【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 下滑 ， 2023年商品住宅銷售 ㎡，與 2023年相比降幅高達(dá) %，甚至低于 2023年， 跌入歷年成交量谷低 。 2023年住宅銷售面積占商品房銷售面積 75%的比重，較 2023年集中度下降 9%。 在限購(gòu)的大環(huán)境下，隨著非住宅市場(chǎng)銷售比重的提升，住宅市場(chǎng)銷售份額明顯下滑。 2023年鄭州市商品住宅銷售面積 ㎡，跌入歷年銷售的低谷。預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)在持續(xù)調(diào)控的壓力下，銷售難以有起色，市場(chǎng)仍然不容樂(lè)觀。 銷售量走勢(shì)線 鄭州住宅市場(chǎng)成交遭腰斬 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局 限購(gòu)下商品住宅市場(chǎng) 銷售面積和套數(shù)大幅下滑， 2023年全年銷售套數(shù)環(huán)比下降 52%，銷售面積環(huán)比下降 49%， 2023年 1月延續(xù)了這一態(tài)勢(shì)，成交量為歷年最低值。 2023： 1月銷售套數(shù)：1604 2023： 月均銷售面積：㎡ 2023： 月均銷售面積：㎡ 商品住宅 2023： 全年銷售套數(shù)： 100593 月均銷售套數(shù)： 8383 2023： 全年銷售套數(shù)： 48530 月均銷售套數(shù)： 4044 限購(gòu)下，住宅銷量跌入歷年低谷，市場(chǎng)銷售份額亦受到威脅，2023年 1月銷量更是跌入 2023年來(lái)銷量的最低谷，加之市場(chǎng)上部分樓盤(pán)已經(jīng)紛紛“變相”降價(jià)，重磅優(yōu)惠下，客戶購(gòu)房動(dòng)作卻變得愈加“矜持”，坐等住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步降價(jià)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局 2023： 1月銷售面積： ㎡ 商業(yè)商務(wù)類市場(chǎng) —— 伴隨住宅市場(chǎng)的低迷，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)方式，試圖通過(guò)商務(wù)類產(chǎn)品作為利潤(rùn)突破口，造成市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增加，然而受整體市場(chǎng)的影響，商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)同樣受到一定程度的沖擊， 銷量同比下降明顯，投資者更加趨于理性，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷提出更高要求。 房地產(chǎn)市場(chǎng) ?供應(yīng)量： 2023年，鄭州市商業(yè)用房的市場(chǎng)供應(yīng)量為㎡，較去年上漲了約 ㎡，同比上漲%； ?成交量： 2023年成交量為㎡，同比 減少 15%，供求比 1:； ?成交均價(jià)： 達(dá)到 14656元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) %。 在鄭州市場(chǎng)面臨史上最嚴(yán)峻政策調(diào)控的 2023年，鄭州市商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)亦受到了一定影響，但較之同期的住宅市場(chǎng)，仍展現(xiàn)出了它的勃勃生機(jī)，成為房地產(chǎn)投資的一個(gè)新熱點(diǎn)。 2023年鄭州非住宅市場(chǎng)供銷失衡明顯。 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場(chǎng)回顧 案例 典型項(xiàng)目介紹 未來(lái)市場(chǎng)展望 案例 鑫苑世家 經(jīng)典案例 模式：中心城區(qū)高端物業(yè) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 位 臵：花園路農(nóng)科路交叉口西南 規(guī) 模： ，建筑面積約 13萬(wàn)平方米 物業(yè)類型：洋房、高層公寓 操盤(pán)時(shí)間： 2023年 9月 項(xiàng)目定位：中心城區(qū)高端物業(yè) 資 源：東風(fēng)渠濱河公園 休閑配套： 數(shù)碼公園、文博廣場(chǎng)，特色商業(yè)，社區(qū)活動(dòng)中心 產(chǎn)品：洋房、高層公寓 經(jīng)典案例 大平層戶型設(shè)計(jì)考慮豪宅物業(yè)的舒適性和功能分區(qū)，負(fù)一層規(guī)劃有家庭廳，贈(zèng)送花園、露臺(tái)，大面寬設(shè)計(jì)，采光良好。 三房戶型設(shè)計(jì)同樣是大面寬小進(jìn)深，功能分區(qū)合理，贈(zèng)送露臺(tái)，采光良好。 月均銷售套數(shù) 29套 月均銷售面積 4318㎡ 月均銷售金額 6479萬(wàn)元 銷售均價(jià) 15004 元 /㎡ 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局備案數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目 2023年 9月份開(kāi)盤(pán)， 后期沒(méi)有做開(kāi)盤(pán)推廣，以自然銷售為主，全年銷售 143套。 銷售情況 — 根據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)，項(xiàng)目 5個(gè)月來(lái)銷售 143套 ，銷售面積21592㎡，銷售金額實(shí)現(xiàn) ，銷售均價(jià) 15004元 /㎡ . 經(jīng)典案例 經(jīng)典案例 首次報(bào)廣亮相 VIP認(rèn)籌啟動(dòng) 首次開(kāi)盤(pán) 2023年共做報(bào)廣 6次，報(bào)廣推出頻率較低 鑫苑世家 項(xiàng)目自入市以來(lái)報(bào)廣宣傳力度較小，推出活動(dòng)較少， 2023年報(bào)廣頻率僅有 6次。訴求緊貼項(xiàng)目名稱及區(qū)位。 一代人的墅院 幾代人的世家 商道 政道 始于家風(fēng)門(mén)道 開(kāi)啟鄭州中心豪宅元年 以別墅級(jí)版圖執(zhí)掌中央豪宅圈，誰(shuí)堪？ 9月 17日開(kāi)盤(pán)見(jiàn)高下。 9月 17日載譽(yù)開(kāi)盤(pán) 正中墅院八層 報(bào)廣訴求 在報(bào)廣上，鑫苑世家項(xiàng)目 2023年 8月 3日首次亮相，在大河報(bào)宣傳該項(xiàng)目品質(zhì)。 2023年共做報(bào)廣 6次，宣傳力度較小，原因在于項(xiàng)目位置優(yōu)越，產(chǎn)品稀缺，屬于中心城區(qū)唯一的低密度高端物業(yè)。但項(xiàng)目采用了短信、戶外大牌、戶外圍擋、車(chē)載廣播、公交站牌等渠道進(jìn)行宣傳。 銷售推廣策略 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ， 與同類低密度項(xiàng)目相比具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 項(xiàng)目規(guī)劃配套齊全，周邊豪宅云集，拔高品質(zhì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目作為低密度項(xiàng)目容積率偏高 ， 樓間距及景觀打造稍弱 。 規(guī)模較小 ， 難以做出大型高端社區(qū)的品質(zhì) 機(jī)會(huì)分析 城市框架迅速拉大 ， 但位置優(yōu)越的低密度項(xiàng)目非常稀缺 ， 在目前的市場(chǎng)環(huán)境下 ， 具有市場(chǎng)唯一性 ， 具備較大價(jià)值提升潛力 。 威脅分析 所在區(qū)域限購(gòu) ， 高端客戶群體受影響較大 。 項(xiàng)目綜合分析 經(jīng)典案例 開(kāi)發(fā)商 河南正商臵業(yè)有限公司 位臵 二七航海路與碧云路交叉口東北角 規(guī)模 占地面積 :700余畝 ，建筑面積 :280萬(wàn)平方米 產(chǎn)品 一期福園 ，一棟多層，兩棟高層 戶型 3號(hào)樓： 81平米兩房 +，共 192套 4號(hào)樓： ，共 28套 5號(hào)樓： 81—— 87平米兩房共 224套， 價(jià)格 12月 3日開(kāi)盤(pán)，對(duì)外宣傳 7000左右，預(yù)計(jì)在 7000以內(nèi) 客戶 區(qū)域內(nèi)的居民或企事業(yè)單位、周邊縣市及鄭州部分投資客； 以二七區(qū)、管城區(qū)居民居多、附近專業(yè)市場(chǎng)做生意居民居多 銷售 12月 3日一期開(kāi)盤(pán) 賣(mài)點(diǎn) 品牌、規(guī)模、低密度、車(chē)位 1:1 配套 教育配套 :長(zhǎng)江東路小學(xué) /邱砦小學(xué) /春暉小學(xué) /六十二中 /八十二中 /等 醫(yī)療配套 :鄭大一附院 /市二院 /等 金融配套 :中國(guó)工商銀行 /中國(guó)人民銀行 /交通銀行 /鄭州市商業(yè)銀行 /建設(shè)銀行等 商業(yè)配套 :京航飯店 /中都飯店 /新華都購(gòu)物廣場(chǎng) /萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) /世紀(jì)聯(lián)華等 生活配套：雙秀公園 / 內(nèi)部配套：物業(yè)、商業(yè)配套、景觀、停車(chē)、燃?xì)?、暖氣? 正商城 —— 位于鄭南核心區(qū)域，體量最大的大型城市綜合體項(xiàng)目，周邊配套完善，是鄭州南部最具標(biāo)志性城市建筑群。 個(gè)案分析 產(chǎn)品分析 —— 從產(chǎn)品角度：首批房源以兩房、三房戶型為主力。戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，全部產(chǎn)品雙向陽(yáng)臺(tái)、南北通透 以上數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市調(diào)搜集整理 個(gè)案分析 規(guī)劃分析： 坐落鄭州城南核心地帶，集住宅、公寓、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型商業(yè)等為一體的大型綜合體項(xiàng)目。分四期到五期開(kāi)發(fā)。分為福園、和園、祥園、泰園、裕園、禧園。 景觀 社區(qū)規(guī)劃四大主題公園加上南水北調(diào)生態(tài)帶及熊耳河公園等，環(huán)境優(yōu)越，能夠?yàn)闃I(yè)主提供居住、休閑、娛樂(lè)等全方位的生活服務(wù)，最終將形成一座復(fù)合型的城市地標(biāo)。 12月 3日 開(kāi)盤(pán)， 首推一期 5號(hào)樓 營(yíng)銷分析 —— 首期推廣以“產(chǎn)品、價(jià)格”為核心，以較直接、有力的方式進(jìn)行宣傳，入會(huì)即享 100元 /平米優(yōu)惠，另以開(kāi)盤(pán)多重優(yōu)惠驚喜作為噱頭宣傳 個(gè)案分析 3 ＃ 兩梯三戶 朝南 ㎡ 兩房 東西兩戶為㎡ 三房 4 ＃ 多層，一梯兩戶 朝南 86.㎡ 兩房 5 ＃ 兩梯四戶 東西戶為 81—87㎡ 兩房 86平米兩房 戶型分析 戶型分析 —— 功能布局相對(duì)合理，傳統(tǒng)設(shè)計(jì)，南北通透注重透采光與通風(fēng)，增加南北雙陽(yáng)臺(tái)，提倡舒適生活 全明戶型設(shè)計(jì)，客廳與主臥均朝陽(yáng)； 南北兩側(cè)增加了生活小陽(yáng)臺(tái)，可自由轉(zhuǎn)換生活功能；增加功能性的同時(shí)，提升項(xiàng)目的性價(jià)比； 廚房餐廳一體設(shè)計(jì)，生活更便利；客廳超大陽(yáng)臺(tái)，南北通透；主臥室朝南，客廳朝南，保證采光；入戶走廊面積過(guò)大，使用功能不明顯 正商城綜合分析 —— 項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目比較劣勢(shì) 個(gè)案分析 規(guī)模 —— 該 項(xiàng)目容積率為 ，建筑類別豐富，大型城市綜合體項(xiàng)目，地塊過(guò)于分散，社區(qū)整體品質(zhì)感不強(qiáng)；本項(xiàng)目地塊集中，利于打造高品質(zhì)大盤(pán)。 性價(jià)比 —— 該項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值提升空間有限；本項(xiàng)目位于規(guī)劃中二七新區(qū)，享受區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇，未來(lái)升值潛力較大。 居住舒適度 —— 該項(xiàng)目容積率較大及綠化率較低，舒適度較差；本項(xiàng)目坐享新區(qū)運(yùn)河生態(tài)資源，居住舒適度提高。 配套設(shè)施 —— 該項(xiàng)目地處成熟商圈，占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等配套資源優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目處于規(guī)劃中新區(qū)，周邊生活配套空缺。 錦藝國(guó)際華都 項(xiàng)目名稱 錦藝國(guó)際華都 位置 棉紡路與桐柏路交叉口 開(kāi)發(fā)商 鄭州翰園置業(yè)有限公司