【正文】 于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所?！　　　≠?gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升?！　?　　從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度?！　⊥瑫r(shí)，投資型購(gòu)房者傾向于對(duì)中小戶(hù)型的選擇。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為6150元，比所有購(gòu)房者的平均收入高出1110元。　　　　我們暫且將意向購(gòu)買(mǎi)市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購(gòu)房者稱(chēng)為郊區(qū)型購(gòu)房者。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂(lè)。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的。收入水平較高，家庭平均月收入約為6292元，比總體購(gòu)房者的平均月收入高出約1252元，而且他們現(xiàn)有的居所基本上都是自己購(gòu)買(mǎi)的?！　∠M(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)，所以，對(duì)于要以“需求為導(dǎo)向”來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確研究購(gòu)房群體的特征、及時(shí)把握消費(fèi)者的住房特點(diǎn)與趨勢(shì)的變化具有至關(guān)重要的作用。北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司(Panorama Research)在進(jìn)入冬季之后，進(jìn)行了“2002年北京消費(fèi)者購(gòu)房需求研究”的市場(chǎng)調(diào)研?！　　　?，總體購(gòu)買(mǎi)力不高　　從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功，%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，各發(fā)展階段比例情況見(jiàn)下圖：　　 　　處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為5040元，%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在8000元以下。購(gòu)房者知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌數(shù)量的比例情況見(jiàn)下圖：　　 　　在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著不可忽視的作用?！　≌{(diào)查表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加?！　≌{(diào)查結(jié)果表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加，具體數(shù)據(jù)的對(duì)比結(jié)果見(jiàn)下圖：　　 　　可見(jiàn)，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶(hù)型發(fā)展的趨勢(shì)?！　?　　首先，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個(gè)地區(qū)來(lái)看，%，%。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤(pán)到區(qū)域市場(chǎng)。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見(jiàn)等有關(guān)資料，并予以研究。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性 　　　　我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。 ___現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。 　2． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查: 　?。?） 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，　?。?） 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 　?。?） 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 對(duì)于不同的物業(yè)類(lèi)型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開(kāi)有針對(duì)性的調(diào)查。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 　　　　 III． 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。（2） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查　　 1． 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。（3） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查　　1． 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 　　5． 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 　　2． 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 　　6． 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。 　　4． 房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 　　2． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 　　6． 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。市場(chǎng)調(diào)查方法可分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類(lèi)是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對(duì)象，并對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。它又可以分為三種：一是簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。 （1） 就便抽樣　　　__也稱(chēng)為隨意抽樣調(diào)查法，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢(xún)問(wèn)其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象。（3） 配額抽樣__即市場(chǎng)調(diào)查人員通過(guò)一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類(lèi)，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購(gòu)房的承受能力，還有消費(fèi)者對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開(kāi)座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見(jiàn)。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。最后，要注意問(wèn)問(wèn)題的方式?！　　　≌{(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為三種形式。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開(kāi)座談會(huì)，大家暢所欲言。如定期詢(xún)問(wèn)重點(diǎn)住戶(hù)對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺(jué)如何，有什么想法并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。 　　直接觀察法?！　　　≌{(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)買(mǎi)者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。有些購(gòu)買(mǎi)者不愿透露他們某些方面的行為，通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來(lái)使用。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。 　　二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 　　　　作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買(mǎi)行為的調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人信服。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。 　?。?） 問(wèn)題涵蓋面的廣度。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序 通過(guò)上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多種多樣。這種情況在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的廣州與上海兩地最為明顯。　　由上海福納市場(chǎng)咨詢(xún)有限公司進(jìn)行的針對(duì)上海別墅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，上海別墅購(gòu)買(mǎi)者中，%，%，%，此三部分人群占據(jù)市場(chǎng)主體(%)，且比例相對(duì)平均，可說(shuō)是“三足鼎立，各有千秋”。廣州曾是港澳同胞在內(nèi)地購(gòu)房置業(yè)的首選城市(最高時(shí)曾占港人內(nèi)地置業(yè)比重達(dá)8成)，但如今廣州在吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士來(lái)穗置業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)正在弱化，而上海卻已成為目前中國(guó)最能吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士購(gòu)房置業(yè)的首選城市，如何提高“外銷(xiāo)”比重，吸引更多境外人士來(lái)穗購(gòu)房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重大課題。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及居民生活水平的不斷提高，未來(lái)還將會(huì)有更多的白領(lǐng)階層成為別墅消費(fèi)者?！　V州：外籍人士“少買(mǎi)多求”　　上海：外籍人士“少買(mǎi)多租”　　調(diào)查顯示，外籍人士在廣州購(gòu)買(mǎi)別墅者比例甚低(%)，%，這說(shuō)明，雖然目前在廣州購(gòu)買(mǎi)別墅的外籍人士甚少，但未來(lái)在廣州購(gòu)買(mǎi)別墅的外籍人士將會(huì)逐步增加。加上目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不久，市場(chǎng)還不是很成熟，許多法律法規(guī)還有待完善，這些都是客觀制約外籍人士在國(guó)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)的重要因素?！　∩虾Ｓ袆e墅購(gòu)買(mǎi)需求的消費(fèi)者中，%的消費(fèi)者有一年以上別墅物業(yè)居住經(jīng)驗(yàn)，其中多數(shù)為外籍人士(%)，少數(shù)為港澳臺(tái)同胞(%)，%。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較３年前已呈現(xiàn)出顯著的變化。 ２６－４５歲成為主體消費(fèi) ２－３人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費(fèi)群體中的主體 主體消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)基本處于２６－４５歲之間，其中３６－４５歲的消費(fèi)者對(duì)單價(jià)、總價(jià)的預(yù)算和實(shí)際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，占消費(fèi)主體的７０％。 此外，消費(fèi)者對(duì)于第二居所、第三居所的面積預(yù)期偏重呈現(xiàn)出“兩極化”，重點(diǎn)集中在小戶(hù)型和大戶(hù)型兩端，通過(guò)其它資料和數(shù)據(jù)分析，這其中置業(yè)投資是一個(gè)重要的原因。處于第三次置業(yè)階段的群體，直接表現(xiàn)為投資性目的的比例達(dá)到２０％左右。 概念：由虛轉(zhuǎn)實(shí) 置業(yè)盲區(qū)與企業(yè)品牌共存 置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購(gòu)買(mǎi)過(guò)程過(guò)于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位，容易形成非理性決策，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。在擬定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、廣告、銷(xiāo)售和促銷(xiāo)方法等情況相加了解。經(jīng)過(guò)情況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾個(gè)、甚至一個(gè)，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。指專(zhuān)為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等； 　?、軓V告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料； 　?、輫?guó)內(nèi)外大學(xué)的出版物； 　?、薷鞣N基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告； 　?、邍?guó)內(nèi)外公共圖書(shū)館所公布的資料； 　?、喙颈旧碛械母鞣N資料。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認(rèn)為最必要與最有效的調(diào)查方法。 　　 b． 電話調(diào)查法。給已經(jīng)積累的客戶(hù)發(fā)調(diào)查信函，對(duì)某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種方法時(shí)效性較差，沒(méi)有相當(dāng)必要的理由較少用到。先將設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題列舉如下： 　?。?） 決定調(diào)查方式 　　調(diào)查人員運(yùn)用訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時(shí)，對(duì)于調(diào)查表內(nèi)容的設(shè)計(jì)不一樣。 　?。?） 設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng) 　?、?問(wèn)題要力求簡(jiǎn)單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問(wèn)題的內(nèi)容。 　　④ 避免提出涉及私人的問(wèn)題，避免提出不合理問(wèn)題。 選樣 　　由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費(fèi)者是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)的。 　?。?） 計(jì)劃抽樣法 　　 計(jì)劃抽樣法是按照某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對(duì)象中選取若干數(shù)目作為樣本。然后從每一組中選取一部分個(gè)體作為樣本。 　?。?） 編號(hào)。 　　（4） 分析與解釋。 報(bào)告的準(zhǔn)備與提出 　　市場(chǎng)調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報(bào)告，供決策參考與應(yīng)用。有關(guān)小戶(hù)型的熱門(mén)話題層出不窮，小戶(hù)型產(chǎn)品也在“是是非非”的評(píng)說(shuō)中逐漸走向成熟。 　　進(jìn)深面寬不成比例 　　目前，很多小戶(hù)型產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進(jìn)深、面寬不成比例，造成狹長(zhǎng)的“灰色空間”；墻體多、公攤多造成了小戶(hù)型室內(nèi)實(shí)用面積過(guò)小。這類(lèi)房型，實(shí)際上降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值。 　　現(xiàn)在，有不少小戶(hù)型樓盤(pán)都是中間一條窄長(zhǎng)走道，兩側(cè)一長(zhǎng)排住戶(hù)，如同魚(yú)骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶(hù)的回環(huán)狀布局，形成整個(gè)層面幾十戶(hù)貫通的大一統(tǒng)空間格局。但在市場(chǎng)追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因?yàn)閼?hù)型稀缺是占據(jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)的重要因素。 　　要滿足居家的基本功能，就必須要有充分的公共交往部分（如客廳），有合理的配套服務(wù)部分（如洗手間、廚房），可見(jiàn)小戶(hù)型的設(shè)計(jì)也并不容易。另外，小戶(hù)型的公攤面積也大，單套回籠資金少，因小戶(hù)型套數(shù)過(guò)多，對(duì)物業(yè)管理也是一種考驗(yàn)，所以開(kāi)發(fā)小戶(hù)型一定要謹(jǐn)慎。 　　目前，由于小戶(hù)型市場(chǎng)需求量增大，且有從北京、上海等中心城市向全國(guó)發(fā)展的趨勢(shì)，所以專(zhuān)家特別提醒，小戶(hù)型開(kāi)發(fā)不宜一味求小，應(yīng)在對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，從設(shè)計(jì)和技術(shù)運(yùn)用上不斷創(chuàng)新，只有這樣，小戶(hù)型項(xiàng)目將來(lái)才可能有立足之本?，F(xiàn)今，人們對(duì)住房不再是以往那么“單純”，而是向往更高的要求，健康的、安全的、環(huán)保的，能較好地保護(hù)現(xiàn)代化。一句話，綠色住宅就是要實(shí)現(xiàn)人居的可持續(xù)發(fā)展。③供熱、制冷及炊燒等，盡量利用清潔能源、自然能或再生能源。⑤室內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標(biāo)。2001年5月，建設(shè)部科技司和住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心編制了《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》（征求意見(jiàn)稿），同年9月住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心公開(kāi)出版了《中國(guó)生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》，使人們對(duì)綠色住宅有了一個(gè)系統(tǒng)的、明確的認(rèn)識(shí)，綠色住宅就這樣一步步地向人們走來(lái)。房地產(chǎn)包括開(kāi)發(fā)業(yè)、中介業(yè)、物管業(yè)，但時(shí)下處于大開(kāi)發(fā)、小中介、弱物管的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，產(chǎn)品服務(wù)程度較低，因此，開(kāi)發(fā)商必須走合作化道路，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，以達(dá)制勝之目的。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　濟(jì)南市居民住宅消費(fèi)需求調(diào)查一、前言　　在2003年4月18日~20日舉辦的濟(jì)南市首屆現(xiàn)代生活方式展中，由濟(jì)南時(shí)報(bào)房產(chǎn)部對(duì)觀展人員進(jìn)行了住宅消費(fèi)的需求調(diào)查。通過(guò)訪談的形式，深入了解其消費(fèi)需求，共訪問(wèn)樣本客戶(hù)135位，有效記錄122份。當(dāng)前濟(jì)南購(gòu)房者以普通居民為主，收入狀況決定了他們?cè)谫?gòu)房時(shí)選擇中低價(jià)位的房子(即2000~3000元/平方米) 。這樣的市場(chǎng)就要求發(fā)展商塑造的產(chǎn)品應(yīng)該是以單體和戶(hù)型的品質(zhì)為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶(hù)型?！　∧蛩阗?gòu)買(mǎi)多大面積的住房 【結(jié)論】　　面積與戶(hù)型緊密相關(guān)，受訪者對(duì)一室一廳的需求面積主要集中在60平方米以下，但需求量不高，%，對(duì)二室二廳的需求面積主要集中在80100平方米區(qū)間內(nèi)，%，對(duì)三室二廳的需求面積主要集中在100