【正文】 于目前經濟條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設計和自然景觀，選擇房價較低的居所?！　　　≠彿空叩耐顿Y意識已經有所提升。　　 　　從調查結果來看，投資型購房者對居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關注程度。　　同時，投資型購房者傾向于對中小戶型的選擇。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為6150元，比所有購房者的平均收入高出1110元?！　　　∥覀儠呵覍⒁庀蛸徺I市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經購買的。收入水平較高，家庭平均月收入約為6292元，比總體購房者的平均月收入高出約1252元，而且他們現(xiàn)有的居所基本上都是自己購買的?！　∠M者是房地產住宅市場的主導力量，而消費者的住房需求在一定時期必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢，所以，對于要以“需求為導向”來開發(fā)房地產產品的房地產開發(fā)商來說，準確研究購房群體的特征、及時把握消費者的住房特點與趨勢的變化具有至關重要的作用。北京大視野社會經濟調查有限公司(Panorama Research)在進入冬季之后，進行了“2002年北京消費者購房需求研究”的市場調研?！　　　?，總體購買力不高　　從調查結果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，%的購房者處于事業(yè)的起步階段，%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，各發(fā)展階段比例情況見下圖：　　 　　處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他們在單位的職務多為普通員工。購房者的平均家庭月總收入約為5040元，%的購房者的家庭月總收入都在8000元以下。購房者知道房地產開發(fā)商品牌數(shù)量的比例情況見下圖：　　 　　在所有購房者說出的房地產開發(fā)商中，消費者認知度較高的是在房地產市場中比較活躍3—4個開發(fā)商，但對它們的認知水平仍然不高?？梢?，房地產開發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用?！　≌{查表明，購房者的意向居所與目前居所相比，總體套內建筑面積有所增加?！　≌{查結果表明，購房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加，具體數(shù)據的對比結果見下圖：　　 　　可見，消費者在購房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢?！　?　　首先，購房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個地區(qū)來看，%，%。市場調查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。 房地產市場調查的重要性 　　　　我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結構及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。 ___現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。 　2． 經濟環(huán)境調查: 　?。?） 國家、地區(qū)或城市的經濟特性，　?。?） 包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 　?。?） 居民收入水平、消費結構和消費水平。 對于不同的物業(yè)類型，所需調查的經濟環(huán)境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。社區(qū)環(huán)境調查內容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質量及景觀等方面。 　　　　 III． 需求動機調查。（2） 房地產產品調查　　 1． 房地產市場現(xiàn)有產品的數(shù)量、質量、結構、性能、市場生命周期。（3） 房地產價格調查　　1． 影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業(yè)定價的影響。 　　5． 國際、國內相關房地產市場的價格。 　　2． 房地產廣告媒體使用情況的調查。 　　6． 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 　　4． 房地產租售客戶對租售代理商的評價。 　　2． 對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調查與分析。 　　6． 對未來競爭情況的分析與估計等。市場調查方法可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調查了解后，對房地產開發(fā)將是十分有利的。采用這種調查方式，由于被調查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。在這種情況下，公司應及時調整，重新選取調查對象，并對調查結果認真分析，只有這樣的市場調查結果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據。它又可以分為三種：一是簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽樣是將部分作為樣本。 （1） 就便抽樣　　　__也稱為隨意抽樣調查法，即市場調查人員根據最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對某產品的看法和印象。（3） 配額抽樣__即市場調查人員通過一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本?？茖W設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。例如對房地產公司來說，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費者對購房的興趣、消費者的收入以及購房的承受能力，還有消費者對住房的標準要求等等。四是選擇一些調查者作調查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。最后，要注意問問題的方式?！　　　≌{查表設計好之后，按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。如定期詢問重點住戶對房產的設計、設備、功能、環(huán)境、質量、服務的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進措施等。 　　直接觀察法?！　　　≌{查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 用一定裝置記錄調查對象的某一行為。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。實驗法是研究因果關系的一種重要方法。 　　二、調查規(guī)模與技術條件 　　　　作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規(guī)模截止大，結果也就越令人信服。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 　?。?） 問題涵蓋面的廣度。這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變，使調查失去了意義。 第三節(jié) 市場調查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法雙多種多樣。這種情況在目前中國經濟最為發(fā)達的廣州與上海兩地最為明顯?！　∮缮虾８＜{市場咨詢有限公司進行的針對上海別墅消費的市場調研結果顯示，上海別墅購買者中，%，%，%，此三部分人群占據市場主體(%)，且比例相對平均，可說是“三足鼎立，各有千秋”。廣州曾是港澳同胞在內地購房置業(yè)的首選城市(最高時曾占港人內地置業(yè)比重達8成)，但如今廣州在吸引港澳臺同胞及外籍人士來穗置業(yè)方面的優(yōu)勢正在弱化，而上海卻已成為目前中國最能吸引港澳臺同胞及外籍人士購房置業(yè)的首選城市，如何提高“外銷”比重，吸引更多境外人士來穗購房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產業(yè)界面臨的一個重大課題。隨著經濟的高速發(fā)展以及居民生活水平的不斷提高，未來還將會有更多的白領階層成為別墅消費者?！　V州：外籍人士“少買多求”　　上海：外籍人士“少買多租”　　調查顯示，外籍人士在廣州購買別墅者比例甚低(%)，%，這說明，雖然目前在廣州購買別墅的外籍人士甚少，但未來在廣州購買別墅的外籍人士將會逐步增加。加上目前國內房地產市場發(fā)展不久，市場還不是很成熟，許多法律法規(guī)還有待完善，這些都是客觀制約外籍人士在國內購房置業(yè)的重要因素?！　∩虾Ｓ袆e墅購買需求的消費者中，%的消費者有一年以上別墅物業(yè)居住經驗，其中多數(shù)為外籍人士(%)，少數(shù)為港澳臺同胞(%)，%。房地產作為一項重要的消費與投資行為，其特點較３年前已呈現(xiàn)出顯著的變化。 ２６－４５歲成為主體消費 ２－３人的家庭結構構成消費群體中的主體 主體消費群體的年齡結構基本處于２６－４５歲之間，其中３６－４５歲的消費者對單價、總價的預算和實際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強的購買能力，占消費主體的７０％。 此外，消費者對于第二居所、第三居所的面積預期偏重呈現(xiàn)出“兩極化”，重點集中在小戶型和大戶型兩端，通過其它資料和數(shù)據分析，這其中置業(yè)投資是一個重要的原因。處于第三次置業(yè)階段的群體，直接表現(xiàn)為投資性目的的比例達到２０％左右。 概念：由虛轉實 置業(yè)盲區(qū)與企業(yè)品牌共存 置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，容易形成非理性決策，并為今后的糾紛帶來了隱患。在擬定正式調查計劃之前，市場調查人員必須對公司的歷史、產品、競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解。經過情況分析與非正式調查后，可以使假設減少到幾個、甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。如各經濟研究所、規(guī)劃研究院等； 　?、軓V告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料； 　?、輫鴥韧獯髮W的出版物； 　?、薷鞣N基金會所實行的研究計劃及報告； 　　⑦國內外公共圖書館所公布的資料； 　?、喙颈旧碛械母鞣N資料。此方法是目前房地產業(yè)用的最多而且被認為最必要與最有效的調查方法。 　　 b． 電話調查法。給已經積累的客戶發(fā)調查信函，對某一項事件進行調查，此種方法時效性較差，沒有相當必要的理由較少用到。先將設計調查表的程序和應注意的問題列舉如下： 　?。?） 決定調查方式 　　調查人員運用訪問調查、電話調查或通訊調查時，對于調查表內容的設計不一樣。 　　（3） 設計調查表問題時應注意的事項 　?、?問題要力求簡單清晰，使被調查人一看就能明白問題的內容。 　?、?避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。 選樣 　　由于消費者的數(shù)目龐大，想要調查全部消費者是不現(xiàn)實、不經濟的。 　?。?） 計劃抽樣法 　　 計劃抽樣法是按照某種標準，從全體對象中選取若干數(shù)目作為樣本。然后從每一組中選取一部分個體作為樣本。 　?。?） 編號。 　?。?） 分析與解釋。 報告的準備與提出 　　市場調查之后，必須制作調查報告，供決策參考與應用。有關小戶型的熱門話題層出不窮，小戶型產品也在“是是非非”的評說中逐漸走向成熟。 　　進深面寬不成比例 　　目前，很多小戶型產品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進深、面寬不成比例，造成狹長的“灰色空間”；墻體多、公攤多造成了小戶型室內實用面積過小。這類房型，實際上降低了作為居住物業(yè)的使用價值。 　　現(xiàn)在，有不少小戶型樓盤都是中間一條窄長走道，兩側一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個層面幾十戶貫通的大一統(tǒng)空間格局。但在市場追捧的后面，則是轉售和出租的困難，因為戶型稀缺是占據市場制高點的重要因素。 　　要滿足居家的基本功能，就必須要有充分的公共交往部分（如客廳），有合理的配套服務部分（如洗手間、廚房），可見小戶型的設計也并不容易。另外，小戶型的公攤面積也大，單套回籠資金少，因小戶型套數(shù)過多，對物業(yè)管理也是一種考驗，所以開發(fā)小戶型一定要謹慎。 　　目前，由于小戶型市場需求量增大，且有從北京、上海等中心城市向全國發(fā)展的趨勢，所以專家特別提醒，小戶型開發(fā)不宜一味求小，應在對當?shù)爻鞘蟹康禺a市場進行科學調查和分析的基礎上，從設計和技術運用上不斷創(chuàng)新，只有這樣，小戶型項目將來才可能有立足之本?，F(xiàn)今，人們對住房不再是以往那么“單純”，而是向往更高的要求，健康的、安全的、環(huán)保的，能較好地保護現(xiàn)代化。一句話，綠色住宅就是要實現(xiàn)人居的可持續(xù)發(fā)展。③供熱、制冷及炊燒等，盡量利用清潔能源、自然能或再生能源。⑤室內裝修簡潔適用，化學污染低于環(huán)保規(guī)定指標。2001年5月，建設部科技司和住宅產業(yè)化促進中心編制了《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設要點與技術導則》（征求意見稿），同年9月住宅產業(yè)化促進中心公開出版了《中國生態(tài)住宅技術評估手冊》，使人們對綠色住宅有了一個系統(tǒng)的、明確的認識，綠色住宅就這樣一步步地向人們走來。房地產包括開發(fā)業(yè)、中介業(yè)、物管業(yè)，但時下處于大開發(fā)、小中介、弱物管的發(fā)展狀態(tài)，產品服務程度較低，因此，開發(fā)商必須走合作化道路，優(yōu)勢互補，揚長避短，以達制勝之目的。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　濟南市居民住宅消費需求調查一、前言　　在2003年4月18日~20日舉辦的濟南市首屆現(xiàn)代生活方式展中，由濟南時報房產部對觀展人員進行了住宅消費的需求調查。通過訪談的形式，深入了解其消費需求，共訪問樣本客戶135位，有效記錄122份。當前濟南購房者以普通居民為主，收入狀況決定了他們在購房時選擇中低價位的房子(即2000~3000元/平方米) 。這樣的市場就要求發(fā)展商塑造的產品應該是以單體和戶型的品質為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型。　　您打算購買多大面積的住房 【結論】　　面積與戶型緊密相關，受訪者對一室一廳的需求面積主要集中在60平方米以下，但需求量不高，%，對二室二廳的需求面積主要集中在80100平方米區(qū)間內，%，對三室二廳的需求面積主要集中在100