【正文】 保障區(qū) 在鄭州北移東擴西引之后，南區(qū)的優(yōu)勢在哪里？南區(qū)的發(fā)展在哪里？ 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 —— 如果把大鄭州看成一只展翅高飛的雄鷹的 話，那么，鄭東新區(qū)就是這只雄鷹已經(jīng)高昂的頭顱，西開發(fā)區(qū)就是雄鷹已經(jīng)挺拔的健 尾，而北區(qū)和南區(qū)無疑就是鄭州都市區(qū)賴以騰飛的兩翼 ,南區(qū)就是這兩翼中的一翼。鄭州市將組團發(fā)展、產(chǎn)城融合定位為鄭州都市區(qū)的發(fā)展思路 ? 這種組團式發(fā)展使鄭州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，東部是港口，區(qū)位特點非常明晰，城市的組合特征將重新締造鄭州的商都地位； 宜居教育城 宜居建康城 新商城 宜居商貿(mào)城 金水科教新城 高端服務(wù)業(yè)新城 高新城 先進(jìn)制造業(yè) 新城 龍湖新區(qū) 城市規(guī)劃 總 結(jié) 中原經(jīng)濟區(qū) 中原城市群 鄭汴一體化 十大組團發(fā)展 在城市框架的延伸之下，鄭州都市區(qū)的發(fā)展已經(jīng)上升至國家戰(zhàn)略 層面，鄭州都市區(qū)的推進(jìn)建設(shè)以及都市區(qū)空間戰(zhàn)略的發(fā)展已成目前 城市發(fā)展的大趨勢，未來的地產(chǎn)模塊也將發(fā)生巨大的變化。 10年 需求全面爆發(fā)，市場高速發(fā)展。 ? 08年底市場已轉(zhuǎn)入政策支持 （救市政策） 、銀行支持（開發(fā)貸款：，利率上浮 30%，沒有管理費用、個貸方面： 7折利率，審核寬松） ? 而 11年目前 政策依然緊收 （限購令），銀行不支持（開發(fā)貸款：利率上浮 70%，有貸款管理費用，審核嚴(yán)格；個貸方面：首套貸款利率上浮 10%，二套首付增加，貸款利潤上浮，二套以上不貸）。 ? 年內(nèi)三次加息； ? 18城市實行“限購令”； ? 公積金存貸款利率調(diào)整； ? 年內(nèi) 6次上調(diào)準(zhǔn)備金率。 ?在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。 調(diào)控影響 —— 一系列調(diào)控政策的出臺對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的沖擊，一線城市量價 全面下滑 ， 提前進(jìn)入以價保量的回攏收縮式發(fā)展階段； 二線城市 量跌價平，鄭州市場下行較為嚴(yán)重。參與降價的不乏綠地、中海、華潤、龍湖、星河灣等大型房企。 ?11年鄭州市限購令頒布以后，市場供需出現(xiàn) 倒臵 ，成交量出現(xiàn)大幅度下滑，雖然價格有所上升，但隨著銷量的持續(xù)走低，“以價換量”將成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)的主要營銷策略。鄭州市前三季度住宅市場僅成交㎡ ，比去年同期的 ㎡ 下降了將近5成，成交量遭“腰斬”， 2023全年 市場形勢不容樂觀。 2023年鄭州市商品住宅銷售面積 ㎡，跌入歷年銷售的低谷。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局 2023： 1月銷售面積： ㎡ 商業(yè)商務(wù)類市場 —— 伴隨住宅市場的低迷，開發(fā)商轉(zhuǎn)變開發(fā)方式，試圖通過商務(wù)類產(chǎn)品作為利潤突破口，造成市場供應(yīng)量不斷增加，然而受整體市場的影響，商業(yè)商務(wù)市場同樣受到一定程度的沖擊， 銷量同比下降明顯，投資者更加趨于理性，對項目開發(fā)、營銷提出更高要求。 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目介紹 未來市場展望 案例 鑫苑世家 經(jīng)典案例 模式：中心城區(qū)高端物業(yè) 項目簡介： 位 臵：花園路農(nóng)科路交叉口西南 規(guī) 模： ，建筑面積約 13萬平方米 物業(yè)類型：洋房、高層公寓 操盤時間： 2023年 9月 項目定位：中心城區(qū)高端物業(yè) 資 源：東風(fēng)渠濱河公園 休閑配套： 數(shù)碼公園、文博廣場，特色商業(yè)，社區(qū)活動中心 產(chǎn)品：洋房、高層公寓 經(jīng)典案例 大平層戶型設(shè)計考慮豪宅物業(yè)的舒適性和功能分區(qū)，負(fù)一層規(guī)劃有家庭廳，贈送花園、露臺，大面寬設(shè)計，采光良好。訴求緊貼項目名稱及區(qū)位。但項目采用了短信、戶外大牌、戶外圍擋、車載廣播、公交站牌等渠道進(jìn)行宣傳。 威脅分析 所在區(qū)域限購 ， 高端客戶群體受影響較大 。分四期到五期開發(fā)。 性價比 —— 該項目屬于舊城改造項目，區(qū)域價值提升空間有限；本項目位于規(guī)劃中二七新區(qū)，享受區(qū)域發(fā)展帶來的機遇，未來升值潛力較大。 錦藝國際華都 項目名稱 錦藝國際華都 位置 棉紡路與桐柏路交叉口 開發(fā)商 鄭州翰園置業(yè)有限公司 物業(yè)類別 住宅商業(yè) 建筑類型 高層 建筑風(fēng)格 海派新古典主義 容積率 物業(yè)公司 戴德梁行（顧問） 現(xiàn)狀 現(xiàn)售二期 13號樓，未取得銷售許可證 配套 教育：互助路小學(xué)、第二十四中、河南工業(yè)技師學(xué)院等； 商場：丹尼斯大賣場、蘇寧電器、中原商貿(mào)城等； 酒店：裕達(dá)國貿(mào)酒店、錦江之星、中原大酒店、如家賓館等； 金融：農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等； 餐飲：京福華肥牛、豪享來等； 休閑：碧沙崗公園、五一公園等。 總體來看，項目品質(zhì)較高，配套完善，價格方面也是西區(qū)的標(biāo)桿。但 72㎡戶型各房間均為北向，陽光不足，且為 2梯 5戶設(shè)計，顧客抗性較大。精致的景觀設(shè)計，保證了 居住的舒適性。 永威翡翠城 產(chǎn)品設(shè)計： 項目的設(shè)計以兩房和三房為主，尤其注重主臥舒適度的營造，保證居住的私密性與享受度。 永威翡翠城的戶型以兩房和三房為主，也涵蓋一部分四房，鄭東新區(qū)的戶型普遍追求舒適的最大化 觀景陽臺 主臥 客廳 A:3室 2廳 2衛(wèi) ㎡ B： 4室 2廳 2衛(wèi) ㎡ 永威翡翠城 優(yōu)勢 地理位臵優(yōu)越； 項目力圖打造成為東區(qū)標(biāo)桿豪宅，園林景觀較為精細(xì)； 戶型設(shè)計方正、合理，面積較大，此類產(chǎn)品東區(qū)較為稀缺 不足點 項目單體面積大、售價高，去化面臨一定壓力 綜合分析 總結(jié) 綠地之窗 綠地之窗 —— 臨近地鐵口的寫字樓項目，憑借品牌優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢，以絕佳的增值潛力在 2023年銷售 ， 位居鄭州市樓盤銷售首位。 推售節(jié)奏 一期開盤 ，已售磬，實現(xiàn)均價 9000元 /㎡ 二期 B塔認(rèn)籌 ，交 5萬享受開盤 15萬優(yōu)惠， 金卡會員交 60萬入會，可優(yōu)先選房，一次性優(yōu)惠 4%， 當(dāng)天辦卡 200張 首次報廣亮相 二期 A塔開盤 推出 350套，當(dāng)天銷售剩余兩層，開盤均價 17500元 /㎡ ，辦卡客戶享受 3%額外優(yōu)惠 二期 B塔開盤 ，開盤均價20230元 /㎡ ，開盤當(dāng)天推出房源全部售罄 根據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，項目在首批寫字樓推出至開盤歷經(jīng)兩個月的積蓄時間，并且報廣宣傳持續(xù)以高端品質(zhì)為主要訴求，推廣語為‘鄭州高鐵站廣場上的商務(wù)綜合體 .綠地之窗 .與高鐵時代 .一同到來’，全面打造項目高端品質(zhì)的產(chǎn)品形象。 整體銷售 802套，銷售面積 ㎡，銷售均價 17468元 /㎡ 。 穩(wěn)增長背景 下貨幣政策 微調(diào)，由“穩(wěn) 中偏緊”向 “穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變 中央繼續(xù)加 強房地產(chǎn) 調(diào)控決心 不減。 歷經(jīng)三次上調(diào)利率， 5年期存款利率達(dá)到%， 5年期貸款利率達(dá)到 %。 金融調(diào)控 金融調(diào)控 —— 隨著去年底以來存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)，預(yù)示著金融政策將適度寬松，力保剛需。 ? 隨著降價潮的蔓延，預(yù)示著未來一段時間我市促銷降價范圍和力度將進(jìn)一步擴大。 20:01:4920:01:4920:012/11/2023 8:01:49 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時 1分 49秒 20:01: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 8時 1分 49秒 下午 8時 1分 20:01: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:01:4920:01:4920:01Saturday, February 11, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 下午 8時 1分 :01February 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 20:01:4920:01:4920:012/11/2023 8:01:49 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :01:4920:01:49February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 8時 1分 49秒 下午 8時 1分 20:01: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴