鎮(zhèn)江區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-02 18:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，會(huì)在房?jī)r(jià)上遵循不同的路線。所以只要中國(guó)房地產(chǎn)制度沒有發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)交易稅、物業(yè)稅等稅收制度上不進(jìn)行改革與實(shí)施，僅依靠行政手段和單一的貨幣手段來調(diào)控，并不能遏制房?jī)r(jià)上漲，而到目前來看，相關(guān)政策的出臺(tái)也并不是打壓市場(chǎng)，而是規(guī)范市場(chǎng)、回歸市場(chǎng)、穩(wěn)定市場(chǎng)。因此 2023年房?jī)r(jià)走勢(shì)將表現(xiàn)出階段性調(diào)整，但總體來看還是向好的。資料來源：上海富陽物業(yè)咨詢公司總經(jīng)理 王 佳該出手就出手 2023年中國(guó)樓市將在盤整中繼續(xù)前進(jìn)。其特點(diǎn)是上半年觀望氣氛漸濃，均價(jià)下調(diào)，而房?jī)r(jià)水平基本穩(wěn)定。對(duì)于不同城市，其房?jī)r(jià)會(huì)有升有降，但升多降少，總體漲幅將明顯低于去年。待觀望期過后，大批購房者仍會(huì)涌向市場(chǎng)。因而，除非出現(xiàn)地價(jià)下降、土地供給擴(kuò)大、稅費(fèi)減輕，否則， 2023年下半年最遲至第四季度，整體房?jī)r(jià)還得向上。資料來源：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 印堃華看 跌 穩(wěn)中微降是主旋律 全國(guó)房?jī)r(jià)客觀上都有理性回歸、穩(wěn)中有降的要求，但由于地方政府、銀行和開發(fā)上利益的趨同和執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策的 “ 打折 ” ，調(diào)控效果很可能受到影響，理性和瘋狂的博弈還將長(zhǎng)期持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲的 “ 神話 ” 可能還將繼續(xù)演繹。但我認(rèn)為，這必定是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)積聚的過程！是個(gè)質(zhì)變到量變的過程！樓市泡沫的破裂只是時(shí)間的問題！資料來源：知名地產(chǎn)專家 顧海波信貸從緊 樓市輝煌難再 2023年，在從緊的貨幣政策的大框架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著極為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。一方面是調(diào)控政策的愈發(fā)收緊，一方面則是資金面上的持續(xù)緊縮。 2023年從緊的貨幣政策無論是量上還是價(jià)格上的從緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將是巨大的。這將使 2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)可能即將出現(xiàn)。 資料來源：北草機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理 施根賢觀 望 2023，房市百家爭(zhēng)鳴 首先， 2023年房市，將是百家爭(zhēng)鳴的一年。所謂百家爭(zhēng)鳴，是指隨著今年住房保障制度的制訂。 其次， 2023年房市，價(jià)格表現(xiàn)將為前揚(yáng)后穩(wěn)的曲線。預(yù)計(jì)商品房的價(jià)格底部將得到有力支撐。 再次， 2023年房市，商品房市場(chǎng)既不可能全面雪崩，也不可能出現(xiàn)所謂的全盤拐點(diǎn)。但在局部城市或區(qū)域出現(xiàn)一定的跌勢(shì)，也會(huì)是一個(gè)市場(chǎng)中的正常狀況，基本面依舊看好。資料來源：上海春之聲置業(yè)副總經(jīng)理 趙春雷市場(chǎng)交易趨于平穩(wěn)，價(jià)格漲幅明顯趨緩 從 2023年下半年起，中央政府對(duì)于住宅用地的控制已經(jīng)有所放松， 2023年會(huì)有所繼續(xù)。相信這對(duì)于 2023年住房供應(yīng)的增長(zhǎng)有實(shí)際的作用，有助于緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。 資料來源：上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長(zhǎng) 張泓銘 賽博觀點(diǎn)p 鎮(zhèn)江市場(chǎng)目前最大的問題是市場(chǎng)需求的不足。這次市場(chǎng)需求的疲軟并不是鎮(zhèn)江市場(chǎng)沒有實(shí)際的購房需求了，而是在這一輪政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下，眾多的購房者選擇了持幣觀望，導(dǎo)致了市場(chǎng)的實(shí)際成交量的下跌，并且我們預(yù)測(cè)此次危機(jī)可能會(huì)持續(xù)一年至一年半的時(shí)間。因此，我們建議減小本案的年度開發(fā)量。p 在市場(chǎng)去化量下滑的同時(shí)，商品房的價(jià)格并沒有出現(xiàn)回落，開發(fā)商們?cè)谄疵谋Ｗr(jià)格底限。我們建議本案在新推房源的價(jià)格定位時(shí)應(yīng)有限小幅上漲，或在漲價(jià)之后通過優(yōu)惠活動(dòng)再拉回合理的價(jià)格水平。小 結(jié)p 未來的幾年中，鎮(zhèn)江市商品住房的上市量只會(huì)多不會(huì)少。p 2023年或 2023年可能是鎮(zhèn)江樓市的契機(jī)， 08年市場(chǎng)積累的大量需求或許會(huì)在一至兩年后得到釋放。p 2023年鎮(zhèn)江商品房的價(jià)格雖然不會(huì)下跌，但上升的幅度也不會(huì)太大。而鎮(zhèn)江樓市下一次爆發(fā)時(shí)也將是樓市價(jià)格再次質(zhì)變的時(shí)機(jī)，也許將在 202 2023年。p 2023年的鎮(zhèn)江樓市很難出現(xiàn) 2023年般火爆的場(chǎng)面，銷售量減少，房?jī)r(jià)上漲空間受阻，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)將空前的白熱化，而且這一現(xiàn)象也許將持續(xù)全年。四、本案分析建議產(chǎn)品定位90120㎡的大兩房和小三房最受市場(chǎng)歡迎，這類戶型總價(jià)被廣泛接受，戶型結(jié)構(gòu)滿足了最基本的生活需求。因此成為市場(chǎng)上的主導(dǎo)戶型。兩頭的戶型市場(chǎng)占有度較低，小戶型結(jié)構(gòu)功能缺失，大戶型總價(jià)偏高是造成這一情況的主要原因。這些數(shù)據(jù)是購房者的主觀良好愿望，不能完全反映出市場(chǎng)實(shí)際成交的情況，但可以體現(xiàn)出購房者的心理需求。在對(duì)建筑類型的選擇中，高檔舒適房受追捧，這說明了鎮(zhèn)江購房者雖然購買能力有限，但追求住房舒適度的愿望還是相當(dāng)?shù)膹?qiáng)烈。如在普通住宅中營(yíng)造出 “豪宅 ”的感覺，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。本案最主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目香江花城、魅力之城、華都名城的戶型結(jié)構(gòu)基本都是市場(chǎng)主流戶型，二室二廳至三室二廳的主力戶型配比雖然不可以出奇制勝，但最為大盤，選擇市場(chǎng)需求量最大的戶型無疑是最為穩(wěn)妥的方法。本案最為鎮(zhèn)江屈指可數(shù)的大盤之一，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)該采取穩(wěn)健的步伐，步步為營(yíng)，以市場(chǎng)暢銷戶型 90150㎡的戶型作為主力戶型?？紤]到本案體量大，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品，如挑高、精裝修房源，既出奇制勝又可以提升企業(yè)品牌。 項(xiàng)目名稱 主力戶型（㎡）香江花城 91140萬科魅力之城 89196華都名城 80150開發(fā)周期、年度開發(fā)量及推盤節(jié)奏項(xiàng)目的年度開發(fā)量不僅僅是根據(jù)市場(chǎng)來決定，拆遷、工程、資金等方方面面的因素都影響著項(xiàng)目的推盤節(jié)奏。從市場(chǎng)來看，本案在京口區(qū)及鎮(zhèn)江全市的銷售占有率是逐月下降的，可見市場(chǎng)的形勢(shì)在逐漸的惡化。但鑒于本項(xiàng)目 2023年以來可售房源有限，且均為 2023年的老產(chǎn)品， 08原創(chuàng)新品尚未推出，故本案銷售速度下滑也在情理之中。基于這一現(xiàn)狀，我們建議本案應(yīng)放緩?fù)票P的節(jié)奏，降低年度開發(fā)量，從而保證項(xiàng)目資金流的健康優(yōu)質(zhì)。在度過這一段艱難時(shí)期，市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖之后，再加大開發(fā)量，保持整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期的順利完成。項(xiàng)目的開發(fā)周期與年度開發(fā)量不僅僅是根據(jù)市場(chǎng)來決定，拆遷、工程、資金等方方面面的因素都影響著項(xiàng)目的推盤節(jié)奏。從歷史來看， 2023年和 2023年是開發(fā)期的波峰， 2023年目前已推出 261套，預(yù)計(jì)全年推出套數(shù)與 07年相當(dāng)。本案作為大盤，可以考慮參考波峰的數(shù)值來設(shè)定年度開發(fā)量，（ 632+557） /2=595套 /年。按照 110㎡ /套的均值計(jì)算，年度開發(fā)量為 65750㎡，這樣 6萬 7萬㎡ /年的開發(fā)量較為合適。如果推盤量過
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