)有限公司 4000 34280天府明珠 普通住宅 張店區(qū)柳泉路西港 淄博天府置業(yè)有限公司 2700 26000國際馨居 商住兩用 張店區(qū)柳泉路 53號　 淄博金磊房地產開發(fā)有限公司 住宅 :3000商鋪 :4200 35148瑞豐苑 普通住宅 區(qū)聯(lián)通路以北，西四路北段以西 山東省創(chuàng)業(yè)房地產有限公司 2400 80000q淄博市目前部分在售樓盤匯總淄博鑫盛房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，純住宅項目，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)二級資質，有品牌號召力項目位于共青團路與西五路交匯處西，屬市區(qū)中心，原變壓器廠舊城改造項目， 占地 41畝，總建筑面㎡，地上 ㎡，建設工期為 2年 。綠化率高達 45％。由 兩個 22層國際公寓（一室一廳或兩室一廳）三個 13層和四個 18層小高層住宅圍合而成，北側為國際公寓，南側為住宅群體 。戶型設計分為兩室兩廳、三室兩廳等， 主流戶型面積集中在 80～ 110㎡左右 ，大部分設計為雙衛(wèi)，成為該項目的賣點和創(chuàng)新點。q本案參照性個案樣本鑫盛 城市風景項目分兩期開發(fā)，一期 3萬㎡，產品有底商和住宅。建筑風格上是簡潔的現(xiàn)代風格，全明設計、動靜分區(qū)、空間緊湊。外立面采用高級面磚，頂部構架采用涂料，玻璃采用雙層隔熱玻璃。小區(qū)中央綠地景觀是社區(qū)景觀的主構架，中心綠地以湖邊休閑親水平臺為中心，木棧林蔭道、緩跑小徑串聯(lián)其內。采用底部架空的設計手法提高綠化率，彌補了高層住宅綠化率低的缺陷。住宅的立面提倡時代感和藝術感，融地域文化與時代于一體，突出個性，強調識別感和歸屬感。售樓處包裝完備到位，銷售人員素質較高。樓盤賣點挖掘有深度，專業(yè)化痕跡明顯。以上對產品去化會有很大幫助?？偨ㄖ娣e（平方米） 容積率一期總套數(shù) 綠地率建筑密度主力面(平方米 )一期樓座數(shù) 層數(shù)均價(元 /平方米 )一期交房日期 258 45 % 25 % 95136 5 13層、 18層 3250 2023年 6月由張店區(qū)房管局經營維修開發(fā)中心開發(fā)，為高層商住兩用樓， 占地面積約 ，拆遷面積2萬平方米，總建筑面積 萬平方米 ，小戶型設計。同時計劃投資改造西五路綠化帶，將其打造成為西五路上的一條水景大道。規(guī)劃采用弧型設計，從配套設施、建筑設施、園林設計等各個層面營造小區(qū)環(huán)境。通過功能、采光、通風等角度，營造健康環(huán)境，選用環(huán)保節(jié)能材料。景觀馨園項目分三期建設。 首期開發(fā)項目北側兩棟，均為 17層（包括地下車庫、會所、主入口、中央綠地），二、三期開發(fā)剩余三座 17層住宅樓及地下車庫 。道路規(guī)劃實現(xiàn)人車分流，地塊西北角為車行入口，車行道路貼近共青團路西側向南進入地下車庫。項目位于小西湖邊，環(huán)境較好，樓盤外立面現(xiàn)代，建筑單體設計簡潔明快?？偨ㄖ娣e（平方米）住宅套數(shù)主力戶型(平方米 )住宅起價（元 /平方米）住宅均價(元 /平方米 )商鋪面積（平方米）商鋪層數(shù)商鋪價格(元 /平方米 )項目一期交房日期 350套 2620（ 6層以下） 2900 6090 2 7500 2023年初鑫盛 城市風景和景觀鑫園相鄰， 與本案基本位于相同的地理位置上 ，都注重產品環(huán)境的塑造，加之可利用的毗連小西湖公園的環(huán)境牌，產品的競爭力較高。兩項目均為板式框架結構的小高層住宅，外立面現(xiàn)代，配套齊全。綜合考慮各種因素，這種設計風格也代表了未來該地段住宅產品設計的一種趨勢。屬于本 區(qū)域范圍內老城區(qū)住宅產品升級換代的典型。據(jù)了解，本案正西已經平整完畢的用地屬于原淄博電視機廠廠房用地，與城市風景項目和本項目一樣，都屬于工業(yè)用地轉為商業(yè)、住宅用地性質。產品價格在 2900～ 3300元 /平方米左右，景觀馨園 6層以下面積在 2620元 /平方米，這一價格體系代表了本地段同品質住宅產品的價格區(qū)間。住宅戶型設計采用的相對小戶型，主力面積控制在 80～ 120平方米，面積體系的建立主要是從控制單位總價的角度出發(fā)， 目標消費群體更多傾向定位在中低端， 產品結構比較合理。戶型設計比較方正，充分發(fā)揮了小高層住宅戶型設計的特點和優(yōu)勢，實用性較強，可滿足人們對生活水平提高的要求，產品均好性比較突出。產品推廣理念挖掘和銷售現(xiàn)場營銷管理比較正規(guī)，銷售人員比較專業(yè)。【點評】中岳房地產開發(fā)，位于西六路與共青團西路交叉路口，項目結合在西六路北段 （人民西路 — 共青團路）的齊賽電腦城，主要配置電腦、電腦配件專賣店等，結合西六路南段 （共青團路 — 新村路），主要配置休閑娛樂項目，形成電子科技、休閑娛樂一條街。 總面積約 6萬平方米， 總投資 ，集商鋪辦公、餐飲、公寓于一體。主營國內外中高檔品牌電腦、數(shù)碼音響及相關產品。 2023年 7月 18日投入使用，力圖增強中心城區(qū)高科技電子商務競爭力，為周邊商業(yè)帶來商機。中關村科技城總 建筑面積（平方米）商 鋪 面 積（平方米）商 鋪層 數(shù)商 鋪 價格（元 /平方米）項 目交房日期6萬 6090 2 7500元 /㎡ 2023年 7月玲瓏邸淄博中岳房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，多層住宅，已經交房。項目位于北西六路一號， 產品結構為精巧小戶型公寓 ，周邊鄰齊賽電腦科技城、中關村科技城，目前已是現(xiàn)房。銷售理念是以小戶型公寓同比寫字樓公寓，貸款年限長，月供少，租金回報率高。即住宅的投入，寫字樓的高租金回報主力 戶 型（平方米）住宅起價（元 /平方米）項 目交房日期40—52 2400 2023年 4月（ 現(xiàn) 房）樣本位于西六路，中關村科技城產品代表了該地段專類市場的情況，開業(yè)時間不長，目前仍在招商租賃階段，寫字樓、公寓租金按套內面積計算為 20元 /平方米 /月。 底商按位置好壞從 20元 /平方米 /月到 30元 /平方米月不等，柜臺租金在 10～ 20元 /平方米 /月左右，物業(yè)管理費用 1元 /平方米 /月，跟進免數(shù)月租金的優(yōu)惠。中關村科技城的建設依托主要是齊賽科技市場的多年經營形成的西六路是淄博 IT產品聚集地這一已經在人們心中形成的習慣性思維。市場底商是獨立店面，與 2層以上的垂直交通采用的是戶外電動扶梯，人流導向性比較好。內部裝修較差，目前商家聚集很不充分，商業(yè)旺場需假以時日。 玲瓏邸屬現(xiàn)房物業(yè)，產品為小戶型公寓類。面向中低端客戶和投資客戶，價格在 2400元左右。這一價格基本代表了該地段住宅物業(yè)的價格水平。 【點評】開發(fā)商淄博匯澤房地產開發(fā)有限公司，發(fā)展商是山東金寶島置業(yè)有限公司，金寶島置業(yè)有限公司由臺灣、加拿大、澳大利亞投資，于 2023年 9月成立，是 臺灣匯澤集團在淄博市投資的第二家獨資企業(yè)?？傉嫉?，總建面逾 15萬平方米，基地南北寬320米，東西最寬 101米， 綠化率 45%， 項目共分三期投入 ，第一期工程鄰柳泉路，面寬 43米，鄰商品街面寬 76米，總高，總建筑面 37958平方米，集營業(yè)辦公、旅宿居住多重機能為一體，項目外立面形如巨船，凸顯海洋風情。金寶島大廈二期 60000平方米左右 ，二、三期工程為連體建筑。二期業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型超市、精品商鋪、小型劇院、兒童游戲場、迪廳、空中花園餐廳、小吃街；三期業(yè)態(tài)規(guī)劃：五星級酒店、 大型百貨公司、購物中心、休閑游樂場、精品店。項目定位于成為淄博中心購物圈的商務地標性建筑。一期工程進度已進入外部裝修階段。一期業(yè)態(tài)規(guī)劃國際名品店 ,寫字樓和 SOHO商務公寓及空中花園別墅。 商鋪面積 6000余平方米 ，柳泉路與商業(yè)街外街商鋪三層連體， 8米南洋風情步行街外街三層連體商鋪，建面從 等 。1～ 3層內街連動式綜合商鋪規(guī)劃 4米寬購物休閑街，每層兩部自動手扶梯； 4～ 7層寫字樓每層鏤空251平方米中央采光井，四部垂直電梯； 9～ 10層 SOHO公寓，層高挑高 4米； 11～ 12層為 270平方米以上毫宅 10套，進戶挑空兩層樓，客廳層高達 7米， 360度無遮擋視野。總 建面 積( m2)一期 業(yè)態(tài)類 型主力面 積 （平方米） 商 鋪 價格( m2 )公寓均價( m2)一期交房日期商 鋪 內 鋪 SOHO公寓 豪宅15萬13 層 ：繁 華 商 鋪47 層 ：精品寫字樓810層 ： SOHU商 務 公寓11 層 ：豪宅從 到 從 到 從 到 從 到 15000 47002023年10月【點評】金寶島大廈位于淄博市的黃金地段，東至柳泉路，南臨新村西路。北到商品街。十余路公交車往來頻繁，形成了密集的交通網(wǎng)絡，屬于成熟商圈里的高端產品。規(guī)劃有寫字樓、 SOHO公寓、商鋪、大面積豪宅、以及后期的星級酒店、大型百貨公司、購物中心、休閑游樂場等，各類產品配比齊全，產品是按照地區(qū)中央商務區(qū)來規(guī)劃和建設的。由于該項目得天獨厚的地理位置和大規(guī)模的規(guī)劃手筆，從而造成樓盤價格相對較高。目標消費群體的鎖定是高端消費群體和商務需求性消費群體。售樓處檔次較高，銷售人員素質較好、整體感覺比較清新、舒適。與其項目的定位比較適合，在一定程度上提升了消費者對樓盤價值的認同。淄博麗江置業(yè)有限公司開發(fā)，為高層商住兩用樓，正對人民公園，毗鄰淄博網(wǎng)通大廈、淄博市少年宮。周邊有三聯(lián)、金帝購物廣場、王府井購物廣場、銀座商城等大型購物場所， 坐擁淄博中心大道柳泉路，附近有人民路、共青團西路、中心路、美食街、步行街等淄博主干道， 3 12 12 5 89路等公交車，交通便利。項目 18層，屬商住兩用高層樓盤。 其中 1－ 4層為商業(yè)部分， 57層為商務套間，在 5層還配有面積達 4000米的空中花園，有各種休閑娛樂健身設施。18層為國際化標準大型會議中心，設垂直客梯，戶型共有 8種， 各戶型面積在 90－ 190平方米不等 ，建筑上采用框架結構，自由組合，樓層超高達 ；外墻采用 6＋ 9＋ 6雙鋼化中空透藍綠鍍膜玻璃，具有極好的觀景及采光效果。麗江 爵士同城總 建筑面 積（平方米）住宅套數(shù)主力 戶 型（平方米）住宅起價( m2 )獨立商鋪 數(shù)量獨立商鋪層 數(shù)商 鋪 價格( m2 )車 位價格（元 /個）項 目一期交房日期 88 90－ 190 3080 15 2 13800 80000 2023年 5月海泉帝景淄博瑞景房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，位于張店區(qū)柳泉路中段，西鄰人民公園。處于核心商圈中心位置，生活配套齊全，交通四通八達?？?建筑面積 71000多平方米，綠化率為 % ，容積率為 ，共 30層。 地下一至二層為停車場， 240多個車位， 地上一至四層為國際購物廣場，五層以上為 2棟 30層景觀高檔住宅，住宅層高 。由兩座高層塔樓和高檔購物中心的裙房組成 ，首層大堂、電梯間，利用裙房的屋面布置了 4000平方米屋頂花園；兩座塔樓交錯布置，豐富了立面，滿足日照及防火要求。采暖方式為地暖，外墻采用了外墻外保溫設計，使用加氣砼砌塊，輕體板材；窗戶采用靜電噴涂、斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空鋼化玻璃；節(jié)能、節(jié)水方面采用分質供水、節(jié)水型坐便器等?？?建筑面 積（平方米） 容 積 率 總 套數(shù) 綠 地率主力面 積（平方米） 層 數(shù)每 層戶 數(shù)均價（元 /平方米） 交房日期 300 % 6 9 15 192 30層 2梯 4戶 3700 2023年 12月兩樣本的位置僅相隔一個中國網(wǎng)通大廈，距離不足 100米， 都屬于商鋪與公寓結合的新建建筑，位于淄博中心商圈范圍，面向人民公園，屬于黃金地段。其價格體系代表了中心商圈新建物業(yè)的價格特征。兩樣本的 功能定位幾乎一模一樣 ，看好地段特性規(guī)劃產品的意圖非常明顯。價格策略的制定更多體現(xiàn)在對產品建筑形式的優(yōu)勢上，相對來說，海泉帝景在建筑氣勢上比麗江 爵士同城公寓更大氣一些，因此價格也略高一籌，公寓部分兩項目不約而同地傾向大戶型。說明發(fā)展商對中心商圈可以帶來的產品去化有充分的信心。中心商圈帶來的好處是不言而喻的，好地段用一塊少一塊， 地段具有先天的不可復制性。 因此兩樣本的參照性因素更多體現(xiàn)在掌握中心商