【正文】 充分利用外資對提高就業(yè)率起到一定作用 ,同時可吸引外來人員就業(yè)。淄博市對外資的利用始終保持上升勢頭。 非國有企業(yè)出口的高速增長成為拉動全市出口增長的主要因素 。進(jìn)出口貿(mào)易淄博近年來進(jìn)出口貿(mào)易增長較為迅速，對外貿(mào)易在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢和 商業(yè)的發(fā)達(dá)極大地促進(jìn)了對外貿(mào)易的發(fā)展。說明淄博市在發(fā)展三產(chǎn)方面大有可為。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾相對比較明顯、 淄博市近年來招商引資力度加大，對外貿(mào)易加強(qiáng)，外資利用和地理位置在山東省的重要性和優(yōu)越性使其城市發(fā)展?jié)摿Φ靡猿浞职l(fā)揮。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面：第二產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低，說明淄博市的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是工業(yè)，城市屬于 工業(yè)化城市性質(zhì)。 %三次產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重分別為 % ， 一　宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.截止 2023年底淄博市人口出生率為 ‰ ，死亡率為 ‰ ，人口自然增長率為 ‰ 。 2023年，淄博被國家旅游局正式命名為 “中國優(yōu)秀旅游城市 ”。 西部周村 是古商城旅游區(qū)，古商城建筑格局錯落有致，匾額和招牌豐富多彩而且富有古文化韻味，洋溢著濃厚的古商業(yè)氣息；張店 是全市的政治文化中心，也是旅游接待、餐飲、購物、娛樂中心。南部的博山和沂源 是自然景觀旅游區(qū)。西周建立后，姜尚封齊，開創(chuàng) “泱泱大風(fēng) ”的 齊國文化 。交通港口： 距青島港 210公里，煙臺港 380公里，來往交通方便。 公路： 淄博公路密度達(dá)百平方公里 ，全市高級次高級路面達(dá) 2487公里，市政府駐地到各區(qū)縣基本由二級以上公路相連接。淄博是山東省重要的交通樞紐城市，已成為溝通中原地區(qū)和山東半島的咽喉要道，是省政府確定的大物流中心。1959年 1月淄博市與惠民專區(qū)合并組建淄博專區(qū)，淄博市改為專區(qū)轄市。 1950年 5月，淄博工礦特區(qū)與清河專區(qū)合并成立淄博專區(qū)。1945年 8月成立淄博特區(qū)，設(shè)專員公署，隸屬魯中行政區(qū)，此為淄博成為政區(qū)名稱之始 ， 9月淄博特區(qū)撤銷。春秋戰(zhàn)國時期 “春秋五霸之首，戰(zhàn)國七雄之冠 ”的齊國都城設(shè)立于淄博長達(dá) 800年之久。高青、沂源： 分別是是全國棉花、水果生產(chǎn)百強(qiáng)縣。周村 ：淄博絲綢、紡織工業(yè)基地。博山： 淄博陶瓷、機(jī)械工業(yè)基地。交通中心。藥、建材、冶金、電力、機(jī)電、煤炭、陶瓷、紡織、絲綢、塑料等 35個行業(yè)。q臨淄城區(qū)：面積 。特 個 區(qū)： 張店、博山、淄川、周村、臨淄五個區(qū)和桓臺、沂源、高青三轄 東省總面積的 %。5地勢特征為南高北低。淄博市位于 山東中部 ，南依泰沂山麓，北瀕九曲黃河， 西鄰省會濟(jì)南，東接濰坊、青島， 是國務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城市，是具有地方立法權(quán)的 “較大的市 ”。一　宏觀經(jīng)濟(jì)分析 市概況 地處暖溫帶，屬半溫潤，半干旱的大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫 ～ 176。最高海拔 米。其中，市區(qū)面積 2961平方公里。城區(qū)各相距 20公里左右。博山城區(qū)：面積 。張店： q淄博歷史悠久。文物古跡眾多，文化燦爛。 1946年 1月二次成立， 7月又撤銷。 1955年 1961年 1月 淄博市與惠民專區(qū)分設(shè)，恢復(fù)為省轄市。級機(jī)關(guān)由博山遷到張店。歷史沿革 鐵路： 淄博市內(nèi)鐵路總長 558公里，東西有膠濟(jì)線貫通；南有辛泰線直通魯中山區(qū)與京滬線相接，淄八線連接市區(qū)南部；北有淄東線直達(dá)勝利油田。濟(jì)青、濱博高速公機(jī)場： 距濟(jì)南機(jī)場 90公里，距青島機(jī)場 210公里。交通樞紐的重要位置和交通設(shè)施的完善進(jìn)一步加強(qiáng)了淄博市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，推動了對外交流，對淄博市近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供了必要的硬件設(shè)施。作為齊國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心長達(dá)數(shù)百年，被譽(yù)為 “海內(nèi)名都 ”，至西漢前期仍 “鉅于長安 ”，在先秦的歷史舞臺上具有舉足輕重的地位。文化旅游區(qū)。旅游的豐富內(nèi)涵。南部山區(qū)的開元溶洞大氣磅礴、瑰麗奇特，被專家譽(yù)為 “山東第一洞 ”，精美別致、石花資源異常豐富的九天洞被譽(yù)為 “中國第一石花洞 ”。q2淄博市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r% ， 國內(nèi)生產(chǎn)總值 /產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時不斷優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比例逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增幅比例比較平穩(wěn)，淄博市正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的高速發(fā)展階段， 淄博市企業(yè)宏觀景氣良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊。第一產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的絕對數(shù)是最大的， 目前三種產(chǎn)業(yè)一直在逐年調(diào)整中。2023年全年進(jìn)出口總值達(dá)到 ，比上年增長 %。 2023年出口市場構(gòu)成有 六大出口市場 ，分別為：美國、歐盟、東南亞、韓國、日本和香港，其出口額占全市出口總額的 72%。 2023 年全年新批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 193家。 這種情況也從側(cè)面提高了總體購買能力， 在一定程度上對房地產(chǎn)行業(yè)具有促進(jìn)作用 。外資利用2023年消費(fèi)品市場繁榮活躍。qq全區(qū)總面積 ， 人口 ，城市化水平達(dá) %。轄區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源種類繁多，儲量豐富。 2023年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額居全省縣市區(qū)之首。張店區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展張店作為淄博市經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均財政收入、引進(jìn)內(nèi)外資金、出口創(chuàng)匯、固定資產(chǎn)投資、居民純收入等對項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居淄博市前列，是淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最具發(fā)展活力的區(qū)域之一。3淄博城市發(fā)展規(guī)劃特點(diǎn)提高市域城鎮(zhèn)體系的中心強(qiáng)度，協(xié)調(diào)和促進(jìn)五個城區(qū)的共同發(fā)展， 強(qiáng)化中心城區(qū)張店的中心地位和作用，增強(qiáng)并完善其市級商務(wù)、服務(wù)職能 ，提高整個城市的對外輻射力。確立優(yōu)先發(fā)展的重點(diǎn)城鎮(zhèn)，適當(dāng)分擔(dān)城區(qū)部分專業(yè)職能，控制城區(qū)無限蔓延趨勢，并形成小區(qū)域范圍次級中心，帶動區(qū)域城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。城鎮(zhèn)體系發(fā)展戰(zhàn)略第一等級 ：中心城區(qū) —— 張店 桓臺縣城、高青縣城、沂源縣城張店、博山、淄川、臨淄、周村五個城區(qū)用地相對獨(dú)立 、城區(qū)之間以大片綠地、農(nóng)田及部分村鎮(zhèn)相隔離， 城市布局結(jié)構(gòu)為 “組群式 ”。市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及博山、淄川、臨淄、周村的外向型工業(yè)加工區(qū)，均納入城市總體規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃管理。淄川城區(qū)充分分揮服裝城的優(yōu)勢，提高商貿(mào)、市場用地的比例，使之成為有特色的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。 用地主要發(fā)展方向為向西、向北。南定片區(qū)：工業(yè)發(fā)展以挖潛改造為主，限制用地規(guī)模的擴(kuò)大，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，改善生活和投資環(huán)境。 行政辦公用地 ：在西七路以東、桑北路以北新建市級行政辦公中心，保留原人民路行政辦公用地；在城區(qū)西八路以東新村路與共青團(tuán)路之間新建區(qū)級行政辦公中心，原興學(xué)街行政辦公用地隨舊城改建；在柳泉路與開發(fā)區(qū)中路交叉口西北部新建開發(fā)區(qū)行政辦公中心。工業(yè)用地 ：形成六大工業(yè)區(qū)，其中一類工業(yè)區(qū)二個，一是北部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，二是 將原城區(qū)內(nèi)老化工區(qū)搬遷改建為居住區(qū) ； 二、三類工業(yè)區(qū)四個；南定鋁業(yè)工業(yè)區(qū)、東北部鋼鐵工業(yè)區(qū)、東部新化工工業(yè)區(qū)、北部建材紡織工業(yè)區(qū)。 自 2023年以來，淄博市固定資產(chǎn)投資基本處于高速增長態(tài)勢，固定資產(chǎn)年投資平均增幅達(dá)到了 %,房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增幅達(dá)到了 %，兩者同步協(xié)調(diào)發(fā)展。 GDP增幅低于固定資產(chǎn)投資增幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅，但是比例并不大， 說明淄博市的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資對 GDP的貢獻(xiàn)率是趨向合理化的， 并沒有達(dá)到產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險程度。q但是房地產(chǎn)施工面積依舊保持了較大增長，這將造成市場消費(fèi)的疲軟，直接后果是市場的不確定性因素導(dǎo)致消費(fèi)者持幣觀望的心態(tài)加劇， 城市風(fēng)景 普通住宅 共青團(tuán)西路 121號　 淄博鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3250 87500風(fēng)景世家 普通住宅 華光路與西四路交匯處（第 2商圈， 97130） 山東鴻嘉置業(yè)有限公司起價 :2400均價 :2930 70000都市星城 普通住宅 聯(lián)通路與明清一條街交匯處?。ㄗ≌?7385） 山東金濤置業(yè)有限公司 均價 :2500 15000頤景園 普通住宅 柳泉路中南段　 淄博泰盛房地產(chǎn)有限公司 均價 :2500 195600麗江 淄博市目前部分在售樓盤匯總淄博鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，純住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)二級資質(zhì)，有品牌號召力項目位于共青團(tuán)路與西五路交匯處西，屬市區(qū)中心，原變壓器廠舊城改造項目， 占地 41畝，總建筑面㎡，地上 ㎡，建設(shè)工期為 2年 。q城市風(fēng)景項目分兩期開發(fā)，一期 外立面采用高級面磚，頂部構(gòu)架采用涂料，玻璃采用雙層隔熱玻璃。售樓處包裝完備到位，銷售人員素質(zhì)較高。由張店區(qū)房管局經(jīng)營維修開發(fā)中心開發(fā)，為高層商住兩用樓， 占地面積約 ，拆遷面積2萬平方米，總建筑面積 規(guī)劃采用弧型設(shè)計，從配套設(shè)施、建筑設(shè)施、園林設(shè)計等各個層面營造小區(qū)環(huán)境。項目位于小西湖邊，環(huán)境較好，樓盤外立面現(xiàn)代，建筑單體設(shè)計簡潔明快。城市風(fēng)景和景觀鑫園相鄰， 與本案基本位于相同的地理位置上 ，都注重產(chǎn)品環(huán)境的塑造，加之可利用的毗連小西湖公園的環(huán)境牌，產(chǎn)品的競爭力較高。據(jù)了解，本案正西已經(jīng)平整完畢的用地屬于原淄博電視機(jī)廠廠房用地，與城市風(fēng)景項目和本項目一樣，都屬于工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅用地性質(zhì)。戶型設(shè)計比較方正，充分發(fā)揮了小高層住宅戶型設(shè)計的特點(diǎn)和優(yōu)勢，實用性較強(qiáng)，可滿足人們對生活水平提高的要求，產(chǎn)品均好性比較突出。中岳房地產(chǎn)開發(fā)，位于西六路與共青團(tuán)西路交叉路口，項目結(jié)合在西六路北段 主營國內(nèi)外中高檔品牌電腦、數(shù)碼音響及相關(guān)產(chǎn)品。中關(guān)村科技城總 建筑面積（平方米）商 鋪 面 積（平方米）商 鋪層 數(shù)商 鋪 價格（元 /平方米）項 目交房日期6萬 6090 2 7500元 /㎡ 2023年 7月銷售理念是以小戶型公寓同比寫字樓公寓，貸款年限長，月供少，租金回報率高。 玲瓏邸屬現(xiàn)房物業(yè)，產(chǎn)品為小戶型公寓類。二期業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型超市、精品商鋪、小型劇院、兒童游戲場、迪廳、空中花園餐廳、小吃街；三期業(yè)態(tài)規(guī)劃：五星級酒店、 一期業(yè)態(tài)規(guī)劃國際名品店 ,1～ 3層內(nèi)街連動式綜合商鋪規(guī)劃 4米寬購物休閑街，每層兩部自動手扶梯； 4～ 7層寫字樓每層鏤空251平方米中央采光井，四部垂直電梯； 9～ 10層 SOHO公寓，層高挑高 4米； 11～ 12層為 270平方米以上毫宅 10套，進(jìn)戶挑空兩層樓，客廳層高達(dá) 7米， 360度無遮擋視野。規(guī)劃有寫字樓、 SOHO公寓、商鋪、大面積豪宅、以及后期的星級酒店、大型百貨公司、購物中心、休閑游樂場等，各類產(chǎn)品配比齊全，產(chǎn)品是按照地區(qū)中央商務(wù)區(qū)來規(guī)劃和建設(shè)的。與其項目的定位比較適合，在一定程度上提升了消費(fèi)者對樓盤價值的認(rèn)同。 其中 1－ 4層為商業(yè)部分， 57層為商務(wù)套間，在 5層還配有面積達(dá) 4000米的空中花園，有各種休閑娛樂健身設(shè)施。處于核心商圈中心位置，生活配套齊全，交通四通八達(dá)。采暖方式為地暖，外墻采用了外墻外保溫設(shè)計，使用加氣砼砌塊，輕體板材；窗戶采用靜電噴涂、斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空鋼化玻璃；節(jié)能、節(jié)水方面采用分質(zhì)供水、節(jié)水型坐便器等。價格策略的制定更多體現(xiàn)在對產(chǎn)品建筑形式的優(yōu)勢上，相對來說，海泉帝景在建筑氣勢上比麗江 因此兩樣本的參照性因素更多體現(xiàn)在掌握中心商圈的價格特征。項目所在地匯聚了淄博最為成熟的商業(yè)形態(tài)和最為密集的金融機(jī)構(gòu)。所有與通訊行業(yè)相關(guān)的網(wǎng)點(diǎn)、賣場、專賣店、售后服務(wù)站、維修部等等，林林總總，鋪鋪相接、店店相鄰，其龐大的規(guī)模和成熟的商業(yè)氛圍在整個山東省亦屬罕見。東塔 5－ 28層為智能化專業(yè)寫字樓商務(wù)大廈，挑高 ，三部直達(dá)電梯。層 數(shù) 公寓 場 內(nèi)商 鋪均價(元 /)商 鋪類 型商 務(wù)公寓沿街商鋪寫字樓主力面 積(公寓均為 32～ 54平方米的小戶型，單位總價控制在 20萬元以內(nèi) ，門檻的降低加之產(chǎn)品優(yōu)越的地理位置，產(chǎn)品去化非常理想，目前公寓的銷售完成量已經(jīng)接近 60%強(qiáng)。住宅、商鋪、寫字樓業(yè)態(tài)類型齊全，而且群聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)比較明顯。 2023年淄博市中心城區(qū)的住宅平均單價達(dá)到了 2265元 /平方米。淄博市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)老城區(qū)范圍（含高新區(qū)范圍）是 淄博老城區(qū)， 最中心區(qū)域已經(jīng)達(dá)到 3500～ 4000元左右 。30平方公里，完善次中心城區(qū)建設(shè) ， 該范圍目前正大興土木， 房價穩(wěn)步上漲 ： 房屋租賃價格上升 %；物業(yè)管理價格上升 %。房屋租賃價格同比上漲%，其中住宅租賃價格上升 %，辦公用房上升 %，商業(yè)用房上升 %，廠房、倉庫與上年持平。形成這一現(xiàn)狀的原因是：一是經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)利潤低，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的量少。對于戶型的設(shè)計傾向于功能性與實用性；淄博市的住宅開發(fā)中，無論從住宅區(qū)位、住宅戶型還是住宅價位看，住宅的供應(yīng)體系都相對比較單一，特別是經(jīng)濟(jì)適用住房所占比例明顯偏低，對于利用經(jīng)濟(jì)適用房調(diào)整市場價格預(yù)防市場風(fēng)險，所起到的作用不大。引導(dǎo)消費(fèi)觀念的逐步改變。團(tuán)購成為去年房地產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)。二　中觀市場調(diào)研分析（張店區(qū)）區(qū)域商業(yè)市場分析q商業(yè)市場概述目前張店區(qū)現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約 萬平方米。目前張店規(guī)劃中和在建商業(yè)項目面積超過現(xiàn)有主要商業(yè)營業(yè)面積總和，占地 、總建面 50萬平方米的義烏小商品城和占地 600畝、總建面積 30萬平方米的中國陶瓷科技城是目