【正文】 0。淄博市對外資的利用始終保持上升勢頭。 2023 年全年新批準外商投資企業(yè) 193家。 吸收外商投資合同外資同比增長 %，實際使用外資同比增長 %。 實際外商直接投資合同外資和實際使用外資分別比上年增長 %和 % 。 充分利用外資對提高就業(yè)率起到一定作用 ,同時可吸引外來人員就業(yè)。 這種情況也從側面提高了總體購買能力， 在一定程度上對房地產(chǎn)行業(yè)具有促進作用 。q外資利用2023年消費品市場繁榮活躍。 全年社會消費品零售總額達 ,比上年增長 %城鄉(xiāng)消費市場同步發(fā)展。全年農(nóng)村市場零售額增長 16%，城市市場零售額增長 %；各行業(yè)零售額都保持增長 ,批發(fā)零售貿易業(yè)零售額增速保持領先地位 。批發(fā)零售貿易業(yè)增長%、餐飲業(yè)增長 %、其他行業(yè)增長 %；社會消費品零售總額的穩(wěn)步增長，反映出淄博人民消費水平逐漸提高，消費觀念正在逐漸轉化中，居民消費方向正從 “ 需要 ” 向 “ 有效需要 ” 轉化，購買力、購買欲望逐步提升。q社會消費品零售總額淄博工業(yè)基礎雄厚，產(chǎn)業(yè)技術成熟，已經(jīng)形成成熟的工業(yè)技術力量和產(chǎn)業(yè)基礎，從而使得在崗職工的平均工資得到了大幅度提高。 2023年末全市在崗職工人數(shù)為 ； 在崗職工平均工資為 17166元 ， 比上年增長 %。 2023年在崗職工平均工資比 2023年增加了約 2倍， 每年均保持 2位數(shù)的平均增長幅度 。q在崗職工平均工資張店區(qū)是淄博市的中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積 ， 人口 ，城市化水平達 %。1955年 4月張店區(qū)正式成立，為淄博市轄區(qū)之一?，F(xiàn)轄 7個鎮(zhèn)、 6個街道辦事處， 113個行政村、 75個城市社區(qū)居委會。張店立體化 交通網(wǎng)絡便捷，空運、海運和鐵路公路運輸便利 。轄區(qū)內礦產(chǎn)資源種類繁多，儲量豐富。煤炭、鋁土、粘土、石灰?guī)r、陶土等礦種儲量大、分布廣、品位高，在山東省占有重要地位。張店工業(yè)基礎雄厚，是全國重要的工業(yè)基地，近年來張店加快改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展壯大科技工業(yè)，加快工業(yè)經(jīng)濟布局、產(chǎn)業(yè)和所有制結構調整，初步形成了以建材、機械、輕紡、化工為支柱，電子信息、精細化工、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)為先導的工業(yè)體系。q張店區(qū)概況1994年張店跨入全省首批小康區(qū)縣行列，服務業(yè)繁榮發(fā)展。 經(jīng)濟發(fā)展趨勢由第二產(chǎn)業(yè)推進型向第三產(chǎn)業(yè)推進型轉變，突出繁榮發(fā)展服務業(yè) ，擴張規(guī)模，提升檔次，著力打造魯中商貿中心。全區(qū)共有各類商品交易市場81處，其中年交易額過億元市場 10處，市場營業(yè)面積超過 170萬平方米，市場攤位容量達 ，形成了中央商務區(qū)、家居裝飾市場群、專業(yè)批發(fā)市場群等三大商業(yè)中心，服務業(yè)發(fā)展進入了擴張規(guī)模、提升檔次、豐富業(yè)態(tài)的新階段， 魯中商貿中心的地位日益確立。 2023年實現(xiàn)社會消費品零售總額居全省縣市區(qū)之首。 q張店區(qū)經(jīng)濟概況q張店區(qū)經(jīng)濟發(fā)展張店作為淄博市經(jīng)濟、政治、文化中心，經(jīng)濟迅猛發(fā)展，國內生產(chǎn)總值、人均財政收入、引進內外資金、出口創(chuàng)匯、固定資產(chǎn)投資、居民純收入等對項經(jīng)濟指標位居淄博市前列，是淄博市經(jīng)濟發(fā)展最快、最具發(fā)展活力的區(qū)域之一。城市產(chǎn)業(yè)結構代表了城市經(jīng)濟發(fā)展狀況，張店產(chǎn)業(yè)結構已經(jīng)趨向合理化， 城市化特征日趨明顯 ，第一產(chǎn)業(yè)的比例在逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)始終保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，而且第三產(chǎn)業(yè)所占比例在逐年增加。 目前的產(chǎn)業(yè)結構與張店處于淄博城市群中心的地位相符合，淄博市政府確立張店作為魯中大物流中心的中心也對張店的產(chǎn)業(yè)結構的日益合理化有極大幫助。一　宏觀經(jīng)濟分析1.3淄博城市發(fā)展規(guī)劃特點國家重要的石油化工基地，歷史文化名城山東省中心城市之一魯中地區(qū)經(jīng)濟、科技、信息中心q城市性質城市布局為 “組群式 ”城市結構， 加強城區(qū)間橫向經(jīng)濟聯(lián)系，促進各城區(qū)的合理分工、協(xié)作。提高市域城鎮(zhèn)體系的中心強度，協(xié)調和促進五個城區(qū)的共同發(fā)展， 強化中心城區(qū)張店的中心地位和作用，增強并完善其市級商務、服務職能 ，提高整個城市的對外輻射力。以 一個中心（張店城區(qū)）、四個副中心（其它四個城區(qū)） 共同形成淄博市城鎮(zhèn)體系的復合中心。市域城鎮(zhèn)體系發(fā)展主軸以市域內主要聯(lián)系道路為依托呈 “十 ”字型。 確立優(yōu)先發(fā)展的重點城鎮(zhèn)，適當分擔城區(qū)部分專業(yè)職能，控制城區(qū)無限蔓延趨勢，并形成小區(qū)域范圍次級中心，帶動區(qū)域城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。q城鎮(zhèn)體系發(fā)展戰(zhàn)略第一等級 ：中心城區(qū) —— 張店淄博市中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟、文化中心，交通、通訊樞紐，高新技術產(chǎn)業(yè)基地。第二等級 ：副中心城區(qū) —— 博山、淄川、臨淄、周村博山城區(qū)：機電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風景名勝區(qū)。淄川城區(qū)：以建材為主的原材料工業(yè)基地，商貿中心。臨淄城區(qū)：國家重要的石油化工基地，歷史文化名城。周村城區(qū)：絲綢、輕紡工業(yè)基地，商貿名城。第三等級 ：縣城鎮(zhèn) —— 桓臺縣城、高青縣城、沂源縣城縣域政治、經(jīng)濟、文化中心。張店、博山、淄川、臨淄、周村五個城區(qū)用地相對獨立 、城區(qū)之間以大片綠地、農(nóng)田及部分村鎮(zhèn)相隔離， 城市布局結構為 “組群式 ”。城區(qū)之間以便捷的道路交通系統(tǒng)相聯(lián)系。規(guī)劃兩條區(qū)間快速路與高速公路一起構成淄博市 “井 ”字形通暢的快速交通網(wǎng)絡，以 強化中心城區(qū)和四個副中心城區(qū)的交通聯(lián)系 。張店作為中心城區(qū)的地位不斷強化， 張店城區(qū)建設優(yōu)先發(fā)展衛(wèi)生教育科研設計等公共設施，優(yōu)選區(qū)位 集中建設商務區(qū)，形成發(fā)達的高層次的第三產(chǎn)業(yè) ，建設現(xiàn)代化基礎設施，使張店成為在全省有突出地位、輻射全市及周邊地區(qū)的開放型、多功能的現(xiàn)代化中心城區(qū)。市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及博山、淄川、臨淄、周村的外向型工業(yè)加工區(qū)，均納入城市總體規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃管理。博山作為地處山區(qū)的省級風景旅游城區(qū) ，重點加強的是景區(qū)道路建設，控制區(qū)建設規(guī)模，避免盲目擴大用地，城區(qū)路網(wǎng)及用地結構相對自由，保持城區(qū)用地形態(tài)與 “山 ”、 “水 ”等自然要素的緊密結合。臨淄城區(qū)突出歷史文化名城的特色 ?？刂票辈坑玫氐男再|及建筑的高度與造型， 保護齊國故都格局。淄川城區(qū)充分分揮服裝城的優(yōu)勢，提高商貿、市場用地的比例，使之成為有特色的現(xiàn)代化商貿城區(qū)。周村城區(qū)作為距市中心較近且相對較小的城區(qū)，用地布局注重自身的完整性 ,形成舒適方便的城市生活空間 ,大型公共設施盡量利用中心城區(qū)。由一個占主導地位的中心片區(qū)和四個邊緣片區(qū)組成。 用地主要發(fā)展方向為向西、向北。 中心片區(qū)與邊緣片區(qū)之間以綠化帶相分離，以完善的道路網(wǎng)相聯(lián)系。中心片區(qū)：由魏北路西八路和南部的昌國路、東部的淄東鐵路所圍合的地區(qū)。重點加強各類公共設施和基礎設施的建設，實行舊城改造，調整工業(yè)用地布局，減少工業(yè)用地比例，強化各種城區(qū)職能。南定片區(qū)：工業(yè)發(fā)展以挖潛改造為主，限制用地規(guī)模的擴大，加強基礎設施和生活服務設施的建設，改善生活和投資環(huán)境。北部高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)片區(qū)：以發(fā)展高科技、 高效益工業(yè)為主， 達到高起點、高標準、倉儲為主。 馬尚片區(qū)：在原有基礎上擴建，逐步與中心片區(qū)相連，以發(fā)展居住、文教科研、倉儲為主。東部化工片區(qū)：用地基本為山坡劣地，加強基礎設施建設，主要發(fā)展以化工為主導的二、三類工業(yè)。q張店城區(qū)用地主要規(guī)劃特點居住用地 ：新增和改建的居住用地規(guī)劃分為八個片區(qū)，王舍居住片區(qū)、 南營北營居住片區(qū)、蓮池居住片區(qū)、魏家莊 潘莊居住片區(qū)、自行車廠北居住片區(qū)、冢子坡 九級塔居住片區(qū)、杜科 喬莊居住片區(qū)、馬尚居住片區(qū)。在王舍居住片區(qū)和自行車廠北居住片區(qū)內適當安排高層住宅，其它居住片區(qū)以多層為主。行政辦公用地 ：在西七路以東、桑北路以北新建市級行政辦公中心，保留原人民路行政辦公用地；在城區(qū)西八路以東新村路與共青團路之間新建區(qū)級行政辦公中心，原興學街行政辦公用地隨舊城改建；在柳泉路與開發(fā)區(qū)中路交叉口西北部新建開發(fā)區(qū)行政辦公中心。商業(yè)金融用地 ：在中心路以西、西五路以東、新村路以北、共青團路以南，依托現(xiàn)有商業(yè)帶、商業(yè)網(wǎng)點、大型商場等商業(yè)設施，逐步建成全市的中心商務區(qū)。文化娛樂用地 ： 在西五路以東、商場西路與新村西路之間，結合博物館、展覽館，建設市級文化中心。 （項目所在區(qū)域）q張店區(qū)至 2023年遠景規(guī)劃用地特點體育用地 ：在西八路以西、魏北路建設市級體育中心；充實完善現(xiàn)有區(qū)體育中心和山東鋁廠體育設施，在城區(qū)的西部和北部規(guī)劃各建一處片區(qū)性體育中心。醫(yī)療衛(wèi)生用地 ：遠景到 2023年，除廠礦、企事業(yè)單位的醫(yī)院及衛(wèi)生所外，城區(qū)共有醫(yī)院 15所，其中高級醫(yī)院 6所，區(qū)級醫(yī)院 4所，片區(qū)性醫(yī)院 5所。教育科研用地 ：除保留原教育科研用地外，在西八路以西集中增加教育科研設計用地。工業(yè)用地 ：形成六大工業(yè)區(qū)，其中一類工業(yè)區(qū)二個，一是北部高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，二是 將原城區(qū)內老化工區(qū)搬遷改建為居住區(qū) ； 二、三類工業(yè)區(qū)四個；南定鋁業(yè)工業(yè)區(qū)、東北部鋼鐵工業(yè)區(qū)、東部新化工工業(yè)區(qū)、北部建材紡織工業(yè)區(qū)。對四寶山周圍的水泥廠進行限產(chǎn)，適當時機搬遷。倉儲用地：形成五個倉儲區(qū)：南定倉儲區(qū)、鐵路貨站倉儲區(qū)、馬尚倉儲區(qū)、中心路北端倉儲區(qū)、東部化工倉儲區(qū)。道路廣場用地：規(guī)劃路網(wǎng)結構為方格網(wǎng)狀，同時按區(qū)域交通網(wǎng)絡規(guī)劃選定城區(qū)外環(huán)路走向，科學合理組織過境交通。綠化用地 ：突出張店城區(qū)的綠化特色，形成點、線、面相結合的綠地系統(tǒng)。 “點”是指分散于城區(qū)內的小型公共綠地； “線 ”是指規(guī)劃的 “五縱三橫 ”綠化帶， “五縱”為西八路、西七路、 西五路 、 澇淄河 東二路和豬龍河 柳泉路綠化帶； “三橫 ”為魏北路、潘北路和昌國路綠帶； “面 ”是指 11處市、區(qū)級公園，即：人民公園、植物園、良種場公園、青年公園、兒童公園、西郊公園、馬尚公園、濱河公園、南營公園、閆家橋公園和冢子坡公園。 q張店區(qū)城區(qū)規(guī)劃概念圖一　宏觀經(jīng)濟分析淄博近幾年房地產(chǎn)市場變化明顯。 2023年是淄博房地產(chǎn)發(fā)展最快的一年 ， 住宅、商鋪、寫字樓無論從市場供應量還是從投廣頻次都堪稱淄博歷年之最， 2023年，淄博市完成房地產(chǎn)投資 ，增長 %，增幅比上年回落 。q固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資自 2023年以來，淄博市固定資產(chǎn)投資基本處于高速增長態(tài)勢，固定資產(chǎn)年投資平均增幅達到了 %,房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增幅達到了 %，兩者同步協(xié)調發(fā)展。至 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)增幅呈現(xiàn)跳躍性增長，跳躍性增長勢頭一直保持到 2023年， 2023年、 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的增長幅度同比其他年份速度已經(jīng)有所回落而趨向平穩(wěn)。 究其原因，主要是受國家宏觀經(jīng)濟調控的影響，和全國各大城市的情況基本相同，但是盡管如此，從總量上看，兩者的幅度依然是比較快的，這 說明淄博市的房地產(chǎn)后市依然看好，發(fā)展勢頭是趨良性化的。淄博固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資處于增長態(tài)勢， 2023出現(xiàn)增長高峰，2023年開始增長幅度有所回落。 GDP增幅低于固定資產(chǎn)投資增幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅，但是比例并不大， 說明淄博市的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資對 GDP的貢獻率是趨向合理化的， 并沒有達到產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險程度。2023年淄博市房地產(chǎn)投資占 GDP的比重在 5%左右， 與其它較發(fā)達城市的發(fā)展水平相比相對較低 ,說明淄博市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大空間，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。從 “GDP 、房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資投資增長幅度 ” 對比圖中，可以看出，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)增幅始終高于 GDP增幅，但是從 2023年開始已經(jīng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。淄博商品房施工面積和銷售額保持穩(wěn)定增長， 2023年開始增長幅度呈現(xiàn)波動狀況，反映出房地產(chǎn)市場目前的 整體形式比較嚴峻，市場消化存量資源的周期加長，加上新樓盤的推盤量依舊在增加，導致銷售瓶頸出現(xiàn)，市場消化量不足，房屋空置率增加。開發(fā)風險加大。q商品房施工與銷售額個人住房消費額和增長幅度時間節(jié)點準星在 2023年， 2023年之前是個人住房消費的一個高速增長期 ，居民用于住房消費的額度高速增長。 2023年之后開始下降，下降幅度很大。 究其原因，一是受到國家宏觀調控的影響，二是受市場價格的抗性影響，其中必然隱含產(chǎn)品結構的不合理。但是房地產(chǎn)施工面積依舊保持了較大增長，這將造成市場消費的疲軟，直接后果是市場的不確定性因素導致消費者持幣觀望的心態(tài)加劇， 房屋的空置率增加，給建成項目、在開發(fā)項目和潛在開發(fā)項目的盤量去化造成威脅。 樓盤名稱 類別 位置 開 發(fā) 商 價格（元 /平方米 ) 建筑規(guī)模（平方米）景觀馨園 普通住宅 共青團西路 西五路路口　 張店區(qū)房管局經(jīng)營維修開發(fā)中心 均價 :2900 55000鑫盛 城市風景 普通住宅 共青團西路 121號　 淄博鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3250 87500風景世家 普通住宅 華光路與西四路交匯處（第 2商圈， 97130） 山東鴻嘉置業(yè)有限公司起價 :2400均價 :2930 70000都市星城 普通住宅 聯(lián)通路與明清一條街交匯處　（住宅 7385） 山東金濤置業(yè)有限公司 均價 :2500 15000頤景園 普通住宅 柳泉路中南段　 淄博泰盛房地產(chǎn)有限公司 均價