【正文】 cursus.felisiaculispurus.ac,eleifendurnaFusceadipiscingamet,dolor上午 02:26:21一月 21MOMODA POWERPOINTLorem 2:26:21January 2023/1/2121,212:26上午 02:26:21一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。一月 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 2102:26:2102:26:21January20231知人者智，自知者明。January 一月 2102:26:2102:26Jan2121Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。2:26:212023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。January上午 02:26:21一月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 2:26:21January 2023/1/2121,212:26 。20232:26:21 2121,20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。January 一月 2102:26:2102:26Jan2121Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。2:26:212023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。January上午 02:26:21一月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2:26:21January 2023/1/2121,212:26 。20232:26:21 2121,20231乍見翻疑夢，相悲各問年。January 一月 2102:26:2102:26Jan2121Jan211故人江海別，幾度隔山川。2:26:212023雨中黃葉樹，燈下白頭人。January靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。p 本案的年度開發(fā)量控制在 6萬 7萬㎡ /年較為合適。p 2023年與 2023年出現(xiàn)較大落差（越 30%）已成事實，銷售量較大幅度減少，房價上漲空間受阻，項目間的競爭將空前的白熱化，而且這一現(xiàn)象也許將持續(xù)全年，可能延續(xù)至 2023年上半年。五、總 結p 鎮(zhèn)江樓市最大的問題并不是上市量的膨脹，而是進入 2023年以后市場有效需求的短缺。p 目前鎮(zhèn)江樓市行情欠佳，本案在年度開發(fā)量和房源銷售價格上應嚴格控制，可以考慮減小開發(fā)量來保證項目資金鏈的通暢。p 本案的價格在 47004800元 /㎡左右。小結 p 本案戶型建議以市場接受度高、需求量大的 90150㎡的二房二廳至三房二廳為主，在合適的時機推出創(chuàng)新產品，搶占市場。建議本案選擇品牌物業(yè)公司作為項目賣點之一。物業(yè)服務物業(yè)服務質量的高低對樓盤品質特別是大盤品質的影響是深遠的。在這種市場形勢下，本案的年度開發(fā)量可以適當?shù)目s小，價格應嚴格控制在市場可以接受的范圍之內，待市場回暖，再迅速反應，擴大開發(fā)量，提高價格。定期小型活動內容創(chuàng)新，增加客戶的新鮮感；不定期專向大型活動配合工程、銷售節(jié)點，強力推出，在全市產生震撼效應，為項目下半年銷售進度吸納人氣。既有老客戶帶新客戶，又有現(xiàn)場老客戶抽獎及工程進度匯報活動等，銷售優(yōu)惠力度也相當強大，極大的提升了本案在鎮(zhèn)江品牌知名度及美譽度。本案的營銷手段運用豐富，效果顯著。結合本案的產品定位，本案客群應定向于鎮(zhèn)江市的公務員、私營業(yè)主、企業(yè)白領等城市中高層階級，滿足那些買不起別墅又向往別墅生活方式的專有客群層次。本案最為鎮(zhèn)江屈指可數(shù)的大盤之一，在戶型設計上應該采取穩(wěn)健的步伐，步步為營，以市場暢銷戶型 90150㎡的戶型作為主力戶型。如在普通住宅中營造出 “豪宅 ”的感覺，將在市場競爭中占據(jù)主動。本案的價格定位應客觀理性，準確的建立在市場基礎和項目產品力的有機結合上，保持現(xiàn)有房價水平，看準時機，小幅漲價。因此，在嚴峻的市場環(huán)境下，本案的年度銷售速度恐將出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象，可以考慮減少年度上市量，避免出現(xiàn)房源積壓。本案的去化速度在進入 2023年后逐漸放緩，這是由多方面因素造成的。年。香江花城一共經(jīng)過了 3輪漲價期，分別是 05年 5月、 06年 11月、 07年 4月?，F(xiàn)根據(jù)各項最理想的得分數(shù)計算，作為本項目的總得分：4220[1+(83－ )／ 100]≈4120元／元／ M2注：以上得出的參考價位乃依據(jù)現(xiàn)時市場狀況下，通過各代表樓盤的對比修正得出的總體參考均價。K161。K161。依據(jù)總體價格定位思路，選擇項目所在片區(qū)交通情況、繁華程度、市場時間等最具參考力的香江花城、華都名城、魅力之城作為參照樓盤，利用市場比較法進行必要的修正。本項目的價格定位受所處的地理位置及上市時機等方面的影響；同時，主要以市場的類似項目及鄰近項目等具有競爭參考因素的項目作為比較項目，與之對比優(yōu)劣，從而制定合理價格。項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 合計香江花城 28 267 867 337 561 189 2249我家山水 / 120 396 223 412 / 1151魅力之城 / / / 31 693 220 944華都名城 / / / / 560 373 933合計 28 387 1263 591 2226 782 5277平均 28 194 632 197 557 261 312銷售價格總體定價思路： 按照 110㎡ /套的均值計算，年度開發(fā)量為 65750㎡，這樣 6萬 7萬㎡ /年的開發(fā)量較為合適。從歷史來看， 2023年和 2023年是開發(fā)期的波峰， 2023年目前已推出 261套，預計全年推出套數(shù)與 07年相當。在度過這一段艱難時期，市場轉暖之后，再加大開發(fā)量，保持整個項目開發(fā)周期的順利完成。但鑒于本項目 2023年以來可售房源有限，且均為 2023年的老產品， 08原創(chuàng)新品尚未推出，故本案銷售速度下滑也在情理之中。項目名稱 主力戶型（㎡）香江花城 91140萬科魅力之城 89196華都名城 80150開發(fā)周期、年度開發(fā)量及推盤節(jié)奏項目的年度開發(fā)量不僅僅是根據(jù)市場來決定，拆遷、工程、資金等方方面面的因素都影響著項目的推盤節(jié)奏?？紤]到本案體量大，可以在適當?shù)臅r機推出市場創(chuàng)新產品，如挑高、精裝修房源，既出奇制勝又可以提升企業(yè)品牌。本案最主要競爭項目香江花城、魅力之城、華都名城的戶型結構基本都是市場主流戶型，二室二廳至三室二廳的主力戶型配比雖然不可以出奇制勝